【正文】 平行相隔。由于受總體規(guī)劃影響，建成后的雕塑公園與本項目僅一路之隔，且在東西方向平行于本項目，將本項目東區(qū)北部地塊與長安街沿線從南北方向隔開約300米的距離，從而形成一道自然屏障。通過我司對于本項目東區(qū)地塊在地理位置朝向以商業(yè)價值兩個方面的分析，可以看出北部地區(qū)由于其在地塊性質(zhì)上的優(yōu)勢，更適合于建設(shè)商業(yè)項目，可以在交通及形象展示方面得到滿足，而南部地區(qū)則只適合進行住宅項目，以及與之配套的商業(yè)設(shè)施建設(shè)。就目前而言，本項目東區(qū)由于在商業(yè)面積上會有較大的增長，從而公建面積也會隨之增加，同時也必然會要求停車位的數(shù)量有所增加以滿足消費人群的需要。按目前本項目規(guī)劃的人均居住面積42平方米計算，東區(qū)未來居民至少在12,500人以上，這將對東區(qū)未來的商業(yè)發(fā)展提供一個有力的消費支撐。且通過前期的市場調(diào)研工作，可以看出該區(qū)域市場環(huán)境正在以一個良好的發(fā)展態(tài)勢向前推進，區(qū)域市場整體環(huán)境未來將會提升到一個較高的空間領(lǐng)域，在一定程度上講，將會為區(qū)域市場商業(yè)氛圍的營造發(fā)揮相當積極的促進作用，這將給本案的未來發(fā)展打下良好環(huán)境基礎(chǔ)。 項目功能分析 東、西區(qū)功能互動分析 東、西區(qū)商業(yè)價值對比分析受地塊位置、社區(qū)總體規(guī)劃等因素影響，本項目商業(yè)物業(yè)分為東、西區(qū)域兩個板塊。1． 位置因素 從本項目東、西區(qū)所在區(qū)位位置比較發(fā)現(xiàn)，東區(qū)明顯優(yōu)于西區(qū)。西區(qū)雖同時具有占據(jù)十字路口之先天優(yōu)勢，但其與長安街沿線八寶山公墓隔路相見，一方面將催生目標客群對本項目產(chǎn)生強烈的心理抵觸性；另一方面許多經(jīng)營商戶、投資者因風(fēng)水問題也將對該物業(yè)的選擇增加巨大障礙。而上述干擾因素在本項目東區(qū)物業(yè)中會因為地理位置、建筑形式等影響被弱化。2．交通因素 消費力決定商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況，潛在消費力是否充足是商業(yè)物業(yè)能否成功運作的關(guān)鍵因素，就本項目而言，較為便利的交通環(huán)境，將為本項目物業(yè)良好發(fā)展提供帶來大量人流的可能。從公共交通方面考慮，本項目東、西區(qū)同時擁有地鐵、公交車站等公共交通資源，但從目前現(xiàn)狀人流分析，地鐵交通對消費者消費吸引力遠大于公共交通。但仍需指出，由于東區(qū)靠近城市中心、人口密度相對較大等因素影響，東區(qū)交通產(chǎn)生之效果將略高于西區(qū)。4．建筑形式因素 受總體規(guī)劃影響，西區(qū)商業(yè)以住宅底商居多，此種建筑形式將對經(jīng)營業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大的限制和局限，而東區(qū)規(guī)劃尚未最終確定，我司將根據(jù)社區(qū)實際狀況確定物業(yè)建筑形式以適應(yīng)相應(yīng)之業(yè)態(tài)需求，從而為物業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。西區(qū)物業(yè)以社區(qū)商業(yè)配套為主，以社區(qū)商業(yè)為基點并相應(yīng)擴散的經(jīng)營策略，將逐漸培育西區(qū)及項目周邊之整體商業(yè)氛圍，并為東區(qū)大中型商業(yè)集群的發(fā)展提供市場支撐。從開發(fā)時間分析，東、西區(qū)物業(yè)相輔相成、互相促進，但總體來看，受西區(qū)商業(yè)之鋪墊和烘托，東區(qū)商業(yè)物業(yè)價值在開發(fā)時間因素上將高于西區(qū)物業(yè)。