【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 34次 56次 78次 合計(jì) 對(duì)于靖江市內(nèi)而言，%的人會(huì)在外面擺酒席，則靖江市在酒席這個(gè)市場(chǎng)每年的市場(chǎng)容量為：7304元**%/=185751128元(根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，)。一般餐飲的市場(chǎng)容量外出就餐的頻率每次就餐的人數(shù)每次外出就餐的花費(fèi)30元以下3150元5180元81100元101150元151200元百分比每次外出就餐的花費(fèi)201250元251300元351400元401500元500元以上缺損百分比每次就餐的人均花費(fèi)10元以下1220元2545元50元60元以上缺損百分比靖江人外出就餐的頻率以每周24次和每周一次為最多，每次就餐的人數(shù)以34人為最多，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步交叉分析，并進(jìn)行推斷得到：。而本次調(diào)查的人中，每人每年的人均外出就餐費(fèi)用為12074元。外出就餐的伙伴靖江人外出就餐的伙伴多數(shù)是好朋友、家人的有較密切關(guān)系的人，而生意伙伴、客戶等則較少。外出就餐的地點(diǎn)　人數(shù)百分比有意思54 肯德基43 德士堡28 和氣堂26 城市客20 小餐館9 南園賓館7 揚(yáng)子江大酒店4 龍門賓館4 丹尼斯4 靖泰賓館3 靖江賓館3 四川民間小吃3 小飯店3 王中王2 人們就餐時(shí)考慮的最重要因素是菜的味道好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，而這在靖江當(dāng)屬有意思、外出就餐考慮的因素　人數(shù)百分比菜的味道好 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 口碑好 檔次高 方便 環(huán)境好 名氣大 規(guī)模大 環(huán)境 氣氛好 干凈 環(huán)境比較好 浪漫些 離家近 休閑一點(diǎn) 和氣堂、城市客、德士堡等，這和我們定性調(diào)研的結(jié)果一致。靖江人的娛樂休閑活動(dòng)　人數(shù)百分比到KTV唱歌57到網(wǎng)吧上網(wǎng)52洗浴桑那43到茶館喝茶40到舞廳跳舞31打臺(tái)球19到迪廳蹦迪14沒有娛樂休閑活動(dòng)14打保齡8到酒吧喝酒5打牌5打羽毛球1健身房1看書1溜冰1學(xué)習(xí)1游泳1在自己家休閑1靖江人認(rèn)為缺少的休閑娛樂場(chǎng)所　人數(shù)百分比保齡球館50 茶館（吧）28 酒吧（夜總會(huì)）25 迪廳23 KTV10 臺(tái)球館6 洗浴中心4 書吧/店/城3 舞廳2 網(wǎng)吧2 公園2 高爾夫2 泳池1 溜冰場(chǎng)1 咖啡館1 健身房1 鍛煉1 博物館1 不知16 靖江人喜歡的休閑、娛樂活動(dòng)　人數(shù)百分比到KTV唱歌59 到網(wǎng)吧上網(wǎng)42 到茶館喝茶36 洗浴桑那29 到舞廳跳舞20 到迪廳蹦迪20 打臺(tái)球19 都不喜歡13 打保齡球8 到酒店喝酒7 逛街2 逛公園1 健身房1 溜冰1 旅游1 體育1 在家上網(wǎng)1 靖江人在洗浴桑那上的消費(fèi)靖江人消費(fèi)的洗浴服務(wù)項(xiàng)目和金額服務(wù)的項(xiàng)目人數(shù)百分比擦背26刮腳15修腳4洗澡4捏腳32按摩2敲背1消費(fèi)金額百分比加權(quán)平均值10 15 20 200 20 40 50 10 13 15 20 25 30 35 40 45 50 70 90 100 150 合計(jì)100 根據(jù)調(diào)研結(jié)果，%的男性有洗浴的習(xí)慣，%的人到洗浴中心消費(fèi)，%的人消費(fèi)頻率在每周2次以上，，則到洗浴中心消費(fèi)的人們每年的消費(fèi)費(fèi)用為：**12=1909元。1靖江的特色菜肴靖江的特色菜肴人數(shù)百分比湯包63刀魚18長(zhǎng)江三鮮16肉脯1510河豚13蟹6全羊席4芋頭3雙魚3魷魚1 蟹黃粉魚1 1靖江的主要產(chǎn)業(yè)　人數(shù)百分比肉脯16紡織13造船10服裝5電子5制藥4光芒4汽配2空調(diào)2機(jī)械2電器2這是靖江人自述的靖江的特色菜肴和主要產(chǎn)業(yè)，這也許可以為本項(xiàng)目的定位提供一些線索。概而述之，靖江的商業(yè)屬于典型的中小城市商業(yè)，由于其市場(chǎng)容量有限，沒有太多的中高檔商場(chǎng)。