【正文】 力完全有能力躋身常州高端市場，從而成為同類產(chǎn)品的標(biāo)桿。成為連通常武地區(qū)的城市級的標(biāo)志性優(yōu)質(zhì)大盤。 住宅先行入市，打造區(qū)域乃至全市同類項目的標(biāo)桿。 商業(yè)在住宅后擇機推出，定位為區(qū)域核心商業(yè)區(qū)。 由于區(qū)域辦公市場不成熟，投資回報率低，建議少量設(shè)置或不設(shè)置。 開發(fā)順序 住宅 商業(yè) 辦公 項 目 產(chǎn) 品 建 議 級別 樓棟資源 不利因素 樓棟價值 A級 可充分地享受社區(qū)核心景觀資源 —— 頂級 B級 可較好地享受社區(qū)景觀資源 一側(cè)沿路 極高 C級 可較好地享受社區(qū)景觀資源 兩側(cè)沿路 較高 D級 僅享受部分社區(qū)景觀 商業(yè)上蓋 一般 E級 無景觀資源 沿路 商業(yè)上蓋 較差 樓棟價值： A ＞ B＞ C ＞ D ＞ E 一期樓棟屬性 級別 樓棟價值 考慮房型 備注 A級 頂級 舒適型四房 二梯二戶 電梯直接入戶 B級 極高 舒適型三房 實用型三房 二梯二戶 C級 較高 實用型三房 二梯二戶 D級 一般 實用型三房 緊湊型三房 小戶型產(chǎn)品 二梯三戶 二梯六戶 E級 較差 緊湊型三房 實用型二房 二梯四戶 一期戶型建議 1 2 130 130 130 160 3 4 160 130 130 130 6 7 160 160 200 200 8 9 200 200 160 160 12 13 130 110 130 130 110 130 10 11 130 110 130 130 110 130 5 50 50 50 50 50 50 14 15 110 90 90 90 90 90 90 110 16 17 110 90 90 90 90 90 90 110 樓棟戶型排布 5層商業(yè) 房型 面積 （平米） 套數(shù) 面積 （平米） 戶數(shù)比例 樓棟位置 1/1/1 50 126 6300 11% 5 2/2/1 90 264 23760 22% 1 1 1 17 3/2/1 110 176 19360 15% 1 1 13 1 1 1 17 3/2/2 130 338 43940 29% 4 1 1 13 3/2/2 160 162 25920 14% 9 4/2/2 200 108 21600 9% 8 合計 1174 140880 100% — 一期面積配比 綜合客戶屬性、需求、本案定位以及樓棟屬性，我們設(shè)定本案一期面積配比如下 —— 二 期 商 業(yè) 建 議 商業(yè)部分運做目標(biāo) 1. 保證商業(yè)規(guī)劃與本案地段價值相匹配。 2. 保證項目整體形象和品牌的樹立與傳播。 3. 保證商業(yè)部分的成功去化。 4. 保證入駐商家的收益以實現(xiàn)成功運營。 ? 經(jīng)過對項目商業(yè)部分的整體調(diào)研分析，我們認為：綜合考量本案商業(yè)所處位置、體量、周邊人流量以及出行動線，若本案二期規(guī)劃打造傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)將具有較大的運做風(fēng)險。 ? 民以食為天，現(xiàn)代人對于美食的向往與追求日益強烈，因而特色餐飲的人氣指數(shù)日見走高。打造特色餐飲將有助于本案人氣的聚集，利于品牌推廣。 ? 本案的定位以及區(qū)域?qū)傩詻Q定了本案乃至周邊區(qū)域居民的消費能力與檔次，這為入駐店家塑造品牌形象，獲取穩(wěn)定收益，提供了機會和保證。 二期商業(yè)建議 商業(yè)主題定位 —— 特色食尚文化街 營造個性鮮明的飲食文化空間，在整體規(guī)劃上別具一格、引人人勝，將非常切合時下求新求異、向往新鮮環(huán)境、在繁忙工作之余渴望輕松、自由的聚會、消遣場所的都市餐飲人的需要。 商業(yè)主題定位 相關(guān)參考一：上海八萬人體育場環(huán)型特色餐飲街 這里有： 9車間 — 工業(yè)時代的記憶 參考案例（個性打造） 這里有：新農(nóng)村 — 淳樸的農(nóng)家夢想 參考案例（個性打造） 這里有：大城小事 — 簡約的自然田園 參考案例（個性打造） 這里還有：張揚迷離的“夜色”、幽雅古樸的“鄉(xiāng)紳” …… 參考案例（個性打造） 相關(guān)參考二：拉面博物館 ?