西點、九州大廈、康瀛大廈、邦定大樓、長春大廈等中礎(chǔ)大廈、萬商大廈、華聯(lián)大廈、萬國涉外寫字樓賓館酒店銀亞大酒店、長峰假日酒店、五棵松飯店、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院招待所、猗興賓館、長興賓館、鐵印賓館、海凌賓館、東清賓館、天天城招待所、比特賓館、四環(huán)賓館等萬匯源賓館、中鐵總公司招待所、玉泉園招待所等餐飲娛樂美食莊園、喜迎門酒樓、全聚德、盈福海海鮮城、天都圓、小肥羊、仙都酒家、今日港灣、平安酒樓、湘潤芝酒樓等德豐樓飯莊、新時代大食堂等商場華普超市、國美電器城等永樂百貨商場、西單連鎖店、銀河商城、魯谷商業(yè)城、匯海銀星商場、裕祥商場、紅葉商場等從上述圖表資料及相應(yīng)分析可見，住宅物業(yè)方面，東區(qū)周邊住宅以新建、在建項目為主，而西區(qū)則以魯谷小區(qū)、永樂小區(qū)等中低檔現(xiàn)狀物業(yè)為主（新舊比約為7:3左右）；從住宅物業(yè)提供之消費者素質(zhì)分析，東區(qū)消費者從消費能力、理念等方面均強于西區(qū)消費者；寫字樓、酒店、餐飲娛樂等物業(yè)方面，東區(qū)在數(shù)量、檔次等方面均略高于西區(qū)之現(xiàn)狀物業(yè)，此類配套物業(yè)提供之消費者東區(qū)將遠遠高于西區(qū)；同時東區(qū)相對臨近奧林匹克場館、大量機關(guān)、研究院、軍區(qū)辦事處等企事業(yè)單位，此部分消費者消費能力旺盛。綜上所述，通過本項目東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)各種影響因素之比較分析發(fā)現(xiàn)，東區(qū)商業(yè)物業(yè)價值將明顯高于西區(qū)，更具市場發(fā)展?jié)摿?，未來將形成東、西區(qū)各具經(jīng)營主題和特色，以東區(qū)大中型商業(yè)物業(yè)為主力、以西區(qū)社區(qū)商業(yè)為有效補充的商業(yè)格局，東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)的互相影響和拉動，將協(xié)調(diào)東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)按各自方向均衡發(fā)展。 東、西區(qū)商業(yè)之互動分析商業(yè)物業(yè)講求市場氛圍的塑造及培育。市場現(xiàn)狀一方面對該區(qū)域商業(yè)氛圍的形成產(chǎn)生一定阻力；另一方面，也為該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的建設(shè)提供一定發(fā)展空間。屆時，商業(yè)氛圍的日趨成熟，使該區(qū)域?qū)⒕哂幸欢ㄉ虡I(yè)底蘊，消費者也對遠洋山水商業(yè)項目具有較強消費認知度，較好的商業(yè)基礎(chǔ)為東區(qū)物業(yè)良好運營提供前提。錯位經(jīng)營也使東區(qū)除擁有西區(qū)之目標客群外，對更大輻射范圍內(nèi)人群增添了強有力的吸引，符合自身定位，使項目自身價值得以最大化體現(xiàn)。 東區(qū)自身可能之各物業(yè)功能互動分析，地塊長（南北）約為750米，寬（東西）約為310米。 商業(yè)物業(yè)與住宅的互動本項目為大型居住型社區(qū)，東、建筑面積高達150萬平米，未來入住人群約3萬人左右。同時，獨立商業(yè)物業(yè)及作為社區(qū)商業(yè)配套的住宅底商也為住戶提供了便捷完善的購物環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)會為客戶帶來極大的便利：休閑娛樂設(shè)施提供更多的商務(wù)活動空間；餐飲設(shè)施提日?；蛏虅?wù)就餐；商業(yè)設(shè)施提供舒適的購物環(huán)境等。反過來，寫字樓及酒店又會給商業(yè)物業(yè)各種服務(wù)帶來部分客戶群，是商業(yè)消費者一個較為穩(wěn)定的客戶來源，但這部分的消費者在數(shù)量上只占據(jù)少數(shù)。