【正文】 進一步深化行銷策略，從而提升東區(qū)商業(yè)物業(yè)之整體形象。由于本項目東區(qū)之商業(yè)物業(yè)工作的逐步深化，應著重加強對東區(qū)商業(yè)物業(yè)之推廣手段，充分使之其自身的特點得到一定的升華，將其東區(qū)商業(yè)物業(yè)之經(jīng)營主題、物業(yè)形象向廣大消費者引導，產(chǎn)生規(guī)模效應。結(jié)合本項目東、西區(qū)住宅項目，與之東區(qū)商業(yè)物業(yè)有效的貫通起來，使之二者相互促進，并對廣大消費者形成較大范圍內(nèi)的市場影響力，進一步建立品牌形象，從而為本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)前期之人氣的攏絡(luò)打下堅實的基礎(chǔ)。隨著未來本項目東區(qū)之商業(yè)形象的出顯雛形，針對目標商戶的投資者及經(jīng)營者進行有效的行銷策略推進（具體行銷推廣策略將會在后期的招商推廣報告中詳細體現(xiàn)），使之本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)之潛在商業(yè)價值在目標商戶面前充分體現(xiàn)，打破其原有對本項目所在區(qū)域之舊觀念、舊認識，增加目標商戶對其東區(qū)之商業(yè)物業(yè)的信任程度及信心支持。為本項目東區(qū)之商業(yè)氛圍的前期營造提供有利的發(fā)展條件，同時也為本項目東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)之總體商業(yè)規(guī)模效應產(chǎn)生互贏作了一個良好的鋪墊。 本項目東區(qū)商業(yè)機會分析（Opportunities）機會點對于項目而言起著至關(guān)重要的作用，合理準確的把握市場機會點直接影響著項目的未來的發(fā)展。因此，針對本項目西區(qū)之商業(yè)物業(yè)存在市場的機會點加以進一步深化的分析。 區(qū)域內(nèi)未來規(guī)劃發(fā)展的魯谷科技園產(chǎn)業(yè)帶將為本項目東區(qū)商業(yè)中心之發(fā)展提供良好的保障。根據(jù)市場調(diào)研表明，隨之石景山區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展，本項目所在區(qū)域之魯谷區(qū)域未來將根據(jù)總體規(guī)劃發(fā)展成為“魯谷科技園產(chǎn)業(yè)帶”。這一科技產(chǎn)業(yè)帶的建立對本區(qū)域的總體發(fā)展有較大促進，同時對本項目東區(qū)之商業(yè)物業(yè)的良性發(fā)展將起到一定的推動作用，為本項目東區(qū)商業(yè)中心的建立起品牌物業(yè)形象奠定良好的基礎(chǔ)。未來魯谷科技園產(chǎn)業(yè)帶的成功建立，必將帶動本區(qū)域總體商業(yè)水平之長途發(fā)展。大量的高新科技產(chǎn)業(yè)涌入本區(qū)域，將會使得本區(qū)域之落后的整體形象得到較大幅度的改觀，區(qū)域之商業(yè)市場氛圍同樣得到較大的調(diào)節(jié)，這將為本項目東區(qū)商業(yè)中心取得提供較為良好的發(fā)展基礎(chǔ)，在一定程度上講，對于本項目東區(qū)商業(yè)中心總體形象之提升起到了較為積極的催化劑作用。未來區(qū)域科技園區(qū)之高新產(chǎn)業(yè)的日趨聚集，對區(qū)域內(nèi)的整體完善行將提出較高的要求，而相對本區(qū)域的大型中高檔商業(yè)物業(yè)相對較之匱乏，本項目東區(qū)之商業(yè)中心區(qū)的建立將彌補這一空缺，這將為本項目東區(qū)商業(yè)中心區(qū)的可行性發(fā)展提供有效的依據(jù)保障。隨著區(qū)域科技園的日趨成熟，本區(qū)域的經(jīng)濟水平將擺脫原來較低水平現(xiàn)狀向高水平之迅速邁進，區(qū)域內(nèi)的消費人群之收入水平將得到較大程度改善，其消費檔次水平也隨之有了較大范圍的提高；加之高科技產(chǎn)業(yè)所帶來的大量消費人群，其收入水平較高且消費能力較強，將對區(qū)域內(nèi)中高檔的商業(yè)中心存在較大的需求，這將使得本項目東區(qū)之中高檔商業(yè)中心得到強有力的支持作用，為本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)之成功經(jīng)營提供較為有效的保證。