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大型商業(yè)項目市場定位報告-資料下載頁

2025-08-03 02:41本頁面
  

【正文】 設(shè)計為復(fù)式商鋪,由于一層高度為至少6米,因此在一層周邊的店鋪完全可以按照雙層設(shè)計、使用。這個夾層的銷售處理方式有兩種,一為將夾層實(shí)際建造完成,按照13層的銷售價格出售;一為將發(fā)展空間留出來,在銷售時向客戶推薦雙層的做法,并向客戶提供雙層的改造服務(wù)。 因此大廈13層的銷售面積仍然按照單層總面積6500平米計算。 有關(guān)夾層的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和對銷售價格的影響將均服從本報告的總體目標(biāo),具體分析將在未來售控表上體現(xiàn)。 九、財務(wù)分析: 資金的籌措和使用: 。本公司自有資金近7000萬元,主要依靠貸款滾動使用資金完成開發(fā)建設(shè)。 本項目將在初期籌措RMB1億元的流動資金貸款,交齊40%土地出讓金后將部分土地價值評估,以土地評估價值獲得貸款后交齊剩余的土地出讓金。 全部土地價值經(jīng)過評估可為本項目獲得第一批項目開發(fā)貸款,隨著在建項目的建設(shè)進(jìn)度,本項目的再評估能力和再貸款能力不斷提升,這將分階段解決本項目的建設(shè)資金來源。 本項目的銷售計劃從2003年3月開工時間起便展開,到2004年5月開盤前爭取獲得40%左右的認(rèn)購比例,待項目進(jìn)度達(dá)到2/3以上、銷售證及銀行按揭等事務(wù)辦妥時,本項目將迎來銷售收入的峰值,并進(jìn)入正常銷售期。初期的銷售收入將作為資金的重要補(bǔ)充,保證本項目的順利完成。 預(yù)計到2005年9月,本項目的書店將率先開業(yè),2006年9月全部銷售基本完成,初步出租業(yè)務(wù)完成一年計劃,屆時本項目的租、。各年資產(chǎn)情況詳見財務(wù)分析。 ,資金成本總計2728萬元。各項財務(wù)比率詳見財務(wù)比率分析表。 損益表(詳見附件) 資產(chǎn)負(fù)債表(詳見附件) 現(xiàn)金流量表(詳見附件) 其他財務(wù)比率 5/內(nèi)部收益率和投資回報時間: 5/凈現(xiàn)值分析 十、風(fēng)險分析: 資金風(fēng)險: 本項目順利實(shí)現(xiàn)功能的首要條件是全部建設(shè)工作的完成,而這與資金的供應(yīng)有著直接的關(guān)系。本項目自有資金7000萬,目前已經(jīng)在拆遷等方面支出近5000萬,因此本項目的建設(shè)主要貸款和資金滾動以及銷售收入來完成。 1/貸款: ,資金成本2728萬元。主要貸款包括: l 流動資金貸款一年期一億元 l l 土地抵押貸款一年期5000萬元 l 流動資金貸款一年期(與上筆連續(xù))5000萬元 1/1/流動資金貸款一年期一億元: 此流動資金貸款是本項目資金鏈條的開始。此筆一億元的流動資金貸款,將主要用來交納40%的土地出讓金,開工前準(zhǔn)備,手續(xù)完備,支付設(shè)計、勘探等相關(guān)費(fèi)用。 這比流動資金貸款可以以目前昊海樓、籍海樓的房產(chǎn)做抵押。 1/1/: 本項目60%土地出讓金交付之后,可就60%的土地權(quán)益進(jìn)行評估和抵押,預(yù)計本項目60%的土地權(quán)益按照4000元/平米的土地評估價,按照70%評估,可達(dá)到人民幣近15000萬元((9900013000)*4000*60%*70%),此價值預(yù)計可以得到15000萬元的貸款。 此筆貸款主要用于支付剩余40%的土地出讓金,滿足第一筆流動資金貸款瞬間還貸的條件,以及開工前的準(zhǔn)備、項目宣傳的預(yù)熱等。 