【正文】 女成年（成年） 三代同堂 10% 20% 30% 40% ?從客戶家庭結(jié)構(gòu)上看 中海蘭庭的客戶主要集中在 兩口之家和夫妻二人有子女（未成年） 兩類客戶，占到總比例的 62％； 華潤 鳳凰城 客戶則以 夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦 客戶為主，占到總比例的 67%。 第三部分 市場(chǎng)分析小結(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)總體趨穩(wěn)，總體不會(huì)出現(xiàn)大起大落，有利大盤運(yùn)作； 09年城南市場(chǎng)基本處于量價(jià)齊升的向好市場(chǎng)態(tài)勢(shì)； 區(qū)域具備較好的改善類產(chǎn)品的消化能力，站南組團(tuán)和大源組團(tuán)舒居改善類特質(zhì)明顯； 區(qū)域存量供應(yīng)和潛在供給都很大，且品牌開發(fā)商云集，競(jìng)爭(zhēng)也將非常激烈，中庸難出 頭，必須尋找細(xì)分市場(chǎng)和差異化； 高層高端市場(chǎng)尚處于成長階段，尚需培育，同時(shí)要控制面積和總價(jià)； 別墅市場(chǎng)基本處于空缺狀態(tài)，保利擁有公園河景資源優(yōu)勢(shì)，可以考慮打造別墅。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 麓山國際社區(qū) 項(xiàng)目位置 人民南路南延線麓山大道 規(guī)模 總占地 4300畝 容積率 別墅 綠化率 ％ 總貨量 香頤林套 66套 黑鉆山莊 66套 現(xiàn)推產(chǎn)品 香怡林 黑鉆山莊 開盤時(shí)間 2023年 3月 管理費(fèi) /平 戶型面積去化情況 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 中海 戶型 面積區(qū)間 （ m2） 供應(yīng)套數(shù) 占比 成交套數(shù) 銷售率 套三 153164 432 60% 94 22% 套四 192234 144 20% 42 29% 套五 257 48 7% 24 50% 特大套五 354 96 13% 未售 未售 譽(yù)峰 以舒適型大面積、高標(biāo)準(zhǔn)裝修、較強(qiáng)商業(yè)配套以及較寬樓間距打造成都頂級(jí)豪宅。 戶型 面積區(qū)間 （ m2） 供應(yīng)套數(shù) 占比 成交套數(shù) 銷售率 套二 8896 1628 % 1162 % 套三 106162 414 % 267 % 套四 139157 92 % 76 % 頂躍 124175 67 % 23 % 中海 戶型 面積區(qū)間 （ m2） 供應(yīng)套 數(shù) 占比 成交套數(shù) 銷售率 套二 7590 216 % 216 % 套三 99 148 1382 % 1099 % 套四 146173 189 % 106 % 戶型面積去化情況 華潤 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 疊翠峰 城南一號(hào) 站南板塊 大源板塊 華潤 .鳳凰城 中海 .蘭庭 麓山國際社區(qū) 譽(yù)峰 華陽板塊 本項(xiàng)目 城南板塊 華潤鳳凰城 占地面積 356畝（凈用地面積 236畝） 建筑面積 70萬平米 產(chǎn)品形態(tài) 一期 27層高層 總戶數(shù) 一期 2498戶 總棟數(shù) 8棟 容積率 綠地率 % 均價(jià) 7500元 /平米（ 09年 9月現(xiàn)場(chǎng)采集） 物管費(fèi) 2..1元 /平方米 〃 月 小區(qū)配套 會(huì)所，恒溫游泳池，茶樓咖啡廳，高爾夫練習(xí)場(chǎng)、超市，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)療，閱覽室 開發(fā)商 華潤 該項(xiàng)目的房源面積偏大，主力房源為 120148平米以上的套三。 ?未來 35年內(nèi)新增供應(yīng)量將達(dá)到 164萬方 ?從各潛在供應(yīng)的露面地價(jià)來看，區(qū)域高端項(xiàng)目將更加集中 各地塊樓面地價(jià)（元 /㎡ ） 嘉里地塊 3040 建發(fā)地塊 4200 高新臵業(yè)地塊 2666 復(fù)地地塊 1666 金瑞泰地塊 650 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 ?3環(huán) 繞城： ?繞城 華陽 中海城南一號(hào)、譽(yù)峰 華潤鳳凰城、中海蘭庭 高層代表樓盤： 別墅代表樓盤： ?麓山國際社區(qū) 代表樓盤選取原則： ?品牌開發(fā)商項(xiàng)目，品質(zhì)良好，在所處區(qū)域內(nèi)具有很大影響力。) 總價(jià) （萬元） 鳳凰城 130150三房 130150 130150三房 936 808 72008000 93120萬 中海蘭庭 8090變小套三 8090 90110變套三（實(shí)得 112138） 110130變大套三（實(shí)得 138162） 382 375 77008600 7494萬 嘉里項(xiàng)目 8090套二 8090 套二 預(yù)計(jì) 1110 1000012023（精裝） 80108萬 ? 