某科技創(chuàng)新城項(xiàng)目初步市場(chǎng)研究課程(編輯修改稿)
2025-03-09 10:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市商業(yè)價(jià)格浮動(dòng)情況 34 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 2023年，太原辦公市場(chǎng)供應(yīng)面積為 ㎡，較上年下降 %。 成交面積為 ㎡，較上年下降 %。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 辦公 2023年 2023年太原辦公用房市場(chǎng)供求情況 35 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 2023年，太原 辦公市場(chǎng)成交均價(jià)浮動(dòng)幅度比較大 ，預(yù)計(jì)未來在銀行放松貸款的情況下，辦公市場(chǎng)成交價(jià)格將會(huì)逐步穩(wěn)定。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 辦公 2023年太原市辦公用房價(jià)格浮動(dòng)情況 36 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 房地產(chǎn)市場(chǎng) 客群 2023年，晉中市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 ，比 2023年增長了 %，年均遞增 %；其中 市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 13473元 ，比 2023年增長 %， 年均遞增 %。 晉中市居民消費(fèi)支出情況 消費(fèi)項(xiàng) 人均支出（元） 同比增長 占全部消費(fèi)項(xiàng)百分比 家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出 % % 居住支出 —— % 食品支出 % % 衣著支出 % % 教育文化娛樂服務(wù) % % 其他商品和服務(wù) % % 醫(yī)療保健支出 % % 交通和通信 % % 37 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 38 太原市居民消費(fèi)價(jià)格情況 房地產(chǎn)市場(chǎng) 客群 2023年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國家擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)政策的顯現(xiàn)，太原市居民消費(fèi)需求趨于活躍，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了極大變化： ?居民消費(fèi)由量的滿足轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)的提升 ?消費(fèi)觀念由保障型逐步向發(fā)展型和享受型轉(zhuǎn)變 ?消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)為持續(xù)增長的態(tài)勢(shì) 。 2023年太原市居民消費(fèi)價(jià)格總水平為比上年上漲 %，其中食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格指數(shù)上漲 %；工業(yè)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 %。 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 39 房地產(chǎn)市場(chǎng) 客群 太原市居民消費(fèi)支出情況 2023年太原市城鎮(zhèn)居民家庭 人均消費(fèi)性支出為 ， 同比增長%。八大類消費(fèi)支出呈現(xiàn)“七增一降”態(tài)勢(shì)， 除交通和通訊支出有所減少外，其他七大類消費(fèi)支出都有所增加。 消費(fèi)項(xiàng) 人均支出（元） 同比增長 占全部消費(fèi)項(xiàng)百分比 家庭設(shè)備用品及服務(wù) % % 居住支出 % % 食品支出 % % 衣著支出 % % 教育文化娛樂服務(wù) % % 其他商品和服務(wù) % % 醫(yī)療保健支出 % % 交通和通信 % % 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 房地產(chǎn)市場(chǎng) 客群 本項(xiàng)目客群分析 —— 教師群體 學(xué)校名稱 教師數(shù)量 學(xué)生數(shù)量 人數(shù)小計(jì) 太原理工大學(xué) 1990 26000 27990 山西醫(yī)科大學(xué) 1320 9000 10320 太原師范學(xué)院 1727 15000 16727 晉中學(xué)院 1000 12023 13000 山西傳媒藝術(shù)學(xué)院 418 5000 5418 山西金融職業(yè)學(xué)院 200 3400 3600 山西中醫(yī)學(xué)院 316 9100 9416 山西煤炭學(xué)院 487 6173 6660 山西交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 317 7000 7317 山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 320 6500 6820 山西職工醫(yī)學(xué)院 356 4312 4668 合計(jì) 8451 103485 111936 根據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 11所大學(xué)共有師生 11余萬人，其中教師 8000余人，大學(xué)城師生群體將會(huì)成為項(xiàng)目購買客群幵成為穩(wěn)定的消費(fèi)群體。 