【導(dǎo)讀】通州區(qū)位于江蘇省東南部長(zhǎng)江三角洲北翼，南起北緯31°52′的川姜鎮(zhèn)豎積洪村，北至北緯32°15′的劉橋鎮(zhèn)米三橋村，南。北間最大直線距離50公里；西起東經(jīng)120°41′的五接開(kāi)沙島，東至東經(jīng)121°25′的南通鹽場(chǎng)北側(cè)，東西間最大直線距離。東臨黃海，海岸長(zhǎng)公里；西部平潮地區(qū)南瀕長(zhǎng)江，江岸長(zhǎng)15公里；西南與港閘區(qū)相接，東南與海門為。鄰，北與如東毗連，西北與如皋接壤；總面積1351平方公里。北部較高，東南部和沿江、近海墾區(qū)較低。端連接蘇通長(zhǎng)江公路大橋，城區(qū)西郊設(shè)有南通興東飛機(jī)場(chǎng)。江蘇省南通市通州區(qū)成立于20xx年，全區(qū)面積1166平方公里，下轄19個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。）區(qū)政府設(shè)在金沙鎮(zhèn)，城區(qū)南側(cè)為江蘇省重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)——通州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；南部長(zhǎng)江。畔建有通州港區(qū)。各鎮(zhèn)分別建立了工業(yè)集中區(qū)或農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)，均擁有良好的投資條件和生活服務(wù)設(shè)施。20xx年全區(qū)末戶籍人口1242680人，其中農(nóng)業(yè)人口774845人，非農(nóng)業(yè)人口467853人，市區(qū)戶籍人口約為119944人。

　　

【正文】 元較少； c) 從經(jīng)營(yíng)狀況看，經(jīng)營(yíng)狀況一般。周一 ~周四營(yíng)業(yè)額約為 1500— 20xx 元 ／天；周六、周天營(yíng)業(yè)額為 3000— 4000 元 產(chǎn)品檔次 名稱屬性 數(shù)量 消費(fèi)價(jià)格 （元 /件） 經(jīng)營(yíng)狀況 國(guó)際三四線化裝品 美寶蓮、歐萊雅、歐柏萊 各 1 家 200— 300 周一 ~周四：約 3000— 4000 元／天； 周五 ~周天：約 4000— 5000 元／天； 國(guó)內(nèi)二、三線化裝品 羽西、自然堂 各 1 家 200— 300 周一 ~周四：約 3000— 4000 元／天； 周五 ~周天：約 4000— 5000 元／天； 國(guó)際 三 、 四名品 天梭、梅花、西鐵城、卡西 歐 各 1 家 20xx— 10000 較一般，（不確定性） 國(guó)際一、二線手飾 老鳳祥、周大福 各 1 家 —— 較一般，季節(jié)性強(qiáng)（不確定） 2. 幼兒 、 兒童 消費(fèi)市場(chǎng) a) 目前，通州市商業(yè)在幼兒、兒童消費(fèi)需求上還沒(méi)有規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，還存在一定的市場(chǎng)空白； 奧揚(yáng)提示： a) 從女性消費(fèi)市場(chǎng)看，由于受到人口結(jié)構(gòu)的影響 ， 青 年 女性 消費(fèi)市場(chǎng)小， 隨著生活水平的提高，生活方式的轉(zhuǎn)變，可以通過(guò)消費(fèi)引導(dǎo)、消費(fèi)創(chuàng)新占領(lǐng)市場(chǎng)空間； b) 從幼兒、兒童市場(chǎng)看，市場(chǎng)存在大的空間， 因此，奧揚(yáng)認(rèn)為做大做足（ 1— 16 歲）年齡層的市場(chǎng)，將為本案的生存提供較大的空間 。 六、 通州 各 商業(yè) 形態(tài)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r （一）、百貨商場(chǎng) 1. 目前，通州市只有一個(gè)百貨商場(chǎng)，文峰百貨商場(chǎng)，商場(chǎng)定位為中低檔次消費(fèi) 。商場(chǎng) 主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)二、三線品牌休閑服裝產(chǎn)品 、 部分國(guó)內(nèi)一線品牌產(chǎn)品 、 少量國(guó)際一線運(yùn)動(dòng)品牌、國(guó)際三四線休閑品牌 ，以及 少量的國(guó)內(nèi)、國(guó)際三、四線品牌的化妝品、精品。 