【正文】 951年，前身是華東紡織工學(xué)院，1985年，更名為中國紡織大學(xué)，1999年，更名為東華大學(xué)。1960年，被國家教育部確定為全國重點(diǎn)大學(xué)，是中國首批具有博士、碩士、學(xué)士三級學(xué)位授予權(quán)的大學(xué)之一。本部位于上海市區(qū)中山西路，2003年遷至松江校區(qū)（位于松江大學(xué)城西南）。是中國大陸唯一一所以“會計”命名的公辦高校。原為國家對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部直屬高校，1994年劃轉(zhuǎn)由上海市人民政府領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)校為華東地區(qū)唯一的一所涉外商科大學(xué)，具有從事國際商務(wù)高等教育的悠久歷史、鮮明特色和傳統(tǒng)優(yōu)勢。是新中國創(chuàng)辦的第一批高等政法院校。學(xué)校現(xiàn)有長寧、松江兩 個校區(qū)，占地面積1064畝，建筑面積24萬平方米。（2）、產(chǎn)業(yè)基地——松江工業(yè)園園區(qū)簡介上海市松江工業(yè)區(qū)是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的上海首家市級工業(yè)區(qū)，位于上海市西南，千年古城松江的東西年翼。區(qū)內(nèi)水、電、通訊等“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施齊全，至今，進(jìn)區(qū)外資項目已達(dá)400多家，項目總投資超過60億美元。來松江工業(yè)區(qū)投資的企業(yè)中，有國際著名跨國公司60多家，其中列入世界500強(qiáng)國際知名公司有40余家。園區(qū)將以微電子產(chǎn)業(yè)為核心，建成以IC系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集生產(chǎn)研發(fā)、創(chuàng)業(yè)孵化、物流倉儲、旅游居住為一體的現(xiàn)代高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。目前，臺灣臺積電、聯(lián)華氣體、。（1）、老城商業(yè)概況目前商業(yè)比較集中的區(qū)域為松江的老城區(qū)，依靠歷史遺留的旅游資源，帶動了商業(yè)的發(fā)達(dá)。平方公里的區(qū)域。中山路、人民北路、中山二路、人民南路等現(xiàn)有中心商業(yè)街區(qū)進(jìn)一步調(diào)整結(jié)構(gòu)，以松江商城、上海第一百貨松江店為主要節(jié)點(diǎn)，傳統(tǒng)綜合百貨轉(zhuǎn)變經(jīng)營結(jié)構(gòu)，提升品牌檔次，轉(zhuǎn)型為都市年輕消費(fèi)為主的時尚百貨。新城的商業(yè)主要發(fā)潛力在于軌道9號線的貫通對其帶來的影響，軌道交通將彌補(bǔ)目前路面交通不發(fā)達(dá)的局面，使各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)形成連接，但就目前的商業(yè)情況而言，地鐵尚未慣通，各商業(yè)地之間距離較遠(yuǎn)，交通不便利各得商業(yè)之間無連通性，新城中的低入住率也使得人氣無法聚集。四、區(qū)域住宅市場分析市場概況其位于上海西南，距市中心30公里，規(guī)劃建設(shè)面積36平方公里，其中位于高速公路北側(cè)的22．4 平方公里是全部新建的核心區(qū)，已經(jīng)初具規(guī)模。堅實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐、充足的就業(yè)機(jī)會，為這座新城人口快速導(dǎo)入創(chuàng)造了條件。大量住宅供應(yīng)量集中上市，造成市場競爭激烈規(guī)劃中，松江新城環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但是由于沒能很好的控制城市開發(fā)的速度，前期出讓了大量的土地，僅2003年松江新城就推出了352萬平方米土地，2004年有3幅地塊轉(zhuǎn)化為項目進(jìn)入市場，去年松江區(qū)也成交了7幅地塊。