【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 競(jìng)品月均去化速度4811252 529831418105 107153050100150200華府西苑華潤(rùn)鳳凰城英郡城南一號(hào) 中海蘭庭疊翠峰華敏世家花園理想中心 南城都匯 晶科名苑中海翠屏灣去化速度區(qū)域主要競(jìng)品在售存量8505 916685961509370369342325020040060080010001200華府西苑華潤(rùn)鳳凰城英郡城南一號(hào) 中海蘭庭疊翠峰華敏世家花園理想中心 南城都匯 晶科名苑中海翠屏灣在售 存量區(qū)域主要競(jìng)品預(yù)計(jì)去化周期024681012141618華府西苑 城南一號(hào) 華敏世家花園 晶科名苑去化周期目前區(qū)域在售項(xiàng)目在售存量共 4089套，按照近期去化速度計(jì)算，剩余已推未售物業(yè)去化周期在 6月左右。 09年 12月 10年 3月，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自各項(xiàng)目已推庫(kù)存的去化壓力。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 區(qū)域在售項(xiàng)目多為市場(chǎng)一線品牌，下階段在售項(xiàng)目的整盤(pán)存量共 9835套，存量較大，根據(jù)整盤(pán)去化數(shù)據(jù)計(jì)算，剩余去化周期共 ?，F(xiàn)期市場(chǎng)較高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)至少將延續(xù)至2023年 3月。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 區(qū)域主要競(jìng)品整盤(pán)存量50913371603964887736813798505191805001000150020232500疊翠峰南城都匯 晶科名苑 理想中心翠屏灣華府西苑英郡鳳凰城蘭庭華敏世家花園城南一號(hào)整盤(pán)存量區(qū)域銷(xiāo)售競(jìng)品整盤(pán)去化速度3110554 5369 6742 4783519020406080100120疊翠峰南城都匯 晶科名苑 理想中心翠屏灣華府西苑英郡鳳凰城蘭庭華敏世家花園城南一號(hào)去化速度區(qū)域銷(xiāo)售競(jìng)品整盤(pán)銷(xiāo)售周期11329171100010203040506070疊翠峰南城都匯 晶科名苑 理想中心翠屏灣華府西苑英郡鳳凰城蘭庭華敏世家花園城南一號(hào)銷(xiāo)售周期板塊劃分 項(xiàng)目名稱 主力戶型結(jié)構(gòu) 主力面積區(qū)間（ m178。） 均價(jià) （元 / m178。) 09年月均銷(xiāo)售速度 (套 /月） 老城南板塊 神仙樹(shù)大院 120160套三 120160 7200 50 玲瓏南域 110130三房 6090 5350 103 紫檀 280440套四 280400 13300 2 桐梓林歐城 130155套三 140155 10000 60 站南板塊 中海翠屏灣 80100套二 80100 8200 107 疊翠峰 4585套一 4585 9500 17 南城都匯 80130套二 120145套三 80130 7500 159 城南一號(hào) 130150套二 170以上四房 170200 10500 22 半島城邦 130170套三 130150 8000 49 時(shí)代晶科名苑 95120套二 95120 7600 73 譽(yù)峰 180四房 200左右 18000 開(kāi)盤(pán)一周 141 大源板塊 華潤(rùn)鳳凰城 130150套三 130150 7200 73 中海蘭庭 8090變套三 8090變小套三 6850（實(shí)得） 81 華陽(yáng)板塊 南湖國(guó)際社區(qū) 116131套三 116131 5100 313 悅城 110130套三 138142 6400 30 城南晶座 7090兩房、 90110兩房 8090 4500 43 大城際 7090兩房 7390 4600 29 高端豪宅項(xiàng)目面積段集中 170㎡ 以上的單價(jià)過(guò)萬(wàn)項(xiàng)目、第二梯隊(duì)主要面積段集中于 130150㎡ 的中高端項(xiàng)目，第三梯隊(duì)主要面積段集中于 110130㎡ 項(xiàng)目，第四梯隊(duì)主要面積段集中于 110以下。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 ?