【正文】 216。 本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)；216。 目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)較為火爆，但本片區(qū)已表現(xiàn)出供過(guò)于求，本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅不確定因素較多；216。 地塊項(xiàng)目周邊臨泉路沿線商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為餐飲、五金建材、小型超市、便利店、咖啡等，經(jīng)營(yíng)品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時(shí)需要進(jìn)一步提升。216。 在元一高端商圈和雙崗低端商圈的競(jìng)爭(zhēng)中存在中高端類餐飲、商務(wù)酒店的市場(chǎng)空白點(diǎn) 項(xiàng)目條件因素216。 本項(xiàng)目具有商業(yè)開(kāi)發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見(jiàn)度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求；216。 本項(xiàng)目交通便利，地段前景看好；但人流量缺乏216。 本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)的建成入住形成消費(fèi)尚需時(shí)日216。 項(xiàng)目面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。二、 定位原則l 與城市的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；l 與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)；l 定位后的產(chǎn)品，更利于實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格及速度上的雙突破；l 商業(yè)定位與項(xiàng)目中住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值互動(dòng)， 商業(yè)價(jià)值推進(jìn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升；三、 項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位通過(guò)本案背景及定位原則，我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)功能定位主要有三個(gè)方向本項(xiàng)目存在市場(chǎng)壓力及競(jìng)爭(zhēng)較大，綜合各種因素來(lái)看：l 本項(xiàng)目難以成為市級(jí)優(yōu)質(zhì)商圈，但憑借周邊180萬(wàn)方住宅及5萬(wàn)人口，所服務(wù)對(duì)象主要以周邊社區(qū)人群需求為主，并在此基礎(chǔ)上憑借出色定位擴(kuò)大輻射范圍，打造社區(qū)商業(yè)加強(qiáng)版。l 同時(shí)基于本項(xiàng)目良好的地段優(yōu)勢(shì)，可以作為居住區(qū)級(jí)商業(yè)方向來(lái)進(jìn)行發(fā)展。以此為契機(jī)，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)，并憑借本案規(guī)模優(yōu)勢(shì)，和差異化方針，打造突破傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)模式的娛樂(lè)、休閑型商業(yè)綜合體。本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略：娛樂(lè)、休閑型商業(yè)綜合體商業(yè)功能定位作為綜合性的娛樂(lè)、休閑商業(yè)綜合體，應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、健身、交流、公共服務(wù)、購(gòu)物等多種功能。經(jīng)營(yíng)檔次定位根據(jù)合肥實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)未來(lái)幾年的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者研究，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為：l 中檔，局部高檔l 項(xiàng)目的娛樂(lè)餐飲類、休閑型以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的整體形象及影響力，但更多的中檔消費(fèi)，來(lái)滿足周邊更為龐大的主流需求，通過(guò)不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位定位思路——本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來(lái)進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實(shí)證來(lái)排除某些業(yè)態(tài)的可能。216。 本項(xiàng)目周邊商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)包括大賣(mài)場(chǎng)、綜合超市、電器城、專業(yè)店、專賣(mài)店、便利店等，項(xiàng)目近距離內(nèi)（3kM）有數(shù)個(gè)大型超市，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補(bǔ)性原則，上述業(yè)態(tài)中除了集中式超市以外，應(yīng)是本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可選擇的構(gòu)成內(nèi)容；216。 