【正文】 商圈就是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業(yè)場所進(jìn)行消費活動的時間距離或者空間距離。圖表6：各物業(yè)功能互動示意圖 東區(qū)商業(yè)物業(yè)功能定位根據(jù)對項目東西區(qū)商業(yè)價值對比分析及東區(qū)可能發(fā)展之物業(yè)的互動分析，可以得出結(jié)論，本商業(yè)物業(yè)提供之功能將主要立足于三個方面：216。 商業(yè)與酒店、寫字樓的互動寫字樓和酒店主要功能是為客戶提供辦公和休息的空間，因此，各種配套服務(wù)就顯得更為重要。另一方面項目東區(qū)物業(yè)在經(jīng)營策略上與西區(qū)物業(yè)完全不同，脫離于社區(qū)，而放眼更多的輻射人群，為其提供除基本生活所需以外的其他消費形式，未來將形成各類商業(yè)經(jīng)濟(jì)要素的聚集體，無論規(guī)模、檔次都將與西區(qū)產(chǎn)生較大差異。綜合因素分析，住宅、寫字樓、賓館酒店、商場、餐飲娛樂等配套設(shè)施東區(qū)均比西區(qū)更加全面和完善，此部分物業(yè)將為東區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供相當(dāng)數(shù)量的消費資源，由此而產(chǎn)生商業(yè)價值明顯高于西區(qū)。3．商業(yè)氛圍因素 從本項目東、西區(qū)現(xiàn)狀租金分析，東區(qū)物業(yè)平均租金約為35元/天*平米，西區(qū)約為23元/天*平米，從二者租金可以看出，現(xiàn)狀商業(yè)價值東區(qū)明顯高于西區(qū)；從現(xiàn)狀經(jīng)營商戶品牌分析，東區(qū)臨街店鋪較多且具有品牌效應(yīng)，如大中電器、玉泉電器等，而西區(qū)臨街店鋪小而雜，經(jīng)營氛圍較差，無論從檔次、數(shù)量、品牌等方面而言均無法與東區(qū)相比，總體來講東區(qū)相對西區(qū)優(yōu)勢明顯。此外，北京市第一中級人民法院、北京市人民檢察院等司法機關(guān)均分布在玉泉西路附近，此類部門的存在引發(fā)之消費抗拒心理將對娛樂業(yè)、涉及夜生活等經(jīng)營業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大阻力。通過我司實質(zhì)性的調(diào)研工作，以及對于項目東區(qū)自身技術(shù)指標(biāo)的分析比較，本案所在區(qū)域從宏觀市場環(huán)境和微觀地塊性質(zhì)都具備了一個大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展所應(yīng)具備的基本素質(zhì)。項目東區(qū)北部臨近長安街沿線，靠近玉泉路地鐵站，所以人流相對密集，同時依托于地鐵經(jīng)濟(jì)影響周邊商業(yè)配套設(shè)施相對完善，從而對周邊地區(qū)商業(yè)氛圍的形成起到了相當(dāng)大的促進(jìn)作用，所以項目東區(qū)北部物業(yè)價值明顯高于其本項目東區(qū)其他地段。圖表4：區(qū)域范圍內(nèi)交通路線統(tǒng)計表交通狀況起止點308路公交車白云路石槽、魯谷東口、魯谷衙門口337路公交車前門玉泉路、八寶山石景山338路公交車玉泉路豐臺路354路公交車豐臺馬場石槽石景山373路公交車北京西客站玉泉路373路支線車前門 玉泉路、石槽、魯谷衙門口389路公交車玉泉路八寶山八大處605路公交車公主墳石槽、魯谷東口、魯谷衙門口605路支線車公主墳玉泉路、魯谷五芳園620路公交車廣安門玉泉路、八寶山張儀村621路公交車玉泉路四海公園728路公交車通州東關(guān)玉泉路、八寶山老古城747路公交車北京西站玉泉路、八寶山石景山三家店817路公交車國防大學(xué)玉泉路、八寶山晉元莊831路公交車辛莊石槽、魯谷東口、魯谷張儀村958路公交車北京游樂園石槽、魯谷東口、魯谷八大處212路公交車（夜班車）前門玉泉路、八寶山古城地鐵1號線蘋果園八寶山、玉泉路四惠東站資料來源：中原商業(yè)策劃部通過上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，就本案而言，區(qū)域內(nèi)交通狀況直接影響本項目商業(yè)物業(yè)之經(jīng)營狀況，本項目未來市場定位工作、經(jīng)營店型的選擇、產(chǎn)品設(shè)計等方面工作將部分依據(jù)項目周邊交通環(huán)境進(jìn)行制訂，其重要性可想而知。 