【正文】 216。 本項目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標客戶的需求為基礎(chǔ)；216。 目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)形勢較為火爆，但本片區(qū)已表現(xiàn)出供過于求，本項目將面臨嚴峻的競爭勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多；216。 地塊項目周邊臨泉路沿線商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為餐飲、五金建材、小型超市、便利店、咖啡等，經(jīng)營品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時需要進一步提升。216。 在元一高端商圈和雙崗低端商圈的競爭中存在中高端類餐飲、商務(wù)酒店的市場空白點 項目條件因素216。 本項目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營的可達性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的要求；216。 本項目交通便利，地段前景看好；但人流量缺乏216。 本項目周邊住宅區(qū)的建成入住形成消費尚需時日216。 項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態(tài)勢，機會與挑戰(zhàn)共存。二、 定位原則l 與城市的文化及消費水平相協(xié)調(diào)；l 與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機結(jié)合，避免惡性競爭；l 定位后的產(chǎn)品，更利于實現(xiàn)銷售價格及速度上的雙突破；l 商業(yè)定位與項目中住宅產(chǎn)品實現(xiàn)價值互動， 商業(yè)價值推進項目整體價值的提升；三、 項目定位項目功能定位通過本案背景及定位原則，我司認為本項目商業(yè)功能定位主要有三個方向本項目存在市場壓力及競爭較大，綜合各種因素來看：l 本項目難以成為市級優(yōu)質(zhì)商圈，但憑借周邊180萬方住宅及5萬人口，所服務(wù)對象主要以周邊社區(qū)人群需求為主，并在此基礎(chǔ)上憑借出色定位擴大輻射范圍，打造社區(qū)商業(yè)加強版。l 同時基于本項目良好的地段優(yōu)勢，可以作為居住區(qū)級商業(yè)方向來進行發(fā)展。以此為契機，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)，并憑借本案規(guī)模優(yōu)勢，和差異化方針，打造突破傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)模式的娛樂、休閑型商業(yè)綜合體。本項目商業(yè)發(fā)展策略：娛樂、休閑型商業(yè)綜合體商業(yè)功能定位作為綜合性的娛樂、休閑商業(yè)綜合體，應滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費兩方面的需求，因此本項目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購物等多種功能。經(jīng)營檔次定位根據(jù)合肥實際經(jīng)濟發(fā)展狀況及對未來幾年的預期，結(jié)合消費者及商業(yè)經(jīng)營者、投資者研究，本項目商業(yè)應為中檔；如果從提升項目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經(jīng)營檔次應定位為：l 中檔，局部高檔l 項目的娛樂餐飲類、休閑型以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個別高檔商家，來帶動項目的整體形象及影響力，但更多的中檔消費，來滿足周邊更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì)。經(jīng)營業(yè)態(tài)定位定位思路——本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費者來進行定位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。216。 本項目周邊商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)包括大賣場、綜合超市、電器城、專業(yè)店、專賣店、便利店等，項目近距離內(nèi)（3kM）有數(shù)個大型超市，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補性原則，上述業(yè)態(tài)中除了集中式超市以外，應是本項目業(yè)態(tài)可選擇的構(gòu)成內(nèi)容；216。 元一商圈和雙崗商圈所形成的餐飲、酒店類市場空白點；216。 按潛在客戶需求，應該以商業(yè)（商鋪）為主、滿足自營需要的業(yè)態(tài)。216。 同時越來越多的體驗式商業(yè)綜合體得到市民和投資客戶認可，也是本案可發(fā)展主題的參考。通過上述分析，依據(jù)差異化和互補性原則，同時著重打造項目不同于以后商圈項目的特色，我司建議本項目定位于：業(yè)態(tài)定位n 以大型中高端餐飲為主題的情感體驗式商業(yè)綜合體，餐飲作為主力店進入擴大本案市場影響度；n 同時設(shè)置商務(wù)酒店以填補中短期市場空白；n 兼容服務(wù)于本區(qū)域居民消費的日常生活服務(wù)型業(yè)態(tài)。第五部分、功能布局設(shè)計項目的各方面定位在一定意義上決定了商業(yè)項目的成敗。那么，我們該如何對本案的產(chǎn)品進行定位？一、項目產(chǎn)品定位的出發(fā)點定位是基于項目周邊商業(yè)環(huán)境結(jié)合項目特點，在對市場需求與供給進行深入分析，確定項目的客戶和產(chǎn)品市場取向。