世界第一家以拉面為主題的博物館，于 1993年誕生，其包括了 8家日本最著名的拉面店。 ?這家博物館是日本拉面里的朝圣地，人們不必舟車勞頓，便可嘗遍日本各地的拉面。 ?在一樓的畫廊里，拉面博物館展示了拉面在日本的歷史，包括速食拉面的巨大成功。 ?2樓的餐飲區(qū)以昭和 33年 (公元1958年 )為時間坐標(biāo)、打造出一個人情味濃厚旳仿古市街，不僅有拉面店、藥局、電影院及理發(fā)廳，還有販賣各種零食玩具的雜貨店。 ?拉面博物館里的拉面不只是食物，更是一種生活型態(tài)的再現(xiàn)，整棟建筑便是一項裝置藝術(shù)。 發(fā)想啟示： 常州小吃既有本地傳統(tǒng)特色、也有江浙等地風(fēng)味，用料范圍廣泛，餡心有咸有甜，有葷有素，制作精細，享有盛名 。而本案這條食尚文化街將網(wǎng)羅常州乃至整個江南地區(qū)的特色小吃。讓食客一站式的品味各色美味佳肴。 參考案例（文化發(fā)掘） “食尚” 不是單純的餐館的聚集 不是簡單的復(fù)制 我們希望打造的特色食尚文化街 是一條擁有餐飲文化底蘊的所在 在這里可以品嘗各地的潮流美食 在這里可以追憶過去的品牌故事 在這里可以品位餐點背后的文化 食尚是一種態(tài)度 我們一同來挖掘它背后的內(nèi)涵 因為加進了 “文化” 的元素 這條街開始變得不一樣 …… 變得 “特色” 鮮明 …… 定位深化 先租后售，統(tǒng)一經(jīng)營 商業(yè)先租后售，待人氣形成了之后再帶租約銷售，既保證了區(qū)域的整體形象，也提升了商業(yè)的價值，能夠獲取更大的溢價空間。 兩側(cè)商業(yè)統(tǒng)一招商運營，保證兩側(cè)業(yè)種、業(yè)態(tài)、商業(yè)檔次相統(tǒng)一。 運做模式 特色食尚文化街 老牌傳統(tǒng)餐館 潮流人氣美食 常州飲食文化館 個性創(chuàng)新餐廳 飲食相關(guān)商店 業(yè)態(tài)劃分 常州飲食文化館 引進方向：和當(dāng)?shù)卣?lián)合打造，宏揚常州傳統(tǒng)飲食文化。 飲食文化館是集照片、文字、湖塘記憶于一身的集中展示地，文化館是讓湖塘及常州餐飲得以匯聚、傳承的基地，常州飲食文化將在這里產(chǎn)生集體的共鳴。 業(yè)態(tài)劃分 老牌傳統(tǒng)餐館 引進方向：塘橋老哥 、馬復(fù)興面館等老店。 隨著市中心的大力改造，越來越多的老牌餐飲開始面臨無處可去的局面，我們希望能在這里為這些曾在常州人的記憶里留下過太多美好記憶的餐飲品牌們打造一個空間，一個除了提供美食外同時可以傳達品牌內(nèi)涵及美食記憶的地方。 業(yè)態(tài)劃分 潮流人氣美食 引進方向：常州人氣美食。 觀察一下常州的人氣美食場所，可以發(fā)現(xiàn)到處都排著長長的隊伍，所以本案需要通過一些相應(yīng)的優(yōu)惠手段引進常州的人氣美食，為商業(yè)配套積聚人氣。 業(yè)態(tài)劃分 個性創(chuàng)新餐廳 引進方向：新創(chuàng)餐飲品牌，新進餐飲企業(yè)。 我們的食尚文化街不僅僅只是一個知名餐飲企業(yè)的集中地，更是餐飲企業(yè)的發(fā)展平臺，我們需要鼓勵新的餐飲企業(yè)在這里創(chuàng)業(yè)，提供一個可供他們成長的空間。 業(yè)態(tài)劃分 飲食相關(guān)商店 引進方向：引進主營類似于調(diào)料、廚具、廚房電器、烹飪書籍等飲食相關(guān)產(chǎn)品的專賣店。 除了餐飲本身之外，與餐飲相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的專門商店也是可以引入的，包括各式調(diào)料、炊具、飲食書籍的專賣店等等。 業(yè)態(tài)劃分 這不只是一條美食街 …… 這是湖塘乃至常州首個集餐飲、休閑、會晤、展示、采購于一身的， 具有人文歷史內(nèi)涵的 文化美食博物館 住 宅 戶 型 建 議 90平方米戶型主要偷功能空間 。 130160平方米三房戶型主要偷空間尺度 。 200平方米戶型主要體現(xiàn)戶型中的套房設(shè)計 . 天井 天井 戶型面積： 90㎡ 戶型特點： 未來天井可封閉作房間使用，增加戶型功能空間。 90㎡ 兩房可改為102㎡ 三房。 共偷得 12㎡ 附加空間 天井 戶型建議 公寓 原戶型 修改后戶型 天井 戶型建議 公寓 戶型面積： 89㎡ 戶型特點： 戶型中設(shè)計有 5個設(shè)備平臺。 