【正文】 1 建設(shè)用地面積 萬(wàn)㎡ 2 總建筑面積 萬(wàn)㎡ 3 地上建筑面積 萬(wàn)㎡ 4 住宅建筑面積 萬(wàn)㎡ 5 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬(wàn)㎡ 6 酒店建筑面積 萬(wàn)㎡ 7 辦公建筑面積 萬(wàn)㎡ 8 大商業(yè)建筑面積 萬(wàn)㎡ 9 會(huì)所建筑面積 萬(wàn)㎡ 幼兒園建筑面積 萬(wàn)㎡ 地下車庫(kù)總建筑面積 萬(wàn)㎡ 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 12514 套 建筑密度 ％ 綠地率 ％ 停車位 8277 輛 地上停車位 1989 輛 地下停車位 6288 輛 總體定位 方案一與方案二在 總建面積 差 58720㎡ ，建成總戶數(shù)上相差 574戶 。 B2區(qū)和 A2區(qū)在 1期開發(fā)基礎(chǔ)上，滿足資金鏈銜接，同時(shí)保證 B區(qū)景觀的完整性 。 綜合體定位建議 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 購(gòu)物中心定位 商業(yè)街定位 Contents 辦公定位 5 綜合體商業(yè)部分整體定位： 商丘第一條以餐飲、娛樂(lè)、美容、健身為主的休閑街區(qū) 商業(yè)街定位建議 物業(yè)類型 銷售 /租賃組合策略 商業(yè) 4層 休閑健身中心、影院 持有；出租經(jīng)營(yíng) (出售 ) 3層 美食廣場(chǎng)、電玩娛樂(lè)城 持有；出租經(jīng)營(yíng) (出售 ) 2層 精品商業(yè)街 出售 1層 精品商業(yè)街 出售 一、二層 精品服飾街區(qū) 三層 美食廣場(chǎng)、電玩娛樂(lè)城 四層 影院、休閑健身中心 樓層分布示意 商業(yè)街定位建議 ? 原則一： 商業(yè)街 2層商業(yè)價(jià)值最高，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此對(duì) 2層的人流動(dòng)線，鋪面劃分要做重點(diǎn)考慮； ? 原則二： 考慮到在現(xiàn)商丘生僻地段設(shè)立商業(yè)街，故定位更傾向于休閑娛樂(lè)定位； 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為： 9000 ～ 10000平米左右 品牌商業(yè)街 1）規(guī)模確定 商業(yè)街定位建議 2）空間多適性建議 —— 商業(yè)街的建筑靈活性 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地上 2層按照商業(yè)街形式來(lái)考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在商丘目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住商丘主力消費(fèi)客群。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間相對(duì)較好。 2）業(yè)態(tài)形式示意 商業(yè)街定位建議 3）美食廣場(chǎng)布局建議 地上三層商業(yè) 分析： ? 美食廣場(chǎng)的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值； ? 針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場(chǎng)布店三層商業(yè)，即可有效帶動(dòng)一二層商業(yè)人流的上行，提升整個(gè)商業(yè)的價(jià)值，也可有效的與四層目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。 綜上所述，購(gòu)物中心建筑面積建議為： 40000 ～ 50000平米 一、購(gòu)物中心定位 綜合體定位建議 2）購(gòu)物中心中庭示意 綜合體定位建議 3）業(yè)態(tài)布局建議 地下一層 大型超市 一層 奢侈品、化妝品、鞋類品牌專賣 三層 男裝 四層 餐飲、娛樂(lè) 二層 女裝 分析 ： 購(gòu)物中心種類涵蓋齊全，品牌眾多，是本項(xiàng)目綜合體中的核心主力店，起到 匯聚人流 、 增加客源 的功用。 項(xiàng)目界定 我們的盈利模式如何設(shè)定？ 本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏設(shè)定 找到 20%的核心利潤(rùn)產(chǎn)品 形象年 主流年 明星年 價(jià)值年 黃金年 營(yíng)銷主題 Ⅰ Ⅱ Ⅳ Ⅲ Ⅴ 階段背景 關(guān)鍵問(wèn)題 策略關(guān)鍵詞 定義區(qū)域，建立市場(chǎng)影響力 ?大盤“震撼點(diǎn)”效應(yīng) ?強(qiáng)勢(shì)推廣、特色概念深入人心 ?通過(guò)官方聲音、社會(huì)公信力引導(dǎo)主流市場(chǎng)輿論 ?影響力打造突破區(qū)域界線，克服競(jìng)爭(zhēng)常規(guī)思路 （ ） 營(yíng)銷策略 形象未樹立 首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo) 快速成交、現(xiàn)金流為王 節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力 及產(chǎn)品概念 首期銷售成功，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞 ?領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激保持市場(chǎng)聲音 ?