本項目之酒店與寫字樓二者之間應(yīng)是互換、互融，寫字樓之需求客戶多為中小型公司，或外地駐京辦事處及一些個體經(jīng)營者。而酒店因具備齊全的設(shè)施（大型餐飲、娛樂、多功能廳）也為寫字樓內(nèi)的客戶提供其物業(yè)范圍內(nèi)缺乏的服務(wù)。 服務(wù)于項目自身住宅、酒店、寫字樓等物業(yè)；216。 項目周邊商業(yè)物業(yè)設(shè)施缺乏，本案地鐵、公交等便利的交通將直接擴大本項目輻射區(qū)域，本項目將服務(wù)于項目輻射范圍內(nèi)的所有有效消費者。本項目功能的三個層次：功能之一為遠洋山水項目自身的商業(yè)配套；功能之二為周邊消費群體的購物中心；功能之三為外來消費群體的餐飲、購物、休閑、娛樂等綜合服務(wù)中心。圖表8：項目功能示意圖 商圈分析 商圈劃分原則商圈的定義：在現(xiàn)代商業(yè)市場中商業(yè)物業(yè)進行銷售活動的空間范圍，它是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的。根據(jù)北京市商業(yè)市場現(xiàn)狀，一般將商業(yè)物業(yè)（具有一定規(guī)模）商圈劃分為三個層次，即主要商圈、次要商圈、邊際商圈。值得一提的是，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是交通工具的高速發(fā)展帶來的整體交通便利程度的提高，使得大型商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)涵也隨之發(fā)生了相應(yīng)變化，衡量商圈的標準不再是單單考慮空間距離因素，利用時間距離來衡量商圈之影響范圍變得更具有實際指導(dǎo)意義。 測定商圈之重要性針對大型商業(yè)物業(yè)之商圈分析，將對項目發(fā)展空間給予充分的闡述及論證，通過深入的分析與研究，將使得影響本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之客觀環(huán)境因素透明化和清晰化，并明確項目總體發(fā)展方向。選址是關(guān)系商業(yè)物業(yè)生存發(fā)展的根本策略，而商業(yè)物業(yè)選址必須以商圈的測定作為前提和條件。 商業(yè)物業(yè)聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成216。 交通狀況因素216。 地理位置因素216。 本項目總體規(guī)模因素216。 本項目商業(yè)經(jīng)營重點與性質(zhì)因素216。 本項目東、西區(qū)影響與依托因素在市場調(diào)研中 ，我司針對本項目商業(yè)影響區(qū)域范圍內(nèi)之上述區(qū)域交通、周邊環(huán)境、消費者狀況、商業(yè)物業(yè)分布等眾多環(huán)節(jié)進行了調(diào)查與研究。 本項目商圈分析 商圈界定商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營將受到項目周邊商業(yè)環(huán)境、目標客戶、消費能力、市場容量等諸多因素的制約和影響，項目附近各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的存在與發(fā)展將直接決定本項目商業(yè)物業(yè)的最終定位。圖表9：本項目商圈劃分示意圖商圈劃分方案：以本項目地塊為中心，依次以次要商圈、輻射商圈（本項目實際商圈為不規(guī)則之橢圓形區(qū)域，在符合項目所在地實際狀況的前提下，擬定本項目商圈為以本項目為圓心的同心圓區(qū)域），本項目商圈分析將以此商圈劃分為基礎(chǔ)和依據(jù)進行分析和論證。此外，結(jié)合本項目所在地大區(qū)域總體商業(yè)狀況及東區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃之需要，我司將針對本項目以東區(qū)域進行重點分析和研究。 