柳營(yíng)路某項(xiàng)目定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-04 10:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 宋園茶藝館、宋園大飯店、閘北公園、肯德基、南星宮網(wǎng)吧、家家粗糧王 平型關(guān)路 白玉蘭小吃王國(guó)、紅豆園面館 ? 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)藥房與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較多，具體如下： 延長(zhǎng)路 鐵路醫(yī)院、信誼大藥房 寶興路 雷允上大藥房、信誼大藥房 平型關(guān)路 建橋醫(yī)院 ? 商業(yè)設(shè)施 本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施眾多，基本上每條道路上都有華聯(lián)、聯(lián)華、可的、快客等超市，但規(guī)模都比較小，規(guī)模較大的只有洛川路上的 柳營(yíng)路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 11 頁(yè) 共 23 頁(yè) 農(nóng)工商超市。沒(méi)有大型的商場(chǎng)和購(gòu)物中心。但菜場(chǎng)集市分布較多，在延長(zhǎng)路上有平 延市場(chǎng)，寶興路的平型關(guān)路綜合市場(chǎng)，平型關(guān)路上的洛平綜合市場(chǎng)，大大方便了附近居民的日常購(gòu)物 ? 綠化環(huán)境 該地區(qū)中目前最大的綠化地是閘北公園。區(qū)域內(nèi)其他位置的綠化很少，即使有也僅限于一些新建成小區(qū)內(nèi)的集中綠地。因此現(xiàn)在該地區(qū)的綠化環(huán)境有待改進(jìn)。 但是上海市政府規(guī)劃不久在中山北路共和新路交界處興建一塊面積達(dá)到 萬(wàn)平方米的大型綠地，對(duì)該區(qū)域中寶興路中山北路出處的破舊不堪的私房進(jìn)行整體改造。在和天田地區(qū)周邊建一條長(zhǎng) 3000 米寬 10 至 15米的綠環(huán)總用地至 萬(wàn)平方米。使該地區(qū)的綠化環(huán)境得到極大的改觀。 結(jié)論： 總 之該地區(qū)是一個(gè)傳統(tǒng)的居民聚居區(qū)。它包括了規(guī)劃中的和田生態(tài)聚居區(qū)。隨著地鐵、軌道 8 號(hào)線的貫通以及規(guī)劃綠地的建成區(qū)域的整體面貌將得到根本的改觀。 第二節(jié) 小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)研究 市場(chǎng)回顧 ? 供應(yīng)量 —— 20212021 年上半年上海 小戶型物業(yè) 市場(chǎng)供應(yīng)情況 自 2021 年 MY CITY 正式開(kāi)始，小戶型物業(yè)的供應(yīng)量逐年成倍遞增， 2021 年的供應(yīng)量?jī)H為 2021 套左右，銷售面積大致在 98600 平方米左右。到了 2021 年上升為 3000 套左右，而 2021 年，全市小戶型物業(yè)的供應(yīng)量呈井噴式的擴(kuò)散量達(dá)到了近 5200 套左右，據(jù) 銷售面積為 266021 平方米，比去年同期的 148262 平方米增長(zhǎng) %。 2 年內(nèi)市場(chǎng)上小戶型物業(yè)總的供應(yīng)量為 7500 套左右。另不完全統(tǒng)計(jì)，2021 年底，上海小戶型物業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)量已達(dá)到 35 萬(wàn)平米左右。 2021年雖然沒(méi)有確切數(shù)字，但可以說(shuō)這一狀況有增無(wú)減。 柳營(yíng)路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 12 頁(yè) 共 23 頁(yè) 圖 1 20212021 年小戶型物業(yè)供應(yīng)量變化 4000220013000100020213000400050002021 2021 2021單位：套 ? 需求量 —— 20212021 年上半年上海小戶型物業(yè)市場(chǎng)需求情況 據(jù)權(quán)威資料透露，從 2021 年起，上海市場(chǎng)對(duì)小戶型物業(yè)的需求量每年呈 50%的增 長(zhǎng)速度遞增， 2021 年，上海小戶型物業(yè)的市場(chǎng)需求量超過(guò)250000 萬(wàn)平方米，達(dá)到近 5000 套。目前上海小戶型物業(yè)市場(chǎng)需求的供需兩旺的局面，其主要消費(fèi)群是處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕人。 有數(shù)據(jù)顯示，每年在上海的租房者在 150 萬(wàn)左右，其中月薪 2500 元以上的白領(lǐng)占到 20%，即 30 萬(wàn)人左右。而上海高校畢業(yè)生每年有近 10 萬(wàn)人，這些人中的一部分也是小戶型物業(yè)的潛在客戶。 