【正文】 D P6879 7951 9309 112272023年 2023年 2023年 2023年0200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023GDP同比增速單位：億元 城鎮(zhèn)化率加速發(fā)展 商丘市城鎮(zhèn)化率接近 27﹪ ，低于全省、全國(guó)平均水平。今年以來(lái)，央行以每月一次的 頻率，在過(guò)去一季度里先后三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利 率上調(diào) 0． 20個(gè)百分點(diǎn)。 要求各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房 房貸首付比例提高至 60%，拉開(kāi)了限購(gòu)、限外和限貸 財(cái)政部公布了 《 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的 通知 》 ，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的， 將全部征收營(yíng)業(yè)稅。調(diào)整后，一年 期存款利率達(dá)到 %，一年期貸款利率達(dá)到 %。 房地產(chǎn)分析 小結(jié) ： 受調(diào)控政策影響，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生如下影響： ? 抑制了投資及改善性需求； ? 雖市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，近兩三年仍處于上升周期，但上升的幅度會(huì)趨于平穩(wěn)溫和。 按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市發(fā)展，城市房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，可發(fā)展空間巨大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 帝和水上樂(lè)園 0 0% 48 12% 96 12% 130149 64% 143 14% 2 東方蘭亭苑 0 0% 69 % 93103 6% 124145 % 160 % 3 水木清華 0 0% 0 0% 100109 26% 133159 48% 165175 26% 4 新城國(guó)際 62loft 10% 4595 20 % 94110 25% 117140 45% 0 0% 5 聯(lián)盟新城 0 % 0 % 0 % 113143 55% 170298 45% 6 匯豪天下 0 0% 0 0% 96110 20% 117157 45% 145153 35% 7 上海城市花園 0 0% 0 0% 107 10% 127140 70% 170 20% 8 盛大世紀(jì)城 0 0% 5355 % 94 % 108154 % 155166 % 9 海亞春天 0 0% 56 11% 96 25% 118132 46% 153 18% 主力戶型面積區(qū)間分析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之。該區(qū)域的戶型面積較其他區(qū)域的的較大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際 天秀城 書(shū)香人家 0370 金地綠洲 景苑 城西項(xiàng)目分布 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 城西區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬(wàn)㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價(jià) 備注 華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際 15 4060㎡ 公寓 6575㎡ 一房一廳 8090㎡ 兩房 本地投資客，看好地段價(jià)值，看好沃爾瑪 底商 18000 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共推出 197套商鋪，當(dāng)天出售 137套，開(kāi)發(fā)商停止出售 金地綠洲 7 84㎡ 兩房 89134㎡ 三房 周邊人群 老師政府人員 小高層 2800 多層 2500 景苑 8 98㎡ 兩房 118138㎡ 三房 工薪階層首次置業(yè)， 預(yù)計(jì)七月初開(kāi)盤(pán) 一期開(kāi)盤(pán)總共有七棟，五棟 8層多層，兩棟 16層小高層，共384套 書(shū)香人家 11 ㎡ 兩房 110112 ㎡ 三房 投資型，首次置業(yè)自住型周邊學(xué)校老師 3200 VIP2千抵 5千最后一期，兩棟11層小高層約 130套 0370 30 88— 96㎡ 二房110— 140㎡ 三房 區(qū)政府周邊，道北中低檔消費(fèi)人群 工薪階層首次置業(yè)者 3000 共有六棟 天秀城 5154㎡ 一房?jī)蓮d 80㎡ 兩房?jī)蓮d 107㎡ 三房?jī)蓮d 年輕工薪階層置業(yè)者，看好此區(qū)域的投資者以及學(xué)校老師 3000 一期兩棟小高層，共 176套，現(xiàn)辦理優(yōu)惠卡 5千抵一萬(wàn)，一萬(wàn)抵一萬(wàn)八 由于城市規(guī)劃和主發(fā)展趨勢(shì)影響，本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多屬于中低檔次，多層價(jià)格在2800小高層在 3000左右，而且以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 主力戶型面積區(qū)間分析 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 金地綠洲 （二期） 0 0% 0 0% 84 35% 89134% 65% 0 0% 2 華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心 4062 50% 6575 30% 8090 20% 0 0% 0 0% 3 0370 0 0% 0 0% 8896 60% 110140 40% 0 0% 4 書(shū)香人家 （二期） 0 0% 0 0% 79 33% 110112 67% 0 0% 5 天秀城 （一期） 0 0% 5154 45% 80 30% 107 25% 0 0% 6 景苑 （一期） 0 0% 0 0% 8998 35% 118148 65% 0 0% 一房集中在 5165㎡ ，二房集中在 8090㎡ ，三房集中在 110140㎡ 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 個(gè)案及可行性分析 個(gè)案分析 水木清華 個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 水木清華 占地面積 150畝 總建面積 12萬(wàn) 綠化率 45% 容積率 1． 