【正文】 整，價(jià)格表調(diào)整；⑦ 周邊樓盤市調(diào)；⑧ 銷售人員再培訓(xùn)。252。 SP活動(dòng)：活動(dòng)一、開盤典禮（1）開盤當(dāng)日邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行剪彩儀式，并召開新聞發(fā)布會(huì)和產(chǎn)品推介會(huì)，再配報(bào)紙稿軟文和電視廣告進(jìn)行宣傳；（2）開盤日當(dāng)晚邀請(qǐng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，市知名企業(yè)家、記者在酒店舉辦開盤雞尾酒會(huì)。持續(xù)期策略 在銷售率已達(dá)65%以上，在已有一定數(shù)量的老客戶的同時(shí)，可以適當(dāng)通過(guò)客戶介紹客戶的方式，促進(jìn)成交。通過(guò)對(duì)已購(gòu)客戶的回饋的方式，贈(zèng)送小禮品或定期對(duì)已購(gòu)客戶進(jìn)行回訪和相關(guān)問(wèn)卷式調(diào)查，并以精美專書的形式郵寄客戶，進(jìn)一步打造本案高檔形象，同時(shí)保持與已購(gòu)客戶之間的良好關(guān)系。在此，可以配合一些SP活動(dòng)，以期達(dá)到更好的口語(yǔ)傳播效果。SP活動(dòng)二新老客戶聯(lián)誼活動(dòng)針對(duì)客源：已購(gòu)客戶、意向客戶活動(dòng)場(chǎng)地：當(dāng)?shù)馗邫n酒店活動(dòng)目的：口語(yǔ)傳播：在老客戶心中落下口碑，達(dá)到引薦新客戶目的。活動(dòng)內(nèi)容：老客戶介紹新客戶成交，老客會(huì)即可享受免交一年物業(yè)管理費(fèi)。媒體配合：各路媒體記者參加討論及采訪；通過(guò)與會(huì)人員達(dá)到良好口碑效應(yīng)價(jià)格推進(jìn)策略總價(jià)控制建議：高層總價(jià)控制段： 面積 140160戶型 價(jià)格范圍180萬(wàn)205萬(wàn) 面積 172188戶型 價(jià)格范圍220萬(wàn)250萬(wàn) 面積 205220戶型 價(jià)格范圍260萬(wàn)295萬(wàn) 面積 246292戶型 價(jià)格范圍312萬(wàn)385萬(wàn)聯(lián)排總價(jià)段： 面積 241285 總價(jià)范圍 530萬(wàn)630萬(wàn)雙拼總價(jià)段： 面積 329353 總價(jià)范圍 820萬(wàn)880萬(wàn)價(jià)格策略的動(dòng)態(tài)性價(jià)格策略是促動(dòng)銷售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)力之一，要根據(jù)實(shí)際作策略性調(diào)整；市場(chǎng)的好與不好造成價(jià)格的動(dòng)態(tài)波動(dòng)；推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調(diào)整；買主實(shí)力不同，在價(jià)格上要作策略性差異調(diào)整。技巧性價(jià)格策略,差異性價(jià)策略，實(shí)行一房一價(jià)。 分期開盤，價(jià)格逐步提高，上漲幅度控制在35%左右。即每次漲幅在500元/平方。目的：銷售均價(jià)逐步走高，既體現(xiàn)樓盤在升值，也可穩(wěn)定已購(gòu)客戶心理，促進(jìn)老客戶帶動(dòng)新客戶成交。銷售計(jì)劃銷售周期：第一階段：高層結(jié)合聯(lián)排銷售（2011年9月2011年12月底）第二階段：高層銷售階段（2012年1月2012年3月底）第三階段：聯(lián)排加高層（2012年4月2012年12月底）第四階段：聯(lián)排加高層（2013年1月2013年6月）銷售時(shí)間預(yù)售量體2011年9月2011年12月底+聯(lián)排6000方2012年1月2012年3月底2012年4月2012年12月底+聯(lián)排16850方2013年1月2013年6月+聯(lián)排4000方 開發(fā)計(jì)劃第一階段：項(xiàng)目前期籌備期（2009年6月2010年5月底）第二階段：項(xiàng)目施工期（2010年6月—2012年12月底） 其中 2010年6月—2010年12底：樁基工程和地下室施工期 2011年1月—2011年12底：主體裝飾工程施工期2012年1月—2012年6底 ：場(chǎng)外工程施工期2012年7月—2012年12底：配套工程施工期及驗(yàn)收、備案期 第三階段：交房及后期服務(wù)（2013年1月—2013年12底）六、財(cái)務(wù)分析及資金回收計(jì)劃 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目投資成本估算簡(jiǎn)表 單位：萬(wàn)元、萬(wàn)M元/M2　序號(hào)工程費(fèi)用名稱　總金額工程量樓面價(jià)格備 注一前期工程費(fèi)用1土地成本　 　2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用　 40 　3其他前期土地費(fèi)用　 49 　　小計(jì)　 　二建筑安裝工程費(fèi)用1別墅建安費(fèi)用　 2800 　2其他建安費(fèi)用　 2500　4高層建安費(fèi)用　 3000　5地下車庫(kù)　 2500　　小計(jì)　 按較高標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估（外墻石材干掛）三各類配套工程費(fèi)用1供電帖費(fèi)　 180 　2煤氣管網(wǎng)帖費(fèi)　 20 　3上水管網(wǎng)帖費(fèi)　 20 　4園林景觀費(fèi)用　 100 　5區(qū)內(nèi)公建費(fèi)用　 20 　6通訊工程費(fèi)用　 10 　7其他附加費(fèi)　 10 　　小計(jì)　 360 　四直接投資額合計(jì)　 　五相關(guān)稅費(fèi)（間接投資）1利息　 貸款35000萬(wàn)元，2年，%2綜合稅金　 %3項(xiàng)目管理費(fèi)用　 直接投資額的2%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用　 直接投資額的2%5營(yíng)銷費(fèi)用　 總銷金額的3%（含廣告媒體費(fèi)用）6契稅　 土地費(fèi)用的3%7物管費(fèi)用　 　　小計(jì)　 　 　　項(xiàng)目總投資和成本價(jià)格　　　　　六總投資額　　　七銷售價(jià)格和總銷金額1別墅銷售金額　59070 22000　3高層銷售金額　68055 13000 　　合計(jì)　