元一商圈和雙崗商圈所形成的餐飲、酒店類市場(chǎng)空白點(diǎn)；216。 按潛在客戶需求，應(yīng)該以商業(yè)（商鋪）為主、滿足自營(yíng)需要的業(yè)態(tài)。216。 同時(shí)越來(lái)越多的體驗(yàn)式商業(yè)綜合體得到市民和投資客戶認(rèn)可，也是本案可發(fā)展主題的參考。通過(guò)上述分析，依據(jù)差異化和互補(bǔ)性原則，同時(shí)著重打造項(xiàng)目不同于以后商圈項(xiàng)目的特色，我司建議本項(xiàng)目定位于：業(yè)態(tài)定位n 以大型中高端餐飲為主題的情感體驗(yàn)式商業(yè)綜合體，餐飲作為主力店進(jìn)入擴(kuò)大本案市場(chǎng)影響度；n 同時(shí)設(shè)置商務(wù)酒店以填補(bǔ)中短期市場(chǎng)空白；n 兼容服務(wù)于本區(qū)域居民消費(fèi)的日常生活服務(wù)型業(yè)態(tài)。第五部分、功能布局設(shè)計(jì)項(xiàng)目的各方面定位在一定意義上決定了商業(yè)項(xiàng)目的成敗。那么，我們?cè)撊绾螌?duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行定位？一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位的出發(fā)點(diǎn)定位是基于項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，在對(duì)市場(chǎng)需求與供給進(jìn)行深入分析，確定項(xiàng)目的客戶和產(chǎn)品市場(chǎng)取向。商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求產(chǎn)品定位商業(yè)環(huán)境判斷通過(guò)以上章節(jié)的區(qū)域板塊等多層次的市場(chǎng)深入調(diào)研，以及對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的研究分析，我司認(rèn)為本案的商業(yè)不應(yīng)僅僅局限于滿足本項(xiàng)目的需求，而應(yīng)結(jié)合整個(gè)區(qū)域商業(yè)綜合考慮，應(yīng)融入周邊的商貿(mào)區(qū)中，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)展。項(xiàng)目特征判斷1) 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地理位置處于雙崗區(qū)級(jí)商業(yè)中心和新站成熟商業(yè)中心的交匯處。2) 項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目為商住綜合開(kāi)發(fā)體，這是本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)其他以賣(mài)場(chǎng)為中心等商業(yè)項(xiàng)目的根本差別，也是本項(xiàng)目的主要特點(diǎn)之一。這既給項(xiàng)目帶來(lái)了部分穩(wěn)定的客源，同時(shí)規(guī)劃商業(yè)時(shí)也要充分考慮對(duì)居民居住生活的影響。3) 規(guī)模特征項(xiàng)目總占地約103畝。按照規(guī)劃指標(biāo)的參數(shù)控制，本案必然具備成為20萬(wàn)平方米以上的中大型項(xiàng)目，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)需求以及市場(chǎng)定位等綜合因素考量，我司認(rèn)為在滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求的前提下進(jìn)一步追求商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值的最大化。因此本案的商業(yè)體量應(yīng)該具有一定的規(guī)模效應(yīng)，即商業(yè)建筑面積可以控制在3萬(wàn)平方米左右。4) 產(chǎn)品特性區(qū)域商業(yè)供給量是巨大的，周邊區(qū)域范圍內(nèi)總體商業(yè)面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米。因此，本案的產(chǎn)品特征必須走差異化策略，以尋求相對(duì)的市場(chǎng)空白為基點(diǎn)，進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共促繁榮。二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位的指導(dǎo)原則綜合分析項(xiàng)目以上特點(diǎn)后，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目產(chǎn)品定位需要考慮的關(guān)鍵問(wèn)題有：252。 如何在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量龐大的集中商貿(mào)區(qū)中尋找到獨(dú)特的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？252。 如何與一路之隔的元一中西街、第五大道及周邊區(qū)域賣(mài)場(chǎng)形成共生共榮關(guān)系？252。 如何結(jié)合項(xiàng)目住宅商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的特性，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)且規(guī)避劣勢(shì)？