玉泉路為南北走向二車道，位于該項目東部邊緣，向東與石景山路相交，西至京石高速公路；216。本項目所在區(qū)域正是處在這條消費人流的瓶頸位置。 寫字樓物業(yè)：本項目地塊調(diào)研區(qū)域范圍內(nèi)目前為止尚未形成較為成熟的商務(wù)氛圍，區(qū)域內(nèi)存在之寫字樓數(shù)量相對有限，因此我司確定，選定710個樣本進(jìn)行此類型物業(yè)之相關(guān)分析，主要分析指標(biāo)將包括項目名稱、地理位置、出租率、租售價格、產(chǎn)品狀況等；216?；诖?，綜合考慮本項目地塊可行性分析報告所需之?dāng)?shù)據(jù)存在涉及物業(yè)類型較多、收集信息量較大、獲取信息難度較大、信息類型多種多樣等難點，同時必須保證獲取數(shù)據(jù)具有針對性和可利用價值，因此我司確定市場調(diào)研工作將采取如下方式進(jìn)行。本報告將在前期市場研究、分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年之商業(yè)策劃經(jīng)驗，針對目前本項目之實際可操作性，通過對本項目商業(yè)物業(yè)市場定位所涉及的項目自身剖析、優(yōu)劣勢分析、商圈分析、目標(biāo)客群分析等細(xì)節(jié)，初步確定東區(qū)商業(yè)物業(yè)之總體發(fā)展方向及相關(guān)各項規(guī)劃指標(biāo)，并進(jìn)行專業(yè)的闡述和論證。在后續(xù)工作中，我司將根據(jù)本項目總體發(fā)展之需要，以項目自身素質(zhì)及周邊商業(yè)環(huán)境為前提，在延續(xù)東區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上制定本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)總體發(fā)展策略，以期為本項目運作提供實效性建設(shè)意見。 市場調(diào)研方法的確定根據(jù)上述區(qū)域劃分方式，結(jié)合可行性分析所需數(shù)據(jù)之要求，我司將制定科學(xué)、詳細(xì)的市場調(diào)研程序，為后期分析工作提供詳實、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從而保證可行性分析報告的客觀性和實效性，以期通過有效結(jié)論為項目地塊開發(fā)運作提供指導(dǎo)性方案。216。但是這些市級商業(yè)區(qū)對于在本項目以西以南地區(qū)（如：石景山區(qū)、房山區(qū)）的消費者也同樣具有吸引力，同時也會形成一道由西向東的消費人流。本項目周邊交通狀況如下：216。目前橫穿或以本案地段為始末站的地上公交線路多達(dá)10條，隨著與西客站連接的西便門豁口外路的建成，必然會進(jìn)一步加大本地區(qū)之消費者注目數(shù)量，商業(yè)機會將得到有效增加。整個項目東區(qū)三面臨路，東臨玉泉路，南接西便門豁口外路，北臨魯谷村路與長安街沿線石景山路平行相隔。按目前本項目規(guī)劃的人均居住面積42平方米計算，東區(qū)未來居民至少在12,500人以上，這將對東區(qū)未來的商業(yè)發(fā)展提供一個有力的消費支撐。