40 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 教師群體的購買力 高校教師的薪資構(gòu)成： 校內(nèi)基本工資 +校外“兼職”工資 根據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)了解到，高校教師基本工資不高，普通教師至教授級(jí)別的基本工資平均 30006000元 /月左右。但校外“兼職”工資往往較高，占年收入的絕大部分，但目前無法統(tǒng)計(jì)。 據(jù)專業(yè)人士透露： 太原理工大學(xué)教授級(jí)別的教授年收入可達(dá) 300萬元 /年左右 。 因此，本項(xiàng)目教師群體擁有足夠的購買力，可以成為本項(xiàng)目的主力購買人群。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 客群 41 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 本項(xiàng)目客群分析 —— 主動(dòng)外溢人群 ? 太原城市規(guī)劃方向 —— 城市南向發(fā)展 ? 太原限購令，限購?fù)顿Y類型客戶，而晉中區(qū)域不限購。 ? 太原城市平均住宅均價(jià) 7686元 /㎡，晉中市住宅均價(jià) 4100元 /㎡，本項(xiàng)目處于價(jià)值洼地，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。 根據(jù)以上，可以預(yù)見將會(huì)有大量人群主動(dòng)外溢，購房需求向南遷移，從而成為 項(xiàng)目的主要客群，包括投資類客戶與剛需類客戶 。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 客群 42 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 競(jìng)態(tài)分析 綜述 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目本體分析 宏觀城市分析 43 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 競(jìng)品選取標(biāo)準(zhǔn) 太原市區(qū) 晉中 市區(qū) 由于項(xiàng)目處于太原市與晉中市的中間區(qū)域，離兩城的距離相當(dāng)，因此 本項(xiàng)目的競(jìng)品在兩城市中間區(qū)域內(nèi)進(jìn)行選取 。由于本案為造城規(guī)模，因此在競(jìng)品的選取中包含多種業(yè)態(tài)。 44 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 45 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目較多，因此根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模體量、業(yè)態(tài)、開發(fā)商品牌等因素。選取出三個(gè)主要參考項(xiàng)目： 晉中萬科 〃 朗潤園、新興 〃 國際文教城、領(lǐng)秀 〃 銘筑 。 主要參考項(xiàng)目分析 本案 新興國際文教城 晉中萬科朗潤園 領(lǐng)秀銘筑 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 基本情況 競(jìng)品 晉中萬科朗潤園 占地面積： 500畝 建筑面積： 70萬平米 （其中商業(yè) 20萬平米） 容 積 率： 一期 綠 化 率： 35% 物業(yè)公司： 北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 開 發(fā) 商： 晉中萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 46 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 47 產(chǎn)品情況 物業(yè)類別： 住宅、商業(yè) 建筑形態(tài)： ? 洋房（花墅）： 6棟、每棟 6層、 1梯 2戶、層層退臺(tái) ? 高層： 2棟、每棟 26層、 2梯 4戶 ? 小高層：每棟 18層、 2梯 4戶 裝修狀況： 高層精裝修、洋房毛坯 戶數(shù)： 一期近 900戶，其中洋房 144戶 產(chǎn)品戶型： ? 洋房： 175㎡三居 ? 高層： 90㎡兩居、 140㎡三居 ? 小高層： 85㎡一居和兩居、 106㎡、 155㎡三居 競(jìng)品 晉中萬科朗潤園 首創(chuàng)華夏九城 BCG Huaxia Niowns 價(jià)格及開盤情況 開盤時(shí)間： 5月開始蓄客， 預(yù)計(jì) 8月份開盤 交房時(shí)間： 共分六個(gè)組團(tuán)，一期 2023年底入住 銷售價(jià)格： 住宅預(yù)計(jì) 6300元 /㎡（含精裝 1300元 / ㎡ ）、 洋房 800010000元 /㎡ 85㎡兩居 90㎡兩居 106㎡三居 140㎡三居 競(jìng)品 晉中萬科朗潤園 48 首創(chuàng)華夏九城 BCG Hu
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