區(qū)域在售項(xiàng)目去化最快的是 110150㎡ 左右的套二、套三戶型 ? 從供應(yīng)量來看，目前區(qū)域供應(yīng)最多的是中海蘭庭的實(shí)得 90110㎡ 的兩房、小三房 ? 中海蘭庭套二體量過大，降低了樓盤品質(zhì) 02004006008001000120014001600180020237 0 9 0 9 0 1 1 0 1 1 0 1 3 0 1 3 0 1 5 0 1 5 0 1 7 0 1 7 0 2 0 0供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù)備注：中海蘭庭按實(shí)得面積計(jì)入分析 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 2023年片區(qū)內(nèi)將是 8090㎡ 為主力的中小面積段產(chǎn)品集中推售期，在售項(xiàng)目開發(fā)存量達(dá)4050萬方左右，競(jìng)爭(zhēng)激烈；而大面積產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和。 項(xiàng)目 主力戶型結(jié)構(gòu) 主力面積區(qū)間 （ m178。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 ?依據(jù)對(duì)城南的認(rèn)知分析，面對(duì)新城南逐漸崛起和競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，有必要對(duì)新城南區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局做一個(gè)新的劃分和認(rèn)知 組團(tuán)名稱 序列 屬性特征 代表項(xiàng)目 所處區(qū)位 站南組團(tuán) 第一梯 隊(duì) 城市高端豪宅 譽(yù)峰、城南一號(hào)、 世紀(jì)峰景 站南區(qū)域、 大源組團(tuán) 大源組團(tuán) 第二梯 隊(duì) 依托極好的配套和品牌優(yōu)勢(shì)， 呈現(xiàn)競(jìng)品項(xiàng)目 鳳凰城、嘉里項(xiàng)目、 中海蘭庭 大源組團(tuán) 華陽品牌組團(tuán) 第三梯隊(duì) 依托單一的品牌優(yōu)勢(shì)或較強(qiáng)的配套優(yōu)勢(shì) 南湖國際社區(qū)、悅城 華陽區(qū)域 華陽城市附庸組團(tuán) 第四梯隊(duì) 屬于新城南的附庸項(xiàng)目 城南晶座，大城際 華陽區(qū)域 本案所處未來的核心城市核心位置和良好的資源配套，以及市場(chǎng)占位環(huán)境，決定了本案處于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局中的第二集群。） 均價(jià) （元 / m178?，F(xiàn)期市場(chǎng)較高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)至少將延續(xù)至2023年 3月。 09年 12月 10年 3月，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來自各項(xiàng)目已推庫存的去化壓力。 城南樓市 2023年大勢(shì)向好、量價(jià)齊升。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 區(qū) 域 竟 盤 供 需 分 析 項(xiàng)目名稱 環(huán)域 總占地（畝） 總建面（萬㎡） 總套數(shù)（套） 容積率 物業(yè)形態(tài) 戶型面積 開盤時(shí)間 均價(jià)（元 /㎡ ） 銷售率 /月均套數(shù) 疊翠峰 二至三環(huán) 604 小高層 40150 9500（ 2500元裝修） 56%/58 中海翠屏灣 二至三環(huán) 94 24 2046 3 小高層 80140 8500 79%/85 長城半島城邦 三至繞城 160 55 2780 高層 90270 8500 45%/84 南城都匯 三至繞城 1980 250 15000 高層 88400 7000 56%/39 華敏世家花園 三至繞城 20 8 86 高層 90270 12023 58%/4 時(shí)代晶科名苑 三至繞城 123 53 2200 高層 104144 7600 99%/79 城南 1號(hào) 三至繞城 173 41 2049 高層 160240 13000 48%/25 譽(yù)峰 三至繞城 260 70 3000 高層 90380 20230（ 6000元裝修） 中海蘭庭 繞城外 110 35 1766 高層 89175 6800 63%/58 華府西苑 繞城外 50 19 1213 高層 88240 6300 87%/44 華潤鳳凰城 繞城外 356 70 5000 高層 70190 6900 76%/43 ICON英郡 繞城外 28 491 高層 90180 5800 71%/58 美年廣場(chǎng)美岸 繞城外 255 100 604 高層 80365 6100 51%/48 小計(jì) 36839 9077 %/52 新鴻基悅城 繞城外 245 73 4341 高層 137390 6400 67%/74 高新南區(qū)目前面市住宅樓盤 14個(gè)，含本項(xiàng)目在明年上市至少 5個(gè)；已面市項(xiàng)目合計(jì)約 770萬平米， 36839套；在售房源銷售率約 %，每個(gè)樓盤月均銷售 52套；余下房源至少有260萬平米，約 。 