西區(qū)雖同時具有占據(jù)十字路口之先天優(yōu)勢，但其與長安街沿線八寶山公墓隔路相見，一方面將催生目標(biāo)客群對本項目產(chǎn)生強烈的心理抵觸性；另一方面許多經(jīng)營商戶、投資者因風(fēng)水問題也將對該物業(yè)的選擇增加巨大障礙。但仍需指出，由于東區(qū)靠近城市中心、人口密度相對較大等因素影響，東區(qū)交通產(chǎn)生之效果將略高于西區(qū)。西點、九州大廈、康瀛大廈、邦定大樓、長春大廈等中礎(chǔ)大廈、萬商大廈、華聯(lián)大廈、萬國涉外寫字樓賓館酒店銀亞大酒店、長峰假日酒店、五棵松飯店、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院招待所、猗興賓館、長興賓館、鐵印賓館、海凌賓館、東清賓館、天天城招待所、比特賓館、四環(huán)賓館等萬匯源賓館、中鐵總公司招待所、玉泉園招待所等餐飲娛樂美食莊園、喜迎門酒樓、全聚德、盈福海海鮮城、天都圓、小肥羊、仙都酒家、今日港灣、平安酒樓、湘潤芝酒樓等德豐樓飯莊、新時代大食堂等商場華普超市、國美電器城等永樂百貨商場、西單連鎖店、銀河商城、魯谷商業(yè)城、匯海銀星商場、裕祥商場、紅葉商場等從上述圖表資料及相應(yīng)分析可見，住宅物業(yè)方面，東區(qū)周邊住宅以新建、在建項目為主，而西區(qū)則以魯谷小區(qū)、永樂小區(qū)等中低檔現(xiàn)狀物業(yè)為主（新舊比約為7:3左右）；從住宅物業(yè)提供之消費者素質(zhì)分析，東區(qū)消費者從消費能力、理念等方面均強于西區(qū)消費者；寫字樓、酒店、餐飲娛樂等物業(yè)方面，東區(qū)在數(shù)量、檔次等方面均略高于西區(qū)之現(xiàn)狀物業(yè)，此類配套物業(yè)提供之消費者東區(qū)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西區(qū)；同時東區(qū)相對臨近奧林匹克場館、大量機關(guān)、研究院、軍區(qū)辦事處等企事業(yè)單位，此部分消費者消費能力旺盛。屆時，商業(yè)氛圍的日趨成熟，使該區(qū)域?qū)⒕哂幸欢ㄉ虡I(yè)底蘊，消費者也對遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項目具有較強消費認(rèn)知度，較好的商業(yè)基礎(chǔ)為東區(qū)物業(yè)良好運營提供前提。同時，獨立商業(yè)物業(yè)及作為社區(qū)商業(yè)配套的住宅底商也為住戶提供了便捷完善的購物環(huán)境。而酒店因具備齊全的設(shè)施（大型餐飲、娛樂、多功能廳）也為寫字樓內(nèi)的客戶提供其物業(yè)范圍內(nèi)缺乏的服務(wù)。圖表8：項目功能示意圖 商圈分析 商圈劃分原則商圈的定義：在現(xiàn)代商業(yè)市場中商業(yè)物業(yè)進(jìn)行銷售活動的空間范圍，它是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的。選址是關(guān)系商業(yè)物業(yè)生存發(fā)展的根本策略，而商業(yè)物業(yè)選址必須以商圈的測定作為前提和條件。 本項目總體規(guī)模因素216。圖表9：本項目商圈劃分示意圖商圈劃分方案：以本項目地塊為中心，依次以次要商圈、輻射商圈（本項目實際商圈為不規(guī)則之橢圓形區(qū)域，在符合項目所在地實際狀況的前提下，擬定本項目商圈為以本項目為圓心的同心圓區(qū)域），本項目商圈分析將以此商圈劃分為基礎(chǔ)和依據(jù)進(jìn)行分析和論證。B. 區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)圖表11：區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計表按年齡分組區(qū)域市場比例（%）20歲及以下2130歲3140歲4150歲5160歲6170歲70歲以上合計100平均年齡：從上述圖表看出，區(qū)域內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“兩頭大、中間小”的狀況，2140歲人群僅占總?cè)丝诒壤?0%左右，年齡過大之人群比重過大。 