針對(duì)以上提到的幾點(diǎn)問(wèn)題，我司制定了以下戰(zhàn)略思想，并將在其概念統(tǒng)攝下進(jìn)行商業(yè)產(chǎn)品的具體定位。l 融入?yún)^(qū)域市場(chǎng)，服務(wù)區(qū)域市場(chǎng)l 差異化經(jīng)營(yíng)，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)l 應(yīng)有利于提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)和總體形象 l 充分考慮小區(qū)及周邊居民的日常生活所需l 盡量避免對(duì)住宅及居民生活產(chǎn)生不利因素三、項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品核心主題經(jīng)過(guò)分析，我們認(rèn)為雙崗板塊和新站板塊內(nèi)與市場(chǎng)相配套的酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)商業(yè)，存在極大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)，結(jié)合臨泉路沿線小區(qū)居民的消費(fèi)特點(diǎn)等等。綜上所述，我司建議將項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為：商務(wù)酒店+餐飲+娛樂(lè)休閑+社區(qū)綜合配套因此，項(xiàng)目商業(yè)主題定位為：中型 FEELS 綜合體情感體驗(yàn)中心F Food 餐飲E Entertainments and leisure 娛樂(lè)休閑 E Enterpriseshow 企業(yè)展示LhoteL 酒店S munityService 社區(qū)服務(wù)從上述總體定位出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)分三個(gè)部分進(jìn)行不同的產(chǎn)品定位： 商務(wù)酒店：目前，區(qū)域內(nèi)日常商務(wù)人流量在2—3萬(wàn)人，除部分本區(qū)域經(jīng)營(yíng)戶外，另有數(shù)萬(wàn)客商通過(guò)距此相對(duì)較近的火車(chē)站、汽車(chē)站來(lái)肥，隨著雙崗商業(yè)中心和新站商業(yè)中心的不斷成熟，中短期商務(wù)酒店旅居的需求將十分強(qiáng)勁，且彌補(bǔ)短期內(nèi)相對(duì)的市場(chǎng)空白。結(jié)合周邊范圍內(nèi)商貿(mào)區(qū)消費(fèi)層次及消費(fèi)水平，知名品牌的酒店經(jīng)營(yíng)管理將得到消費(fèi)廣大人群的青睞，因此，我司建議規(guī)劃商務(wù)酒店（知名品牌酒店經(jīng)營(yíng)管理）。該部分約占商業(yè)總體量的35%。休閑娛樂(lè)設(shè)施本區(qū)域休閑娛樂(lè)以及餐飲設(shè)施相對(duì)較為缺乏。臨泉路沿線現(xiàn)有的餐飲和休閑設(shè)施，由于缺乏整體的規(guī)劃，且在消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)檔次和消費(fèi)深度方面存在不足，消費(fèi)種類單一、缺少相對(duì)聚集的餐飲娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所，隨著區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)居民的不斷涌進(jìn)，將無(wú)法滿足不同層次的消費(fèi)人群的不同消費(fèi)需求。因此，本項(xiàng)目可以充分利用有利的地理位置條件，建設(shè)一個(gè)以餐飲休閑娛樂(lè)為特色的休閑服務(wù)中心站。即以大型中高端餐飲主力店為核心體量的消費(fèi)中心，附屬次級(jí)體量的休閑娛樂(lè)（如網(wǎng)吧、KTV、足浴等）。其中大型餐飲主力店占商業(yè)總體量的28%，休閑娛樂(lè)占商業(yè)總體量的22%。 社區(qū)服務(wù)設(shè)施本項(xiàng)目預(yù)計(jì)規(guī)劃有二十萬(wàn)平方米以上住宅，有必要設(shè)立一定的商業(yè)來(lái)滿足居民的就近消費(fèi)需要。同時(shí)，項(xiàng)目緊臨城市次級(jí)干道（臨泉路），周邊已有樓盤(pán)均具有一定規(guī)模，且近期內(nèi)新建小區(qū)處于交房入住階段，但區(qū)域內(nèi)的社區(qū)服務(wù)設(shè)施有待進(jìn)一步完善和提升。此外，社區(qū)商業(yè)還需要考慮到本案經(jīng)濟(jì)酒店的商務(wù)服務(wù)配套。其社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施建議從以下三方面重點(diǎn)考量：生活服務(wù)24H便利店、家政服務(wù)、凈菜配送中心、ATM取款機(jī)等。醫(yī)療保健美容理發(fā)、瘦身纖體、醫(yī)療保健、家居用品、體育俱樂(lè)部等。文化商業(yè)嬰兒早教中心、報(bào)刊雜志、小型書(shū)店、專業(yè)攝影、柯達(dá)沖洗等。社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃占商業(yè)總體量的15%。 本報(bào)告從深度市場(chǎng)調(diào)研分析，針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)定位以及規(guī)劃主題概念進(jìn)行了方向性指導(dǎo)和敘述，（報(bào)告中所有圖片示意僅作參考，不作為規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)），以創(chuàng)新的主題商業(yè)描繪出一幅特色的生活態(tài)度和體驗(yàn)，從而在合肥房產(chǎn)市場(chǎng)中樹(shù)立起鮮明的項(xiàng)目形象和特點(diǎn)，為項(xiàng)目成功奠定重要的產(chǎn)品基礎(chǔ)。39 / 3