38 均價(jià) 5000 所在區(qū)域 神火大道 物業(yè)形態(tài) 多層、 小高層 樓盤(pán)地址 神火大道西側(cè)、商字南 600米 個(gè)案分析 項(xiàng)目規(guī)劃 水木清華由三大組團(tuán)構(gòu)成，三大組團(tuán)由 400米中央水系和 10000平米主景觀區(qū)區(qū)隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 主臥與客廳朝南，且中間兩戶主臥采用 270度觀景落地大飄窗，采光觀景效果極佳。 個(gè)案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 坐北朝南，戶型周正，南北通透，干濕分區(qū)，客廳帶有 180度超大寬景陽(yáng)臺(tái)。 二期采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑， 120340平米五層景觀電梯洋房 8棟，別墅 3棟。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘市各區(qū)域在售項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計(jì) 商丘房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍較小，十萬(wàn)以下占 40%，十萬(wàn)到三十萬(wàn)占 45%，目前規(guī)模較大的項(xiàng)目主要集中在神火大道板塊，新開(kāi)項(xiàng)目大規(guī)模的比例逐步變大。 神火大道土地以較為緊缺， 神火大道以東、南京路以南 區(qū)域土地潛在供應(yīng)量較大，未來(lái)周邊市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，并 有可能引領(lǐng)整個(gè)商丘房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 成交總量增長(zhǎng)趨勢(shì)推導(dǎo)法 商丘市 2023年商品房銷(xiāo)售面積 ㎡ ， 2023年商品房銷(xiāo)售面積㎡， 2023年商品房銷(xiāo)售面積 ㎡。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)判 20232023年預(yù)計(jì)年均供應(yīng) 商品住宅 190萬(wàn) 200萬(wàn) 平方米 20232023年預(yù)計(jì)年均需求 商品住宅 200萬(wàn) 230萬(wàn) 平方米 結(jié)論：未來(lái) 2年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)供需基本平衡，如果要考慮到市場(chǎng)因素以及政策因素的影響，局部期間可能會(huì)導(dǎo)致需求降低。 在售的商業(yè)項(xiàng)目有 華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào) 等。 3. 從消費(fèi)人群來(lái)看，主力商場(chǎng)“百貨大樓”人流量少。 京隴商貿(mào)城 2 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 京隴商貿(mào)城 租金（元 /平米 /月） 內(nèi)部 20— 60 外圍（臨紅旗路） 50— 100 點(diǎn)評(píng)：： 京隴商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)的業(yè)種，以低檔為主，消費(fèi)者以道北居民為主，兼以道南 中低消費(fèi)人群。 點(diǎn)評(píng)： 1. 商丘丹尼斯雖定位為中高檔購(gòu)物中心，但與鄭州丹尼斯相比還有一定的差距，國(guó)際知名品牌幾乎沒(méi)有，服裝、鞋類(lèi)的品牌以國(guó)內(nèi)一線二線產(chǎn)品為主； 2. 化妝品僅有玉蘭油、蘭芝、歐萊雅這些合資和國(guó)內(nèi)二線品牌； 3. 一樓的經(jīng)營(yíng)情況一般，二、三樓超市的經(jīng)營(yíng)情況良好。月） 租金（元 /㎡ ） 稅費(fèi) 中國(guó)森達(dá) 鞋 60 6000 160（老經(jīng)營(yíng)戶） 1000元 姊妹服飾 女裝 30 4500 190 點(diǎn)評(píng)： 1. 商丘步行街經(jīng)營(yíng)以中高檔服裝為主，匯集了一大批國(guó)內(nèi)一線及二線的服裝品牌； 2. 步行街的消費(fèi)群體以商丘市的中高收入人群為主，經(jīng)營(yíng)情況良好； 3. 步行街的租金較高，每平米每月的租金在 140— 220元之間； 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析 目前商丘在售的商業(yè)項(xiàng)目有： 旺角廣場(chǎng)、中環(huán)新生活廣場(chǎng)、華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華 商世貿(mào) 等； 我們從以下幾方面對(duì)在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析： ? 