【正文】 設(shè)計(jì)為復(fù)式商鋪，由于一層高度為至少6米，因此在一層周邊的店鋪完全可以按照雙層設(shè)計(jì)、使用。這個(gè)夾層的銷售處理方式有兩種，一為將夾層實(shí)際建造完成，按照13層的銷售價(jià)格出售；一為將發(fā)展空間留出來，在銷售時(shí)向客戶推薦雙層的做法，并向客戶提供雙層的改造服務(wù)。 因此大廈13層的銷售面積仍然按照單層總面積6500平米計(jì)算。 有關(guān)夾層的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和對銷售價(jià)格的影響將均服從本報(bào)告的總體目標(biāo)，具體分析將在未來售控表上體現(xiàn)。 九、財(cái)務(wù)分析： 資金的籌措和使用： 。本公司自有資金近7000萬元,主要依靠貸款滾動(dòng)使用資金完成開發(fā)建設(shè)。 本項(xiàng)目將在初期籌措RMB1億元的流動(dòng)資金貸款，交齊40%土地出讓金后將部分土地價(jià)值評(píng)估，以土地評(píng)估價(jià)值獲得貸款后交齊剩余的土地出讓金。 全部土地價(jià)值經(jīng)過評(píng)估可為本項(xiàng)目獲得第一批項(xiàng)目開發(fā)貸款，隨著在建項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，本項(xiàng)目的再評(píng)估能力和再貸款能力不斷提升，這將分階段解決本項(xiàng)目的建設(shè)資金來源。 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃從2003年3月開工時(shí)間起便展開，到2004年5月開盤前爭取獲得40%左右的認(rèn)購比例，待項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)到2/3以上、銷售證及銀行按揭等事務(wù)辦妥時(shí)，本項(xiàng)目將迎來銷售收入的峰值，并進(jìn)入正常銷售期。初期的銷售收入將作為資金的重要補(bǔ)充，保證本項(xiàng)目的順利完成。 預(yù)計(jì)到2005年9月，本項(xiàng)目的書店將率先開業(yè)，2006年9月全部銷售基本完成，初步出租業(yè)務(wù)完成一年計(jì)劃，屆時(shí)本項(xiàng)目的租、。各年資產(chǎn)情況詳見財(cái)務(wù)分析。 ，資金成本總計(jì)2728萬元。各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率詳見財(cái)務(wù)比率分析表。 損益表(詳見附件) 資產(chǎn)負(fù)債表(詳見附件) 現(xiàn)金流量表(詳見附件) 其他財(cái)務(wù)比率 5/內(nèi)部收益率和投資回報(bào)時(shí)間： 5/凈現(xiàn)值分析 十、風(fēng)險(xiǎn)分析： 資金風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)功能的首要條件是全部建設(shè)工作的完成，而這與資金的供應(yīng)有著直接的關(guān)系。本項(xiàng)目自有資金7000萬，目前已經(jīng)在拆遷等方面支出近5000萬，因此本項(xiàng)目的建設(shè)主要貸款和資金滾動(dòng)以及銷售收入來完成。 1/貸款： ，資金成本2728萬元。主要貸款包括： l 流動(dòng)資金貸款一年期一億元 l l 土地抵押貸款一年期5000萬元 l 流動(dòng)資金貸款一年期（與上筆連續(xù)）5000萬元 1/1/流動(dòng)資金貸款一年期一億元： 此流動(dòng)資金貸款是本項(xiàng)目資金鏈條的開始。此筆一億元的流動(dòng)資金貸款，將主要用來交納40%的土地出讓金，開工前準(zhǔn)備，手續(xù)完備，支付設(shè)計(jì)、勘探等相關(guān)費(fèi)用。 這比流動(dòng)資金貸款可以以目前昊海樓、籍海樓的房產(chǎn)做抵押。 1/1/： 本項(xiàng)目60%土地出讓金交付之后，可就60%的土地權(quán)益進(jìn)行評(píng)估和抵押，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目60%的土地權(quán)益按照4000元/平米的土地評(píng)估價(jià)，按照70%評(píng)估，可達(dá)到人民幣近15000萬元（（9900013000）*4000*60%*70%），此價(jià)值預(yù)計(jì)可以得到15000萬元的貸款。 