柳營路某項(xiàng)目定位報(bào)告-資料下載頁
2025-02-27 10:09本頁面
【正文】 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 19 頁 共 23 頁 交通狀況： 目前，緊鄰中興路項(xiàng)目的西藏北路近 4 萬平方的 大型綠地正破土動(dòng)工，建成后將為區(qū)域板塊增添天然綠肺。中興路擴(kuò)寬在即，火車站北廣場高水平、高品位的規(guī)劃和定位已完成。閘北區(qū)的形象在不久將全面改變。 點(diǎn)評：新的酒店式公寓，檔次、級別較高，預(yù)計(jì)價(jià)格不低。 結(jié)論：西藏北路樓盤的相繼建設(shè)，逐漸改變這一區(qū)域形象。依托共和新路、閘北公園、上海大學(xué)，新的住宅圈正在形成。目前這一區(qū)域的新開樓盤售價(jià)約在 7000 元 /平方米左右，酒店式公寓開發(fā)量也不少。本項(xiàng)目優(yōu)勢條件是環(huán)境不斷提高，市場不斷繁榮，唯一缺點(diǎn)是物業(yè)型態(tài)的落后。 第四章 目標(biāo)客戶定位 第一節(jié) 目標(biāo)客戶定位 根據(jù) 客群細(xì)分以及區(qū)域市場特點(diǎn)，我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位于： ? 處業(yè)務(wù)上升階段的中小型民營、合資及外資企業(yè)，多從事技術(shù)咨詢、中介貿(mào)易等行業(yè)； ? 燈具城等相關(guān)商務(wù)領(lǐng)域配套行政； ? 區(qū)域內(nèi)生活的高級職業(yè)百領(lǐng)； ? 房地產(chǎn)投資者。 第二節(jié) 目標(biāo)客戶置業(yè)需求特征 ? 相對較有吸引力的價(jià)格與增值潛力； ? 較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值； ? 辦公空間要具有延展性，朝陽企業(yè)發(fā)展較快，員工隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩； ? 合適的地理區(qū)位，臨近城市立體交通、市級商業(yè)區(qū)、酒店公寓等，這 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 20 頁 共 23 頁 樣對客 戶往來可以提供方便；本案小環(huán)境較差，但擴(kuò)大范圍，與內(nèi)環(huán)線、共和新路高架、地鐵一號線延伸段相距不遠(yuǎn)，也有炒作題材。 ? 比較看好新興發(fā)展區(qū)域，具有地區(qū)發(fā)展?jié)撡|(zhì)； ? 大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的反映的是公司的氣質(zhì)，這樣容易給客戶留下好的印象； ? 較為完善的物業(yè)管理和商務(wù)配套。 第四節(jié) 目標(biāo)客戶的購買動(dòng)機(jī) 自用型 ? 建立進(jìn)入上海市場的第一個(gè)“橋頭堡”。 ? 改善辦公環(huán)境，以滿足由于業(yè)務(wù)增長或轉(zhuǎn)型拓展的需要。 ? 提升企業(yè)形象，使之為企業(yè)品牌的拓展相匹配 ? 作為企業(yè)固定資產(chǎn)，并使之保值、增值，亦可作為實(shí)力的象征。 投資型 ? 短期樓 花炒作，套現(xiàn)贏利。 ? 長期租賃收益，適時(shí)拋出獲利。 ? 暫時(shí)自用，適時(shí)租賃或套現(xiàn)。 本項(xiàng)目商業(yè)氛圍為閘北公園商圈、燈具城等，并不集中，規(guī)模也不大，因此小公司自用客群有，但不太充足。職場高級白領(lǐng)也有限，因此投資購房者將是本案大力爭取的對象。 第五章 價(jià)格定位 從目前市場來看，本區(qū)域新開小區(qū)樓盤售價(jià)基本在 7000 元 /平方米左右，條件好的小區(qū)裝修房售價(jià)突破 8000 元 /平方米，但這一價(jià)位在本項(xiàng)目比較難以實(shí)現(xiàn)。