【文章內(nèi)容簡介】 中心的區(qū)域分布 優(yōu)質(zhì)商圈業(yè)態(tài)ⅰ、優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要以百貨公司為主，多集中在中心商圈u 商業(yè)中心數(shù)量不多，但整體面積比例較大；u 優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要集中在中心商圈，占到了70%；u 優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體檔次較低，購物環(huán)境質(zhì)量偏低，沒有真正高端的購物場所；ⅱ、優(yōu)質(zhì)商業(yè)在中心商圈的主要以服飾類為主要產(chǎn)品，外圍則以綜合型購物為主；類型名稱所屬商圈主要經(jīng)營典型租戶百貨公司百盛中心商圈服飾類為主的綜合Loreal,Harson,Esprit,Lee 等百貨公司瑞景國際中心商圈服飾類為主的綜合Lane,Scofield,Food supermarket 等百貨公司瑞景名品中心商圈服飾類Zegna,Hugo Boss,Nautica 等百貨公司百大鼓樓中心商圈綜合類型Loreal,沙馳，利朗，Etam 等百貨公司百大CBD 中心商圈綜合類型Avon,Fortei,Veromoda 等百貨公司商之都中心商圈綜合類型Loreal,Esprite,Northface,紅府超市等百貨公司合肥百貨大樓中心商圈綜合類型Olay，雅戈?duì)?，?bào)喜鳥、杉杉等百貨公司樂普生中心商圈綜合類型Avon,Olay, 江南布衣，屈臣氏、麥當(dāng)勞商業(yè)中心新都會環(huán)球廣場馬鞍山商圈綜合類型環(huán)球購物廣場、肯德基、家樂福商業(yè)中心元一時代廣場勝利商圈Shopping mall 時代百貨,國美、華聯(lián)等商業(yè)中心國購廣場三里庵商圈綜合類型國美、家樂福、屈臣氏等ⅲ、目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目共12個，目前總量達(dá)到680,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；類型名稱建筑面積（平方米）開業(yè)時間定位租售模式07年平均首層租金水平（元/平方米/天）招商率百貨公司百盛35,000 2001 中高端扣率17 100% 百貨公司瑞景國際15,000 2005 高端扣率19 100% 百貨公司瑞景名品5,600 1997 高端扣率22 100% 百貨公司百大鼓樓25,000 1996 中端扣率15 100% 百貨公司百大CBD 35,500 2006 中端扣率15 90% 百貨公司商之都20,500 1995 中端扣率17 100% 百貨公司合肥百貨大樓22,000 1995 中端扣率14 100% 百貨公司樂普生15,000 1995 中端扣率14 100% 商業(yè)中心新都會環(huán)球廣場50,000 2005 中端扣率、出租8 85% 商業(yè)中心元一時代廣場80,000 2005 中端扣率、出租10 95% 商業(yè)中心國購廣場77,000 2004 中端出租、出售11 95% 商業(yè)街淮河路步行街300,000 1998 中端出售18 100% 優(yōu)質(zhì)商圈發(fā)展階段合肥市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展基本可以分為三個階段，目前正處于外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)擴(kuò)張發(fā)展過程中；l 合肥優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場發(fā)展情況可以分為三個階段：早期商業(yè)階段、中心商業(yè)階段、外圍擴(kuò)張發(fā)展階段。l 早期商業(yè)階段：以老城區(qū)的四牌樓為中心的商業(yè)區(qū)域，其中合肥百貨大樓在1959年就開始營業(yè)；l 中心商業(yè)階段：隨著淮河路步行街的逐步形成，優(yōu)質(zhì)商業(yè)在合肥市中心商圈基本形成集聚；l 外圍擴(kuò)張發(fā)展階段：市中心周邊的優(yōu)質(zhì)商業(yè)開始進(jìn)入市場，外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)不斷增大； 優(yōu)質(zhì)商圈招商率優(yōu)質(zhì)商業(yè)始終有著較好的招商率，從招商情況來看，目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場處于供小于求的階段，預(yù)計(jì)未來招商率仍將保持一個較高的水平；l 近年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的招商情況始終保持著很高的水平，平均年招商率約為95%；l 每次新的商業(yè)的開業(yè)會帶來平均招商率的下降，但很快就會恢復(fù)到較高的招商率水平； 典型優(yōu)質(zhì)商圈研究ⅰ、中心商圈:中心商圈集中了市區(qū)內(nèi)最高檔和部分中高檔的商業(yè)項(xiàng)目，吸引市區(qū)的中高收入人群消費(fèi)；淮河路步行街l 開業(yè)時間：1998年l 步行街長960米，寬22米，東起環(huán)城路，西至宿州路；l 總建筑面積達(dá)300,000平方米；l 市政府1998年完成對淮河路鼓樓－百盛段的改造工程,開始招商并推出眾多招商政策；但始終空置率較高，直至2000年才有了一定的商家入??