此筆貸款主要用于支付剩余40%的土地出讓金，滿足第一筆流動(dòng)資金貸款瞬間還貸的條件，以及開工前的準(zhǔn)備、項(xiàng)目宣傳的預(yù)熱等。 所有土地出讓金，按照政府部門的規(guī)定，第一筆和第二筆的交納時(shí)間不得超過6個(gè)月，因此上述兩比貸款宜在68個(gè)月之內(nèi)完成。 1/1/土地抵押貸款一年期5000萬元 此貸款在土地出讓金全部交清后，以全部土地權(quán)益抵押獲得。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目全部土地出讓金交清后，按照70%的抵押比例，減掉前期獲得的15000萬元抵押金，土地權(quán)益還可以有近9000萬元的貸款額度，依照資金安排，再貸款5000萬元。 此筆貸款用于第一筆流動(dòng)資金貸款的瞬間還貸，以獲得第二筆流動(dòng)資金貸款，此外，部分款項(xiàng)將投入到施工建設(shè)之中。 1/1/流動(dòng)資金貸款一年期（與上筆連續(xù)）5000萬元 此流動(dòng)資金貸款在第一筆瞬間還貸后再獲得。主要用于項(xiàng)目建設(shè)中。 1/資金安排： 本項(xiàng)目的資金壓力主要來自兩個(gè)方面，初期是土地出讓金，中期是建設(shè)資金。 1/2/本項(xiàng)目的土地出讓金： 本項(xiàng)目的土地出讓金總額為11259萬元（地下部分交足2/3面積的30%）。在項(xiàng)目初期成為貸款主要滿足的必要條件。本計(jì)劃支持采用資金滾動(dòng)、分批交納的方式，利用土地價(jià)值獲得資金鏈條的通暢。 由于銀行在處理10000萬元以上貸款時(shí)的手續(xù)和條件以及運(yùn)做程序相應(yīng)復(fù)雜，因此選擇10000萬元以下的貸款成為解決這個(gè)問題的主要方式，經(jīng)向銀行咨詢土地部門咨詢，交清40%以上的土地出讓金可獲得開工許可，本項(xiàng)目為獲得資金鏈條的經(jīng)濟(jì)成本計(jì)，將土地出讓金先交足60%，而60%的土地權(quán)益又可以抵押貸款獲得15000萬元，解決了先期貸款的償還和續(xù)貸問題，也解決了項(xiàng)目施工期開始階段對資金的需要。 1/2/本項(xiàng)目的建設(shè)資金： 本項(xiàng)目建設(shè)初期，計(jì)劃與建設(shè)單位商定墊資施工至正負(fù)零的方案，以緩解初期由土地出讓金帶來的資金壓力。到土地出讓金交清及抵押貸款完成后，本項(xiàng)目可進(jìn)入正常階段，在中期的最大資金壓力便來自于這個(gè)建設(shè)期。 本計(jì)劃在應(yīng)對這個(gè)中期的資金壓力時(shí)，主要支持先期展開銷售，利用開盤前后的資金回收高峰值來緩解建設(shè)施工的資金需求。這樣面對的主要風(fēng)險(xiǎn)便是銷售收入是否能夠即時(shí)獲得問題。 為規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，本計(jì)劃在資金的使用方面留有較大余地： 本項(xiàng)目的推薦資金方案中土地抵押的價(jià)值尚未完全使用，還留有至少4000萬元的貸款額未使用，這可以在銷售出現(xiàn)局部緊張時(shí)及時(shí)使用。 項(xiàng)目土地抵押貸款一般可以做到兩年期，本項(xiàng)目推薦方案的土地抵押貸款全部為一年期，這主要從資金成本方面考慮。如果本項(xiàng)目的銷售受到較大的阻力，銷售收入無法按時(shí)取得，則將土地抵押貸款做兩年處理將使項(xiàng)目增加至少24000萬元的貸款額度，這足以使本項(xiàng)目在25個(gè)月內(nèi)順利完成，不會(huì)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。如此計(jì)算，本項(xiàng)目可獲得的建設(shè)資金貸款的總額度達(dá)到48000萬元，此除去交納土地出讓金的部分（5000萬）外，此數(shù)字大于本項(xiàng)目的基本建設(shè)投資39600萬元。因此，本財(cái)務(wù)計(jì)劃規(guī)避資金短缺風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方式是可行的。 