【正文】 周期較長； ? 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度加劇，勢必對行業(yè)發(fā)展有影響； ? 城市綜合體架構(gòu)，對開發(fā)商資金鏈要求更高； T 機(jī)會 ? 商丘房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，處于發(fā)展上升期； ? 此片區(qū)處于商丘市未來居住發(fā)展板塊，占有片區(qū)優(yōu)勢； ? 商丘東南片區(qū)缺乏規(guī)模商業(yè)、住宅標(biāo)志產(chǎn)品，本項(xiàng)目的建立將成為東南部新中心。 Contents 3 總體定位 未來商丘市民活動中心 項(xiàng)目定位為 ： 集購物、休閑、居住、游玩、商用為一體的 表現(xiàn)形式 ： 以住宅為主的城市綜合體 總體定位 商丘市民活動中心 一座星級酒店 一組酒店公寓 一個(gè)購物商業(yè)中心、大型綜合超市 一個(gè)專為大型企業(yè)設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化寫字樓 一個(gè)特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店 一個(gè)品質(zhì)高檔的住宅小區(qū) 一個(gè)風(fēng)情獨(dú)具的社區(qū)園林 本項(xiàng)目的七個(gè)核心競爭力 總體定位 規(guī)劃方案模擬 總體定位 規(guī)劃方案一 總體定位 序號 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 建設(shè)用地面積 萬㎡ 2 總建筑面積 萬㎡ 3 地上建筑面積 萬㎡ 4 住宅建筑面積 萬㎡ 5 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬㎡ 6 酒店建筑面積 萬㎡ 7 辦公建筑面積 萬㎡ 8 大商業(yè)建筑面積 萬㎡ 9 會所建筑面積 萬㎡ 幼兒園建筑面積 萬㎡ 地下車庫總建筑面積 萬㎡ 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 11940 套 建筑密度 ％ 綠地率 ％ 停車位 11536 輛 地上停車位 3235 輛 地下停車位 8301 輛 方案一 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總體定位 規(guī)劃方案 二 總體定位 方案二 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 建設(shè)用地面積 萬㎡ 2 總建筑面積 萬㎡ 3 地上建筑面積 萬㎡ 4 住宅建筑面積 萬㎡ 5 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬㎡ 6 酒店建筑面積 萬㎡ 7 辦公建筑面積 萬㎡ 8 大商業(yè)建筑面積 萬㎡ 9 會所建筑面積 萬㎡ 幼兒園建筑面積 萬㎡ 地下車庫總建筑面積 萬㎡ 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 12514 套 建筑密度 ％ 綠地率 ％ 停車位 8277 輛 地上停車位 1989 輛 地下停車位 6288 輛 總體定位 方案一與方案二在 總建面積 差 58720㎡ ，建成總戶數(shù)上相差 574戶 。 我司建議為了保證土地價(jià)值、項(xiàng)目利益最大化將東側(cè)土地（圖中黃色區(qū)域）購買，劃歸項(xiàng)目規(guī)劃用地。 東側(cè)草地地塊 總體定位 城市新區(qū) 大盤 綜合體 高檔 關(guān)鍵詞 —— 節(jié)奏控制、資金流關(guān)鍵詞 —— 超額價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 關(guān)鍵詞 —— 商業(yè)利潤的最大化 項(xiàng)目界定 ? 大盤特性 —— 節(jié)奏控制、資金流 ? 大盤開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏 ， 80%的利潤來自于 20%的產(chǎn)品。 項(xiàng)目界定 我們的盈利模式如何設(shè)定？ 本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏設(shè)定 找到 20%的核心利潤產(chǎn)品 形象年 主流年 明星年 價(jià)值年 黃金年 營銷主題 Ⅰ Ⅱ Ⅳ Ⅲ Ⅴ 階段背景 關(guān)鍵問題 策略關(guān)鍵詞 定義區(qū)域，建立市場影響力 ?大盤“震撼點(diǎn)”效應(yīng) ?強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心 ?通過官方聲音、社會公信力引導(dǎo)主流市場輿論 ?影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路 （ ） 營銷策略 形象未樹立 首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo) 快速成交、現(xiàn)金流為王 節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競爭力 及產(chǎn)品概念 首期銷售成功，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞 ?領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激保持市場聲音 ?充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價(jià)值 /產(chǎn)品力的核心作用 ?