商丘目前在售的商業(yè)項(xiàng)目均分布在商丘的中心廣場(chǎng)商圈中，以優(yōu)越的位置吸引商丘市和各地市的投資者及經(jīng)營(yíng)者。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 天鴻城 最初定位為商丘小商品城， 虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售 ，最初招商銷(xiāo)售都較為理想，開(kāi)業(yè)后，由于甲方客觀原因，造成前期諸多條款無(wú)法兌現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)不斷調(diào)整， ITAT、電腦城等 定位不斷調(diào)整 ，運(yùn)營(yíng)慘淡。其上小戶型及公寓以銷(xiāo)售完畢，下方 6層商業(yè)由于也需要 考慮虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售問(wèn)題至今未面市銷(xiāo)售 。㎡ 25元 /月 商丘寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 103 租賃市場(chǎng)調(diào)查 現(xiàn)市場(chǎng)中以基本無(wú)純小戶型項(xiàng)目在售，故我們從小戶型的租賃市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行考察。 現(xiàn)狀分析 ：此片區(qū)處于開(kāi)發(fā)初始階段，還沒(méi)有形成居住、商業(yè)氛圍 ； 南 京 路 長(zhǎng) 江 路 中 州 路 本案地塊 地塊分析 交通分析 交通便利 ：項(xiàng)目背面緊鄰長(zhǎng)江路，有雙向六車(chē)道，路況良好。 東側(cè)草地地塊 總體定位 城市新區(qū) 繼而開(kāi)發(fā) C、 D區(qū)住宅項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)對(duì)住宅形象起到提升作用。 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過(guò)內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對(duì)外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商大型休閑娛樂(lè)店、餐飲、健身等業(yè)態(tài)留出靈活空間。 商業(yè)街定位建議 休閑健身中心 商業(yè)街定位建議 ? 知名連鎖健身俱樂(lè)部品牌商家需。 商業(yè)街定位建議 利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購(gòu)物感覺(jué)，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。 1 2 5 3 4 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 綜合體部分定位 我們的思考 以何種商業(yè)物業(yè)組合，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化？ 是否能通過(guò)綜合體的定位，將整個(gè)項(xiàng)目的形象價(jià)值再次拔高，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升？ 商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)面積如何確定？ 持有？還是銷(xiāo)售？ 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬(wàn)㎡ 2 酒店建筑面積 萬(wàn)㎡ 3 辦公建筑面積 萬(wàn)㎡ 4 大商業(yè)建筑面積 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃示意 綜合體定位建議 城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值 酒店 商務(wù) 辦公 商業(yè) 公寓 住宅 資源平臺(tái) 商務(wù)租客 提升品質(zhì) 高消費(fèi)人流 旅游租客 商務(wù)消費(fèi)人流 住家消費(fèi)人流 提升品質(zhì) 資源平臺(tái) 提升品質(zhì) 商務(wù)消費(fèi)人流 商旅消費(fèi)人流 城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈 總體定位 五大商業(yè)定位 商丘最高檔的五星酒店 商丘最豪華的酒店式公寓 1 2 3 4 商丘最大的購(gòu)物中心 商丘最全的休閑娛樂(lè)商業(yè)街 商丘最高端的 5A級(jí)寫(xiě)字樓 5 綜合體定位建議 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 購(gòu)物中心定位 商業(yè)街定位 Contents 辦公定位 5 綜合體定位建議 綜合體商業(yè)部分整體定位： 商丘最大的時(shí)尚、精品、購(gòu)物休閑中心 購(gòu)物中心定位建議 1） 購(gòu)物中心的規(guī)模確定 ? 原則一： 體現(xiàn)商丘最大的購(gòu)物中心特性。 綜合體 地塊分析 向性分析 中州路西面地塊，距離中州大道較近，長(zhǎng)江路西段居住人口較多 ，商業(yè)基礎(chǔ)較好。 另 一方面，租賃市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模在擴(kuò)大。㎡ 23元 /月 且 規(guī)劃理念新穎超前 。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 中環(huán)廣場(chǎng) 最初定位為商丘集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的高端綜合商業(yè)， 2023年 1月開(kāi)業(yè)，由于 沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行管理 ，經(jīng)營(yíng)十分