銷售風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目市場定位的風(fēng)險(xiǎn)也一并表現(xiàn)為銷售的風(fēng)險(xiǎn)，全面考慮銷售風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面，一為定位不準(zhǔn)確造成物業(yè)無需求，二為銷售價(jià)格過高造成無人問津，樓市冷淡，三為與未來本地段的其他項(xiàng)目出現(xiàn)重復(fù)供應(yīng)，競爭加劇或計(jì)劃遭到市場扭曲。 2/定位： 本計(jì)劃的主要篇幅用來分析市場定位。本計(jì)劃市場定位的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在功能方面主要在于以下幾點(diǎn)： n 全國最大的綜合書店 n 與此相配套的大型文體用品市場 n 與此功能及地段服務(wù)特制相配套的商業(yè)服務(wù) n 配套的辦公場所 有關(guān)功能分區(qū)的本報(bào)告已經(jīng)在前文論述，請?jiān)斠姷谝坏诎瞬糠值恼撌觥?2/銷售價(jià)格： 本項(xiàng)目的綜合平均售價(jià)為17300元/平米，商業(yè)部分平均價(jià)格為18300元，寫字樓部分的平均價(jià)格為12700元。 2/2/商業(yè)部分銷售： 商業(yè)部分銷售價(jià)格的最高價(jià)為25000，最低價(jià)三層為21000元，地下一層銷售價(jià)為18000元/平米，11層為13000元/平米。全部商業(yè)部分的平均價(jià)格為19158元/平米，平均出租價(jià)格為10元/日、平米。對投資商來講,投資回報(bào)在5年—7年左右的項(xiàng)目是一項(xiàng)利好投資。 從租金水平來看，目前的價(jià)格政策和預(yù)計(jì)的投資回報(bào)期相對合理。而這個(gè)租金水平是參照了目前本地段的租金水平而制定。本公司企劃部對本地段的商業(yè)調(diào)查顯示本地段的現(xiàn)有零散店鋪的租金水平為均價(jià)8元，而世邦魏理仕提供的中關(guān)村地區(qū)的商業(yè)面積價(jià)格為：；中關(guān)村路口附近（海龍、硅谷）為RMB28元/平米日—56元/平米日之間；圖書城（本地段）的文體商業(yè)出租面積價(jià)格為RMB14元/平米日17元/平米日?！?，本定位的價(jià)格也在合理范圍之內(nèi)。 唯在餐飲功能部分的出租價(jià)格方面，本報(bào)告的租金水平高于現(xiàn)有水平的2倍，主要原因在于本地段的現(xiàn)有餐飲水平極低，未來發(fā)展的中檔排擋水平均高于目前現(xiàn)有狀況。此外，本地段的餐飲全部為幾乎無任何設(shè)施及服務(wù)的低效出租面積，而未來本項(xiàng)目將提供產(chǎn)權(quán)及附加的配套設(shè)施、各種服務(wù)等，因此總體價(jià)格定位有所提升。 2/2/書店部分： 書店部分依照商業(yè)面積樓層的升高，銷售價(jià)格以1000元的價(jià)差有所遞減。按照對書店?duì)I業(yè)額的估計(jì)計(jì)算，本地段的圖書商鋪?zhàn)饨鹚綋?jù)世邦魏理仕調(diào)查為17元—，但據(jù)圖書城本地管理者(原圖書城建設(shè)開發(fā)管理處)的資料,本地段的商業(yè)面積實(shí)際一手出租租金水平為4元/平米日。（三層）。 若以商業(yè)面積出租價(jià)格每年10%的遞增水平，—，作為新建商業(yè)大廈中的集中賣場，,存在可行性。同時(shí)考慮到書店的發(fā)展。 2/2/文體商場 文體商場安排的樓層較高，樓面銷售價(jià)值和租金水平都將有所下降。本報(bào)告預(yù)計(jì)文體商場的未來租金水平在6元左右，這個(gè)水平低于世邦魏理仕的調(diào)查數(shù)據(jù)，但同樣，本地段的高層營業(yè)面積的一手價(jià)格（以圖書城管理處為例），以三年時(shí)間年遞增10%計(jì)算，到2005年的理論租金水平為3元/平米日。 目前圖書城地區(qū)的高層寫字樓租金水平為3元/平米日，則目前的價(jià)格定表現(xiàn)為低于市場水平。因此預(yù)計(jì)未來高層的商業(yè)面積租金水平應(yīng)符合市場發(fā)展規(guī)律，呈現(xiàn)出商業(yè)租金水平略高于寫字樓租金水平的局面。 ,最高價(jià)格6元,是選擇了未來二類寫字樓出租市場的價(jià)格水平,(上漲幅度510%)。 由于未來文體商場的面積主要用于銷售，因此在銷售推廣中主要宣傳這個(gè)價(jià)格和寫字樓價(jià)格的比照將是一個(gè)極有吸引力的方式。此外，由于這個(gè)租金水平和售價(jià)水平幾乎僅為13層的60%，未來的市場吸引力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)得到了控制。 