在一定程度上，為關(guān)注本項目東區(qū)的眾多商家在其商業(yè)物業(yè)中投資提供之較大的信心支持作用，以使本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)之后期招商得到順利地展開。未來科技園區(qū)的重點規(guī)劃發(fā)展對于本項目東區(qū)對外性較強的商業(yè)中心起著較為重要的作用，能否抓住這一發(fā)展契機并有效地與之相吻合將成為本項目未來發(fā)展之關(guān)鍵，因此，東區(qū)商業(yè)中心應重點考慮分析區(qū)域內(nèi)科技園區(qū)的發(fā)展之方向，與之有機的結(jié)合起來，互相營造出經(jīng)營共襯的良好商業(yè)市場氛圍。 區(qū)域周邊奧運會體育設(shè)施場所帶來的消費力較強的人群將成為本項目東區(qū)商業(yè)的有力支持。北京2008年奧運會的成功舉辦，為北京整體檔次的提高優(yōu)越之發(fā)展機會。同樣，本項目東區(qū)商業(yè)中心區(qū)域周邊規(guī)劃發(fā)展建設(shè)的奧運會體育場館設(shè)施必將成為東區(qū)商業(yè)部分之有效商業(yè)發(fā)展契機。本項目東區(qū)商業(yè)中心之周邊的奧運會體育場館設(shè)施主要分布在沿長安街東至五棵松、西達石景山八角，均距本項目東區(qū)之商業(yè)中心區(qū)較近，尤其是石景山八角地區(qū)的奧運體育場館，到達此場館必須經(jīng)過本項目所在區(qū)域，這將為本項目東區(qū)商業(yè)中心截取有效人流提供良好的機會。未來兩個奧運體育場館將會吸引大量的觀眾及國內(nèi)外各界人士，其此部分人群均具有較強的消費能力且較高的消費檔次，這將與之本項目東區(qū)之商業(yè)物業(yè)檔次相互吻合，成為本項目東區(qū)綜合商業(yè)部分及酒店有效運營之重要的客源支持因素；加之在這兩處奧運會體育場館設(shè)施周邊目前尚不存在大型綜合性商業(yè)中心及高檔酒店物業(yè)，商業(yè)市場供應相對較為匱乏，將為本項目東區(qū)對外性商業(yè)中心及高檔酒店提供優(yōu)越的發(fā)展機會，同時對于本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)之成功塑造及占取較大市場份額起到了較為積極的促進作用。奧運會體育場所設(shè)施在本項目周邊之設(shè)立等諸多利好因素的帶動下，本項目東區(qū)之商業(yè)中心將得到眾多熱衷于奧運的商家共同關(guān)注與信心支持。本項目東區(qū)較為優(yōu)越的地理位置將成為一塊良好的投資熱鋪，未來各界商家對于東區(qū)商鋪之較高的認可度與信任度使之本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)具有的商業(yè)投資價值及發(fā)展?jié)摿Φ靡陨A。同時，為其東區(qū)之物業(yè)檔次及整體形象的全面提升增加了有效之成功籌碼。對于其自身之商業(yè)物業(yè)市場競爭力而言將得到較大的增強，以保證本項目東區(qū)之商鋪的順利招商及商業(yè)中心的成功經(jīng)營，從而達到品牌物業(yè)的效應。因此，奧運會的影響力作用較之本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)的成功發(fā)展將帶來較為充分的積極作用，其東區(qū)商業(yè)物業(yè)對于良好時機的準確把握將是迅速旺場并建立商業(yè)形象的有效途徑之一，本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)的塑造較之未來奧運發(fā)展規(guī)劃之勢有機的互相融合，充分捕捉時期性的市場契機點，挖掘其各方面之商業(yè)價值潛力，使本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)得以最大限度之價值體現(xiàn)。 