【正文】 典型大盤(pán) 雅居樂(lè)花園 ?園林差異化 ?產(chǎn)品差異化 ?建筑風(fēng)格差異化 53 廣州雅居樂(lè)花園最終樹(shù)立郊區(qū)高端高品質(zhì)形象的關(guān)鍵點(diǎn)： 標(biāo)志性配套 +東南亞風(fēng)情 典型大盤(pán) 雅居樂(lè)花園 ?配套先行 ： 在開(kāi)發(fā)初期，完善自身配套營(yíng)造濃郁的居住風(fēng)味，配套打造上從生活必需逐步向娛樂(lè)、休閑配套過(guò)渡 ?標(biāo)志性會(huì)所 ： 打造極具異域風(fēng)情的大型會(huì)所，塑造高品質(zhì)生活的居住氛圍，提升物業(yè)價(jià)值； ?東南亞風(fēng)情： 從園林、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品等多方面著手，與華南板塊其他大盤(pán)產(chǎn)生差異化，逐步從初期性?xún)r(jià)比制勝向后期高品質(zhì)高端物業(yè)方向發(fā)展。 美林湖國(guó)際社區(qū) ? 美林湖國(guó)際社區(qū)位于山前大道，在空港經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍內(nèi) ，環(huán)境方面擁有8000畝生態(tài)大湖、 30000畝原生山林 ? 現(xiàn)售淺山溪谷別墅組團(tuán)為西班牙風(fēng)格的山地湖景獨(dú)棟別墅 廣州大盤(pán) 市場(chǎng)供應(yīng)量 城市遠(yuǎn)郊大盤(pán)供應(yīng)量巨大，眾多遠(yuǎn)郊大盤(pán)處于開(kāi)發(fā)初期 566490301023100786352161108002587111922013511012571614889633230023962130951521500002500000159702963076278925910970091570000富力泉天下方圓明月山溪 珠光流溪御景 珠江國(guó)際城東方夏灣拿 富力金港城 僑建御溪谷 天湖峰境 玖瓏湖 頤和山莊 桃花源 南航碧花園保利城 恒大山水城荔湖城 譽(yù)山國(guó)際 湖山國(guó)際 鳳凰城新光城市花園 招商金山谷約消化量 約剩余量1 2 3 6 7 8 5 4 14 9 10 11 12 13 15 16 17 18 20 21 本項(xiàng)目 42 概況 —— 距廣州 40分鐘車(chē)程，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū)域 典型大盤(pán) ? 地理位臵： 廣州市花都區(qū)山前大道 ? 規(guī)模： 項(xiàng)目用地近 1萬(wàn)畝，首期用地 1000多畝，約 2023套 ? 資源情況： 王子山脈生態(tài)圈內(nèi)，擁有 530萬(wàn)平方米天然湖泊 假日半島 43 啟動(dòng)期配套 —— 展示先行，配套集中：通過(guò)高爾夫、酒店、主題公園等與項(xiàng)目休閑、度假定位密切相關(guān)的配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍 典型大盤(pán) 假日半島 交通 ? 將廣清高速馬嶺收費(fèi)站西移，將私家車(chē)過(guò)路費(fèi)從 22元降低到 15元；投資 1千多萬(wàn)，修通山前大道到項(xiàng)目的施政公路；修建交通中心 主題公園 ? 故鄉(xiāng)里采用原地搬遷的方式，投資 3000多萬(wàn)修建具有嶺南風(fēng)格的主題公園 酒店 ? 五星級(jí)酒店 2023年 12月開(kāi)業(yè) 商業(yè) ? 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，商業(yè)街強(qiáng)制全部營(yíng)業(yè)，部分免租，以營(yíng)造氣氛 交通中心 故鄉(xiāng)里主題公園 商業(yè)中心 五星級(jí)酒店 啟動(dòng)期以標(biāo)準(zhǔn)１８洞高爾夫球場(chǎng)的規(guī)劃造勢(shì) 一、二期總占地 5000畝 100％ 住宅區(qū)占地面積 2023畝 40％ 配套區(qū)占地面積 3000畝 60％ 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) 一期 一期 二期 二期 二期 主題公園、五星級(jí)酒店 44 價(jià)格策略 —— 以資源次優(yōu)位臵產(chǎn)品高性?xún)r(jià)比入市，吸引投資客 典型大盤(pán) 假日半島 ?