【正文】 規(guī)劃中的鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點(diǎn)。東湖春之韻二期鐘園路上位于湖東第二個(gè)兩萬人組團(tuán)，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤總共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花園、都市花園營(yíng)銷上賣點(diǎn)包括：蘇州新地標(biāo)、湖上新世界（姑蘇城外寒山寺、金雞湖畔玲瓏灣）南都集團(tuán)與建屋發(fā)展，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，超強(qiáng)品牌新穎適用的房型設(shè)計(jì)客源分析主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營(yíng)業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在20％以下。就一期首批房源來看，臨湖房源由于景觀優(yōu)勢(shì)，因此銷售速度較快。交通方面：主要依托現(xiàn)代大道連接園區(qū)CBD和市區(qū)。另外該案房型面積上亦以大眾化為主，使得該案廣受歡迎。據(jù)悉較一般客戶有優(yōu)先選房權(quán)。供應(yīng)量分析東湖大郡是湖東第一個(gè)居住項(xiàng)目，總建筑面積為23萬平方米，目前開出的二期共有1300余套，共分三批推出，第一批400余套推出三天就搶購(gòu)一空，二期第二批416套于5月6日推出，均價(jià)4500元/平方米，目前也已經(jīng)全部銷售完畢。這與其周邊住宅項(xiàng)目基本相差不多，所不同的是該項(xiàng)目的開發(fā)商是建屋，因此有一定品牌影響力，同時(shí)更實(shí)際的是其房?jī)r(jià)相對(duì)較低。問題5：互動(dòng)還是競(jìng)爭(zhēng)？解答：我們通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，湖西區(qū)域的在售個(gè)案對(duì)于本項(xiàng)目均不能產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，但是由于開發(fā)多年，多個(gè)區(qū)域個(gè)案可以對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提供一定的產(chǎn)品開發(fā)依據(jù)，畢竟湖西區(qū)域樓盤的熱銷帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，造成區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步升高。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年，中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，樓盤總體銷售形勢(shì)看好，銷售率近99％。但從2003年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異在縮小。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價(jià)近5000元／平方米，％。在這短短幾年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)卻翻了2番多，園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度實(shí)在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場(chǎng)觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時(shí)期。但由于價(jià)格突破5000元/平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對(duì)滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。換而言之，湖東住宅開發(fā)4年（20032006）的水平將超過湖西10年（1995—2004）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個(gè)成熟的社區(qū)。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢(shì)（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，共計(jì)25926套，樓盤總體銷售形勢(shì)看好。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。園區(qū)將打造成長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來說，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級(jí)白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會(huì)等級(jí)人群的需要而有所變化。蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。對(duì)于購(gòu)房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購(gòu)買者。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來看，蘇州房?jī)r(jià)的上漲是在所難免的：1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對(duì)住房消費(fèi)的需求會(huì)不斷提高；2. 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房；3. 隨著中國(guó)東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長(zhǎng)江三角洲作為中國(guó)最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購(gòu)房置業(yè)。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡(jiǎn)單地按新開樓盤的平均價(jià)來分析判斷房?jī)r(jià)的漲跌是沒有意義的。2. 到2002年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到34％，到2003年依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。％，施工面積達(dá)到2576萬平方米，％，％。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)，20022003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升?！?2002年蘇州城建投入達(dá)80億元左右，創(chuàng)歷史新高。從2000～2003年平均人均GDP漲幅來看，％的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在。■城市文化，則帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；■ 面積，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14平方公里。■ 行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江5個(gè)縣級(jí)市，130個(gè)鎮(zhèn)。、現(xiàn)在與將來：■英國(guó)的人類學(xué)家泰勒定義：文化為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。■蘇州文化的將來時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時(shí)代”，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。2．3蘇州市20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP3漲幅/%19%%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元漲幅/%%%，％，為歷年來最高?！?園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2004年以來園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭，4月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的6塊地塊，最高樓面地價(jià)達(dá)3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均樓面地價(jià)2979元／平方米，同比去年上漲了60％以上。(1) 供應(yīng)量圖24：蘇州市自1998年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)：1. 2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。(3) 成交價(jià)格圖671. 