本項目東區(qū)商業(yè)威脅分析（Threats）項目在市場中存在之威脅將直接影響到項目未來的正常發(fā)展，正確的分析反映對項目存在之威脅，充分運用合理有效的應對措施，使之威脅得到全面的控制，盡可能轉(zhuǎn)化成為其自身之有利因素，這將使項目其市場競爭力得到大幅度增強，從而保證項目在競爭市場中順利發(fā)展，已達到項目預期的效應。本項目東區(qū)西側(cè)緊鄰京西奧園項目，從地理位置角度講京西奧園將本項目分割為東、西區(qū)兩部分，其京西奧園項目建筑規(guī)模較之東區(qū)建筑規(guī)模相當，盡管此項目之總體建筑規(guī)劃設(shè)計還未最終確定，但其較之規(guī)模而言很有可能開發(fā)較為完善之商業(yè)物業(yè)，其市場競爭力也相對較強。由于京西奧園據(jù)本項目東、西區(qū)中間，未來將給本項目的統(tǒng)一完善性發(fā)展造成較大的阻礙，產(chǎn)生極其不利之影響且受到嚴重之沖擊。因此，針對京西奧園項目給本項目帶來之不利局面及潛在的威脅進行重點分析。216。 京西奧園分散本項目東區(qū)商業(yè)之人流由于本項目西區(qū)之商業(yè)物業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)配套為主軸，加之西區(qū)所吸引之消費人群主要來自西區(qū)項目自身及西側(cè)住宅小區(qū)，憑借西區(qū)之地理位置，其京西奧園項目對本項目西區(qū)商業(yè)之消費人群及目標人群造成較大牽動影響較小。而對于本項目東區(qū)之商業(yè)中心區(qū)主要以對外經(jīng)營為主且商業(yè)綜合性相對較強，目前了解分析京西奧園項目同樣向開發(fā)大型綜合性商業(yè)物業(yè)方向發(fā)展，其項目將包含近20萬平米的住宅、15萬平米的寫字樓與3萬平米的商業(yè)設(shè)施，易于對本項目東區(qū)之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生較大影響力，并形成互爭之勢。對于本項目東區(qū)商業(yè)之消費人群而言，京西奧園項目的出現(xiàn)，將極有可能分流東區(qū)商業(yè)中心區(qū)之消費人流；其中從本項目西區(qū)方向帶來之消費人群將必先經(jīng)過京西奧園項目，這將給其項目之商業(yè)部分帶來較好的機會來截取大量有效人流，使之本項目東區(qū)商業(yè)造成向西方向有效消費人群之短缺威脅；而對于本項目東區(qū)吸引向東方相及地鐵方向的眾多消費人群同樣存在著被京西奧園大量分流、疏散之可能性，這將使本項目東區(qū)商業(yè)中心拉動主方向的消費人群產(chǎn)生較為嚴重的分解之威脅；同時，對于本項目東區(qū)商業(yè)結(jié)合地理特點與之長安街主干線形成之較為優(yōu)越的環(huán)形交通人流網(wǎng)絡(luò)帶來諸多不利因素且產(chǎn)生較大的壓力，給東、西區(qū)商業(yè)消費人流相互引促增加之較大的難度系數(shù)。在一定程度上，消費人群的大量分流將使得本項目東區(qū)商業(yè)中心區(qū)人氣的提升造成阻礙，使之東區(qū)商業(yè)中心的正常運營面臨著極大威脅且產(chǎn)生諸多負面影響因素。216。 京西奧園隊本項目東區(qū)業(yè)態(tài)之沖擊京西奧園項目的各個業(yè)態(tài)之配比將對本項目東區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的成功經(jīng)營產(chǎn)生較大的沖擊影響力。從業(yè)態(tài)搭配的腳的考慮，京西奧園商業(yè)物業(yè)對本項目東區(qū)商業(yè)中心各個業(yè)態(tài)之間分布組合有較大的制約作用，給東區(qū)商業(yè)中心的眾多業(yè)態(tài)想要達到最大限度的實現(xiàn)自身價值造成較大阻力。這將為本項目東區(qū)商業(yè)中心的正常發(fā)展增加諸多不利因素，在一定程度上，京西奧園項目對東區(qū)商業(yè)總體形象塑造帶來較為不利的思路限制。216。 京西奧園對于本項目總體塑造之影響由于京西奧園項目地處本項目東、西區(qū)之間，將本項目東西方向分割的距離相對較長，使本項目北側(cè)比臨魯谷路被區(qū)分成為東、西兩個區(qū)段，這將使本項目北側(cè)臨街店鋪之整體特色風格的塑造產(chǎn)生較大的難度。