依據(jù)對(duì)城南的認(rèn)知分析，面對(duì)新城南逐漸崛起和競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，有必要對(duì)新城南區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局做一個(gè)新的劃分和認(rèn)知 組團(tuán)名稱 序列 屬性特征 代表項(xiàng)目 所處區(qū)位 站南組團(tuán) 第一梯 隊(duì) 城市高端豪宅 譽(yù)峰、城南一號(hào)、 世紀(jì)峰景 站南區(qū)域、 大源組團(tuán) 大源組團(tuán) 第二梯 隊(duì) 依托極好的配套和品牌優(yōu)勢(shì)， 呈現(xiàn)競(jìng)品項(xiàng)目 鳳凰城、嘉里項(xiàng)目、 中海蘭庭 大源組團(tuán) 華陽(yáng)品牌組團(tuán) 第三梯隊(duì) 依托單一的品牌優(yōu)勢(shì)或較強(qiáng)的配套優(yōu)勢(shì) 南湖國(guó)際社區(qū)、悅城 華陽(yáng)區(qū)域 華陽(yáng)城市附庸組團(tuán) 第四梯隊(duì) 屬于新城南的附庸項(xiàng)目 城南晶座，大城際 華陽(yáng)區(qū)域 本案所處未來(lái)的核心城市核心位置和良好的資源配套，以及市場(chǎng)占位環(huán)境，決定了本案處于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局中的第二集群。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 大源組團(tuán)暢銷(xiāo)戶型集中于 110150㎡ 套三，總價(jià)約在 80120萬(wàn)之間。 項(xiàng)目 主力戶型結(jié)構(gòu) 主力面積區(qū)間 （ m178。） 暢銷(xiāo)戶型 推出套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 均價(jià) （元 / m178。) 總價(jià) （萬(wàn)元） 鳳凰城 130150三房 130150 130150三房 936 808 72008000 93120萬(wàn) 中海蘭庭 8090變小套三 8090 90110變套三（實(shí)得 112138） 110130變大套三（實(shí)得 138162） 382 375 77008600 7494萬(wàn) 嘉里項(xiàng)目 8090套二 8090 套二 預(yù)計(jì) 1110 1000012023（精裝） 80108萬(wàn) ? 區(qū)域在售項(xiàng)目去化最快的是 110150㎡ 左右的套二、套三戶型 ? 從供應(yīng)量來(lái)看，目前區(qū)域供應(yīng)最多的是中海蘭庭的實(shí)得 90110㎡ 的兩房、小三房 ? 中海蘭庭套二體量過(guò)大，降低了樓盤(pán)品質(zhì) 02004006008001000120014001600180020237 0 9 0 9 0 1 1 0 1 1 0 1 3 0 1 3 0 1 5 0 1 5 0 1 7 0 1 7 0 2 0 0供應(yīng)套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù)備注：中海蘭庭按實(shí)得面積計(jì)入分析 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 2023年片區(qū)內(nèi)將是 8090㎡ 為主力的中小面積段產(chǎn)品集中推售期，在售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存量達(dá)4050萬(wàn)方左右，競(jìng)爭(zhēng)激烈；而大面積產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和。 2023年 2023年 2023年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 2023年 中海蘭庭二期，中小戶型， 9萬(wàn)方 華潤(rùn)鳳凰城二期，中小戶型， 23萬(wàn)方 華府西苑，主力中小戶型， 15萬(wàn)方 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 復(fù)地地塊 規(guī)模 容積率 總建面 23萬(wàn)方 建發(fā)地塊 規(guī)模 容積率 總建面 高新臵業(yè)地塊 規(guī)模 容積率 總建面 金瑞泰地塊 規(guī)模 容積率 總建面 55萬(wàn)方 本案 嘉里地塊 規(guī)模 126畝 容積率 總建面 60萬(wàn)方 區(qū)域目前已成交未開(kāi)發(fā)土地達(dá) 400多畝，未來(lái) 35年內(nèi)可提供的總供應(yīng)量達(dá) 160萬(wàn)方以上，潛在供應(yīng)很大，高端項(xiàng)目云集。 ?未來(lái) 35年內(nèi)新增供應(yīng)量將達(dá)到 164萬(wàn)方 ?從各潛在供應(yīng)的露面地價(jià)來(lái)看，區(qū)域高端項(xiàng)目將更加集中 各地塊樓面地價(jià)（元 /㎡ ） 嘉里地塊 3040 建發(fā)地塊 4200 高新臵業(yè)地塊 2666 復(fù)地地塊 1666 金瑞泰地塊 650 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 ?3環(huán) 繞城： ?繞城 華陽(yáng) 中海城南一號(hào)、譽(yù)峰 華潤(rùn)鳳凰城、中海蘭庭 高層代表樓盤(pán)： 別墅代表樓盤(pán)： ?麓山國(guó)際社區(qū) 代表樓盤(pán)選取原則： ?品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，品質(zhì)良好，在所處區(qū)域內(nèi)具有很大影響力。 ?項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)有較好代表性。