寶山新城水產(chǎn)路商業(yè)項目定位分析報告(編輯修改稿)
2024-08-30 03:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 便捷化與信息化。休閑環(huán)境，主要體現(xiàn)在后面的休閑廣場上，以文化和娛樂為主體，健康和快樂是第一要素，當(dāng)然，這是為消費帶動人氣。投資估算篇(一)、投資估算依據(jù)方案設(shè)想及說明建設(shè)部《建筑安裝工程費用項目組成》（2004）上海市建筑和裝飾工程、安裝工程預(yù)算定額（2000）；上海市工程造價信息；上海市有關(guān)取費規(guī)定。(二)、總成本費用估算方案一：投資與成本費用估算1）、土地成本：10032元/31000平方米=3236元/平方米2）、前期工程費：勘察設(shè)計、手續(xù)費：150元/平方米3）、建安工程費：樁基費：156元/平方米安裝費：240元/平方米土建：1290元/平方米幕墻：142元/平方米裝飾：130元/平方米電梯：95元/平方米空調(diào)：177元/平方米消防、報警：90元/平方米大廳裝飾：60元/平方米技術(shù)層配套：150元/平方米地下車庫：77元/平方米4）、基礎(chǔ)設(shè)施費：擴容、接頭費：100元/平方米綠化、道路：80元/平方米5）、公建配套費：開關(guān)站：40元/平方米其他配套費：100元/平方米6）、開發(fā)期間稅費：維修基金：90元/平方米開發(fā)期間稅費：建安費的3%，78元/平方米7）、不可預(yù)見費：158元/平方米開發(fā)費用估算1）管理費用：158元/平方米2）財務(wù)費用：400元/平方米3）銷售費用：155元/平方米成本項目單價（元/㎡）總額（萬元）備注開發(fā)成本總建面（㎡）（1）土地成本3236（2）前期工程費150465（3）建安工程費2607（4）基礎(chǔ)設(shè)施費180558（5）公建配套設(shè)施費140434（6）開發(fā)期間稅費168建安費的3%估（7）不可預(yù)見費158（1）（5）%開發(fā)費用（1）管理費用158（1）（5）%（2）財務(wù)費用4001240（3）銷售費用155%合計7352總成本合計 方案二投資與成本費用估算（1）、土地成本：10032元/31000平方米=3236元/平方米（2）、前期工程費：勘察設(shè)計、手續(xù)費：150元/平方米（3）、建安工程費：樁基費：168元/平方米安裝費：233元/平方米土建：1310元/平方米幕墻：128元/平方米裝飾：130元/平方米電梯：105元/平方米空調(diào)：146元/平方米消防、報警：90元/平方米大廳裝飾：80元/平方米技術(shù)層配套：150元/平方米地下車庫：77元/平方米（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費：A、擴容、接頭費：100元/平方米B、綠化、道路：80元/平方米公建配套費：A、開關(guān)站：40元/平方米B、其他配套費：100元/平方米開發(fā)期間稅費：A、維修基金：90元/平方米B、開發(fā)期間稅費：建安費的3%，78元/平方米可預(yù)見費：158元/平方米開發(fā)費用估算1)、管理費用：158元/平方米2)、財務(wù)費用：400元/平方米3)、銷售費用：155元/平方米成本項目單價（元/㎡）總額（萬元）備注開發(fā)成本總建面（㎡）（1）土地成本3236（2）前期工程費150465（3）建安工程費2617（4）基礎(chǔ)設(shè)施費180558（5）公建配套設(shè)施費140434（6）開發(fā)期間稅費168建安費的3%估（7）不可預(yù)見費158490（1）（5）%開發(fā)費用管理費用158490（1）（5）%財務(wù)費用4001240銷售費用155%合計7362總成本費用合計（三）利潤估算利潤估算基礎(chǔ)周邊商業(yè)發(fā)展預(yù)計及參考在售商業(yè)項目周邊住宅價格推算出辦公樓價格利潤估算值方案一 利潤估算辦公樓售價9000元/平方米，銷售總金額19800萬元商業(yè)裙房售價16000元/平方米，銷售總金額2400萬元北側(cè)商業(yè)街售價14500元/平方米，銷售總金額3132萬元南側(cè)商業(yè)街售價13000元/平方米，銷售總金額7020萬元本案總銷金額32352萬元方案二 利潤估算辦公樓售價9000元/平方米，銷售總金額19800萬元商業(yè)裙房售價12000元/平方米，銷售總金額5280萬元南側(cè)商業(yè)街售價15500元/平方米，銷售總金額4650萬元北側(cè)商業(yè)街售價14500元/平方米，銷售總金額2320萬元本案總銷金額32050萬元（四）、稅金計算銷售稅金及附加、土地增值稅等，按銷售收入的6%估算：方案一 銷售稅金32352*6%= 合 626元/平方米方案二 銷售稅金32050*6%=1941萬元合 626元/平方米（五）、靜態(tài)贏利分析方案一銷售收入：32352總成本費用：稅金：利潤總額：=所得稅：*33%=稅后利潤：=利潤率：方案二銷售收入：32050總成本費用：稅金：1941利潤總額：=所得稅：*33%=稅后利潤：=利潤率： 附：損益表項目方案一方案二銷售收入32352萬元32050萬元總成本稅金1941萬元稅前利潤所得稅稅后利潤 市場環(huán)境分析篇一、上海市商業(yè)市場環(huán)境分析上海商業(yè)房產(chǎn)近年發(fā)展迅猛，供應(yīng)量逐年上升，需求一直保持略大于求的狀況，呈現(xiàn)良好的發(fā)展形式。而2004年是上海商鋪市場的健康發(fā)展年，租金穩(wěn)中有升，對穩(wěn)定鋪價起著十分重要的作用，投資商鋪皆有不錯的業(yè)績?？v觀近幾年上海商鋪市場的發(fā)展情況，主要有以下幾方面的特點：216。 宏觀調(diào)控，擠
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