啟動(dòng)區(qū)位： － 資源次好位臵 ?啟動(dòng)物業(yè)總價(jià)： －洋房 35萬(wàn)元 /套起 － TH： 59萬(wàn)元 /套起 －獨(dú)棟： 92萬(wàn)元 /套起 客戶(hù)轉(zhuǎn)變 投資 度假 居住 性?xún)r(jià)比 02023400060008000100001202314000160002023 2023 2023 2023 2023 2023同區(qū)域均價(jià) 假日半島 鳳凰城與同區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較 45 假日半島成功起勢(shì)關(guān)鍵點(diǎn)： 配套先行 +高性?xún)r(jià)比 典型大盤(pán) 假日半島 ?展示先行，配套集中 ： 通過(guò)景觀(guān)資源、產(chǎn)品、娛樂(lè)配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍； ?控制總價(jià)，凸顯高性?xún)r(jià)比 ， 以“平過(guò)自己起屋”為主要產(chǎn)品宣傳焦點(diǎn)，吸引人氣，成功起勢(shì)； 46 概況 —— 廣園東超級(jí)大盤(pán)，提升了新塘市場(chǎng)，將當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的客戶(hù)來(lái)源擴(kuò)展至廣州 典型大盤(pán) 鳳凰城 ? 區(qū)位： 位于新塘廣園東快速路東側(cè)，處于廣州、東莞、深圳城市圈中心地帶； ? 規(guī)模： 占地約 9000畝 ? 資源： 山景，湖景，增城荔枝文化村 新塘鎮(zhèn) 鳳凰城 以“ 森林、湖泊、新城市 ” 定位的鳳凰城，拉開(kāi)了廣州都市山水新城人居新模式序幕，突破了傳統(tǒng)上的小區(qū)概念，開(kāi)創(chuàng)了“別墅城市”全新的模式 年均銷(xiāo)售別墅 1500套，洋房 5000套 2023年，鳳凰城別墅以 3000多元 /m2帶裝修的超低價(jià)上市，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天吸引 5萬(wàn)人看樓，當(dāng)天創(chuàng)下 。 38 廣州大盤(pán)及成功因素探討 研究目的： 郊區(qū)大盤(pán)運(yùn)作成功的共性和關(guān)鍵因素 研究案例： ? 假日半島 ? 鳳凰城 ? 廣州雅居樂(lè) ? 南國(guó)奧園 ? 玖瓏湖 廣州大盤(pán) 分布情況 1 招商金山谷 2 新光城市花園 3 南沙濱海花園 4 南沙奧園 5 鳳凰城 7 譽(yù)山國(guó)際 8 荔湖城 6 湖山國(guó)際 9 僑建御溪谷 10 恒大山水城 11 天馬河公館 12 保利城 13 美林湖 14 南航碧花園 15 桃花源 17 頤和山莊 18 玖瓏湖 16 蘭喬圣菲 天湖峰境 20 富力金港城 19 21 東方夏灣拿 22 珠江國(guó)際城 23 珠光流溪御景 24 逸泉山莊 25 方圓明月山溪 26 富力泉天下 廣州城區(qū)周邊及遠(yuǎn)郊地區(qū)占地 500畝以上或總建筑面積 50萬(wàn) m2以上的含別墅項(xiàng)目項(xiàng)目達(dá)到 26個(gè) 全市別墅大盤(pán)推售量巨大，尤以花都、從化、增城為最多！ 1 2 3 4 5 8 9 10 7 6 19 11 12 13 14 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 26 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目的規(guī)模和區(qū)位屬性，決定其競(jìng)爭(zhēng)層面將超脫區(qū)域范疇，直面城市周邊的大盤(pán)之爭(zhēng) 廣州大盤(pán) 分布情況 ?代表性大盤(pán)項(xiàng)目 金地荔湖城 ? 