樓層 文峰大百貨業(yè)態(tài) 1F 美寶蓮、歐柏萊、歐萊雅、帝凡尼、自然堂、羽西、羅西尼、卡西歐、西鐵城、天梭、梅花、老鳳祥、周大福、周太生 2F 天恩、 ERAM、尤西子、摩卡努、歐尼雅、紅人、萊迪雅、法拉瑞西、紛迪斯、 ELAND 3F 皮爾卡丹、蘋(píng)果、金利萊、花花公子、鱷魚(yú)、老人頭、貓人、 AB、羅蘭金狐貍、七匹狼、澳大利亞狄羊、雅戈?duì)?、羅杰紳、名鷹、啄木鳥(niǎo)、衫衫、九鹿王、雷諾天蒙 4F 喬丹、七匹狼、安踏、美津濃、耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、卡巴、巴拉巴拉、小豬班納、巴布豆、好孩子、奧迪玩具、艾伊家； 5F 美的、飛利普、澳普、老板、夏普、長(zhǎng)虹、康佳、蘇泊爾、三星、大金、三菱 2. 從經(jīng)營(yíng)狀況上，文峰大世界百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況 中等 ，商場(chǎng)專柜出租月銷售額約在 50000—— 150000 元 之間。 3. 由于文峰大世界把百貨與超市的結(jié)合，人流量較高。 周一 ~周四人流量 周六 ~周天人流量 上午： 9:00~12:00 150/30 分鐘 上午： 9:00~12:00 160 /30 分鐘 下午： 14： 00~17： 00 180/30 分鐘 下午： 14： 00~17： 00 200 /30 分鐘 下午： 19： 00~21:00 230/30 分鐘 下午： 19： 00~21:00 300 /30 分鐘 奧揚(yáng)提示： a) 由于 文峰大世界百貨是當(dāng)?shù)匚ㄒ坏陌儇洠?檔次低， 經(jīng)營(yíng)狀況一般， 且 本案 處于新區(qū)，人流有限， 奧揚(yáng)認(rèn)為 在業(yè)態(tài)定位上 百貨生 存 空間不大 ； （二）、生活超市 從生活零售業(yè)看，目前通州的生 活零售業(yè)主要以超市為主、貿(mào)易市場(chǎng) 為 輔，其中貿(mào)易市場(chǎng)規(guī)模大、點(diǎn)多、商品價(jià)格實(shí)惠，仍然是當(dāng)?shù)鼐用裰饕纳钍称废M(fèi)重要選擇。 隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變， 生活超市、專業(yè)賣場(chǎng)已成為大多居民選擇生活日用品的 重要場(chǎng)所，且隨著消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境的更加關(guān)注，超市將成為日常生活 主要購(gòu)物場(chǎng)所。 從經(jīng)營(yíng)狀況上看，由于超市經(jīng)營(yíng)水平的不同，位置不同，超市的經(jīng)營(yíng)相差較大。 從賣場(chǎng)的 品牌上 看，大多是國(guó)內(nèi)知名、區(qū)域知名的超市，還沒(méi)有國(guó)際大賣場(chǎng)的進(jìn)入 。 a) 電器： 國(guó)美電器 —— 1 家；蘇寧電器 —— 1 家； b) 生活： 大潤(rùn)發(fā) —— 1 家；世紀(jì)聯(lián)華 —— 1 家；文峰超市 —— 1 家；農(nóng)工商超市 —— 1 家；蘇果超市 —— 1 家； 超市經(jīng)營(yíng)狀況 a) 大潤(rùn)發(fā) 周 五 ~周 天 人流量 周 一 ~周 四 人流量 上午 9： 00— 10： 30 ≈ 150 人／ 30 分鐘 上午 9： 00— 10： 00 ≈ 150 人／ 30 分鐘 上午 10： 30— 11： 30 ≈ 260 人／ 30 分鐘 上午 10： 30— 11： 30 ≈ 200 人／ 30 分鐘 下午 11： 30— 14： 00 ≈ 400 人／ 30 分鐘 下午 11： 30— 14： 00 ≈ 300 人／ 30 分鐘 下午 14： 30— 17： 00 ≈ 300 人／ 30 分鐘 下午 14： 30—— 17： 00 ≈ 200 人／ 30 分鐘 下午 17： 00—— 19： 00 ≈ 250 人／ 30 分鐘 下午 17： 00—— 19： 00 ≈ 150 人／ 30 分鐘 下午 19： 00— 21： 00 ≈ 510 人／ 30 分鐘 下午 19： 00—— 21： 00 ≈ 350 人／ 30 分鐘 b) 其它超市營(yíng)業(yè)狀況 a) 世紀(jì)聯(lián)華超市人流量約為大潤(rùn)發(fā)的 25— 30%；文峰超市約為大潤(rùn)發(fā)的 20— 30%；農(nóng)工商超市約為大潤(rùn)發(fā)的 10%； 奧揚(yáng)提示： a) 由于 通州居民 日常生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)大，且本案處于新城區(qū)，城市發(fā)展主流方向， 未來(lái)人流大， 區(qū)域無(wú)大型超市， 因此，奧揚(yáng)認(rèn) 為引進(jìn)超市 將為本案 帶來(lái) 大的 生存空間； （ 三 ）步行 街 1. 