2/2/寫字樓： 本報(bào)告支持中檔次寫字樓的設(shè)計(jì)。由于本項(xiàng)目以商業(yè)為主，寫字樓將作為配套的部分存在，主要面向一般設(shè)施需求但卻強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的文化類公司銷售，因此本項(xiàng)目寫字樓的定價(jià)相對較低，以平均售價(jià)僅相當(dāng)于目前低樓層寫字樓的售價(jià)提供12層以上的高層辦公空間，這本身便具備極強(qiáng)的市場吸引力。 本寫字樓的租金水平也和中檔寫字樓的租金水平相類，在12層以上的樓層,，形成高檔品質(zhì)（主要是樓層、景觀和環(huán)境特征）中檔價(jià)格的競爭優(yōu)勢。因此，本項(xiàng)目寫字樓未來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營戰(zhàn)略的制定得到了規(guī)避。 圖表20顯示了各層的銷售狀況和價(jià)格指標(biāo)分析： 競爭風(fēng)險(xiǎn)： 3/政策因素： 本地段定位為以圖書、音像、軟件等銷售為主，集文化產(chǎn)品銷售、體育用品銷售、娛樂、休閑、餐飲及必要配套服務(wù)、辦公于一體的大型文化綜合商廈是一個(gè)詳細(xì)調(diào)查和審慎決定的結(jié)果，由于經(jīng)營圖書具備一定的政府調(diào)控發(fā)展的色彩，如果海淀區(qū)政府不再本項(xiàng)目周邊審批圖書商場，則從政策方面對此類競爭進(jìn)行了限制。 3/開發(fā)商自發(fā)因素： 此外，個(gè)別開發(fā)商在周邊臨近地區(qū)開設(shè)圖書商店的可能性也比較小。一方面目前西區(qū)周邊的開發(fā)商全部以形成科技題材的商業(yè)、辦公等為規(guī)劃的方向；另一方面，經(jīng)營圖書是一個(gè)利潤績效不如電子產(chǎn)品的微利行業(yè)，本地段發(fā)展圖書行業(yè)的主要因素在于以此為龍頭，帶動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)、商業(yè)消費(fèi)的發(fā)展，而單純發(fā)展圖書業(yè)的利潤回報(bào)是無法形成資本運(yùn)行優(yōu)勢的。因此，開發(fā)商自發(fā)經(jīng)營圖書行業(yè)的可能性受到開發(fā)利益的趨勢，與本地段形成功能競爭也受到了限制。 3/商業(yè)氛圍的確定 本地段是海淀鎮(zhèn)舊有的商業(yè)核心地帶，商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢先天，有關(guān)地段發(fā)展商業(yè)的必然性分析請?jiān)敿緢?bào)告第一、二部分。 投資與回報(bào)： ,. 本項(xiàng)目的投資系通過四筆貸款以資金滾動(dòng)的形式解決,資金成本為2130萬元(占項(xiàng)目總投資的不足3%),不同階段的貸款總數(shù)量為RMB4億元,大于0,因此從是一個(gè)可行的投資項(xiàng)目. 本項(xiàng)目的4年內(nèi)部收益率為15%,這在房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)做中屬于回收時(shí)間非常短的,因此屬于效益良好的項(xiàng)目. 本項(xiàng)目全部投資RMB74000萬元,，投資回報(bào)率達(dá)到213%。而本項(xiàng)目以初始7000萬的基礎(chǔ)投資,。 十一、總結(jié)： 本報(bào)告經(jīng)過系統(tǒng)的宏微觀環(huán)境分析和定向分析，得出本地段發(fā)展商業(yè)和建成以圖書、音像、軟件等銷售為主，集文化產(chǎn)品銷售、體育用品銷售、娛樂、休閑、餐飲及必要配套服務(wù)、辦公于一體的大型文化綜合商廈的市場發(fā)展方向。 本報(bào)告通過對商廈功能的結(jié)構(gòu)分析和功能所面對市場的分析，詳細(xì)規(guī)劃了本項(xiàng)目的各部分功能和比例，形成了文化商業(yè)綜合體的物理形態(tài)。 本報(bào)告通過詳盡的財(cái)務(wù)分析和銷售分析、風(fēng)險(xiǎn)分析，詳細(xì)介紹了本項(xiàng)目的資金運(yùn)做、市場運(yùn)做以及成功的可能性，提出以一億元資金滾動(dòng)投資完成本項(xiàng)目的詳細(xì)財(cái)務(wù)模型；提出本大廈的銷售步驟和市場推廣階段模式，這些成為本報(bào)告成立的有利保證。38 /