宏觀調(diào)控出臺，區(qū)域住宅空置面積上升，價格出現(xiàn)波動在經(jīng)歷了2004年房價大幅增長之后，受到05年宏觀調(diào)控的大環(huán)境影響，城區(qū)開發(fā)商紛紛引發(fā)價格戰(zhàn)，而現(xiàn)有城市商業(yè)配套的缺乏以及居住氛圍的不佳更使得松江新城房地產(chǎn)的頹勢雪上加霜，商品房空置面積急劇上升，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了異常波動的現(xiàn)象。不斷上升的空置面積影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所面臨的巨大存量無法去化，交通以及地理位置的因素使得這一地區(qū)樓盤很難出租，二手房以及租賃市場非常冷淡。 價格水平：從本項目周邊目前在售的住宅樓盤來看，該區(qū)域的住宅市場的單價基本維持在5000～6000元/平方米之間，價格差異不大。216。216。216。隨著新城軌道交通、醫(yī)院學(xué)校等生活配套的加緊建設(shè)，入住率低的情況將在一定程度上得到改善。 客源：購買該地區(qū)的消費(fèi)群體，主要來自于松江本地、上海市區(qū)以及江浙地帶的外地人士，三大主力客源群的比例相當(dāng)，為3：3：3。而因工作調(diào)動關(guān)系，需要在當(dāng)?shù)刭彿?、希望子女受到良好的教育以及改善自身的居住條件，購買當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)者的主要購買動機(jī)。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)：據(jù)調(diào)查，購置新城房產(chǎn)的購房者年齡層次較低、收入頗豐，與大學(xué)城教職員工、工業(yè)園區(qū)員工、政府公務(wù)員以及私企業(yè)主等構(gòu)成了松江新城的消費(fèi)主題，且擁有了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 本項目位于松江新城東區(qū)，嘉松公路，思賢路口，緊靠軌道九號線邊。216。而本項目的位置在地鐵以東周邊住宅較多。嘉松公路將整個集中商業(yè)一分為二，西區(qū)為行政商務(wù)及高檔住宅區(qū)，而以東為普通住宅及商業(yè)。主要的商業(yè)介紹如下：⑴松江商業(yè)廣場項目介紹：總建筑面積88000平方米，另有地下建筑3300平方米，琴島大酒店、祥和大浴場等休閑場所已開業(yè)。價 格：地段已相對成熟，價格稍高。輻射樓盤：名庭花苑、文薈峰景等⑵南其昌休閑街項目介紹：南其昌路位于新城與老城交界處，臨滬杭高速出入口，地段、交通優(yōu)勢非常明顯，多條公交線路經(jīng)過。價 格：目前休閑街幾乎沒有店面供出租和出售，租金在2元/平方米/天。經(jīng)營情況：設(shè)計將庭園景觀、購物、休閑、康體、藝術(shù)、娛樂、旅游、服務(wù)等設(shè)施融為一體；以若干小封閉式大賣場與開放式購物街連成一片；將陽光引入賣場，將服務(wù)延至室外，并與自然景觀、綠地、流水相結(jié)合、形成購物花園天地。商鋪面積94210平方米，成交均價10176元/平方米，06年7月開盤，目前售出92套，納入網(wǎng)上銷售384套，銷售率為24%，預(yù)計今年年底交房。⑷開元地中海項目介紹開玩地中海購物中心位于松江新城CLD絕對正中心。經(jīng)營情況：地中海概念主要引入了三大主題：法國李維耶拉：中高檔品牌男女裝、彩妝、飾品、數(shù)友廣場等；意大利托斯卡納：中低檔休閑品牌男女裝、彩妝、飾品、美食、大賣場等；希臘群島：體現(xiàn)地中海港灣風(fēng)味，位于景觀廣場，以美食為主。有樂購大賣場（已開業(yè)）、七十七街、喜滿客影院、利眾美食城、麥當(dāng)勞、兩岸咖啡、觀龍角港澳餐廳、喜多方拉面、現(xiàn)代觀點(diǎn)眼鏡、玫瑰之約花坊等知名品牌入駐。商場共有300余家商鋪，目前出租率已達(dá)70%。