商業(yè)環(huán)境項目特點市場供給市場需求產(chǎn)品定位商業(yè)環(huán)境判斷通過以上章節(jié)的區(qū)域板塊等多層次的市場深入調(diào)研，以及對本項目商業(yè)環(huán)境的研究分析，我司認為本案的商業(yè)不應僅僅局限于滿足本項目的需求，而應結(jié)合整個區(qū)域商業(yè)綜合考慮，應融入周邊的商貿(mào)區(qū)中，形成優(yōu)勢互補，共同發(fā)展。項目特征判斷1) 項目區(qū)位本項目地理位置處于雙崗區(qū)級商業(yè)中心和新站成熟商業(yè)中心的交匯處。2) 項目特點本項目為商住綜合開發(fā)體，這是本項目與區(qū)域內(nèi)其他以賣場為中心等商業(yè)項目的根本差別，也是本項目的主要特點之一。這既給項目帶來了部分穩(wěn)定的客源，同時規(guī)劃商業(yè)時也要充分考慮對居民居住生活的影響。3) 規(guī)模特征項目總占地約103畝。按照規(guī)劃指標的參數(shù)控制，本案必然具備成為20萬平方米以上的中大型項目，結(jié)合項目商業(yè)環(huán)境、市場需求以及市場定位等綜合因素考量，我司認為在滿足市場消費需求的前提下進一步追求商業(yè)產(chǎn)品價值的最大化。因此本案的商業(yè)體量應該具有一定的規(guī)模效應，即商業(yè)建筑面積可以控制在3萬平方米左右。4) 產(chǎn)品特性區(qū)域商業(yè)供給量是巨大的，周邊區(qū)域范圍內(nèi)總體商業(yè)面積將超過100萬平方米。因此，本案的產(chǎn)品特征必須走差異化策略，以尋求相對的市場空白為基點，進行錯位經(jīng)營，優(yōu)勢互補，共促繁榮。二、項目產(chǎn)品定位的指導原則綜合分析項目以上特點后，我們發(fā)現(xiàn)，項目產(chǎn)品定位需要考慮的關(guān)鍵問題有：252。 如何在區(qū)域內(nèi)供應量龐大的集中商貿(mào)區(qū)中尋找到獨特的市場機會？252。 如何與一路之隔的元一中西街、第五大道及周邊區(qū)域賣場形成共生共榮關(guān)系？252。 如何結(jié)合項目住宅商業(yè)綜合開發(fā)的特性，揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢且規(guī)避劣勢？針對以上提到的幾點問題，我司制定了以下戰(zhàn)略思想，并將在其概念統(tǒng)攝下進行商業(yè)產(chǎn)品的具體定位。l 融入?yún)^(qū)域市場，服務(wù)區(qū)域市場l 差異化經(jīng)營，避免同質(zhì)化競爭l 應有利于提升項目的整體品質(zhì)和總體形象 l 充分考慮小區(qū)及周邊居民的日常生活所需l 盡量避免對住宅及居民生活產(chǎn)生不利因素三、項目商業(yè)產(chǎn)品核心主題經(jīng)過分析，我們認為雙崗板塊和新站板塊內(nèi)與市場相配套的酒店、餐飲、休閑、娛樂商業(yè)，存在極大市場機會。同時，結(jié)合臨泉路沿線小區(qū)居民的消費特點等等。綜上所述，我司建議將項目商業(yè)規(guī)劃為：商務(wù)酒店+餐飲+娛樂休閑+社區(qū)綜合配套因此，項目商業(yè)主題定位為：中型 FEELS 綜合體情感體驗中心F Food 餐飲E Entertainments and leisure 娛樂休閑 E Enterpriseshow 企業(yè)展示LhoteL 酒店S munityService 社區(qū)服務(wù)從上述總體定位出發(fā)，對項目商業(yè)分三個部分進行不同的產(chǎn)品定位： 商務(wù)酒店：目前，區(qū)域內(nèi)日常商務(wù)人流量在2—3萬人，除部分本區(qū)域經(jīng)營戶外，另有數(shù)萬客商通過距此相對較近的火車站、汽車站來肥，隨著雙崗商業(yè)中心和新站商業(yè)中心的不斷成熟，中短期商務(wù)酒店旅居的需求將十分強勁，且彌補短期內(nèi)相對的市場空白。結(jié)合周邊范圍內(nèi)商貿(mào)區(qū)消費層次及消費水平，知名品牌的酒店經(jīng)營管理將得到消費廣大人群的青睞，因此，我司建議規(guī)劃商務(wù)酒店（知名品牌酒店經(jīng)營管理）。該部分約占商業(yè)總體量的35%。休閑娛樂設(shè)施本區(qū)域休閑娛樂以及餐飲設(shè)施相對較為缺乏。臨泉路沿線現(xiàn)有的餐飲和休閑設(shè)施，由于缺乏整體的規(guī)劃，且在消費環(huán)境、消費檔次和消費深度方面存在不足，消費種類單一、缺少相對聚集的餐飲娛樂消費場所，隨著區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)居民的不斷涌進，將無法滿足不同層次的消費人群的不同消費需求。因此，本項目可以充分利用有利的地理位置條件，建設(shè)一個以餐飲休閑娛樂為特色的休閑服務(wù)中心站。即以大型中高端餐飲主力店為核心體量的消費中心，附屬次級體量的休閑娛樂（如網(wǎng)吧、KTV、足浴等）。其中大型餐飲主力店占商業(yè)總體量的28%，休閑娛樂占商業(yè)總體量的22%。 社區(qū)服務(wù)設(shè)施本項目預計規(guī)劃有二十萬平方米以上住宅，有必要設(shè)立一定的商業(yè)來滿足居民的就近消費需要。同時，項目緊臨城市次級干道（臨泉路），周邊已有樓盤均具有一定規(guī)模，且近期內(nèi)新建小區(qū)處于交房入住階段，但區(qū)域內(nèi)的社區(qū)服務(wù)設(shè)施有待進一步完善和提升。此外，社區(qū)商業(yè)還需要考慮到本案經(jīng)濟酒店的商務(wù)服務(wù)配套。其社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施建議從以下三方面重點考量：生活服務(wù)24H便利店、家政服務(wù)、凈菜配送中心、ATM取款機等。醫(yī)療保健美容理發(fā)、瘦身纖體、醫(yī)療保健、家居用品、體育俱樂部等。文化商業(yè)嬰兒早教中心、報刊雜志、小型書店、專業(yè)攝影、柯達沖洗等。社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃占商業(yè)總體量的15%。 本報告從深度市場調(diào)研分析，針對項目商業(yè)定位以及規(guī)劃主題概念進行了方向性指導和敘述，（報告中所有圖片示意僅作參考，不作為規(guī)劃設(shè)計標準），以創(chuàng)新的主題商業(yè)描繪出一幅特色的生活態(tài)度和體驗，從而在合肥房產(chǎn)市場中樹立起鮮明的項目形象和特點，為項目成功奠定重要的產(chǎn)品基礎(chǔ)。39 / 3