配套的開發(fā)策略 —— 分級、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系 項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向品牌營銷 贏得價(jià)值回報(bào)、大盤力兌現(xiàn)價(jià)值 ?大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化 ?隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強(qiáng)勢品牌 ?項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化 依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場環(huán)境決策 企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動 ?高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤 ?站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊 ?立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性 ?通過足夠大的展示區(qū)、震撼點(diǎn)制造賣壓 ?提升客戶預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售， ?借強(qiáng)勢營銷機(jī)會處理問題產(chǎn)品 結(jié)合大盤操盤規(guī)律 土地價(jià)值分析圖 從地塊特點(diǎn)及產(chǎn)品規(guī)劃來看，藍(lán)色區(qū)域是地塊價(jià)值最高的兩個(gè)區(qū)域，紅色部分則是住宅價(jià)值最大化區(qū)域。 地塊價(jià)值較低區(qū)域 地塊價(jià)值較高區(qū)域 地塊價(jià)值最高區(qū)域 開發(fā)節(jié)奏 開發(fā)節(jié)奏示意圖 從地塊現(xiàn)狀、資金鏈、銷售節(jié)奏、項(xiàng)目形象等多方面考慮，我們建議項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏如下 拆遷安置部分從成本預(yù)算來講，相對較少， B1區(qū)東部地塊首先開發(fā)，考慮到臨街形象昭示，樹立高端形象。 B2區(qū)和 A2區(qū)在 1期開發(fā)基礎(chǔ)上，滿足資金鏈銜接，同時(shí)保證 B區(qū)景觀的完整性 。 綜合體的建筑設(shè)計(jì)保證社區(qū)完整性同時(shí)對社區(qū)起到增值作用。 繼而開發(fā) C、 D區(qū)住宅項(xiàng)目，勢必會對住宅形象起到提升作用。 此地塊是項(xiàng)目景觀最好地塊，是樓王單位的絕佳地段。 1 2 5 3 4 開發(fā)節(jié)奏 綜合體部分定位 我們的思考 以何種商業(yè)物業(yè)組合，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化？ 是否能通過綜合體的定位，將整個(gè)項(xiàng)目的形象價(jià)值再次拔高，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升？ 商業(yè)物業(yè)的銷售經(jīng)營面積如何確定？ 持有？還是銷售？ 序號 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬㎡ 2 酒店建筑面積 萬㎡ 3 辦公建筑面積 萬㎡ 4 大商業(yè)建筑面積 萬㎡ 規(guī)劃示意 綜合體定位建議 城市綜合體運(yùn)營的價(jià)值 酒店 商務(wù) 辦公 商業(yè) 公寓 住宅 資源平臺 商務(wù)租客 提升品質(zhì) 高消費(fèi)人流 旅游租客 商務(wù)消費(fèi)人流 住家消費(fèi)人流 提升品質(zhì) 資源平臺 提升品質(zhì) 商務(wù)消費(fèi)人流 商旅消費(fèi)人流 城市綜合體的運(yùn)營價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈 總體定位 五大商業(yè)定位 商丘最高檔的五星酒店 商丘最豪華的酒店式公寓 1 2 3 4 商丘最大的購物中心 商丘最全的休閑娛樂商業(yè)街 商丘最高端的 5A級寫字樓 5 綜合體定位建議 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 購物中心定位 商業(yè)街定位 Contents 辦公定位 5 綜合體定位建議 綜合體商業(yè)部分整體定位： 商丘最大的時(shí)尚、精品、購物休閑中心 購物中心定位建議 1） 購物中心的規(guī)模確定 ? 原則一： 體現(xiàn)商丘最大的購物中心特性。 ? 原則二： 結(jié)合知名品牌連鎖百貨（如大商、華聯(lián)）的選址要求； ? 原則三： 符合地下一層做超市的建筑需要。 綜上所述，購物中心建筑面積建議為： 40000 ～ 50000平米 一、購物中心定位 綜合體定位建議 2）購物中心中庭示意 綜合體定位建議 3）業(yè)態(tài)布局建議 地下一層 大型超市 一層 奢侈品、化妝品、鞋類品牌專賣 三層 男裝 四層 餐飲、娛樂 二層 女裝 分析 ： 購物中心種類涵蓋齊全，品牌眾多，是本項(xiàng)目綜合體中的核心主力店，起到 匯聚人流 、 增加客源 的功用。同時(shí)，知名購物中心的設(shè)置，對 提升商業(yè)區(qū)整體形象 起到提升作用，從而提升了項(xiàng)目整體高端形象。 