圖表9：區(qū)域常住人口數(shù)量統(tǒng)計表類 別數(shù) 量總戶數(shù)100232戶總?cè)丝?76427人根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京市西部區(qū)域人口密度較低，平均不足1萬人/平方公里，人口分布較為分散，本項目周邊人口密度相對較高，為商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供了一定的消費資源。除此之外，由于西部區(qū)域商業(yè)發(fā)展落后，商業(yè)網(wǎng)點十分缺乏，因此本項目以西區(qū)域、主要是石景山地區(qū)之消費人群一定程度上將被本項目所吸引，可增加一定數(shù)量之外部潛在有效消費人群；東部區(qū)域也將形成一部分輻射，但由于商業(yè)格局等客觀因素影響，商業(yè)吸引力將有所下降。B. 區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)圖表11：區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計表按年齡分組區(qū)域市場比例（%）20歲及以下2130歲3140歲4150歲5160歲6170歲70歲以上合計100平均年齡：從上述圖表看出，區(qū)域內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“兩頭大、中間小”的狀況，2140歲人群僅占總?cè)丝诒壤?0%左右，年齡過大之人群比重過大。同時，年齡結(jié)構(gòu)偏大之消費人群一般將選擇距離較近之商業(yè)物業(yè)進行消費活動，而區(qū)域內(nèi)消費場所的缺乏將衍生出一定的發(fā)展機會?？梢钥隙?，較低的平均收入水平將嚴重影響本項目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，使得消費活動帶有較強的局限性和片面性，物業(yè)供應(yīng)量、物業(yè)檔次等均將受到限制。與此同時，隨著城市擴張和邊緣化建設(shè)的加快，本區(qū)域未來幾年發(fā)展前景看好，各項利好政策的推動、尤其是房地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)的帶動，預(yù)計到20052007年本項目全部竣工后，將使本區(qū)域整體環(huán)境得到很大改觀，其常住人口的生活水平也將有所提升，本項目商業(yè)區(qū)域內(nèi)市場購買力、消費者消費能力將有一定程度提高。 流動（外來）人口分析圖表13：區(qū)域?qū)懽謽菭顩r統(tǒng)計表寫字樓數(shù)量和計（個）6總建筑面積（平方米）150188總營業(yè)面積（平方米）120400出租寫字樓數(shù)量（個）6平均出租價格（元/平方米/天）出售寫字樓數(shù)量（個）1平均出售價格（元/平方米）7200平均租售率（%）圖表14：區(qū)域酒店狀況統(tǒng)計表酒店、賓館及招待所總計（家）58無星級標準（個）40一星4二星2三星11四星1根據(jù)上述圖表可以看出，本項目周邊存在部分寫字樓、酒店等物業(yè)，雖然其檔次、規(guī)模有限，但是此部分物業(yè)將為本項目商業(yè)發(fā)展提供相當數(shù)量較有消費潛力之消費者。可以確定，項目周邊商務(wù)氛圍的存在使本區(qū)域客觀存在一定數(shù)量、有一定消費能力之流動人群，從而將推動本項目商業(yè)的發(fā)展。 區(qū)域配套環(huán)境分析根據(jù)調(diào)研報告顯示，本項目所在區(qū)域主要配套物業(yè)包括：黨政機關(guān)、企事業(yè)單位共計為83個，如北京市第一中級人民法院、北京市人民檢察院、北京市人民高級法院、北京市公共交通總公司、中國測繪研究院、北京建筑工程研究院、空政歌舞團、石景山機動車監(jiān)測場、中鐵建設(shè)總公司、石景山供電局、北京市中型電機廠、中國電子系統(tǒng)工程總公司、北京中鐵建筑工程公司等；醫(yī)院共計17家，如航天中心醫(yī)院、中國人民解放軍307醫(yī)院、武警總醫(yī)院、解放軍304醫(yī)院、北京721醫(yī)院、眼科醫(yī)院等；中、小學(xué)校共計28所，如北京市十一小學(xué)、玉泉路小學(xué)、魯谷小學(xué)、石景山京源小學(xué)、北京永樂中學(xué)等。