充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價(jià)值 /產(chǎn)品力的核心作用 ?配套的開發(fā)策略 —— 分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系 項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向品牌營(yíng)銷 贏得價(jià)值回報(bào)、大盤力兌現(xiàn)價(jià)值 ?大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化 ?隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，樹立發(fā)展商強(qiáng)勢(shì)品牌 ?項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向客戶活動(dòng)營(yíng)銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化 依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境決策 企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng) ?高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤(rùn) ?站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場(chǎng)反饋的策略鋪墊 ?立足于主流客戶群，對(duì)其它客戶群具有吸引和涵蓋性 ?通過(guò)足夠大的展示區(qū)、震撼點(diǎn)制造賣壓 ?提升客戶預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售， ?借強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷機(jī)會(huì)處理問(wèn)題產(chǎn)品 結(jié)合大盤操盤規(guī)律 土地價(jià)值分析圖 從地塊特點(diǎn)及產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，藍(lán)色區(qū)域是地塊價(jià)值最高的兩個(gè)區(qū)域，紅色部分則是住宅價(jià)值最大化區(qū)域。 適宜打造高端住宅產(chǎn)品。 ，要求在商丘東南部大型綜合體的出現(xiàn)。㎡ 包含在租金中 /月 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)調(diào)查主要針對(duì)商丘市市場(chǎng)上所存在的寫字樓，這次調(diào)研共調(diào)查辦公面積 4萬(wàn)平方米左右，辦公項(xiàng)目６個(gè)，分別為：數(shù)碼大廈、德信大廈、華聯(lián)商務(wù)、興業(yè)大廈、新城大廈、天倫 C座。 現(xiàn)定位已經(jīng)改為餐飲、娛樂(lè)廣場(chǎng)，二樓以上基本為餐飲店占據(jù)，人氣逐漸提升 。 1 客戶以個(gè)人投資為主，兼有部分生意人?？ǖさ取? 重點(diǎn)商場(chǎng)介紹 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 丹尼斯基本資料匯總 樓層 主要經(jīng)營(yíng)類別 經(jīng)營(yíng)檔次 中高檔 經(jīng)營(yíng)面積 2． 6萬(wàn)㎡ 1F 珠寶黃金、化妝品、女裝、女鞋 2F 超市 3F 超市 電梯數(shù)量及品牌 中庭 直行電梯 扶梯 貨梯 無(wú)中庭設(shè)計(jì) 無(wú) 2部 無(wú) 目標(biāo)消費(fèi)者 商丘市中高檔消費(fèi)者，以中青年女性為主。內(nèi)部門面房租金在每月 600— 1200元不等，臨街租金 1600元。歷史沉淀的結(jié)果，使它的 商業(yè)中心的地位不會(huì)輕易被動(dòng)搖 。商業(yè)形態(tài)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)開始初步呈現(xiàn)，區(qū)域型商圈正在形成和完善中。預(yù)計(jì)商丘市未來(lái)兩年的年均消化量會(huì)維持在 200230萬(wàn)㎡。 未來(lái) 5年實(shí)現(xiàn)人均住房面積達(dá)到 。 神火大道板塊為目前商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流購(gòu)買區(qū)域。 個(gè)案分析 由于建業(yè)在商丘近 7年的 開發(fā)品牌 ，鑄就了 建業(yè)聯(lián)盟新城一期一日清盤。但受地理位置和項(xiàng)目規(guī)模限制，項(xiàng)目周邊及小區(qū)內(nèi)配套相對(duì)較單一。消費(fèi)者對(duì)樓盤品質(zhì)和品牌的認(rèn)可度，對(duì)樓盤的銷售起著不可低估的作用。 建筑風(fēng)格 個(gè)案分析 水木清華項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)為加拿大嘉柯國(guó)際（ JACC），其項(xiàng)目整體定位為一個(gè)高檔次住宅社區(qū)， 綠化率高 ，小區(qū)園林規(guī)劃較好，水木清華最大限度保留了原生樹木；在社區(qū)內(nèi)因地制宜，利用 半地下車庫(kù) 的建筑特色，在樓宇間形成高低起伏、錯(cuò)落有致、步移景異、奇景迭出的 坡地景觀 ；利用“ 天然活水生態(tài)系統(tǒng) ”，營(yíng)造了商丘首條 400米長(zhǎng)的社區(qū)內(nèi)中央水系。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、工薪階層首次置業(yè) ?