1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。2. 地段的成熟度。蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級(jí)與更新將是：蘇州古城區(qū)→ 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西）→ 園區(qū)（二區(qū)、湖東）→園區(qū)（三區(qū)）蘇州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來，古城區(qū)有2500年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。其發(fā)展得益于大量國(guó)內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動(dòng)了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購(gòu)買能力的客源。園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。圖11：金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶，環(huán)湖區(qū)域70平方公里，1994年中國(guó)政府與新加坡政府簽訂了一個(gè)合資協(xié)議，旨在建造一個(gè)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。目的在于創(chuàng)一個(gè)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國(guó)際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)。2003年開發(fā)量153萬平方米，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)200萬平方米。該地區(qū)主力面積范圍：110150平方米，總價(jià)：6080萬左右。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖東到2006年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)260多萬平方米，超過湖西2004年年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)240多萬平方米的水平。表7: 目前在售個(gè)案情況列表板塊名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖 東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135145687320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128138687350%南都玲瓏灣現(xiàn)代大道、玲瓏街4800三房140165677980%金水灣別墅金雞湖路88號(hào)9000含車庫(kù)雙拼221263199236含車庫(kù)90%三、園區(qū)銷售情況近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。從園區(qū)第一批商品房（19982000年）的定價(jià)來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價(jià)定在了5800元/平方米左右。1997年均價(jià)1556元／平方米上升至2003年均價(jià)4042元／平方米，％；％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會(huì)員優(yōu)供房），價(jià)格漲幅較2002002年有所放緩。在這過程中，由于性能價(jià)格比的原因，對(duì)園區(qū)的購(gòu)房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。五、園區(qū)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)問題4：園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么趨勢(shì)？解答：供應(yīng)量分析2004年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá)500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究一、競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品分析該案目前以小高和高層建筑為主，房型在130平方米左右。房型分析東湖大郡推出的戶型豐富多樣、靈活有度，從兩房到四房、平層到躍層都有，面積范圍在90平方米到270平方米，其中140平方米左右的三房為主力房型，占到整個(gè)房源的50%。嘉賓會(huì)員可提前獲得蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司最新推出的樓盤資料和銷售信息；優(yōu)先安排參觀建屋地產(chǎn)的銷售示范單位；享受優(yōu)惠價(jià)格；有機(jī)會(huì)參加各種活動(dòng)；享受該會(huì)所選商號(hào)購(gòu)物優(yōu)惠價(jià)格；同時(shí)擁有黃金卡?？驮捶治鼋ㄎ輹?huì)員結(jié)論該案由于有政府背景，其土地位置較好，成本相對(duì)較底，因此在房?jī)r(jià)上的表現(xiàn)亦比周邊樓盤較低。規(guī)劃圖環(huán)境分析本案位于現(xiàn)代大道的北側(cè)， 地理位置獨(dú)特，介于湖東與湖西之間的連接地帶，南面就是金雞湖，對(duì)面有紅楓林、文化水廊，這是環(huán)金雞湖的八大景觀之一，里面環(huán)境幽雅，風(fēng)景宜人，擁有良好的景觀資源優(yōu)勢(shì)。由于該案位置以及其獨(dú)特的臨湖環(huán)境使得市場(chǎng)關(guān)注度較大，同時(shí)由于該案一期其位置相對(duì)不太理想，因此售價(jià)現(xiàn)在較低，對(duì)該案去化速度形成促進(jìn)。因此其湖景房被保留，以后排普通房源先入市，試探水溫。二、產(chǎn)品力分析目的：通過對(duì)本項(xiàng)目周遍市場(chǎng)相關(guān)重點(diǎn)個(gè)案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律性，尋找項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。小區(qū)東側(cè)有鄰里中心 。金水灣金雞湖路88號(hào)位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建19個(gè)鄰里中心。東湖大郡45%目前在售二期內(nèi)由一環(huán)區(qū)道路構(gòu)成小區(qū)整體道路系統(tǒng)的主干道，景觀方面由東西通向的中央景觀區(qū)為主，輔以樓宇間空地建立景觀小品區(qū)：在建筑形態(tài)上，該案中間12F觀景房，南北兩端為18F高層公寓。天域4050%天域小區(qū)內(nèi)分為8個(gè)風(fēng)景區(qū)，平均分布于小區(qū)樓宇之間，包括水景、樂園、文化廣場(chǎng)、迷宮等景觀?？床灰姾臉潜P在規(guī)劃設(shè)計(jì)上就更“別具匠心”制造亮點(diǎn)，吸引客源。n 主力賣點(diǎn)分析環(huán)湖項(xiàng)目均以“金雞湖”為賣點(diǎn)。表15：樓盤規(guī)模、容積率項(xiàng)目名稱總建面積占地面積容積率戶數(shù)南都l 去化分析表16：項(xiàng)目名稱銷售率開盤日期南都而湖西樓盤湖左岸三期房?jī)r(jià)在5800元/平方米也較高，去化相對(duì)也較慢。逐步兩極分化的趨勢(shì)一方面為了迎合市場(chǎng)，開發(fā)商紛紛縮小房型；另一方面高檔住宅，尤其是沿湖板塊的景觀房，房型又延續(xù)舒適、奢華的路線，如都市花園天域三房主力面積做到142177平方米，但大房型與樓盤品質(zhì)相結(jié)合的比較好，市場(chǎng)反響也比較熱烈。市場(chǎng)主力顯然已經(jīng)疲倦了，表現(xiàn)在總價(jià)高的大房型開始難銷，而經(jīng)濟(jì)型二房、三房取而代之，開始唱主角。順馳在這樣一個(gè)融匯著各路豪杰的國(guó)際化園區(qū)里，相信隨著園區(qū)樓市的發(fā)展，湖東、湖西會(huì)有越來越多精彩的看點(diǎn)出現(xiàn)。園區(qū)組織人事局資料顯示，至2003年底，中新合作區(qū)內(nèi)在職員工70695人。他們主要考慮以下三方面：首先當(dāng)然還是房屋最終的消費(fèi)者—園區(qū)就業(yè)人員的置業(yè)偏好，其次是買房的進(jìn)入壁壘—總價(jià)；最后有對(duì)于房產(chǎn)出租和流通的便利性。在購(gòu)房群體中，二次購(gòu)房比例不斷上升，居住升級(jí)特征明顯，因而房型布局合理，建筑外觀時(shí)尚、小區(qū)配套齊全的住宅尤其獲得他們青睞。二、消費(fèi)者需求分析特征描述園區(qū)工作的外來人口置業(yè)特征：年齡特征：25～35歲。隨著收入的提高與生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家愿望強(qiáng)烈。購(gòu)房意向：物業(yè)類型多為多層或小高層公寓，房型需求以兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d為主，面積在90～130平米之間。投資客的投資特征：年齡特征：并不明顯。周邊工作的成功人士的消費(fèi)特征：年齡特征：40歲以上