【正文】 寶山的私營經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展壯大。至年末，全區(qū)擁有私營企業(yè)24808戶，其中當(dāng)年注冊(cè)戶數(shù)4937戶。，%，%，%，%。 目前寶山區(qū)經(jīng)營中的商業(yè)企業(yè)分布如下：附1：寶山區(qū)商業(yè)企業(yè)情況商業(yè)類型大型百貨商場各類超市超市便利店大賣場專業(yè)賣場數(shù)量8家79家101家6家8家商業(yè)類型大型專業(yè)市場餐飲類企業(yè)賓館服務(wù)類企業(yè)專業(yè)市場數(shù)量2家400家22家1000家78家但是，從分布上看，這些商業(yè)企業(yè)分布很不平衡，其中大多分布在大華板塊、共富板塊及東城區(qū)板塊。作為寶山新城區(qū)重要組成部分的西城區(qū)板塊卻僅占很小的比例，這對(duì)于本項(xiàng)目來說，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。寶山區(qū)商業(yè)空間布局寶山已經(jīng)明確“2244”的商業(yè)空間布局，即形成淞寶、大華兩個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，羅店中心鎮(zhèn)、寶山三林兩個(gè)特色商業(yè)區(qū)域，廟行通河、高境、北上海商業(yè)廣場、顧村4個(gè)大型社區(qū)商業(yè)中心，月浦、上大（祁連）、海濱、淞南4個(gè)重點(diǎn)社區(qū)商業(yè)中心及若干個(gè)居住區(qū)商業(yè)中心。東城區(qū)：即淞寶中心商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)寶山的繁榮與繁華，以牡丹江路為軸心，成為區(qū)內(nèi)品牌經(jīng)營、文化娛樂和休閑服務(wù)的區(qū)域性商業(yè)中心。西城區(qū)：即正在開發(fā)中的中高檔生活居住區(qū)，該地區(qū)商業(yè)將形成起點(diǎn)較高，布局合理，業(yè)態(tài)齊全的組團(tuán)式現(xiàn)代化新城商業(yè)。南部地區(qū)：即我區(qū)城市化進(jìn)程最快的地區(qū)，也是社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，以大賣場為核心的大華地區(qū)社區(qū)商業(yè)已初具規(guī)模，近兩年來，已先后引進(jìn)了百安居、九百家居、九百購物中心（大潤發(fā)）三個(gè)大型賣場及一批專業(yè)店。共康地區(qū)已經(jīng)引進(jìn)了家樂福共江店，好美家建材賣場也已開始籌建。兩島地區(qū)：以滿足長興、橫沙兩島居民日常生活消費(fèi)需求為主，同時(shí)努力適應(yīng)海島休閑旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，提高配套商業(yè)服務(wù)。居住區(qū)商業(yè)：近年來得到配套發(fā)展，在改造傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的同時(shí)，引進(jìn)了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商、捷強(qiáng)等超市，糧油、聯(lián)華、可的等一批有資質(zhì)的便民店分布于居住小區(qū)，方便了居民的日常生活，滿足了日益增長的消費(fèi)需求。集鎮(zhèn)商業(yè)：在城市化進(jìn)程的推動(dòng)下得到了快速發(fā)展，商業(yè)布局、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨合理，推進(jìn)了小城鎮(zhèn)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，方便了城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)需求，提高了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。寶山主要商業(yè)街商業(yè)現(xiàn)狀寶山中心商業(yè)區(qū)（南至雙城路、北至盤古路、東至淞寶路、西至同濟(jì)路）零售服務(wù)商業(yè)特色、專業(yè)、專賣店等相當(dāng)繁華，其中滿足生活基本需求類商業(yè)有：超市、大賣場、便利店類15家，特色品牌專業(yè)、專賣店類75家、通訊器材店11家、電腦店3家、空調(diào)專賣店2家、眼鏡店7家、金銀飾品店3家、美術(shù)家居飾品店5家、家俱店2家、寵物商店1家、花店2家、婚紗攝影店5家、彩擴(kuò)店3家、醫(yī)藥商店3家、食品店3家、干洗店2家、平面設(shè)計(jì)店1家；休閑娛樂類商業(yè)有：餐飲服務(wù)類59家、快餐店6家、酒吧、茶坊、咖啡館10家、燒烤、壽司店4家、飲品店1家、美容美發(fā)店5家、沐浴桑拿店1家?！　