【正文】 無(wú)有（二）從樓層租金水平來看 （按使用面積：元/㎡.月）商場(chǎng)一層二層三層四層民族商場(chǎng)130～18070～10035～6030～60通銀商場(chǎng)260～30060～120舊和平商110～18090～11070～10045～60由上表可見：通銀商場(chǎng)一層經(jīng)營(yíng)租金水平較高，一方面是通銀商場(chǎng)基本采用柜臺(tái)式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)戶租用的單店面積不大；另一方面反映了通銀商場(chǎng)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益狀況良好，其一、二層的租金均比民族商場(chǎng)的略高。舊和平商場(chǎng)與民族商場(chǎng)租金水平相差不大，但從人流情況看，雖同為綜合性商場(chǎng)，舊和平商場(chǎng)的租金的性價(jià)比相對(duì)更高。（三）從樓層經(jīng)營(yíng)品種結(jié)構(gòu)來看商場(chǎng)一層二層三層四層民族商場(chǎng)音響、小電器服裝、畫框音像制品、樂器電腦軟件通銀商場(chǎng)電子元件音響專賣舊和平商小家電類、百貨服裝服裝批發(fā)服裝由上表可見：從三大商場(chǎng)各樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品種來看，通銀商場(chǎng)、舊和平商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題性相對(duì)于民族商場(chǎng)更為明顯。（四）民族商場(chǎng)各業(yè)種近期月經(jīng)營(yíng)收益比較收益單位：萬(wàn)元樓層主要經(jīng)營(yíng)品種使用面積平均租金（按使用面積）收益占比一層音響、小電器類3100㎡.約125元/㎡.月%二層百貨類（服裝）2400㎡.約85元/㎡.月%畫框700㎡.約95元/㎡.月8%三層音像制品2000㎡.45元/㎡.月911%樂器600㎡.50元/㎡.月34%四層電腦欽件1000㎡.40元/㎡.月44%由上表可見:位于一層的音響、%（未考慮負(fù)一層），其次為百貨類，%，%；三層的音像制品類占11%，收益狀況一般；而四層的電腦軟件僅占4%，卻占了整層的經(jīng)營(yíng)面積，收益明顯偏低。小結(jié)：◆從市場(chǎng)總量來看，無(wú)論是從經(jīng)營(yíng)存量及面積，舊和平商場(chǎng)均具有明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，其穩(wěn)扎于傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，人流量最為聚集的區(qū)域；具有百貨類如服裝類批零產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)；通銀商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，但其音響等電子電器類行業(yè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)層次高，主題特色較為突出；民族商場(chǎng)處于兩者之間，有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)存量基礎(chǔ)，但這種綜合業(yè)態(tài)并存的格局，很難使得商場(chǎng)取得核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；◆從民族商場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)租金收益的貢獻(xiàn)來看，其一層經(jīng)營(yíng)的音響等電子電器類占的份額最大，%。%；二、調(diào)查綜述對(duì)民族商場(chǎng)自身調(diào)查的綜述：(1) 民族商場(chǎng)的價(jià)值表現(xiàn)：◆處于南寧朝陽(yáng)核心商圈范圍內(nèi)，地段商業(yè)價(jià)值高；◆為傳統(tǒng)的大型綜合性商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)成熟；◆目前仍有較為可觀的、穩(wěn)定的年租金收益回報(bào)；◆具有進(jìn)一步挖掘、提升的潛力空間。(2) 民族商場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀：◆傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)地位明顯受到削弱；◆與朝陽(yáng)商圈的其他商場(chǎng)相比，硬件設(shè)施存在不足或相對(duì)落后；◆經(jīng)營(yíng)主題不突出，業(yè)種規(guī)劃欠合理，各樓層業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性不強(qiáng)；◆經(jīng)營(yíng)檔次低、品牌度不高，整體形象欠佳。