12712516051 地下車庫(kù)為贈(zèng)送，不單獨(dú)銷售　八投資收益1稅前利潤(rùn)額　3項(xiàng)目總投資稅前利潤(rùn)率　%　項(xiàng)目資金回籠狀況：銷售時(shí)間銷售面積（M2）銷售單價(jià)（元）銷售金額（萬(wàn)元）資金回籠金額（萬(wàn)元）2011年9月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年10月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年11月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年12月8200聯(lián)排21500、高層12500120004800合計(jì)301004410017700銷售時(shí)間銷售面積（M2）銷售單價(jià)（元）銷售金額（萬(wàn)元）資金回籠金額（萬(wàn)元）2012年1月2500高層130003300237002012年2月1500高層13000200080002012年3月2000高層13000260010002012年4月6000聯(lián)排22500、高層13500990039002012年5月6000聯(lián)排22500、高層13500990039002012年6月4000聯(lián)排22500、高層13500660026002012年7月2500聯(lián)排23000、高層13500410016002012年8月1500聯(lián)排23000、高層135002400118002012年9月1500聯(lián)排23000、高層135002400155002012年10月5000聯(lián)排24000、高層14000900036002012年11月5000聯(lián)排24000、高層14000900036002012年12月5000聯(lián)排24000、高層1400090003600合計(jì)425007020082800銷售時(shí)間銷售面積（M2）銷售單價(jià)（元）銷售金額（億元）資金回籠金額（億元）2013年1月2000聯(lián)排25000、高層14000400078002013年2月1000聯(lián)排25000、高層145002000120002013年3月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年4月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年5月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年6月600聯(lián)排25000、高層1450012001200合計(jì)66001320027000總計(jì)79200127500127500 項(xiàng)目資金支出狀況：時(shí)間支出金額（萬(wàn)元）備注2009年6月—2010年5月底48000土地款及前期費(fèi)用2010年6月—2010年12月底15000工程費(fèi)用及規(guī)費(fèi)等2011年1月—2011年12月底20000工程費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)2012年1月—2012年12月底10000工程費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)2013年1月—2013年12月底5400工程結(jié)算款及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)98400項(xiàng)目資金計(jì)劃 本項(xiàng)目公司注冊(cè)資金11000萬(wàn)元，總投資額98400萬(wàn)元，其中項(xiàng)目直接投資額為79000萬(wàn)元，資金計(jì)劃為： 注冊(cè)資金11000萬(wàn)元，股東借款37000萬(wàn)元，項(xiàng)目貸款35000萬(wàn)元，不足部分使用銷售預(yù)收款。具體資金使用計(jì)劃如下：時(shí)間支出（萬(wàn)元）收入（萬(wàn)元）收支差（萬(wàn)元）資金來(lái)源09年6月～10年5月4800011000（注冊(cè)資金）37000股東借款37000萬(wàn)元10年6月～10年12月15000015000項(xiàng)目貸款15000萬(wàn)元11年1月～11年9月20000020000項(xiàng)目貸款20000萬(wàn)元11年9月～11年12月01770017700歸還股東貸款17700萬(wàn)元12年1月～12年12月100008280072800歸還股東貸款19300萬(wàn)元，項(xiàng)目貸款35000萬(wàn)元13年1月～13年12月54002700021600合計(jì)9840013850040100其中11000萬(wàn)元是注冊(cè)資金，29100萬(wàn)元為稅前利潤(rùn)總額 項(xiàng)目敏感性分析：項(xiàng)目銷售收入增減，投資額不變收入增減9%6%3%03%6%9%總銷售額（萬(wàn)元）119498127125130939134753138566總投資額（萬(wàn)元）98406984069840698406984069840698406總投資稅前利潤(rùn)率%%%%%%%項(xiàng)目銷售收入不變，投資額增減投資額增減9%6%3%03%6%9%總銷售額（萬(wàn)元）127125127125127125127125127125127125127125總投資額（萬(wàn)元）89549925069545498406101358104310107263總投資稅前利潤(rùn)率%%%%%%%七、可行性研究報(bào)告結(jié)論通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，%，優(yōu)于行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率。從項(xiàng)目現(xiàn)金流分析看，本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為2年到2年零6個(gè)月左右，回收期較短。同時(shí)從資金支出狀況看，僅2010年5月至2011年9月間凈現(xiàn)金流出量大，為48000萬(wàn)元至73000萬(wàn)元，從項(xiàng)目敏感性分析看，本項(xiàng)目在銷售收入減少9%或投資額增加9%的情況下，稅前利潤(rùn)率尚可達(dá)到18%左右。綜上分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可行的，社會(huì)和環(huán)境效益也均可行，因此本項(xiàng)目總體可行。 61