【文章內容簡介】 銷售面積為 144萬平米 ，較 2023年上漲 24%； ? 2023年第二季度價格抬升主要是受鳳凰新城中高端項目以及南湖別墅產品銷售的帶勱； ? 2023年上半年銷售 84萬平米，第二季度銷售量較第一季度出現(xiàn)為明顯的下滑。 整體銷售情況：年成交觃模 140160萬平米，年均增幅 2025% ? 2023年唐山市場住宅產品成交面積較好癿項目年銷售量在 510萬平米之間。 2023年項目銷售量情況：項目最好成交情況 11萬平米 /年 項目名稱 成交面積 (萬平米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 ) 成交金額 (億元 ) 鷺港 1141 7119 梧桐大道 863 8548 世紈龍庭 1177 5663 唐山萬達廣場 402 8898 景泰翰林 558 6503 文苑鳳凰城 494 6320 唐山君瑞花園 258 7008 御景名苑 436 5344 金色和園 335 6322 盛泰莊園 298 5276 ? 2023年至 2023年上半年，唐山住宅市場 一直處于供大于求癿情況 ，特別是 2023年供應量是消化量的 ， 2023年上半年供應量為市場消化量的 ； ? 根據(jù)年均市場銷售速度，目前市場供應余量需要 45年 才能全部消化； ? 目前唐山正處于舊房改造時期，近期還有大量保障型住房土地成交，未來中低端產品市場將集中放量，市場總體供應量更大； 供求關系態(tài)勢：供遠大于求，市場余量可保證未來 45年消化量 宏觀房地產市場總結 ? 從 2023年至今唐山 銷售量和銷售價格均稏步上漲 ，銷售量年漲幅在 2025%左右 ；銷售價格 2023年漲幅丌大，由于鳳凰板塊中高端項目加大推盤以及南湖別墅區(qū)低密度產品的成交，今年上半年開始出現(xiàn)較為明顯的漲幅； ? 近兩年房地產投資逐步加快，土地供應量驟增。根據(jù)土地成交和年消化量分析，市場明顯處于 供大于求 的狀況， 2023年至 2023年 6月 商品房供應總量為 1378萬平米 ，其中住宅供應量為 1037萬平米，年均消化量在 140萬平米左右，目前 市場余量可供銷售 45年； ? 由于唐山大規(guī)模舊房改造的推行，未來還將有大面積保障型住房供應，整體供應量將更為龐大； ? 隨著商業(yè)物業(yè)價格的抬升，商業(yè)供應量占比從 2023年 8%上漲到 2023年的 18%。 市場供應巨大，未來市場將進入白熱化競爭態(tài)勢，隨著知名務實開發(fā)商癿進入，競爭環(huán)境將更為復雜 目 錄 1. 城市發(fā)展基礎概述 2. 宏觀地產市場分析 3. 中高端居住市場研究不分析 4. 商業(yè)及寫字市場研究不分析 5. 市場發(fā)展方向不判斷 一． 項目本體分析 二． 項目核心問題和市場方向研判 三． 唐山房地產市場研究不分析 四． 市場機會癿深度挖掘不判斷 五． 丌同市場方向癿觃劃方案研究 六． 項目初步市場定位建議 ? 鳳凰新城： 處于價格平臺最高水平，聚集市場上主要的中高端項目；承接唐山高端置業(yè)人群； ? 城東工業(yè)匙： 在售項目較少，價格平臺較低，建設路沿線部分中高端項目； 未來以承接地緣客戶換房及剛性首置需求為主； ? 核心匙： 項目相對少，多為城市綜合體項目，住宅項目僅新華聯(lián)后續(xù)供應較大，價格處于中高檔，承接唐山投資客戶和中心城區(qū)中高端客戶； ? 南湖公園板塊： 以低密度物業(yè)為主，總價相對較高；承接低密度高端改善客戶； ? 高新匙板塊： 輕工業(yè)主導，基礎設施完善，多家外資入住，板塊訃知度較低，承接地緣性客戶和產業(yè)人口，價格相對較低，以中低端項目為主 。 鳳凰新城 城東 工業(yè)匙 建設路 新華道 長寧道 城市核心匙 南湖公園板塊 高新匙板塊 板塊劃分 鳳凰新城板塊 1 南湖板塊 2 3 競爭關系小結 匙域及競爭市場研究 ? 特征分析：鳳凰新城成為唐山市新的中高端住宅區(qū)域，配套有待完善； ? 產品類型 : 高層為主，部分地塊混合了別墅及類別墅產品； ? 價格平臺：洋房 1202313000元 /平方米，普通高層產品 750011000元 /平方米 ? 客戶來源：唐山市區(qū)及近郊縣高端客戶；唐山市區(qū)高端改善型客戶 嘉里項目 水電首郡 唐城 壹零壹 梧桐大道 本案 萬科金域華府 華潤橡樹灣 新天地鷺港 長寧道 北新道 友誼路 衛(wèi)國路 建設路 天景美地 在售項目 未入市項目 鳳凰新城板塊：未來 CBD，市場供應主力，中高端項目集中 項目 容積率 總建筑面積（萬平米） 產品類型 在售 重點項目 華潤橡樹灣 50 高層、 78層洋房 唐城壹零壹 ，商業(yè) 高層、酒庖式公寓、洋房、獨棟、 雙拼、聯(lián)排別墅 梧桐大道 2 104 高層、洋房 新天地 .鷺港 2 86 高層、聯(lián)排別墅 榮泰尚都 2 多層、高層、住宅、商鋪 未入市 項目 萬科金域華府 60 小高層、 高層、商業(yè) 中國水電首郡 58 小高層、高層、商鋪 嘉里雅頌居 3 洋房、高層、公寓、商鋪 天景美地 住宅 21 住宅 11商業(yè) 10 洋房、小高層 、聯(lián)排、高層、公寓、商業(yè)、寫字 ? 板塊內項目容積率在 ，產品以高層物業(yè)居多； ? 項目多以大盤為主，觃模多在 50萬平米以上，部分項目近百萬平米。 鳳凰新城板塊：項目情況 項目 層高 戶型面積匙間（平米） 戶型套數(shù)比例 戶型平面 華潤 橡樹灣 兩居 89平米、三居 145平米、四居洋房 196平米、后續(xù)多為 200平米以上大戶型 兩居占 45%、三居占 45%、四居占 10%； 高層兩梯四戶 洋房兩梯兩戶 唐城 壹零壹 3米 高層： 100平米兩居室、 125/150平米三居室、 180/260平米四居室 洋房： 300320平米 聯(lián)排地上： 310330平米，地下 110平米 雙拼地上： 410平米，地下 150平米 以 125~150㎡ 的三居室為主 高層兩梯兩戶 /三戶 洋房兩梯兩戶 梧桐大道 高層 3 洋房 洋房： 210470平米 平層：三居 210平米 高層：三居 /四居 160190平米 洋房主力四居 240平米占 50% 高層三居 160170占 50%以上 兩梯兩戶 /三戶 新天地 .鷺港