對(duì)民族商場(chǎng)所在的商圈分析評(píng)述： (1) 所在的朝陽(yáng)商圈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不斷加劇，商圈自身也在面臨升級(jí)與調(diào)整，商圈功能區(qū)塊趨向日益明顯；(2) 商圈內(nèi)各商場(chǎng)的主題化、特色化日趨明顯，同時(shí)注重形象包裝和推廣。對(duì)所在商圈內(nèi)可類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的綜合調(diào)查分析◆通銀商場(chǎng)的主題定位更明確，專業(yè)經(jīng)營(yíng)層次較高，但其發(fā)展空間局限；◆舊和平商場(chǎng)在綜合經(jīng)營(yíng)及人流聚集更具優(yōu)勢(shì)；◆其他做得好的商場(chǎng)：或者注重包裝及推廣策略，或者注意找準(zhǔn)自己的市場(chǎng)定位，鎖定目標(biāo)客戶群體；◆而相比之下，民族商場(chǎng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不突出。對(duì)商場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及可選業(yè)態(tài)的綜合調(diào)查分析(1) 對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的綜合評(píng)價(jià)◆音響、家電及配件類是商場(chǎng)主力品種，但行業(yè)品種結(jié)構(gòu)不齊全，專業(yè)層次不高，檔次較低；該類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積占22%的比例，經(jīng)營(yíng)戶存量占41%，其一層對(duì)商場(chǎng)的租金貢獻(xiàn)達(dá)51%；◆百貨類（運(yùn)動(dòng)休閑類）經(jīng)營(yíng)檔次較低，客群主要針對(duì)學(xué)生及周邊縣份消費(fèi)為主，目前經(jīng)營(yíng)減量存在；◆樂器類經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)面很小，所占份額不大；◆音像制品類受文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響存在不確定性因素，電腦軟件類受同類市場(chǎng)沖擊很大，沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，呈明顯的萎縮狀態(tài)。 (2) 對(duì)可選業(yè)態(tài)的綜合分析◆與商場(chǎng)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)品種可兼容；◆工藝品、古玩、字畫具有民族傳統(tǒng)文化特色，市場(chǎng)存量較大，存在一定的整合空間；窗簾布藝類也有一定的發(fā)展基礎(chǔ)。對(duì)區(qū)域電子、電器類產(chǎn)品問卷調(diào)查綜合分析(1)對(duì)“所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)會(huì)不會(huì)向主題化、特色化趨勢(shì)細(xì)分”問題的回答，認(rèn)為有可能的占60%，認(rèn)為不會(huì)的僅占14%——可見經(jīng)營(yíng)戶對(duì)行業(yè)主題化、專業(yè)化細(xì)分趨勢(shì)還是較為認(rèn)同的；(2)“對(duì)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)環(huán)境的滿意度” ：經(jīng)營(yíng)戶普遍反映對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不太滿意，回答一般滿意的占61%，不太滿意的占23%，不滿意的占8%，而回答滿意的僅占8%；同時(shí)約有57%的經(jīng)營(yíng)戶還表示：若另有較好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所出現(xiàn)，會(huì)考慮增設(shè)點(diǎn)，還有約有25%的經(jīng)營(yíng)戶甚至?xí)紤]搬遷過去。對(duì)商圈內(nèi)存在空置的商場(chǎng)調(diào)查綜合分析目前，朝陽(yáng)商圈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，商業(yè)經(jīng)營(yíng)必須結(jié)合各自的特點(diǎn)，走主題化，專業(yè)化之路，才有可能立于不敗之地。對(duì)異地電子電器商場(chǎng)類比調(diào)查綜合分析電子電器及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的品類很豐富，綜合性批零市場(chǎng)的生存和需求空間很大。而相比之下，在南寧還缺少如此品類豐富、輻射面廣的大型電子電器類商場(chǎng)?！