對于本項目的東、西區(qū)商業(yè)之相互貫通經(jīng)營形成較大規(guī)模的商業(yè)氛圍帶來較大的阻礙等因素。同時對本項目在市場上建立起品牌商業(yè)形象產(chǎn)生影響，從某種角度說，京西奧園項目將大大制約了本項目商業(yè)價值的最大化的實現(xiàn)。應對措施：上述分析充分表明，京西奧園項目已經(jīng)成為本項目東區(qū)商業(yè)發(fā)展之最大障礙因素，消弱其實力并合理有效的利用京西奧園的商業(yè)布局是本項目東區(qū)商業(yè)成功經(jīng)營的關(guān)鍵所在，我司將針對京西奧園項目提出具體的應對措施。由于京西奧園項目的落成，對未來本項目東區(qū)商業(yè)中心存在分流消費人群之威脅。因此，較之本項目東區(qū)商業(yè)中心而言，應針對東區(qū)商業(yè)東西兩個方向的消費人流加強之引導。對于由西向東方向的消費人流，在路經(jīng)本項目西區(qū)商業(yè)區(qū)時，通過西區(qū)北側(cè)臨街各種行銷推廣工具來重點強調(diào)西區(qū)商業(yè)與之東區(qū)商業(yè)中心的相互融貫之聯(lián)系，使之消費人群在對西區(qū)商業(yè)市場認可的同時對東區(qū)商業(yè)中心充滿消費之信心，以達到牽引消費人群到達東區(qū)商業(yè)消費之目的。針對魯谷路上本項目東、西區(qū)之區(qū)段兩側(cè)，添加較為有影響力的戶外廣告牌，較之本項目東、西兩區(qū)商業(yè)產(chǎn)生良好互通之商業(yè)氛圍，使東、西區(qū)的實際間隔距離在消費人流的潛意識中被縮短，從而加大東區(qū)商業(yè)向西方向消費人群之吸引力度。而對于向東方向及地鐵站消費人流，應重點考慮在地鐵站地上、地下出口加大本項目東區(qū)之商業(yè)形象宣傳推廣，在東區(qū)商業(yè)近鄰的玉泉路區(qū)段及對應的長安街區(qū)段應重點推廣，設(shè)立路邊廣告牌及地鐵出口路牌等（具體行銷推廣方案將會在后期的推廣報告書中全面體現(xiàn)），從而擴大本項目東區(qū)商業(yè)中心的影響范圍，最終保證本項目東區(qū)商業(yè)中心之吸引消費人流的穩(wěn)定性。以抑制住西側(cè)京西奧園項目分散人流之威脅，盡可能拉攏京西奧園之消費人群，達到本項目東區(qū)商業(yè)人氣旺盛之目的且創(chuàng)造消費人群之有效消費機會。關(guān)于京西奧園項目對本項目東區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)之沖擊，應對京西奧園項目之商業(yè)業(yè)態(tài)了解分析。由于本項目商業(yè)中心較之京西奧園項目上市時間相對靠后，因此，充分地調(diào)研分析其項目的業(yè)態(tài)分割組合及供應分布狀況，具體針對京西奧園商業(yè)的各種業(yè)態(tài)經(jīng)營特色，在本項目東區(qū)商業(yè)區(qū)中塑造更加具有行業(yè)專業(yè)性及規(guī)模特色的相同業(yè)態(tài)，進行較為有效的業(yè)態(tài)分割組合，使京西奧園的業(yè)態(tài)經(jīng)營受制于本項目東區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，以達到東區(qū)商業(yè)中心最大限度的發(fā)揮其自身特點，保證本項目東區(qū)商業(yè)在區(qū)域消費市場內(nèi)確立較為穩(wěn)定的市場地位，并占據(jù)較大量度之市場份額。針對京西奧園項目對本項目總體塑造之影響，應重點分析西區(qū)、京西奧園、東區(qū)三者之地理位置關(guān)系。盡管京西奧園將本項目分割成為東、西兩區(qū)，地處于東、西區(qū)中間，但其項目并不存在地理之優(yōu)勢。建議在本項目應在東、西區(qū)間隔之距離道路中進行商業(yè)整體之宣傳推廣展板的設(shè)立，在某種程度上講，這將為本項目整體規(guī)劃發(fā)展形象的在消費市場中的建立起到了較為積極的作用。