所有土地出讓金,按照政府部門的規(guī)定,第一筆和第二筆的交納時間不得超過6個月,因此上述兩比貸款宜在68個月之內(nèi)完成。 1/1/土地抵押貸款一年期5000萬元 此貸款在土地出讓金全部交清后,以全部土地權(quán)益抵押獲得。預(yù)計本項目全部土地出讓金交清后,按照70%的抵押比例,減掉前期獲得的15000萬元抵押金,土地權(quán)益還可以有近9000萬元的貸款額度,依照資金安排,再貸款5000萬元。 此筆貸款用于第一筆流動資金貸款的瞬間還貸,以獲得第二筆流動資金貸款,此外,部分款項將投入到施工建設(shè)之中。 1/1/流動資金貸款一年期(與上筆連續(xù))5000萬元 此流動資金貸款在第一筆瞬間還貸后再獲得。主要用于項目建設(shè)中。 1/資金安排: 本項目的資金壓力主要來自兩個方面,初期是土地出讓金,中期是建設(shè)資金。 1/2/本項目的土地出讓金: 本項目的土地出讓金總額為11259萬元(地下部分交足2/3面積的30%)。在項目初期成為貸款主要滿足的必要條件。本計劃支持采用資金滾動、分批交納的方式,利用土地價值獲得資金鏈條的通暢。 由于銀行在處理10000萬元以上貸款時的手續(xù)和條件以及運(yùn)做程序相應(yīng)復(fù)雜,因此選擇10000萬元以下的貸款成為解決這個問題的主要方式,經(jīng)向銀行咨詢土地部門咨詢,交清40%以上的土地出讓金可獲得開工許可,本項目為獲得資金鏈條的經(jīng)濟(jì)成本計,將土地出讓金先交足60%,而60%的土地權(quán)益又可以抵押貸款獲得15000萬元,解決了先期貸款的償還和續(xù)貸問題,也解決了項目施工期開始階段對資金的需要。 1/2/本項目的建設(shè)資金: 本項目建設(shè)初期,計劃與建設(shè)單位商定墊資施工至正負(fù)零的方案,以緩解初期由土地出讓金帶來的資金壓力。到土地出讓金交清及抵押貸款完成后,本項目可進(jìn)入正常階段,在中期的最大資金壓力便來自于這個建設(shè)期。 本計劃在應(yīng)對這個中期的資金壓力時,主要支持先期展開銷售,利用開盤前后的資金回收高峰值來緩解建設(shè)施工的資金需求。這樣面對的主要風(fēng)險便是銷售收入是否能夠即時獲得問題。 為規(guī)避上述風(fēng)險,本計劃在資金的使用方面留有較大余地: 本項目的推薦資金方案中土地抵押的價值尚未完全使用,還留有至少4000萬元的貸款額未使用,這可以在銷售出現(xiàn)局部緊張時及時使用。 項目土地抵押貸款一般可以做到兩年期,本項目推薦方案的土地抵押貸款全部為一年期,這主要從資金成本方面考慮。如果本項目的銷售受到較大的阻力,銷售收入無法按時取得,則將土地抵押貸款做兩年處理將使項目增加至少24000萬元的貸款額度,這足以使本項目在25個月內(nèi)順利完成,不會出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。如此計算,本項目可獲得的建設(shè)資金貸款的總額度達(dá)到48000萬元,此除去交納土地出讓金的部分(5000萬)外,此數(shù)字大于本項目的基本建設(shè)投資39600萬元。因此,本財務(wù)計劃規(guī)避資金短缺風(fēng)險的規(guī)避方式是可行的。 銷售風(fēng)險: 本項目市場定位的風(fēng)險也一并表現(xiàn)為銷售的風(fēng)險,全面考慮銷售風(fēng)險主要有三個方面,一為定位不準(zhǔn)確造成物業(yè)無需求,二為銷售價格過高造成無人問津,樓市冷淡,三為與未來本地段的其他項目出現(xiàn)重復(fù)供應(yīng),競爭加劇或計劃遭到市場扭曲。 2/定位: 本計劃的主要篇幅用來分析市場定位。