綜合體定位建議 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 購物中心定位 商業(yè)街定位 Contents 辦公定位 5 綜合體商業(yè)部分整體定位： 商丘第一條以餐飲、娛樂、美容、健身為主的休閑街區(qū) 商業(yè)街定位建議 物業(yè)類型 銷售 /租賃組合策略 商業(yè) 4層 休閑健身中心、影院 持有；出租經(jīng)營 (出售 ) 3層 美食廣場、電玩娛樂城 持有；出租經(jīng)營 (出售 ) 2層 精品商業(yè)街 出售 1層 精品商業(yè)街 出售 一、二層 精品服飾街區(qū) 三層 美食廣場、電玩娛樂城 四層 影院、休閑健身中心 樓層分布示意 商業(yè)街定位建議 ? 原則一： 商業(yè)街 2層商業(yè)價(jià)值最高，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此對 2層的人流動線，鋪面劃分要做重點(diǎn)考慮； ? 原則二： 考慮到在現(xiàn)商丘生僻地段設(shè)立商業(yè)街，故定位更傾向于休閑娛樂定位； 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為： 9000 ～ 10000平米左右 品牌商業(yè)街 1）規(guī)模確定 商業(yè)街定位建議 2）空間多適性建議 —— 商業(yè)街的建筑靈活性 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地上 2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在商丘目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住商丘主力消費(fèi)客群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商大型休閑娛樂店、餐飲、健身等業(yè)態(tài)留出靈活空間。 商業(yè)街定位建議 3）業(yè)態(tài)形式示意 中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線； 利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開敞，為三四層的大型餐飲娛樂主力店等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。 商業(yè)街定位建議 利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。 商業(yè)街定位建議 結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項(xiàng)目建筑空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場建筑面積建議為： 2023 ～ 3000平米 美食廣場 1）規(guī)模確定 商業(yè)街定位建議 本項(xiàng)目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住年輕主力消費(fèi)群。 2）業(yè)態(tài)形式示意 商業(yè)街定位建議 3）美食廣場布局建議 地上三層商業(yè) 分析： ? 美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值； ? 針對項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個(gè)商業(yè)的價(jià)值，也可有效的與四層目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。 商業(yè)街定位建議 結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項(xiàng)目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項(xiàng)目數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為： 2023 ～ 3000平米 數(shù)碼娛樂城 1）功能及規(guī)模確定 商業(yè)街定位建議 數(shù)碼娛樂城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢，同時(shí)也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚動感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。 2）業(yè)態(tài)形式示意 商業(yè)街定位建議 2）業(yè)態(tài)形式示意 各種交互式游戲是其主要的娛樂形式 商業(yè)街定位建議 3）數(shù)碼娛樂布局建議 地上三層商業(yè) 分析： ? 數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值； ? 針對項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與項(xiàng)目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時(shí)間的要求都強(qiáng)調(diào)對其獨(dú)立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結(jié)合。 商業(yè)街定位建議 休閑健身中心 商業(yè)街定位建議 ? 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