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 疊翠峰 城南一號(hào) 站南板塊 大源板塊 華潤(rùn) .鳳凰城 中海 .蘭庭 麓山國(guó)際社區(qū) 譽(yù)峰 華陽(yáng)板塊 本項(xiàng)目 城南板塊 華潤(rùn)鳳凰城 占地面積 356畝（凈用地面積 236畝） 建筑面積 70萬(wàn)平米 產(chǎn)品形態(tài) 一期 27層高層 總戶數(shù) 一期 2498戶 總棟數(shù) 8棟 容積率 綠地率 % 均價(jià) 7500元 /平米（ 09年 9月現(xiàn)場(chǎng)采集） 物管費(fèi) 2..1元 /平方米 〃 月 小區(qū)配套 會(huì)所，恒溫游泳池，茶樓咖啡廳，高爾夫練習(xí)場(chǎng)、超市，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)療，閱覽室 開(kāi)發(fā)商 華潤(rùn) 該項(xiàng)目的房源面積偏大，主力房源為 120148平米以上的套三。寬舒的戶型面積設(shè)計(jì)對(duì)改善型客群有很大的吸引力。 戶型 面積區(qū)間 （ m2） 供應(yīng)套 數(shù) 占比 成交套數(shù) 銷(xiāo)售率 套二 7590 216 % 216 % 套三 99 148 1382 % 1099 % 套四 146173 189 % 106 % 戶型面積去化情況 華潤(rùn) 鳳凰城 —— 主力戶型以 145左右的 2梯 4戶再改產(chǎn)品為主 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 中海蘭庭 占地面積 110畝 建筑面積 35萬(wàn)平米 產(chǎn)品形態(tài) 24+ 32+1高層 總戶數(shù) 3030戶 總棟數(shù) 12棟 容積率 綠地率 30% 均價(jià) 7000元 /平米（ 09年 9月現(xiàn)場(chǎng)采集） 物管費(fèi) /平方米 〃 月 小區(qū)配套 度假式景觀泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商 務(wù)會(huì)館等 開(kāi)發(fā)商 中海 該項(xiàng)目作為中海城南的系列產(chǎn)品，擁有較高的品牌知名度，主力戶型 100平米以下，通過(guò)大面積贈(zèng)送和可變空間等手段提高性價(jià)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。 戶型 面積區(qū)間 （ m2） 供應(yīng)套數(shù) 占比 成交套數(shù) 銷(xiāo)售率 套二 8896 1628 % 1162 % 套三 106162 414 % 267 % 套四 139157 92 % 76 % 頂躍 124175 67 % 23 % 中海 蘭庭 —— 通過(guò)大面積的贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)建筑面積在 100以下的首置和首改產(chǎn)品為主 戶型面積去化情況 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 該項(xiàng)目帶 6000元精裝，在廣州譽(yù)峰基礎(chǔ)上，升級(jí)打造出頂級(jí)豪宅體系，是未來(lái)成都最具代表性高端豪宅項(xiàng)目之一；首期推出180套，成交 160套，項(xiàng)目取得較大成功。 戶型 面積區(qū)間 （ m2） 供應(yīng)套數(shù) 占比 成交套數(shù) 銷(xiāo)售率 套三 153164 432 60% 94 22% 套四 192234 144 20% 42 29% 套五 257 48 7% 24 50% 特大套五 354 96 13% 未售 未售 譽(yù)峰 以舒適型大面積、高標(biāo)準(zhǔn)裝修、較強(qiáng)商業(yè)配套以及較寬樓間距打造成都頂級(jí)豪宅。 戶型面積去化情況 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 譽(yù)峰 占地面積 280畝 建筑面積 55094平 區(qū)域位置 國(guó)際新城南 核心區(qū)域 交通 緊臨次主干道 區(qū)域配套 市政公園、商業(yè)集中區(qū) 開(kāi)發(fā)商品牌 國(guó)內(nèi)一線品牌 項(xiàng)目規(guī)模 占地 280畝 [中等規(guī)模 ] 容積率 項(xiàng)目配套 五星級(jí)酒店、超甲寫(xiě)字樓、商 業(yè)賣(mài)場(chǎng) 交房時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 裝修標(biāo)準(zhǔn) 6000元 /平 主力戶型面積區(qū)間 153380㎡ 2棟 1棟 3棟 4棟 5棟 6棟 7棟 8棟 9棟 10棟 11棟 12棟 13棟 14棟 15棟 入口 會(huì)所 N ：一批次推售 ：后期推售 10號(hào)地 D 戶型 面積區(qū)間 （ m2） 供應(yīng)套數(shù) 占比 成交套數(shù) 銷(xiāo)售率 套二 90 880 42% 套三 150200 630 30% 套四 220250 538 25% 復(fù)式 25