本計劃市場定位的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在功能方面主要在于以下幾點(diǎn): n 全國最大的綜合書店 n 與此相配套的大型文體用品市場 n 與此功能及地段服務(wù)特制相配套的商業(yè)服務(wù) n 配套的辦公場所 有關(guān)功能分區(qū)的本報告已經(jīng)在前文論述,請詳見第一第八部分的論述。 2/銷售價格: 本項目的綜合平均售價為17300元/平米,商業(yè)部分平均價格為18300元,寫字樓部分的平均價格為12700元。 2/2/商業(yè)部分銷售: 商業(yè)部分銷售價格的最高價為25000,最低價三層為21000元,地下一層銷售價為18000元/平米,11層為13000元/平米。全部商業(yè)部分的平均價格為19158元/平米,平均出租價格為10元/日、平米。對投資商來講,投資回報在5年—7年左右的項目是一項利好投資。 從租金水平來看,目前的價格政策和預(yù)計的投資回報期相對合理。而這個租金水平是參照了目前本地段的租金水平而制定。本公司企劃部對本地段的商業(yè)調(diào)查顯示本地段的現(xiàn)有零散店鋪的租金水平為均價8元,而世邦魏理仕提供的中關(guān)村地區(qū)的商業(yè)面積價格為:;中關(guān)村路口附近(海龍、硅谷)為RMB28元/平米日—56元/平米日之間;圖書城(本地段)的文體商業(yè)出租面積價格為RMB14元/平米日17元/平米日?!?,本定位的價格也在合理范圍之內(nèi)。 唯在餐飲功能部分的出租價格方面,本報告的租金水平高于現(xiàn)有水平的2倍,主要原因在于本地段的現(xiàn)有餐飲水平極低,未來發(fā)展的中檔排擋水平均高于目前現(xiàn)有狀況。此外,本地段的餐飲全部為幾乎無任何設(shè)施及服務(wù)的低效出租面積,而未來本項目將提供產(chǎn)權(quán)及附加的配套設(shè)施、各種服務(wù)等,因此總體價格定位有所提升。 2/2/書店部分: 書店部分依照商業(yè)面積樓層的升高,銷售價格以1000元的價差有所遞減。按照對書店營業(yè)額的估計計算,本地段的圖書商鋪?zhàn)饨鹚綋?jù)世邦魏理仕調(diào)查為17元—,但據(jù)圖書城本地管理者(原圖書城建設(shè)開發(fā)管理處)的資料,本地段的商業(yè)面積實(shí)際一手出租租金水平為4元/平米日。(三層)。 若以商業(yè)面積出租價格每年10%的遞增水平,—,作為新建商業(yè)大廈中的集中賣場,,存在可行性。同時考慮到書店的發(fā)展。 2/2/文體商場 文體商場安排的樓層較高,樓面銷售價值和租金水平都將有所下降。本報告預(yù)計文體商場的未來租金水平在6元左右,這個水平低于世邦魏理仕的調(diào)查數(shù)據(jù),但同樣,本地段的高層營業(yè)面積的一手價格(以圖書城管理處為例),以三年時間年遞增10%計算,到2005年的理論租金水平為3元/平米日。 目前圖書城地區(qū)的高層寫字樓租金水平為3元/平米日,則目前的價格定表現(xiàn)為低于市場水平。因此預(yù)計未來高層的商業(yè)面積租金水平應(yīng)符合市場發(fā)展規(guī)律,呈現(xiàn)出商業(yè)租金水平略高于寫字樓租金水平的局面。 ,最高價格6元,是選擇了未來二類寫字樓出租市場的價格水平,(上漲幅度510%)。 由于未來文體商場的面積主要用于銷售,因此在銷售推廣中主要宣傳這個價格和寫字樓價格的比照將是一個極有吸引力的方式。此外,由于這個租金水平和售價水平幾乎僅為13層的60%,未來的市場吸引力和經(jīng)營風(fēng)險得到了控制。 2/2/寫字樓: 本報告支持中檔次寫字樓的設(shè)計。