一是本項(xiàng)目包圍在老新村之間，沒有新開耬盤共同改造環(huán) 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 21 頁 共 23 頁 境，品位提高相對閘北公園、上海大學(xué)區(qū)域要難；二是項(xiàng)目原有規(guī)劃 陳舊，且點(diǎn)式布局，改造難度較大，即使改造出來，房型合理性都會(huì)較差。 因此，綜合各種因素，本項(xiàng)目毛坯房售價(jià)很難突破 6500 元 /平方米，采用裝修房，如果采用豪華裝修，送家電方案，售價(jià)可維持 7200 元 /平方米。如果大幅拔高售價(jià)，從市場角度看，難度相當(dāng)大。 第六章 產(chǎn)品定位建議 第一節(jié) 建筑外觀建議 建筑整體風(fēng)格定位 目前樓盤外立面陳舊，從節(jié)省投資的角度考慮，采用局部修改和裝飾進(jìn)行改變，力求現(xiàn)代、穩(wěn)重、高檔。 立面材料 仍然統(tǒng)一使用面磚，但整體風(fēng)格重新定位，局部改換。尤其建筑邊角重新以新材料裝飾。 立面色彩 在現(xiàn)有基礎(chǔ)上調(diào)整，基本為中性色調(diào)，顏色種數(shù)不增加 。 第二節(jié) 建筑功能性劃分建議 地下層安排 目前無法確定地下層可利用面積，如果可布置 1520 停車位，則將地下層改為停車位，釋放里面的地面停車位?？砂才艌@林綠化，提高物業(yè)檔次；也可申請立項(xiàng)，另建一棟板式住宅。 總平布置 如果地下車庫可行，總平將變成主入口進(jìn)來分為左右兩部分。大樓入 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 22 頁 共 23 頁 口及大堂設(shè)在北進(jìn)口。北邊與新村連接處可出資建設(shè)綠化，優(yōu)化區(qū)內(nèi)環(huán)境。 樓層功能分布 1 樓 4 樓為商場，其銷售方式可 以有很多選擇。但一樓北部須辟大堂，留出地下車庫通道。 515 樓分割為小戶型產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓，具體平面分割見附圖 第七章 產(chǎn)品配套建議 第一節(jié) 大堂 本項(xiàng)目北部距電梯廳進(jìn)深不足，建議大堂安排為半室內(nèi)，半室外，在外部搭建門廊。 第二節(jié) 室內(nèi)會(huì)所 可在商場 4 樓北部辟出專門空間安排室內(nèi)會(huì)所配套。 第三節(jié) 交房標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)產(chǎn)品定位提示，建議交房標(biāo)準(zhǔn)為全裝修標(biāo)準(zhǔn)，具體有以下方案 : ? 針對投資客戶及小面積單位，交房時(shí)除設(shè)立單位隔墻外，可提供標(biāo)準(zhǔn)的天花吊頂 (空調(diào)、煙感、照明齊全 )，墻面乳膠漆，地面塊毯或復(fù)合地板、入戶 門為防盜防火門。 ? 提供裝修材料：針對部分自用客戶，除天花吊頂按標(biāo)準(zhǔn)裝修交付外，推出時(shí)可不作單位隔墻處理，按所需面積分割后，奉送塊毯等材料，由客戶提自身需要自行安排裝修。 ? 毛坯 (送裝修材料 )：針對多套購買自用客戶，毛坯交房后，依照客戶分隔情況，度身裝修天、地、墻。此外除低層推出單位，小面積分隔單位外，交房前可預(yù)埋三隔間的地板線槽系統(tǒng)，方便用戶靈活處理供電、通訊、電纜系統(tǒng)設(shè)備。 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 23 頁 共 23 頁 第八章 投資簡單分析 有關(guān)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析在了解完全樓盤信息之后另行提供，在此根據(jù)本方案定位提示，作一個(gè)簡單的追加投資與利潤測算： 追加投資部分： 管道工程、地下車庫等工程費(fèi)用 300 元 /平方米 配套擴(kuò)容費(fèi)用 目前配套內(nèi)容不詳 外立面（包括外墻局部約 30%、窗等）綠化布置等 200 元 /平方米 裝修費(fèi)用（包括送家電等） 500 元 /平方米 總計(jì)：約 1000 元 /平方米 根據(jù)上述意見，除該案銷售的利潤空間應(yīng)在 700 元 /平方米左右。
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