目前，通州市只一條有代表性的商業(yè)步行街道 —— 金游城商業(yè)步行街。該商業(yè)步行街為戶外商業(yè)步行街，項(xiàng)目規(guī)模 10萬(wàn)平方米。步行主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)二三線品牌的各種服裝、鞋帽、精品以及休閑娛樂(lè)等商業(yè)，其中步行街中段有大型主力店大潤(rùn)發(fā)生活超市、國(guó)美電器超市，是目前通州市人氣最旺的步行街 ； 2. 從商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀況看，由于受通州城市青年人口（ 18— 25）少的限制，商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)狀況較一般，沿街店面經(jīng)營(yíng)較好，專賣店?duì)I業(yè)額大多在 50000— 70000 元，商業(yè)內(nèi)街、二層經(jīng)營(yíng)狀況較差，大多關(guān)閉，商業(yè)街整體空置達(dá)到 53%； 奧揚(yáng)提示： a) 從步行街商業(yè)形態(tài)上看， 由于步行街對(duì)地段的要求較高，目前通州的唯一步行街經(jīng)營(yíng)狀況較差，且本案處于新區(qū)，在短期內(nèi)無(wú)法聚集大量人氣，因此奧揚(yáng)認(rèn)為， 步行街 有一定的生存空間，但在規(guī)模上應(yīng)給予一定限制。 建筑形態(tài) 室內(nèi)外休閑商業(yè)步行街； 建筑面積 10 萬(wàn) ㎡ 商業(yè)業(yè)態(tài) 鞋帽 精品 服飾 婚紗 黃金 首飾 美食 美體 美發(fā) 娛樂(lè) 酒吧 電腦 眼鏡 廣告 設(shè)計(jì) 便利 服務(wù) 電動(dòng)車 空置 合計(jì) 19 52 3 11 18 6 6 3 8 5 152 282 比例 % 18% 1% % 6% % % 1% % % 53% 100% 單間面積 30 30 30 40~ 20xx 30 300~500 30 30 30 50~500 —— 銷售價(jià)格 ? 外街（沿主干道）： 50000 元 /㎡ ；內(nèi)街： 30000 元 /㎡ ；二層： 15000 元 /㎡ 物業(yè)租金 ? 外街（沿主干道）： 200 元 /㎡ ；內(nèi)街： 45 元 /㎡ 月；二層： 20— 30 元 /㎡ 月 經(jīng)營(yíng)狀況 從經(jīng)營(yíng)狀況，空置率達(dá)到 53%，空置率較高； （四）、批發(fā)市場(chǎng) 1. 目前，通州市大型批發(fā)專賣市場(chǎng)有 [國(guó)盛義烏城 ]、 [江海陽(yáng)光城 ]，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建材、家居、家具、服裝批發(fā) 、精品專賣； 2. 從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況上看，由于商業(yè)形態(tài)的不同整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)出較大的差異，建材、家居、家具等購(gòu)買目的性較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況 相對(duì) 較好，以人流為主的非目的性購(gòu)物業(yè)態(tài)，服裝、 精品等生活業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況較差 ； a) 潔具、衛(wèi)浴 —— 100000~700000 萬(wàn)（ 3 月 28— 4 月 25）； b) 服裝、些帽 、精品 —— 8000~20xx0 元萬(wàn)（ 3 月 28— 4 月 25 ）； 奧揚(yáng)提示： a) 從 大型批發(fā)、專賣市場(chǎng)看， 主要 有 經(jīng)營(yíng) 建材、家具、家飾、服裝的 [國(guó)盛義烏城 ]、 [江海陽(yáng)光城 ]， 由于大型超市的商品種類越來(lái)越豐富， 批發(fā) 市場(chǎng) 呈現(xiàn)出極度飽和的局面， 奧揚(yáng)認(rèn)為 此類型商業(yè)購(gòu)物中心 市場(chǎng)空間較小； （ 五 ）、酒店 1. 