共偷得 12㎡ 附加空間 設(shè)備平臺 戶型建議 公寓 原戶型南側(cè)建模 修改后戶型南側(cè)建模 5號設(shè)備平臺 大面積陽臺 設(shè)備平臺 戶型建議 公寓 原戶型北側(cè)建模 修改后戶型北側(cè)建模 3號設(shè)備平臺 工作陽臺 2號設(shè)備平臺 與空中花園合并改為書房。 設(shè)備平臺 戶型建議 公寓 戶型面積： 89平方米 戶型特點： 戶型設(shè)計有大面積陽臺，未來可封閉將其作為房間使用，以此增加戶型的功能空間。 客廳 4米面寬，尺度舒適。 陽臺 戶型建議 公寓 住宅精裝修建議 裝修項目 裝修標(biāo)準(zhǔn) 門 入戶門 瑞斯樂 /盼盼（鋼制木紋轉(zhuǎn)?。? 戶內(nèi)門 廠家訂制（實木飾面油漆門） 可視對講 “韓昌”液晶彩色可視對講機 廚房 櫥柜 廠家訂制 吸油煙機 方太 /歐琳 灶具 消毒柜 龍頭、水槽 歐琳 /舒耐特 墻地磚 諾貝爾 /博德（仿古轉(zhuǎn)） 衛(wèi)生間 潔具 科勒 /TOTO 龍頭 高儀 /漢斯格雅 衛(wèi)浴掛件 銀晶 /斯力高 淋浴房 德立 /阿波羅 浴霸 松下 墻面 諾貝爾 /博德（拋光磚） 地面 天然大理石 臥室地面 多層實木地板 客餐廳地面 拋光磚（大理石圍邊） 玄關(guān)、國道地面 天然大理石 墻面 墻紙 開關(guān)插座面板 西門子 /松下 精裝修建議 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 8001000元 /平方米 精裝修建議 精裝修建議 精裝修建議 售樓處建議 售樓處選址建議 建議將售樓處的位置建在地塊東南角的武宜路、人民路交匯處。如此規(guī)劃將更加有利于項目的形象展示以及對人流與車流的導(dǎo)入。 結(jié)合項目商業(yè)部分的工程進度，建議在商業(yè)空間內(nèi)設(shè)置售樓處，面積約 1000平方米（考慮臨時樣板房），為本案營造一個舒適的銷售中心。 功能布局方面： 銷售前接待 銷售控臺 水吧臺客服區(qū) 公司形象展示區(qū) 模型區(qū) （項目整體模型、建筑單體模型、戶型模型） 洽談區(qū) 簽約區(qū) 樣板房區(qū)域 概念體驗館 （項目虛擬體驗館，通過 3D虛擬展示，展現(xiàn)社區(qū)未來景象） 建材展示區(qū) （采用建材對比的方式來讓客戶親自體驗） 兒童活動區(qū) （除兒童活動設(shè)備外，設(shè)置電視機，播放動畫片） 其他 （辦公室、會議室、男女更衣室、客戶資料室、物料儲藏室、衛(wèi)生間等） 售樓處功能建議 銷售柜臺 模型區(qū) 突出項目的品質(zhì)感。建議在一層空間內(nèi)模型區(qū)或者洽談區(qū)上方做挑空設(shè)計，體現(xiàn)本案的大氣。 售樓處功能建議 洽談區(qū) 簽約區(qū) 售樓處功能建議 通道部分 衛(wèi)生間 售樓處功能建議 營 銷 思 路 策 略 及 執(zhí) 行 營銷戰(zhàn)略 戰(zhàn)略核心 亮度 高度 深度 深入挖掘品牌內(nèi)涵，通過對于高端生活的營造，進行情感交流 引爆式營銷策略，突破周邊大項目重圍，短時間建立市場高度 著眼于對各競品和本身產(chǎn)品的賣點認知，建立與競爭對手截然不同的市場知名度 營銷戰(zhàn)略 ?實際產(chǎn)品的核心賣點的提煉與展示，把概念做足做透。 ?城市運營商的定位，為政府區(qū)域做整體規(guī)劃，成就武宜路城市新 CBD。 ?品牌本土地產(chǎn)商高角度起點，導(dǎo)入精裝修，與新城市綜合體嫁接，賦予項目靈魂。 營銷總戰(zhàn)略 —— 區(qū)域炒作 品牌炒作 產(chǎn)品的銷售 總結(jié)起來： 營銷戰(zhàn)略 先，品牌概念的導(dǎo)入 例：新城城市運營商 城市綜合體概念 后，產(chǎn)品推出市場 例：住宅產(chǎn)品 10大核心賣點 商業(yè)物業(yè)的配套 第一階段淡化產(chǎn)品形象，以項目的輪廓展示為主，強調(diào)新城集團品牌形象及與政府?dāng)y手打造區(qū)域的城市運營商概念 第二階段產(chǎn)品形象展示階段，全面展示城市綜合體項目為精神主軸，配合精裝修實現(xiàn)熱銷，再順勢帶出商業(yè)的推廣 營銷戰(zhàn)略 大區(qū)域品牌戰(zhàn)略 常州 武進 以整個常州市的聲勢全方位包圍武進，以區(qū)域認同到項目認同的