；l 20012003年市政府完成對淮河路百盛小花園段的改造，2003年以后步行街進(jìn)入基本成熟階段，底層招商幾乎達(dá)到100%；l 步行街不僅集中了合肥市眾多的服飾品牌專營店，而且擁有明教寺、李鴻章故居等許多歷史建筑；l 主要以服飾經(jīng)營為主，集中了服裝、鞋類、餐飲、超市、娛樂、電子產(chǎn)品、建材等多種業(yè)態(tài)；l 客戶定位：中等收入的中輕年人為主；l 主力租戶：個體經(jīng)營的中低端品牌為主；l 租金水平：約18元/天平方米l 其中服飾類占到了整體的一半以上；l 服飾類中運(yùn)動休閑服裝、正裝、鞋類為主要經(jīng)營種類；l 服裝類：美特斯邦威、森馬、波司登、阿迪達(dá)斯等；l 鞋類：特步、奧康、貴人鳥，紅蜻蜓、大頭鞋業(yè)等；l 餐飲類：小尾羊連鎖店、KFC、必勝客、不倒翁等；l 步行街最大的有一定影響力的商場為百盛，其位于步行街的中間位置，經(jīng)營狀況較好；l 步行街經(jīng)營狀況以百盛為分界點(diǎn)，東側(cè)較差，西側(cè)較好；ⅱ、元一商圈以元一時代廣場為中心，結(jié)合附近商業(yè)設(shè)施發(fā)展形成的新興商圈；以一站式的綜合餐飲、娛樂、購物為主，吸引周邊中高收入人群和市區(qū)年輕人消費(fèi)；元一時代廣場l 開業(yè)時間：2005年l 位于新站區(qū)勝利路與鳳陽路交口；l 開發(fā)商：元一集團(tuán)l 運(yùn)營商：安徽時代廣場商業(yè)管理公司；l 建筑面積約80,000平方米；l 整體功能齊全，購物環(huán)境較好；l 以時代購物中心為主，引進(jìn)了北京華聯(lián)、國美電器、游樂l 場、影城等，集購物、餐飲、娛樂等為一體，是目前唯一的shopping mall；l 以周邊居住人口為依托，周邊沃爾瑪、家樂福、希爾頓近在咫尺，吸引人群不斷擴(kuò)大，從區(qū)域商圈即將邁進(jìn)進(jìn)入市級商圈。l 客戶定位：中等收入的中輕年人為主；l 租金水平：折合約10元/天平方米l 主力租戶：北京華聯(lián)、國美電器、時代百貨女人世界、環(huán)球影城、游樂場等；l 共4層；l 1層：北京華聯(lián)、國美電器、肯德基、頂級進(jìn)口名店街等；l 2層：北京華聯(lián)、國美電器、時代百貨女人世界等；l 3層：北京華聯(lián)、國美電器、翼飛書城、城市花園西餐廳、時代百貨韻動天地等；l 4層：歡樂頻道KTV、歡樂谷游樂場、未來世界、環(huán)球影城未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)分析ⅰ、預(yù)計(jì)未來商業(yè)供應(yīng)繼續(xù)增大，競爭壓力可能繼續(xù)增大；l 根據(jù)目前可獲得的數(shù)據(jù)預(yù)測，未來合肥市商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到150萬平方米，其中近期5年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)l ；l ，可能繼續(xù)會有優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)；ⅱ、預(yù)計(jì)未來近期優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)會有8個項(xiàng)目，全部都分布在中心商圈的外圍，優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴(kuò)趨勢增強(qiáng)；l 根據(jù)地理位置、規(guī)模、周邊物業(yè)、整體定位等因素，預(yù)測未來可能會發(fā)展成為優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目有7個；l 其在合肥市區(qū)延?xùn)|北向西南分布；尤其在政務(wù)新區(qū)分布較為密集；l 未來可能將出現(xiàn)2個新的區(qū)域型商圈和1個市級商圈；優(yōu)質(zhì)商業(yè)小結(jié)l 目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目共12個，目前總量達(dá)到680,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；l 目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場處于供小于求的階段，在外圍擴(kuò)張發(fā)展的過程中；l 預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來招商率仍將保持較高的水平，租金則處于小幅增長的穩(wěn)定狀態(tài)中；l ，競爭壓力將繼續(xù)增大；l 優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴(kuò)趨勢繼續(xù)增大，市中心區(qū)域外各個區(qū)域新的成熟商圈即將形成，未來可能出現(xiàn)7個新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目；l 市區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為當(dāng)?shù)刂懈邫n百貨公司，差異化較低；l 市內(nèi)中高檔餐飲和休閑娛樂場所尚未形成集中聚集地，有影響的餐飲娛樂區(qū)域?yàn)榭瞻?；l 對于綜合型的大型商業(yè)場所在部分區(qū)域仍較為缺乏，高端商業(yè)設(shè)施檔次偏低；第三部分、本案及競爭商圈研究一、 項(xiàng)目地段研究216。 項(xiàng)目緊鄰臨泉路,交通便利快捷。216。 臨泉路為城市中環(huán)，交通主干道，151123121等多路公交直達(dá)，日均車流量4萬輛。216。 所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和學(xué)校等機(jī)構(gòu)分布。本 案 嘉 山路臨 泉 路 216。 項(xiàng)目周邊集中大型新建住宅區(qū)，如元一名城、利港銀河新城、第五大道等，加上原有老住宅及民宅，保守估計(jì)周邊住宅180萬方，按套均100平米計(jì)算，覆蓋人口5萬。216。 地塊周邊道路人流量并不是較大，運(yùn)作商業(yè)面臨較大的難度。216。 臨泉路為交通主干道，車流量較大，相對而言人流量偏少，嘉山路全線貫