由于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段尚不存在相對集中、檔次適宜之商業(yè)消費區(qū)域，因此此部分人流大部分均外流之公主墳地區(qū)甚至東部商業(yè)集中區(qū)域。 周邊商業(yè)競爭格局分析 臨街商鋪通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項目所在地總體商業(yè)環(huán)境較差，商業(yè)物業(yè)供量相對較少且物業(yè)多為臨街店鋪，品質(zhì)較差；加之區(qū)域消費能力有限，經(jīng)營商戶平均檔次不高，因此本項目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平較低，主要集中于23元/天/平方米、35元/天/平方米之間，其中35元/天/平方米所占比例最大。總體來講，本區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單調(diào)，除餐飲、日常百貨較多外，缺乏休閑、娛樂設(shè)施、具有一定規(guī)模、檔次之酒樓、茶肆、文化活動中心、特色專賣店、多功能綜合主題商城等業(yè)態(tài)。綜上所述，區(qū)域內(nèi)臨街商鋪普遍素質(zhì)低劣，商業(yè)經(jīng)營處于相對較為混亂狀態(tài)，可以肯定，現(xiàn)狀商鋪將不會對本項目大規(guī)模商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生競爭性影響。 大型購物場所圖表15：項目周邊大型商業(yè)物業(yè)分布表商業(yè)物業(yè)沃爾瑪華聯(lián)易初蓮花麥德龍家世界旺市百利家樂福世紀城公主墳蘋果園經(jīng)營形式超市超市超市超市超市超市超市購物中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)距離5檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔中高檔中檔中高檔中檔中檔根據(jù)上圖可以發(fā)現(xiàn)，本項目主要商圈、次要商圈及輻射商圈范圍內(nèi)，現(xiàn)狀大型商業(yè)購物場所非常稀少，目前僅有旺市百利、華聯(lián)兩家和商圈外西部之沃爾瑪。除此之外，目前區(qū)域內(nèi)并不存在其它大型商業(yè)項目，從我司對于本板塊之商業(yè)跟蹤調(diào)查也尚未發(fā)現(xiàn)近期內(nèi)大型商戶在此區(qū)域開設(shè)分店之計劃。同時在圖中可以發(fā)現(xiàn)，本項目商圈輻射范圍之外、尤其是東部地區(qū)，分布部分中型及大中型商業(yè)購物場所，如麥德龍、旺市百利、易初蓮花、家世界等，此部分物業(yè)除將截流東部區(qū)域部分消費資源之外，對本項目商圈內(nèi)之消費者也將產(chǎn)生一定吸引并少量分流本項目部分目標客戶。此外值得關(guān)注，本項目周邊在未來一段時間內(nèi)將可能出現(xiàn)三個規(guī)模較大之商業(yè)中心區(qū)域：公主墳、世紀城、蘋果園。若此三大商業(yè)密集區(qū)域相繼建成，將對本項目形成三面合圍狀態(tài)，區(qū)域商業(yè)競爭將會陡增。從上述分析可以看出，本項目商圈范圍內(nèi)大型商業(yè)項目較為缺乏，整體表現(xiàn)為數(shù)量少、規(guī)模小、分布較為分散、多為超市，本項目周邊以及整體西部區(qū)域尚未形成具有一定商業(yè)影響力之商業(yè)聚集區(qū)域，商業(yè)市場有待發(fā)展，以現(xiàn)有大型商業(yè)購物場所之供應(yīng)規(guī)模、檔次等狀況，尚不能對本項目大型商業(yè)物