北 南 西 東 中海名城 中海格林威治城 01’ 03’ 05’ 07’ 09’ 01’ 01’ 01’ 03’ 03’ 03’ 05’ 05’ 05’ 07’ 07’ 07’ 09’ 09’ 09’ 市中心 中海國際社區(qū) 中海龍灣半島 中海蘭庭 中海常春藤花園 中海城南 1號(hào) 中海翠屏灣 1 2 3 4 6 7 8 11 2 5 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 9 10 萬科城市花園 萬科金色家園 萬科雙水岸 12 14 萬科金域藍(lán)灣 13萬科金色海蓉 14 萬科金域西嶺 13 15 萬科魅力之城 15 13 萬科朗潤園 16 17 萬科加洲灣 17 18 18 19 20 華潤翡翠城 華潤二十四城 華潤鳳凰城 19 20 21 21 22 23 24 25 26 龍湖晶藍(lán)半島 龍湖翠微清波 龍湖三千里 龍湖三千城 龍湖弗萊明戈 龍湖長橋郡 22 23 24 25 26 27 新鴻基 .悅城 27 28 南城都匯 彩疊園 28 29 30 29 30 31 疊翠峰 萬景峰 31 32 33 時(shí)代晶科 33 從此模型中可以很清晰的看出，從 2023年以后，品牌開發(fā)商選擇城南及南延線區(qū)域占據(jù)相當(dāng)大的比重。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 城南是品牌開發(fā)商云集之地，并隨著其外向發(fā)展，再次匯聚天府新城。 20232023年區(qū)域已面市樓盤超過 40個(gè)左右，即將面市樓盤 10個(gè)以上，可開發(fā)總量約40005000萬㎡； 2023年實(shí)際上市供給規(guī)模 ㎡ ,已售面積約 ,存量房余 ； 預(yù)計(jì) 09年新增供給 萬方以上 ,合計(jì)約 萬平方米以上。 0709年，房地產(chǎn)政策環(huán)境經(jīng)歷了“打壓” → “拉動(dòng)” → “平抑”的過程。 ?商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ；最低首付款比例調(diào)整為 20% ?居民購買第二套住房享受首次購房優(yōu)惠政策 ?09年 7月二套房貸再次要求嚴(yán)格執(zhí)行 ?個(gè)人銷售和購買住宅 暫免收印花稅土地增值稅 ?首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1% ?居民將購買超過 2年的普通住房對(duì)外銷售的，暫不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅 ?支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。其中工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，服務(wù)業(yè)加速發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)增加值 887億元，同比增長 % 。 ?2023年受到地震以及全球金融危機(jī)的影響，成都市 GDP增量大幅度減小， 2023年國家財(cái)政、貨幣政策的支持下，經(jīng)濟(jì)總量得以發(fā)展提升，前三季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增%，其中第三季度增長 %。 ?成都經(jīng)濟(jì)總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟(jì)增長速度以及人均 GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個(gè)西部的省會(huì)城市，是中國西部城市的經(jīng)濟(jì)中心。 ?2023年人均 GDP接近 4000美元。 第二部分：市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場(chǎng) 典型個(gè)案 050010001500202325003000350040004500GDP總量（億元）2023 2023 2023 2023 2023成都 2 1 8 5 . 7 3 2371 2750 3 3 2 4 . 4 3901昆明 9 4 2 . 1 4 1 0 6 2 . 3 1 2 0 3 . 1 4 1 3 9 3 . 6 9 1 6 0 5 . 3 9貴陽 4 4 3 . 6 3 5 2