流動（外來）人口分析圖表13：區(qū)域?qū)懽謽菭顩r統(tǒng)計表寫字樓數(shù)量和計（個）6總建筑面積（平方米）150188總營業(yè)面積（平方米）120400出租寫字樓數(shù)量（個）6平均出租價格（元/平方米/天）出售寫字樓數(shù)量（個）1平均出售價格（元/平方米）7200平均租售率（%）圖表14：區(qū)域酒店狀況統(tǒng)計表酒店、賓館及招待所總計（家）58無星級標(biāo)準(zhǔn)（個）40一星4二星2三星11四星1根據(jù)上述圖表可以看出，本項目周邊存在部分寫字樓、酒店等物業(yè)，雖然其檔次、規(guī)模有限，但是此部分物業(yè)將為本項目商業(yè)發(fā)展提供相當(dāng)數(shù)量較有消費潛力之消費者。 周邊商業(yè)競爭格局分析 臨街商鋪通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項目所在地總體商業(yè)環(huán)境較差，商業(yè)物業(yè)供量相對較少且物業(yè)多為臨街店鋪，品質(zhì)較差；加之區(qū)域消費能力有限，經(jīng)營商戶平均檔次不高，因此本項目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平較低，主要集中于23元/天/平方米、35元/天/平方米之間，其中35元/天/平方米所占比例最大。除此之外，目前區(qū)域內(nèi)并不存在其它大型商業(yè)項目，從我司對于本板塊之商業(yè)跟蹤調(diào)查也尚未發(fā)現(xiàn)近期內(nèi)大型商戶在此區(qū)域開設(shè)分店之計劃。從上述分析可以看出，本項目商圈范圍內(nèi)大型商業(yè)項目較為缺乏，整體表現(xiàn)為數(shù)量少、規(guī)模小、分布較為分散、多為超市，本項目周邊以及整體西部區(qū)域尚未形成具有一定商業(yè)影響力之商業(yè)聚集區(qū)域，商業(yè)市場有待發(fā)展，以現(xiàn)有大型商業(yè)購物場所之供應(yīng)規(guī)模、檔次等狀況，尚不能對本項目大型商業(yè)物業(yè)未來發(fā)展形成威脅。 消費特性圈定A．周邊高收入階層處于核心層或緊密層，如居住在周邊新興住宅、酒店或工作在周邊辦公樓內(nèi)，尤其是工作在區(qū)域內(nèi)各企業(yè)、機關(guān)單位等之消費者（此消費者由于消費性質(zhì)的限制，要求私密性較強的消費場所），這些人由于長期在此區(qū)域活動，對本區(qū)域比較熟悉，主要進(jìn)行餐飲、休閑和購物活動，由于收入相對較高，消費力旺盛，可以接受較高檔次的消費。流動性消費人群消費特點一般分為目標(biāo)購買和即興購買兩種類型，對于本項目而言，由于地理位置及周邊商業(yè)環(huán)境影響，此部分人群應(yīng)主要以目標(biāo)型購物為主。而進(jìn)行項目自身的不足（Weakness）和將要面臨的競爭和威脅（Threat）的分析，主要目的在于改進(jìn)、減少和弱化項目的缺陷，使項目素質(zhì)得到本質(zhì)的提升，市場競爭力得以增強。2． 本項目東區(qū)所在區(qū)域?qū)儆谌齾^(qū)交界處，距離各自的商業(yè)、行政區(qū)較遠(yuǎn)，對于其自身發(fā)展存在較大難度。本項目東區(qū)的大型商業(yè)物業(yè)與長安街主干線形成一條有效的環(huán)形流動線路，加之本項目東、西區(qū)商業(yè)北側(cè)同臨魯谷路形成東西商業(yè)氛圍互相呼應(yīng)之勢，這將為消費人群較為容易的流動?xùn)|區(qū)商業(yè)中心提供良好的交通地理環(huán)境，使之東區(qū)商業(yè)中心有利于吸引并聚集大量區(qū)域內(nèi)、外消費人流，同時為東區(qū)商業(yè)物業(yè)提供較為可觀的消費客源支持之基礎(chǔ)，以保證東區(qū)商業(yè)中心之成功發(fā)展。