經(jīng)營情況：定位為集購物、休閑、餐飲為一體的中高檔綜合性商業(yè)街。價 格：廣場部分商家已經(jīng)進(jìn)駐開始營業(yè)，以餐館為主，04年7月開盤，納入網(wǎng)上銷售套數(shù)60套，成交57套，銷售率95％，售價7500元/平方米輻射樓盤：安信湖畔天地、紫東新苑、開元新都等。4萬平方米獨(dú)立產(chǎn)權(quán)店鋪，商鋪得房率高達(dá)90%，適合于大型餐飲、休閑購物和娛樂。價 格：面積180220平方米，05年5月開盤，納入網(wǎng)上銷售共85套，現(xiàn)共計成交48套，成交均價為12133元/平方米，整體銷售率為56%。輻射樓盤：星辰園、三湘四季花城等⑺泰晤士小鎮(zhèn)項目介紹：泰晤士小鎮(zhèn)集時尚購物、餐飲娛樂、休閑旅游于一體，將被打造成新的時尚生活中心，商業(yè)總建筑面積為20211平方米。“關(guān)門是別墅，開門是商鋪”，小鎮(zhèn)“居家式商鋪”將聯(lián)體別墅造成樓下是商鋪、樓上既可以住也可以辦公。 英國特色商業(yè)區(qū)：如威士忌制作工場、陳列室、銷售店、英國特色紀(jì)念品、英超聯(lián)賽俱樂部、007系列紀(jì)念品和英國瓷器等特色商品專賣店；還有英國蠟像陳列館；特色酒吧；咖啡、餐館等。 文化藝術(shù)工作室區(qū)：建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、服裝設(shè)計、包裝設(shè)計等各類設(shè)計師的工作和展示室；廣告公司的創(chuàng)作和展示室；陶藝、琉璃制作和展示室；畫家、藝術(shù)家的工作室和展示區(qū)。 婚慶禮儀服務(wù)區(qū)：由教堂和中央綠地及周邊英式建筑景觀組成，有婚紗組照拍攝、婚慶宴會和婚禮禮品店等。 主流餐飲區(qū)：以世界品牌菜系為特色的大型餐飲酒樓。 亞洲風(fēng)情食街：港澳、臺、大陸、印尼、馬來西亞、新加坡等地不同飲食特色的小型食肆。 綜合休閑區(qū)：大型酒吧、西餐館、休閑SPA、家庭式旅游、健身房等等。 快餐和日常生活服務(wù)區(qū)：麥當(dāng)勞、肯德基、匹薩等快餐店、銀行、郵局、便利店等。輻射樓盤：泰晤士小鎮(zhèn)F區(qū)、月亮河、久陽文化府邸、緹香公寓、海德名園、劍橋風(fēng)范、海立華亭等。經(jīng)營情況：定位于集商場、休閑、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)中心。輻射樓盤：維羅納貴都、新理想花園、華亭榮園、玉龍苑、興日家園等。其中休閑商業(yè)街全長300米，橫貫小區(qū)東南，引入步道與軌道9號線大學(xué)城站的人行天橋相對接。目前項目部分已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計在11月中旬即將開盤。 眾多開發(fā)商在早期看好松江新城商業(yè)發(fā)展，在規(guī)劃社區(qū)的同時規(guī)劃了大體量商業(yè)；216。 區(qū)域商業(yè)的業(yè)態(tài)定位主要為餐飲、服飾、休閑、娛樂，而專業(yè)性的商業(yè)較少；216。 受到住宅入住率低，人氣不足的影響，部分商業(yè)的經(jīng)營狀況不十分理想；216。六、地鐵商鋪現(xiàn)狀與發(fā)展前景分析216。一、二號線沿線各站點(diǎn)紛紛利用空間發(fā)展地鐵商鋪。在三條軌道交通沿線，商鋪往往是地鐵交通的后天衍生物，由于只是順便利用一下各站點(diǎn)剩余的空間，使得上海地鐵商鋪的商業(yè)布置出現(xiàn)缺乏秩序感、動線不合理、面積狹小和業(yè)態(tài)受限等問題。 隨著軌道線路的延伸，將會為環(huán)線外區(qū)域帶來商機(jī)值得注意的是目前地鐵終端區(qū)域消費(fèi)能力還不具規(guī)模，對現(xiàn)階段地鐵商鋪經(jīng)營會帶來一定影響。216。在繁華的大都市中，地鐵無疑是最便利的交通工具。而對于傳統(tǒng)商圈來說，交通不便現(xiàn)在已成為許多商業(yè)設(shè)施無法吸引客源的最主要原因之一。而傳統(tǒng)商鋪只能吸引一個區(qū)域的顧客。 在地鐵商鋪的帶動下，將會促進(jìn)周邊區(qū)域商