東尚新城暫項(xiàng)目定位初步思路(編輯修改稿)
2025-04-02 15:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 工產(chǎn)品批發(fā)零售為主專業(yè)市場。如金花羊毛衫城、西北服裝城、輕工紡織批發(fā)城、義烏商城等。此外這里還分布有金花飯店、萬年飯店等多家餐飲娛樂場所以及金融、辦公機(jī)構(gòu)。 第二部分 區(qū)域市場分析 （略） 10 第三部分 項(xiàng)目 分析 1．優(yōu)勢分析（ strength） ? 本項(xiàng)目位于東城邊緣地帶，城東市場供應(yīng)量小于其他任何區(qū)域，周邊競爭樓盤相對較少，具備一定的區(qū)位優(yōu)勢； ? 周邊居住密度大，生活配套齊全，交通便捷； ? 項(xiàng)目地塊狹長，加之地勢高差，便于規(guī)劃時因地制宜，深化地塊特色，打造具個性的 產(chǎn)品； ? 案名及開發(fā)商借助 [東尚 ]業(yè)已形成的品牌形象，便于較快提升項(xiàng)目號召力； ? 在項(xiàng)目管理如項(xiàng)目整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園藝營造、營銷理念諸方面，有可能領(lǐng)先于目前西安市行業(yè)整體水平。 2．劣勢分析（ weakness） ? 目前西安市的住宅開發(fā)方向主要集中在南郊、曲江、西高新合城北區(qū)域，項(xiàng)目 所處區(qū)域非熱點(diǎn)區(qū)域， 市場期望值不高； ? 地處城市邊緣區(qū)域（甚至城鄉(xiāng)結(jié)合部）， 街區(qū)形象差， 城市形象落差大， 項(xiàng)目周邊環(huán)境不理想，景觀資源匱乏， “臟亂差”的區(qū)城市印象在短時間內(nèi)難以改變； ? 西臨物流貨車出入市區(qū)的交通干道，整體環(huán)境嘈雜，影響居住環(huán)境、生活品質(zhì)的的營造與提升； ? 項(xiàng)目周邊缺乏中高檔生活配套。雖然本項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氛 11 圍濃厚，但其商業(yè)業(yè)態(tài)多為與生活關(guān)聯(lián)不大的汽配、摩配、汽修、摩修等，同時缺少缺少中高檔次的商場、超市、品牌店等消費(fèi)場所； ? 周邊居民多為幸福路沿線大型企業(yè)職工，雖人口眾多，居住密度大，但這些企業(yè)幾乎或因國家政策產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響或因市場變化或因管理不善等原因，經(jīng)營不善，效益低下，職工可支配收入少，購買力不強(qiáng)； 機(jī)會點(diǎn)分析（ opportunity） ? 目前西安房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，居民購買力不斷提高，市場有效需求旺盛，整 體經(jīng)濟(jì)環(huán)境理想，房地產(chǎn)價格有上漲空間； ? 西安市近兩年城市發(fā)展迅速，城市骨架全面拉開。產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)規(guī)劃和建設(shè)，拉升城東地產(chǎn)開發(fā)的上升空間； ? 市場整體開發(fā)水平較低，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，有利于本項(xiàng)目從眾多競爭對手中脫穎而出； ? [幸福林帶 ]帶來充滿想象空間的市場預(yù)期，提升項(xiàng)目附加值； ? 周邊居民的消費(fèi)心理、生活習(xí)慣具有引導(dǎo)、激發(fā)的可能。據(jù)市場調(diào)查資料顯示，有 4 成的受訪者認(rèn)為在東城區(qū)建造中高檔住宅小區(qū)比較好或很好，而這 4 成受訪者之中 7 成以上的是生活在東城區(qū)對該區(qū)域比較了解的人群。 12 威脅點(diǎn)分析（ threat） ? 房地產(chǎn) 市場尚處在調(diào)整發(fā)展階段，特別是有關(guān)房地產(chǎn)方面的宏觀政策，對項(xiàng)目發(fā)展有一定影響； ? 區(qū)域內(nèi)市場存量、市場上同類產(chǎn)品將使本項(xiàng)目面臨較大的競爭壓力： 項(xiàng)目南側(cè)僅一路之隔， 陜西恒正科技發(fā)展有限公司 90畝土地開發(fā)，同處前期策劃階段，預(yù)計(jì)總建面積 15— 17 萬米， 是最直接的競爭對手； 項(xiàng)目南側(cè)建大華清小區(qū)南鄰開發(fā)項(xiàng)目占地 580 畝，總建面積 100 萬㎡，主力戶型二房三房為主，售價 3500 元，定位于以住宅為主的中高端產(chǎn)品，以其區(qū)位優(yōu)勢、教育資源，構(gòu)成項(xiàng)目的巨大威脅； 建工路新龍?zhí)烊痪佣⑷?，已開工建設(shè)， 銷售中長樂路紫薇家天下，或以其區(qū)位優(yōu)勢或以其價格優(yōu)勢，也是項(xiàng)目競爭樓盤。 ? 周邊企業(yè)為解決職工住房不斷以集資蓋房的形式推出新樓盤，其中一西光、黃河為最，近期秦川也將建設(shè) 23 處新建設(shè)區(qū)，集資房價約為 1800 元 /㎡； ? 西安消費(fèi)者對項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏了解，對東城區(qū)的認(rèn)同度有待提高。 第四部分 項(xiàng)目定位思路 13 一、住宅市場定位 市場定位 借助已有市場調(diào)查結(jié)果 (調(diào)查截止時間 2021 年 1 月 )，認(rèn)同在東城區(qū)建設(shè)大型高尚生活社區(qū)的人群中，在東城區(qū)或附近生活的受訪者約占 %；同樣，不認(rèn)同在東城區(qū)建設(shè)大型高尚生活 社區(qū)的人群中有約 %的人的主要生活區(qū)域不在東城區(qū)。由此可見，由于缺乏對東城區(qū)的了解，加之近年來西安市逐漸形成的房地產(chǎn)市場格局，以及市政規(guī)劃、媒體對消費(fèi)者造成的置業(yè)引導(dǎo)效應(yīng)，使得多數(shù)東城區(qū)以外的西安市居民對該區(qū)域缺乏全面的了解，從而降低其認(rèn)同度。在項(xiàng)目營銷推廣過程中須加強(qiáng)對置業(yè)者的引導(dǎo)，而對區(qū)域內(nèi)客戶的挖掘?qū)⑹?
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