艟C合判斷民族商場(chǎng)為處在南寧城市商業(yè)中心區(qū)，地段商業(yè)價(jià)值較高，仍有較大的、可挖掘的市場(chǎng)潛力；音響、電子電器類具有較好的傳統(tǒng)區(qū)域經(jīng)營(yíng)氛圍及產(chǎn)業(yè)依托，客群購(gòu)買的目的性和傾向性也較為明顯；民族商場(chǎng)可以通過改善綜合經(jīng)營(yíng)環(huán)境，利用現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，做大做強(qiáng)音響等電子電器類為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。第四章 商場(chǎng)定位一、定位原則以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，漸進(jìn)式調(diào)整、改革；提高現(xiàn)有出租率、適當(dāng)增加租金收入為現(xiàn)實(shí)原則；以實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)未來可持續(xù)發(fā)展為發(fā)展原則。二、定位推導(dǎo)分析現(xiàn)狀的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)?！裘褡迳虉?chǎng)經(jīng)過了17多年來的發(fā)展，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶存量基數(shù)較大，商場(chǎng)以音響等電子電器類、百貨類（服裝、鞋類）為商場(chǎng)的主力業(yè)態(tài)，占據(jù)商場(chǎng)的一、二層，樂器、畫框、音像制品、電腦軟件等是輔助業(yè)態(tài)，分布在三、四層為主；◆音響等電子電器類在商場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)地位穩(wěn)固，且具有傳統(tǒng)區(qū)域經(jīng)營(yíng)氛圍及基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。而反觀百貨類、樂器、畫框、音像制品及電腦軟件等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，受商場(chǎng)所在的區(qū)位及競(jìng)爭(zhēng)因素影響，經(jīng)營(yíng)及發(fā)展空有限；潛在發(fā)展的因素?！魠^(qū)位因素：依民族商場(chǎng)所在的區(qū)位條件來看，很難吸引大的人流量匯集，這對(duì)依靠大人流量支持的傳統(tǒng)百貨類經(jīng)營(yíng)發(fā)展很不利，特別是與舊和平一帶的百貨批零商場(chǎng)相比明顯處于弱勢(shì)地位；◆功能區(qū)塊細(xì)分：商圈的功能區(qū)塊逐步趨向于清晰：舊和平一帶，依托巨大的商業(yè)消費(fèi)人流，是日用百貨消費(fèi)品的聚集區(qū)域，為批零商貿(mào)區(qū)塊；裕豐、步行街一帶，時(shí)尚潮流消費(fèi)區(qū)域；萬(wàn)達(dá)、新朝陽(yáng)、萬(wàn)隆、南百一帶商場(chǎng)，中高檔時(shí)尚購(gòu)物區(qū)域；而民族商場(chǎng)這一區(qū)域，利用其區(qū)域經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)及交通方便的優(yōu)勢(shì)，可以發(fā)展主題化、特色化購(gòu)物更符合市場(chǎng)需要。◆競(jìng)爭(zhēng)因素：商圈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的同質(zhì)化直接導(dǎo)致了目前許多位置和環(huán)境優(yōu)越的商場(chǎng)出現(xiàn)大面積的空置。潛在經(jīng)營(yíng)模式比較分析?！糁懈邫n或高檔零售購(gòu)物商場(chǎng)方向。目前民族商場(chǎng)由于開發(fā)時(shí)間悠久，硬件設(shè)施已跟不上檔次，而受商場(chǎng)所在的區(qū)位因素影響，就算對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境做大幅度的整改，也很難沿中高檔零售商場(chǎng)方向發(fā)展，為此，因予以排除。 ◆綜合性商場(chǎng)。即按民族商場(chǎng)現(xiàn)在的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展，維持現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)組合結(jié)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上對(duì)業(yè)態(tài)逐步進(jìn)行優(yōu)化或調(diào)整，這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可保持經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定；但缺點(diǎn)也是較為明顯：并不能從根本上解決未來發(fā)展的核心問題，因此，可以將其作為一種過渡模式?！糁黝}化、特色化綜合商場(chǎng)。走商場(chǎng)主題化、特色化的綜合發(fā)展之路。