但由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在江蘇仍然屬于前列，因此，其消費(fèi)能力較強(qiáng)，這主要表現(xiàn)為靖江人到外地購(gòu)物的比例較高，在宴請(qǐng)賓客、外出餐飲、洗浴桑拿等方面的消費(fèi)較高。這也方映出靖江的商業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)具有較大的市場(chǎng)容量和市場(chǎng)潛力。目前靖江餐飲、娛樂業(yè)紅火的現(xiàn)狀也反映了這一點(diǎn)。第三部分 本項(xiàng)目定位的可能性分析一、本項(xiàng)目的SWOT分析SWOT分析簡(jiǎn)介SWOT分析法是競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)分析常用的方法之一。所謂SWOT（態(tài)勢(shì)）分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、弱點(diǎn)因素（Weaknesses）、機(jī)會(huì)因素（Opportunities）和威脅因素（Threats），通過調(diào)查羅列出來(lái)，并依照一段的次序按矩陣形式排列起來(lái)，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（如對(duì)策等）。本項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strengths）本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在很多方面和很大程度上是和靖江這個(gè)城市的優(yōu)勢(shì)緊密結(jié)合在一起的，這主要包括區(qū)域優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)潛力和輻射能力。區(qū)域優(yōu)勢(shì)由于本項(xiàng)目臨近靖廣高速公路，位于靖江的老城區(qū)和新區(qū)的接合部，因此，靖江所具有的所有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，都可以視為本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。而靖江所具有的得天獨(dú)厚的區(qū)域位置包括：178。 航空運(yùn)輸：靖江有高速公路直達(dá)上海、南京等地航空港，距離上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)160 km、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)220 km、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)190km，車程都在兩個(gè)小時(shí)以內(nèi)；距離南通機(jī)場(chǎng)70 km、常州機(jī)場(chǎng)60 km，車程都在一個(gè)小時(shí)以內(nèi)。這些機(jī)場(chǎng)共有300余條國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線。178。 海上運(yùn)輸：距國(guó)家開放港口上海港180km，距張家港港、江陰港5 km，海運(yùn)直通世界主要港口。178。 內(nèi)河運(yùn)輸：靖江境內(nèi)有多條可常年行駛中小型船舶的河流，北通蘇中、蘇北腹地，向南連接長(zhǎng)江，貨物運(yùn)輸便捷、價(jià)廉。178。 公路運(yùn)輸：國(guó)家交通干道京滬(北京至上海)高速公路、廣靖(廣陵至靖江)高速公路、寧通(南京至南通)高速公路、同三(黑龍江同江至海南省三亞)高速公路，均從靖江穿境而過。178。 鐵路運(yùn)輸：新長(zhǎng)鐵路縱貫靖江，南連滬寧鐵路、北接隴海鐵路，靖江設(shè)有客運(yùn)站、貨運(yùn)站。巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿附?0多公里長(zhǎng)江深水岸線資源，江陰長(zhǎng)江大橋以及靖滬高速公路、新長(zhǎng)鐵路等先后建成，是靖江的區(qū)位條件更加突出，經(jīng)過多年發(fā)展，靖江已經(jīng)具備了一定的工業(yè)基礎(chǔ)和比較繁榮的商貿(mào)流通業(yè)，發(fā)展?jié)摿^大，省委、省政府關(guān)于沿江聯(lián)動(dòng)開發(fā)，加快沿江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的決策，對(duì)于靖江來(lái)說，又是一個(gè)極好的發(fā)展機(jī)遇。