由于本項目以商業(yè)為主,寫字樓將作為配套的部分存在,主要面向一般設(shè)施需求但卻強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的文化類公司銷售,因此本項目寫字樓的定價相對較低,以平均售價僅相當(dāng)于目前低樓層寫字樓的售價提供12層以上的高層辦公空間,這本身便具備極強(qiáng)的市場吸引力。 本寫字樓的租金水平也和中檔寫字樓的租金水平相類,在12層以上的樓層,,形成高檔品質(zhì)(主要是樓層、景觀和環(huán)境特征)中檔價格的競爭優(yōu)勢。因此,本項目寫字樓未來的經(jīng)營風(fēng)險由經(jīng)營戰(zhàn)略的制定得到了規(guī)避。 圖表20顯示了各層的銷售狀況和價格指標(biāo)分析: 競爭風(fēng)險: 3/政策因素: 本地段定位為以圖書、音像、軟件等銷售為主,集文化產(chǎn)品銷售、體育用品銷售、娛樂、休閑、餐飲及必要配套服務(wù)、辦公于一體的大型文化綜合商廈是一個詳細(xì)調(diào)查和審慎決定的結(jié)果,由于經(jīng)營圖書具備一定的政府調(diào)控發(fā)展的色彩,如果海淀區(qū)政府不再本項目周邊審批圖書商場,則從政策方面對此類競爭進(jìn)行了限制。 3/開發(fā)商自發(fā)因素: 此外,個別開發(fā)商在周邊臨近地區(qū)開設(shè)圖書商店的可能性也比較小。一方面目前西區(qū)周邊的開發(fā)商全部以形成科技題材的商業(yè)、辦公等為規(guī)劃的方向;另一方面,經(jīng)營圖書是一個利潤績效不如電子產(chǎn)品的微利行業(yè),本地段發(fā)展圖書行業(yè)的主要因素在于以此為龍頭,帶動文化產(chǎn)業(yè)、商業(yè)消費(fèi)的發(fā)展,而單純發(fā)展圖書業(yè)的利潤回報是無法形成資本運(yùn)行優(yōu)勢的。因此,開發(fā)商自發(fā)經(jīng)營圖書行業(yè)的可能性受到開發(fā)利益的趨勢,與本地段形成功能競爭也受到了限制。 3/商業(yè)氛圍的確定 本地段是海淀鎮(zhèn)舊有的商業(yè)核心地帶,商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢先天,有關(guān)地段發(fā)展商業(yè)的必然性分析請詳件本報告第一、二部分。 投資與回報: ,. 本項目的投資系通過四筆貸款以資金滾動的形式解決,資金成本為2130萬元(占項目總投資的不足3%),不同階段的貸款總數(shù)量為RMB4億元,大于0,因此從是一個可行的投資項目. 本項目的4年內(nèi)部收益率為15%,這在房地產(chǎn)項目特別是商業(yè)項目的運(yùn)做中屬于回收時間非常短的,因此屬于效益良好的項目. 本項目全部投資RMB74000萬元,,投資回報率達(dá)到213%。而本項目以初始7000萬的基礎(chǔ)投資,。 十一、總結(jié): 本報告經(jīng)過系統(tǒng)的宏微觀環(huán)境分析和定向分析,得出本地段發(fā)展商業(yè)和建成以圖書、音像、軟件等銷售為主,集文化產(chǎn)品銷售、體育用品銷售、娛樂、休閑、餐飲及必要配套服務(wù)、辦公于一體的大型文化綜合商廈的市場發(fā)展方向。 本報告通過對商廈功能的結(jié)構(gòu)分析和功能所面對市場的分析,詳細(xì)規(guī)劃了本項目的各部分功能和比例,形成了文化商業(yè)綜合體的物理形態(tài)。 本報告通過詳盡的財務(wù)分析和銷售分析、風(fēng)險分析,詳細(xì)介紹了本項目的資金運(yùn)做、市場運(yùn)做以及成功的可能性,提出以一億元資金滾動投資完成本項目的詳細(xì)財務(wù)模型;提出本大廈的銷售步驟和市場推廣階段模式,這些成為本報告成立的有利保證。38 /
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