圖 2 20212021 年小戶型物業(yè)需求量 18003500500001000202130004000500060002021 2021 2021單位：套 ? 吸納量 —— 20212021 年上 海小戶型物業(yè)市場(chǎng)吸納情況 兩年來(lái)上海市場(chǎng)已推出的小戶型物業(yè)總套數(shù)在 7500 套左右，且小戶型物業(yè)的銷售率都在 90%以上，也就是說(shuō)市場(chǎng)實(shí)際的吸納的量在 7000套左右。據(jù)《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)決策咨詢報(bào)告》分析指出，目前出租型公 柳營(yíng)路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 13 頁(yè) 共 23 頁(yè) 寓市場(chǎng)份額仍處于空缺狀態(tài)，未來(lái)容量還可擴(kuò)展 3－ 5 倍；以此推算， 2－ 3 年內(nèi)，小戶型物業(yè)市場(chǎng)將趨于飽和。小戶型物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)成長(zhǎng)期大約為 年。 數(shù)據(jù)的對(duì)比雖不能直接說(shuō)明問(wèn)題，但單身公寓需求量在近幾年內(nèi)可能還有個(gè)緩升的過(guò)程。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 供應(yīng)量 未來(lái)市場(chǎng)就是對(duì)潛在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的統(tǒng)計(jì) ，在未來(lái)的 1~2 年內(nèi)，也就是小戶型物業(yè)泛濫之惡果還未顯現(xiàn)出來(lái)之前，小戶型物業(yè)每年的供應(yīng)量仍將有 15%~20%增長(zhǎng)量，預(yù)計(jì)從 2021 年至 2021 年上海市場(chǎng)小戶型物業(yè)總的供應(yīng)量在 2 萬(wàn)套左右（不包含爛尾樓），但 2 萬(wàn)套內(nèi)由于其產(chǎn)品屬性的差異，使得其目標(biāo)消費(fèi)層也有相應(yīng)的變化，供應(yīng)的面將不斷擴(kuò)大。 此外，爛尾樓也是未來(lái)小戶型物業(yè)市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，由于原先市場(chǎng)的小戶型物業(yè) 80%左右皆為爛尾樓改造，因此不排除未來(lái)爛尾樓繼續(xù)改造成小戶型物業(yè)出售的可能，因而對(duì)于現(xiàn)有市場(chǎng)爛尾樓的統(tǒng)計(jì)也是必不可少的。 ? 需求量 隨著中國(guó)入世、 上海申博成功，對(duì)外交流的日益頻繁，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整變化，對(duì)于小戶型物業(yè)的需求量還將上升。 根據(jù)上海市勞動(dòng)局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到 2021 年僅在滬登記的長(zhǎng)期留滬工作人員已近 8 萬(wàn)。這個(gè)數(shù)據(jù)中尚未包括使用旅游簽證和商務(wù)簽證以及在滬短期打工的外籍人士。估計(jì)目前需要在 工作經(jīng)商 的外籍 及外省 人士基本在 6－ 12 萬(wàn)人左右。而這些人士則是 小戶型物業(yè)用房 主要的目標(biāo)客戶群體 ，加之每年穩(wěn)定存在的 10 萬(wàn)高校畢業(yè)生的潛在需求量。 由此， 小戶型物業(yè) 的市場(chǎng)需求可見(jiàn)一斑。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海市場(chǎng)每年對(duì)居住型小戶型物業(yè)的需求在7000 套左右，這個(gè)需 求量也將隨著上海對(duì)外人才需求的增加而增加，因此， 2021 至 2021 年上海市場(chǎng)對(duì)小戶型物業(yè)的需求總量在 15000 套左 柳營(yíng)路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 14 頁(yè) 共 23 頁(yè) 右。 結(jié)論： 小戶型物業(yè)的成長(zhǎng)期約為 5 年，從 2021 年到 2021 年，目前正處于制高點(diǎn)，是投資最敏感階段。根據(jù)有關(guān)部門的預(yù)測(cè)， 2021 年及之后的二、三年內(nèi)，小戶型物業(yè)需求量的升勢(shì)會(huì)不錯(cuò)，但增幅已開(kāi)始減緩，這就意味著原來(lái)預(yù)計(jì)的投資回報(bào)率會(huì)出現(xiàn)下跌，但不會(huì)很快顯現(xiàn)。 區(qū)域分布 目前小戶型物業(yè)主要分布在中心城區(qū)和高科技園區(qū)附近，這種共性基本上都是由該類物業(yè)客戶屬性和其自身的投資性所決定的 。如： ? 金銀匯是處于九江路、浙江路這一黃金寶地，能夠輕松領(lǐng)略百年南京路的風(fēng)路；
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