從本項目于之京西奧園商業(yè)區(qū)位角度講，未來本項目東、西區(qū)對其形成夾擊之勢，利用本項目東、西兩區(qū)的業(yè)態(tài)專業(yè)規(guī)模及特色經(jīng)營之特點，并加之東區(qū)綜合性商業(yè)中心的主軸思想與西區(qū)社區(qū)生活配套商業(yè)的主題中心全面性搭配，充分發(fā)揮東、西區(qū)商業(yè)互襯之商業(yè)格局特點，力圖以本項目內(nèi)業(yè)態(tài)分布組合之完善性來沖擊京西奧園商業(yè)，挖掘并牽引京西奧園項目中居住人群之潛在消費力及商業(yè)價值，從而占領(lǐng)區(qū)域內(nèi)消費市場。最終保證本項目商業(yè)物業(yè)達到利潤最大化。 Mall對本項目東區(qū)商業(yè)之影響。本項目東區(qū)商業(yè)部分應屬于大型中高檔綜合性商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)與本項目東區(qū)商業(yè)中心相互競爭的中高檔商業(yè)物業(yè)相對較少，但本區(qū)域周邊之大型中高檔商業(yè)物業(yè)同樣對本項目東區(qū)商業(yè)中心產(chǎn)生較大影響。地處于海淀區(qū)的世紀城68萬平方米之大型Shopping Mall相對本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)而言仍存在較大之威脅。因此，我司將針對世紀城之Shopping Mall,結(jié)合區(qū)域商業(yè)市場分布現(xiàn)狀具體分析其對本項目東區(qū)商業(yè)之影響，并提出合理應對措施。世紀城的金源時代購物中心是世界最大的單體建筑和北京城最具規(guī)模的巨型購物消費場所，規(guī)劃總建筑面積為68萬平方米，其中一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑樓宇東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上5層，地下2層，具有大型室內(nèi)停車樓，其中車位共6800個，開車可達各個樓層。其憑借巨大的規(guī)模體量，在北京整個消費市場已經(jīng)產(chǎn)生較為巨大的影響力，其輻射區(qū)域非常之廣泛。本項目東區(qū)商業(yè)中心與之同處于北京城西部區(qū)域，雙方的實力對比差距較大，并且東區(qū)商業(yè)中心實屬于其較大的輻射范圍內(nèi)。未來將對于本項目東區(qū)商業(yè)中心在區(qū)域內(nèi)成功發(fā)展產(chǎn)生較大的沖擊，同時使之本項目在城西區(qū)域建立較大規(guī)模的商業(yè)形象造成較大阻礙。由于世紀城之購物中心的體量較大，其各個業(yè)態(tài)規(guī)模十分全面，其中規(guī)劃有56家主力店，20余家半主力店，600余家專賣店，100余家主體餐廳，10余家休閑娛樂場所。其商業(yè)物業(yè)的完善性較強，物業(yè)設(shè)施條件十分優(yōu)厚，其物業(yè)風格及檔次同領(lǐng)域中充當領(lǐng)跑人的角色，從某種意義上講，使之本項目東區(qū)商業(yè)順利的引入實力較強的商家產(chǎn)生阻力。此項目經(jīng)營業(yè)態(tài)種類眾多及各種功能齊全將使其具有強大的市場競爭力，未來這將對本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)造成較大排斥性。而對于消費人群的吸引力而言，本項目東區(qū)商業(yè)同樣受到較大的威脅，依靠其濃厚的商業(yè)市場氛圍及業(yè)態(tài)種類的多樣化特點，城西區(qū)域之消費人群極有可能將被大量分流到世紀城之購物中心，使其搶占市場份額，從而具備占領(lǐng)城西消費市場之優(yōu)勢，這將給本項目東區(qū)商業(yè)中心成功地吸引聚集有效消費人流帶來較為嚴重的不利因素，在一定程度上，對于本項目東區(qū)商業(yè)成功塑造良好的商業(yè)氛圍起到了制約的作用。應對措施：針對世紀城之大型購物中心對本項目東區(qū)發(fā)展之影響進行有效之防范措施，以避免未來出現(xiàn)尷尬局面。由于此項目明年即將上市，這將給本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)提供良好的調(diào)研機會，充分系統(tǒng)地分析