金地 〃 荔湖城是金地地產(chǎn)進(jìn)軍廣州的首個(gè)項(xiàng)目 ，占地 3760畝，是金地集團(tuán)全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中現(xiàn)有規(guī)模最大的項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目以住宅為主，涵蓋多種產(chǎn)品類(lèi)別，并規(guī)劃配臵酒店、商業(yè)、休閑會(huì)所、教育等多元配套 廣州知名大盤(pán)眾多，多以知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 金山谷 ? 金山谷為招商地產(chǎn)進(jìn)入廣州的開(kāi)篇之作，位于廣州番禺新城，緊鄰新光快速路，交通便捷， 15分鐘直達(dá)珠江新城 CBD。 ? 聯(lián)排均價(jià) /平方米 ， 總價(jià)集中在 130250萬(wàn) /套；獨(dú)立 /雙拼均價(jià) /平方米 ， 總價(jià)集中在 250600萬(wàn) /套 。 遠(yuǎn)郊別墅 ?集中分布在花都區(qū) 、 從化市和增城市； ? 市場(chǎng)存量約 3000多套 ， 月均銷(xiāo)售約 140套 。 ?主力戶(hù)型以聯(lián)排為主 ， 獨(dú)立和雙拼別墅稀缺 ，主力戶(hù)型面積區(qū)間在 210400平方米 。 花都別墅 特征小結(jié) 別墅市場(chǎng)總結(jié) ? 廣州別墅市場(chǎng)：城市別墅數(shù)量少，未來(lái)幾無(wú)供應(yīng)，價(jià)格堅(jiān)挺； ? 遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)主要分布在花都、從化和增城區(qū)域，市場(chǎng)存量巨大，處于去庫(kù)存階段。 從目前銷(xiāo)售情況來(lái)看，配套完善的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較佳。 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)立 疊拼 玖瓏湖 桃花源 蘭喬圣菲 天湖峰境 美林湖社區(qū) 200㎡ 300㎡ 400㎡ 500㎡ 以雙拼和獨(dú)棟為主，主力面積區(qū)間 300700平方米 樓盤(pán)名稱(chēng) 別墅類(lèi)型 產(chǎn)品面積 在售套數(shù) 玖瓏湖 獨(dú)棟 雙拼 350875 3 桃花源 獨(dú)棟 雙拼 453698 59 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 疊加 5121212 94 天湖峰境 雙拼獨(dú)棟 260910 30 美林湖社區(qū) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 200800 20 600㎡ 700㎡ 800㎡ 900㎡ 1000㎡ 1100㎡ 花都別墅 產(chǎn)品 獨(dú)棟 玖瓏湖 桃花源 蘭喬圣 菲 天湖峰 境 美林湖社區(qū) 300萬(wàn)元 600萬(wàn)元 900萬(wàn)元 1200萬(wàn)元 總價(jià)區(qū)間在 3001200萬(wàn)元 1500萬(wàn)元 1800萬(wàn)元 2100萬(wàn)元 2300萬(wàn)元 2600萬(wàn)元 3000萬(wàn)元 樓盤(pán)名稱(chēng) 別墅類(lèi)型 產(chǎn)品面積 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 玖瓏湖 獨(dú)棟 雙拼 350875 7502300 桃花源 獨(dú)棟 雙拼 453698 6001650 450600 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 疊加 5121212 待定 天湖峰境 獨(dú)棟 聯(lián)排 260－910 234－ 2730 美林湖社區(qū) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 200800 6002023 160600 別墅總價(jià)區(qū)間 :獨(dú)棟主力總價(jià)區(qū)間集中在 6001500萬(wàn)元，聯(lián)排、雙拼主力總價(jià)區(qū)間集中在 200600萬(wàn) 聯(lián)排、雙拼 200萬(wàn)元 100萬(wàn)元 花都別墅 價(jià)格 花都別墅特征小結(jié) 花都別墅的 5大特征 規(guī)模龐大，且山水資源豐富。 