以上海為中心，以蘇、浙兩省為兩翼的長(zhǎng)江三角洲城市群，以其優(yōu)異的表現(xiàn)和良好的成長(zhǎng)性，受到國(guó)內(nèi)外傳媒的高度關(guān)注，被評(píng)為世界第六大城市群落。地處長(zhǎng)江三角洲的蘇州、無(wú)錫等地，從改革開放初期聘請(qǐng)上海“星期六工程師”時(shí)起，就處在大上海強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)輻射之下，今天，無(wú)論是在資金、技術(shù)、人才，還是在生活方式和文化習(xí)俗上，都帶有濃郁的“海派”特征。而江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)的簽約，標(biāo)志著兩岸聯(lián)動(dòng)開發(fā)的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，對(duì)拓展江陰的發(fā)展空間，讓靖江早日融入蘇南板塊和上海經(jīng)濟(jì)圈都具有重大意義。強(qiáng)勁的輻射能力靖江乃至本項(xiàng)目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置密切相關(guān)的，靖江市地處長(zhǎng)江中下游、上海至南京“黃金水道”中心地北岸，既是扼守長(zhǎng)江黃金水道的黃金節(jié)點(diǎn)（長(zhǎng)江航道與全國(guó)南北交通的主要信道在此交匯），又素有“南北咽喉”、“蘇北南大門”之稱，是江蘇中部南北交通的重要樞紐，對(duì)蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。同時(shí)，本項(xiàng)目處于城郊結(jié)合部，既對(duì)老城區(qū)和新區(qū)有一定的輻射能力，更重要的是，它可充分利用靖江市所特有的向外，特別是向整個(gè)蘇中地區(qū)、部分蘇南地區(qū)的輻射能力。隨著改建現(xiàn)有汽車站，在西南環(huán)路東側(cè)新建長(zhǎng)途客運(yùn)服務(wù)中心，在火車站附近增設(shè)長(zhǎng)途汽車站和貨運(yùn)站場(chǎng)，本項(xiàng)目所具有的輻射能力將更加明顯。消費(fèi)習(xí)慣雖然新區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)基本處于初級(jí)階段，比較冷清、沒有人氣，但本項(xiàng)目周圍有靖泰賓館、龍門賓館、王中王餐飲、甚至揚(yáng)子江大酒店等賓館、娛樂和休閑場(chǎng)所，靖江人已經(jīng)養(yǎng)成了到本項(xiàng)目所處位置進(jìn)行餐飲、娛樂和休閑的習(xí)慣。同時(shí)，這些賓館紅火的生意和客源，也為本項(xiàng)目定位于餐飲、娛樂、休閑奠定了基礎(chǔ)。劣勢(shì)（Weaknesses）178。 本項(xiàng)目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部，由于歷史原因，此處商鋪的租價(jià)和售價(jià)都不高（如本項(xiàng)目對(duì)面的建安大樓，1層到5層捆綁銷售的售價(jià)僅為1400元/平方，一層商鋪的租賃價(jià)格只有100元/平方年），因此，本項(xiàng)目的成功增值必須建立在成功定位基礎(chǔ)上。178。 本項(xiàng)目已經(jīng)幾易其手，都因?yàn)榉N種原因而未能真正成功，這會(huì)給后期的運(yùn)作和招租、招商造成一定的影響。178。 本項(xiàng)目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部，周邊沒有相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施相呼應(yīng)，不容易營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍、不容易吸引人流。178。 本項(xiàng)目所處位置的特點(diǎn)是：“人流小、車流大”，這種特點(diǎn)決定了本案定位宜充分利用這“車流”，但在硬件設(shè)施上，它卻沒有足夠的停車場(chǎng)，這也在一定程度上限制了其定位。178。 本項(xiàng)目的規(guī)模比較尷尬，對(duì)某些定位來(lái)說，它可能面積偏大，而對(duì)某些定位來(lái)說——如集散基地和物流中心，則其面積可能偏小，滿足不了現(xiàn)代物流中心的多功能需求。