經(jīng)調(diào)查，音響等電子電器類在民族商場(chǎng)具有明顯的區(qū)域經(jīng)營(yíng)氛圍和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為此在與行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶的深度訪談中其認(rèn)同度較高。因此，可強(qiáng)化民族商場(chǎng)在音響等電子電器類主導(dǎo)業(yè)態(tài)的主題經(jīng)營(yíng)定位，同時(shí)適當(dāng)保留一些輔助業(yè)態(tài)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)特色。市場(chǎng)容量及增量預(yù)測(cè)?！羰袌?chǎng)容量。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，南寧市音響等電子電器主要分布在三大商場(chǎng)，即民族商場(chǎng)、通銀商場(chǎng)及舊和平商場(chǎng)，其它商場(chǎng)與南寧交易場(chǎng)也有一些，其市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)存量及面積如下表：商場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)存量民族商場(chǎng)約3100㎡約280戶通銀商場(chǎng)約3200㎡約150戶舊和平商場(chǎng)約2500㎡約120戶銀興商場(chǎng)（二手）約2000㎡約80戶其它如南寧交易場(chǎng)約1000㎡約70戶合計(jì)約11800約700戶◆市場(chǎng)增量預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，若有新的經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所出現(xiàn)，約有57%的經(jīng)營(yíng)戶會(huì)考慮增設(shè)點(diǎn)，若按此計(jì)算，則有可能為民族商場(chǎng)整合的經(jīng)營(yíng)戶存量約有239戶（42057%），經(jīng)營(yíng)面積存量約為4959㎡（870057%）。在此尚未考慮南寧市其他相對(duì)分散的經(jīng)營(yíng)戶，以及與電子電器類相關(guān)的（如電腦、音像、修理、二手電子電器產(chǎn)品等）其他新的（增量）業(yè)種。二、商場(chǎng)發(fā)展定位發(fā)展定位綜上所述，我們認(rèn)為本商場(chǎng)的發(fā)展定位為： 走專業(yè)化、主題化、特色化的發(fā)展模式，努力打造一個(gè)以音響等電子電器類產(chǎn)品銷售為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，專業(yè)化程度較高、品種結(jié)構(gòu)齊全的綜合性批零商場(chǎng)。主題定位：建立以音響等電子電器類產(chǎn)品銷售為主導(dǎo)的交易中心平臺(tái)，突顯民族商場(chǎng)在該領(lǐng)域里的主導(dǎo)地位，努力打造其在行業(yè)的品牌形象；定位語(yǔ)：以經(jīng)營(yíng)音響為主的電子電器商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位依托項(xiàng)目所在區(qū)域電子電器類商業(yè)的基礎(chǔ)，結(jié)合商場(chǎng)現(xiàn)有的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，形成以音響等電子電器類產(chǎn)品為主導(dǎo)的，主題明確、特色鮮明的，商業(yè)批零綜合業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)體系。形象定位立足南寧市，輻射周邊地區(qū)，面向全廣西；把民族商場(chǎng)建設(shè)成為全市——乃至全區(qū)最大的專業(yè)化音響等電子電器類主題綜合商場(chǎng)。 定位語(yǔ)：廣西民族電子電器綜合商場(chǎng)定位補(bǔ)充說明：上述定位為商場(chǎng)的發(fā)展定位，為了保持商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，在具體實(shí)施該定位的過程中，可在民族商場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上采取漸進(jìn)式的發(fā)展策略，即通過逐步加強(qiáng)音響等電子電器類的經(jīng)營(yíng)份額，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)商場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)的優(yōu)化與調(diào)整。后續(xù)工作計(jì)劃：后續(xù)工作主要包括商業(yè)策劃及推廣方案兩部?jī)?nèi)容組成商業(yè)策劃：包括涉及到商場(chǎng)改革的市場(chǎng)策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品改造和經(jīng)營(yíng)管理建議等；推廣方案：包括經(jīng)營(yíng)推廣策略、思路、執(zhí)行方案等。民族商場(chǎng)工作組2006年8月