本項目東區(qū)商業(yè)中心區(qū)將大大彌補這一不足，根據(jù)東區(qū)所處的地理位置更加有利等因素，因此其輻射區(qū)域絕不僅僅是本項目及周邊，而是針對整個大區(qū)域進(jìn)行放射性的供應(yīng)滿足。東區(qū)商業(yè)中心區(qū)將與之西區(qū)商業(yè)相互結(jié)合，充分發(fā)揮有力的東、西商業(yè)呼應(yīng)之優(yōu)勢，合理的分配消費人流，以達(dá)到東西共贏的商業(yè)效應(yīng)。本項目東區(qū)周邊的流動人口狀況也相對較為特殊，其流動人口大部分是以外地人為主，其此部分人群以區(qū)域為初步落腳點，收入水平較低，生活檔次較低，與本項目東區(qū)之商業(yè)檔次更是完全不符。因此，本項目東區(qū)商業(yè)中心所在區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一直很滯后，影響了區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境。應(yīng)對措施：在本項目東區(qū)之商業(yè)物業(yè)的前期開發(fā)就存在諸多不利因素，因此要重點考慮本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)的前期推廣，加之進(jìn)一步深化行銷策略，從而提升東區(qū)商業(yè)物業(yè)之整體形象。根據(jù)市場調(diào)研表明，隨之石景山區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展，本項目所在區(qū)域之魯谷區(qū)域未來將根據(jù)總體規(guī)劃發(fā)展成為“魯谷科技園產(chǎn)業(yè)帶”。 區(qū)域周邊奧運會體育設(shè)施場所帶來的消費力較強的人群將成為本項目東區(qū)商業(yè)的有力支持。對于其自身之商業(yè)物業(yè)市場競爭力而言將得到較大的增強，以保證本項目東區(qū)之商鋪的順利招商及商業(yè)中心的成功經(jīng)營，從而達(dá)到品牌物業(yè)的效應(yīng)。 京西奧園分散本項目東區(qū)商業(yè)之人流由于本項目西區(qū)之商業(yè)物業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)配套為主軸，加之西區(qū)所吸引之消費人群主要來自西區(qū)項目自身及西側(cè)住宅小區(qū)，憑借西區(qū)之地理位置，其京西奧園項目對本項目西區(qū)商業(yè)之消費人群及目標(biāo)人群造成較大牽動影響較小。216。針對魯谷路上本項目東、西區(qū)之區(qū)段兩側(cè)，添加較為有影響力的戶外廣告牌，較之本項目東、西兩區(qū)商業(yè)產(chǎn)生良好互通之商業(yè)氛圍，使東、西區(qū)的實際間隔距離在消費人流的潛意識中被縮短，從而加大東區(qū)商業(yè)向西方向消費人群之吸引力度。從本項目于之京西奧園商業(yè)區(qū)位角度講，未來本項目東、西區(qū)對其形成夾擊之勢，利用本項目東、西兩區(qū)的業(yè)態(tài)專業(yè)規(guī)模及特色經(jīng)營之特點，并加之東區(qū)綜合性商業(yè)中心的主軸思想與西區(qū)社區(qū)生活配套商業(yè)的主題中心全面性搭配，充分發(fā)揮東、西區(qū)商業(yè)互襯之商業(yè)格局特點，力圖以本項目內(nèi)業(yè)態(tài)分布組合之完善性來沖擊京西奧園商業(yè)，挖掘并牽引京西奧園項目中居住人群之潛在消費力及商業(yè)價值，從而占領(lǐng)區(qū)域內(nèi)消費市場。本項目東區(qū)商業(yè)中心與之同處于北京城西部區(qū)域，雙方的實力對比差距較大，并且東區(qū)商業(yè)中心實屬于其較大的輻射