倪@些統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，寶山區(qū)的日常消費(fèi)水平相當(dāng)高，在滿足基本的生活消費(fèi)外，市民對(duì)于餐飲，休閑娛樂等消費(fèi)也具有很高的水平。三、西城區(qū)商業(yè)市場環(huán)境分析寶山西城區(qū)規(guī)劃用地近14平方公里，開發(fā)的房產(chǎn)量將達(dá)800萬平方米，規(guī)劃人口15萬。地鐵一號(hào)線延伸段、明珠線北延段的開通，將構(gòu)筑起寶山西城區(qū)的快速交通網(wǎng)絡(luò)。西城區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、現(xiàn)代物流、文化展示等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并以精品鋼深加工、都市工業(yè)園區(qū)為依托，使西城區(qū)成為設(shè)施現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)信息化的生態(tài)型新城區(qū)。隨著西城區(qū)建設(shè)的進(jìn)一不深入，西城區(qū)的商業(yè)發(fā)展也面臨著很好的機(jī)遇，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：216。 隨著各小區(qū)即將交房，將帶來大量具有一定消費(fèi)能力的居民入住。初步計(jì)算，僅本案周邊的康橋水都、天馨花園、世華佳苑、祿德佳苑就將帶來約5萬常住人口；216。 地鐵一號(hào)線北延伸段及地面道路的完善，使得吸引市區(qū)居民來此消費(fèi)成為可能；216。 寶山西城區(qū)原有的高起點(diǎn)規(guī)劃，使得商務(wù)、物流等企業(yè)對(duì)區(qū)域內(nèi)的辦公樓需求增加，區(qū)域內(nèi)辦公樓市場存在很大的需求。加之本區(qū)域內(nèi)有一定檔次的辦公樓市場存在空缺，其發(fā)展前景更被看好。附3：寶山各鎮(zhèn)社會(huì)消費(fèi)品零售額20022004年寶山區(qū)社會(huì)零售商品總額比較（單位：萬元） 時(shí)間區(qū)域2002年2003年2004年112月177。%112月177。%112月177。%鄉(xiāng)鎮(zhèn)合計(jì)181153203354853227羅店鎮(zhèn)376521253532264大場鎮(zhèn)67345686632241994楊行鎮(zhèn)423159664160774月浦鎮(zhèn)7601910045669羅涇鎮(zhèn)1820222923388顧村鎮(zhèn)68506850平36567高境鎮(zhèn)2289344264368廟行鎮(zhèn)6501575034203258淞南鎮(zhèn)2005927777117044長興鄉(xiāng)53078517602橫沙鄉(xiāng)16489734110299 通過上表的數(shù)據(jù)顯示，2004年楊行鎮(zhèn)的社會(huì)零售商品總額位于全區(qū)第四位，高于全區(qū)的整體水平，是全區(qū)增幅的3倍，由此可以預(yù)見楊行鎮(zhèn)作為未來西城區(qū)商業(yè)中心地位的發(fā)展?jié)摿?。?duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)，提供了信心支撐。結(jié) 論 通過對(duì)寶山區(qū)商業(yè)市場環(huán)境和本項(xiàng)目周邊市場情況的分析，結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目的詳細(xì)分析判斷，認(rèn)為本項(xiàng)目具有較大的市場前景，初步將本項(xiàng)目定位為“集辦公、餐飲、娛樂休閑為一體的綜合性產(chǎn)品”。比較本案周邊相關(guān)項(xiàng)目，特別是北上海商業(yè)廣場，有針對(duì)性的選擇市場切入點(diǎn)，并初步提供了兩套建設(shè)方案，供開發(fā)商選擇。經(jīng)我司初步核算，項(xiàng)目的投資回報(bào)比較客觀，稅后利潤在21%—22%，在同行業(yè)中是較高的。本報(bào)告主要針對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品市場定位及經(jīng)濟(jì)性方面作重點(diǎn)分析，相信將來經(jīng)過我們更加詳細(xì)的行銷策劃，本項(xiàng)目一定會(huì)取得驕人的成績，在給開發(fā)商帶來實(shí)際利益的同時(shí)，會(huì)給楊行鎮(zhèn)的商業(yè)注入新的活力，使當(dāng)?shù)厝嗣竦纳罡颖憷?，為寶山區(qū)新區(qū)的開發(fā)添磚加瓦。由于時(shí)間緊促，本報(bào)告可能有一些不妥之處，敬請(qǐng)指正。49 / 49