花都別墅 地價(jià)情況 本項(xiàng)目 項(xiàng)目 建筑面積 占地面積 產(chǎn)品類(lèi)型 單價(jià)（元／㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 玖瓏湖 約 80萬(wàn)平方米 約 120萬(wàn)平方米 雙拼、獨(dú)棟 300875㎡ 25000 7502300 桃花源 13萬(wàn)平方米 44萬(wàn)平方米 雙拼、獨(dú)棟 453698 ㎡ 獨(dú)棟： 15000 聯(lián)排： 9900 4501650 蘭喬圣菲 約 14萬(wàn)平方米 50萬(wàn)平方米 獨(dú)棟、疊加 5121212 ㎡ 待定 待定 天湖峰境 45萬(wàn)平方米 80萬(wàn)平方米 獨(dú)棟、聯(lián)排 260－ 910 ㎡ 9000－ 30000 2342730 南航碧花園 35萬(wàn)平方米 約 160萬(wàn)平方米 高層、獨(dú)棟、聯(lián)排 200400㎡ 800010000 160500 頤和山莊 40萬(wàn)平方米 約 40萬(wàn)平方米 聯(lián)排、獨(dú)立 412788 ㎡ 600013000 2501200 勤天一品 樹(shù)苑 高層、疊加、聯(lián)排 170200 ㎡ 60008500 102200 假日半島 206萬(wàn)平方米 485萬(wàn)平方米 聯(lián)排、雙拼 155298 ㎡ 51006500 80200 美林湖社區(qū) 約 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 200800 ㎡ 聯(lián)排 :800013000 獨(dú)棟 :20230 1602023 花都別墅主要在售項(xiàng)目情況，別墅以組合產(chǎn)品形式出現(xiàn)。 ? 花都市區(qū)（新華）： 多為 04年后正式招掛拍項(xiàng)目，樓面地價(jià)集中在10002023元 /平， 富力 金港城 保利城 凱旋門(mén) 南華時(shí)代城 祈福輝煌臺(tái) 山前大道沿線(xiàn)均為 510年前拿地項(xiàng)目，地價(jià)極低；目前花都新城區(qū)新拍土地樓面地價(jià)多集中在10002023元 /平。 遠(yuǎn)郊別墅 特征小結(jié) 花都別墅在售項(xiàng)目主要集中在山前大道沿線(xiàn)，市區(qū)僅有南華時(shí)代城、天馬河公館有少量別墅。 產(chǎn)品 ? 以體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的客觀(guān)性模式為主，宣傳項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)景觀(guān)資源和產(chǎn)品。 樓盤(pán)名稱(chēng) 區(qū)域 別墅類(lèi)型 產(chǎn)品面積 （㎡） 均價(jià)（萬(wàn) / ㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)） 在售 合景天湖峰境 花都 獨(dú)棟、聯(lián)排 260－ 910 － 3 2342730 30 假日半島 獨(dú)棟、聯(lián)排 155298 93400 141 芙蓉綠茵豪苑 獨(dú)棟、聯(lián)排 189290 1 189290 20 芙蓉半島 獨(dú)棟 340470㎡ 476705 桃花源 獨(dú)棟 453698 4501650 59 玖瓏湖 獨(dú)棟、雙拼 350875 8752300 3 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 5121212 待定 待定 94 天馬河公館 聯(lián)排 267372 5341005 278 美林湖’社區(qū) 獨(dú)棟、聯(lián)排 200800 1602023 20 南航碧花園 獨(dú)棟、聯(lián)排 200400 160500 20 元邦山清水秀 獨(dú)棟、聯(lián)排 3 370 180260 2 樓盤(pán)名稱(chēng) 區(qū)域 別墅類(lèi)型 產(chǎn)品面積（ ㎡ ） 均價(jià)（萬(wàn) / ㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)） 在售 翡翠藍(lán)灣 番禺 聯(lián)排、獨(dú)棟 207 400 165320 80 南沙境界 南沙 聯(lián)排 200278