機(jī)會(huì)（Opportunities）靖江巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?qiáng)勁的輻射能力和本地產(chǎn)業(yè)的可能結(jié)合，將是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)所在，根據(jù)定量調(diào)研和定性調(diào)研結(jié)果，本項(xiàng)目定位有可能結(jié)合的產(chǎn)業(yè)有：216。 機(jī)電及汽車配件業(yè)：發(fā)展以汽車鎖、傳動(dòng)軸、制動(dòng)器、轎車結(jié)構(gòu)沖壓件、車內(nèi)飾為主的汽車零部件生產(chǎn)，進(jìn)一步提升已初具規(guī)模的微特電機(jī)、大中小型電機(jī)、家電電機(jī)業(yè)水平，鼓勵(lì)以直接投資和技術(shù)貿(mào)易方式參與工程機(jī)械、叉車、數(shù)控鍛壓設(shè)備的產(chǎn)品升級(jí)和技術(shù)改造。216。 醫(yī)藥及精細(xì)化工業(yè)：主要發(fā)展生物化工、精細(xì)化工、醫(yī)藥、農(nóng)藥產(chǎn)品、光氣衍生產(chǎn)品、鉛鹽系列產(chǎn)品、新型藥品包裝材料、先進(jìn)制藥設(shè)備。216。 輕工、紡織服裝業(yè)：發(fā)展高支高密織物、針織面料、織物染整及后整理加工；中高檔服裝面料；造紙及相關(guān)增效、環(huán)保設(shè)施。216。 船舶修造業(yè)：重點(diǎn)發(fā)展大中型船舶制造、修理、拆解，發(fā)展船用機(jī)電、錨鏈、涂料等船用相關(guān)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)。216。 電子信息產(chǎn)業(yè)：發(fā)展計(jì)算機(jī)外圍產(chǎn)品、電子元器件、網(wǎng)絡(luò)及通訊產(chǎn)品元器件。216。 商貿(mào)流通業(yè)：鼓勵(lì)投資商貿(mào)設(shè)施，發(fā)展大型零售、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。216。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：主要發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)，重點(diǎn)引進(jìn)肉制品加工、蔬菜加工、糧油加工、花卉種養(yǎng)、長(zhǎng)江特種水產(chǎn)養(yǎng)殖加工項(xiàng)目。216。 旅游觀光業(yè)：發(fā)展現(xiàn)代旅游、休閑旅游、文化旅游和生態(tài)旅游。重點(diǎn)進(jìn)行以江陰長(zhǎng)江公路大橋北橋頭堡為中心，集旅游、娛樂、觀光于一體的旅游區(qū)建設(shè)。就本項(xiàng)目而言，其定位方案可以結(jié)合靖江的某些產(chǎn)業(yè)——如電子信息產(chǎn)業(yè)、機(jī)電和汽車配件業(yè)等，利用其優(yōu)越的區(qū)域位置和輻射能力，考慮將其發(fā)展為集散基地和物流中心的可能性。也可以根據(jù)目前靖江的市場(chǎng)空缺或機(jī)會(huì)進(jìn)行定位，如娛樂餐飲業(yè)等。威脅（Threats）就本項(xiàng)目的定位而言，雖然存在諸多機(jī)會(huì)和可能性，但也可能存在對(duì)本項(xiàng)目定位構(gòu)成威脅的項(xiàng)目，在目前主要有：178。 本項(xiàng)目旁邊的“汽貿(mào)大廈”，目前正在進(jìn)行裝修，據(jù)稱是規(guī)模很大的娛樂、休閑、洗浴中心。178。 驥江路337號(hào)，太平洋服飾上面的46層（每層2000平米），目前正在招租，根據(jù)了解，目前有意向前往洽談的主要是想做洗浴中心、餐飲等，該項(xiàng)目的租金為4層：20元/平米月；5層：15元/平米月；6層：10元/平米月。該項(xiàng)目不僅可能在功能定位和本項(xiàng)目類似，更重要的是，它的租賃價(jià)格可能會(huì)成為我們目標(biāo)客戶的重要參照系?！獏^(qū)域位置懸殊的商鋪，是否應(yīng)該有相近的價(jià)格，將是我們的造夢(mèng)和營(yíng)銷必須解決的問題。二、本項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目的定位在目前而言，只是一種框架或可能性