客戶構(gòu)成 梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層首次置業(yè)者，附近政府工作人員、師院老師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及靠近梁園鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 小結(jié) : 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，戶型配比相差不 大。 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的物業(yè)基本主要是以多層為主，小高層次之，高層單位較少。 民主路至北海路段的項(xiàng)目基本都是以 18層以上高層為主，銷售價(jià)格在 40005000元 /㎡ ，是 市區(qū)房?jī)r(jià)最高的區(qū)域 。 神 火 大 道 版 塊 城西版塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 道北版塊 老城區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘目前主要在售項(xiàng)目一覽 上東一品 建業(yè)桂園 東方豫園 東方蘭亭苑 天明第一城 聯(lián)盟新城 上海城市花園 匯豪天下 盛大世紀(jì)城 水木清華 海亞春天 富饒新城國(guó)際 普羅旺斯 帝和水上樂(lè)園 華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際 天秀城 書香人家 0370 金地綠洲 景苑 目前在售項(xiàng)目主要集中在 神火大道板塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 城西板塊 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 神火大道板塊項(xiàng)目分布 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 神火大道板塊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬(wàn)㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價(jià) 備注 帝和水上樂(lè)園 90 3648㎡ 一房 96120㎡ 兩房 105145㎡ 三房 165㎡ 四房 投資客、改善住房群體 3800 現(xiàn)只有三期四十多平方一室一廳戶型，一梯十二戶 東方蘭亭苑 10 69㎡ 一房 93103㎡ 兩房 125145㎡ 三房 160㎡ 四房 學(xué)校老師、投資客、首次置業(yè)者 3000 水木清華 12 100109㎡ 兩房 133159㎡ 三房 165175㎡ 四房 投資客、改善住房群體 對(duì)房屋品質(zhì)要求比較高的富有人群 5000 新城國(guó)際 46 4060㎡ 一房 94— 110㎡ 兩房 117140㎡ 三房 62㎡ LOFT 改善性住房；企業(yè)、政府管理層 3200 目前三期差不多已賣完，只剩下部分復(fù)式樓 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬(wàn)㎡） 主力戶型 客戶主群體 目前均價(jià) 備注 聯(lián)盟新城 29 113143㎡ 三房 170298 ㎡ 四房 別墅 追求高品質(zhì)住宅，對(duì)生活要求非常高的高端消費(fèi)群體 洋房 5000 別墅 7000 銷售一次性 98折 匯豪天下 12 96110㎡ 兩房 117157㎡ 三房 145152四房 對(duì)生活品質(zhì)講究的高端消費(fèi)群體 6000 采用地源熱泵、天棚輻射、新風(fēng)置換等系統(tǒng)，打造就是恒溫恒濕科技豪宅 上海城市花園 17 104㎡ 兩房 127143㎡ 三房 看好該地段的投資客、商人，改善性住房客戶 3800 二期由五棟高層組成共三百套，已基本售完 盛大世紀(jì)城 11 5355㎡ 一房 94㎡ 兩房 108154㎡ 三房 155166㎡ 四房 改善住房條件，公司管理層，投資客 5000 最后一棟，一次性 98折 海亞春天 55 56 ㎡ 一房 96 ㎡ 兩房 118132 ㎡ 三房 153 ㎡ 四房 中檔消費(fèi)群體改善性住房，周邊企事業(yè)單位員工 3500 1期差不多售完，一次性 90折按揭 92折 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目數(shù)量是全市最多，平均規(guī)模也是全市最大。但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，這說(shuō)明商丘近年城 市化率正在加速。同 時(shí)，這也是央行自去年以來(lái)準(zhǔn)備金率的第十次上調(diào)。五年期以下（含五年）個(gè)人 住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 25個(gè)百分點(diǎn)。商丘中州路項(xiàng)目 定位報(bào)告 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 總目錄 第一部分：商丘市場(chǎng)分析 第二部分：產(chǎn)品定位 第三部分：我司優(yōu)勢(shì) 第一部分： 市場(chǎng)給我們的啟示 目錄 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 新國(guó)八條 2023年 國(guó)務(wù)院出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)分析 2023年 1月 27日 2