由于通州區(qū)城市外來(lái)人口較少，工業(yè)企業(yè)較不發(fā)達(dá)，通州酒店業(yè)較不發(fā)達(dá)，主要有 2— 3 家三星酒店、 1 家四 星級(jí)酒店，級(jí)以及中低檔次賓館組成。 2. 從各酒店經(jīng)營(yíng)狀況上看，酒店經(jīng)營(yíng)較一般，大多入住率在 60~70%，酒店存在供過(guò)于求狀況，但從酒店的市場(chǎng)細(xì)分看，性價(jià)比較高的快捷酒點(diǎn)還存在一定市場(chǎng)空白 奧揚(yáng)提 a) 由于通州外來(lái)人少， 大型 企業(yè)少，高檔酒店 的生存空間小，但從目前酒店看，大多酒店建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，舒適性差， 因此，奧揚(yáng)認(rèn)為 新的假日型酒店存在一定的生存空間。 酒點(diǎn)名稱 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格（元 ） 客房入住率（ %） 北山賓館 準(zhǔn)四星 270 元 /間天（標(biāo)準(zhǔn)間） 70— 80% 君逸酒店 三星 180 元 /間天（標(biāo)準(zhǔn)間） 60— 70% 麗輝粵海酒店 四星 待定 —— 亞細(xì)亞酒店 三星 160 元 /間天（標(biāo)準(zhǔn)間） 50— 60% 富爾豪酒店 三星 150 元 /間天（標(biāo)準(zhǔn)間） 50— 60% 夏日陽(yáng)光賓館 二星 120 元 /間天（標(biāo)準(zhǔn)間） 40— 50% 五 、通州豎向商業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 1. 從通州豎向商業(yè)看，除大型集中式商場(chǎng)、酒店外外，城市豎向商業(yè) 2F 以上經(jīng)營(yíng)狀況差，生存空間小，但在新的開(kāi)發(fā)小區(qū) 、新開(kāi)發(fā)商業(yè) 項(xiàng)目 商業(yè)物業(yè)上看，大多數(shù)都設(shè)計(jì)有 2F商業(yè)。 a) 大潤(rùn)發(fā)： 3F； b) 文峰大世界： 5F； c) 農(nóng)工商超市： 5F； 奧揚(yáng)提 b) 從通州城市商業(yè)豎向分析看， 2 層以上沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)較差， 由于商業(yè)沿街店面的價(jià)值大于辦公、酒店公寓的價(jià)值，因此奧揚(yáng)認(rèn)為在沿街店面、商業(yè)街的商業(yè)層數(shù) 應(yīng) 控制在 1— 2 層以內(nèi)，不超過(guò) 3 層； 六、 可類比項(xiàng)目 個(gè)案分析 a) 百安宜家 項(xiàng)目名稱 百安宜家 項(xiàng)目位置 南通市城區(qū)北冀新城； 物業(yè)性質(zhì) 商業(yè)賣場(chǎng)、居家辦公 商業(yè)分布 集中商業(yè) 5F 地下 1 層、地上 5 層 SOHO 挑空 米 沿街店 面 挑 高 米 經(jīng)營(yíng)方式 商場(chǎng)以出租的形式收取租金，租金由下往上呈逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，一樓和負(fù)一樓 70 元 /㎡ /月，二樓 60 元 /㎡ /月，三樓 50 元 /㎡ /月，四樓 40 元 /㎡ /月 商場(chǎng)業(yè)態(tài) ? 1F：國(guó)際精品建材裝飾館 ? 1F：國(guó)際精品衛(wèi)浴、瓷磚館 ? 2F：國(guó)際精品軟件家具館 ? 3F：國(guó)際時(shí)尚家具、兒童家具館 ? 4F：國(guó)際精品家具館 b) 奧特萊斯 項(xiàng)目名稱 奧特萊斯 項(xiàng)目位置 南通市城區(qū)北冀新城； 物業(yè)性質(zhì) 商業(yè)賣場(chǎng)、居家辦公 商業(yè)分布 集中商業(yè) 4F 地下 1 層、地上 3 層 SOHO 挑空 米 沿街店面挑高 米 經(jīng)營(yíng)方式 商場(chǎng)以營(yíng)業(yè)額收取點(diǎn)數(shù)的形式收取租金，租金在營(yíng)業(yè)額的 12— 15%之間； 商場(chǎng)業(yè)態(tài) ? 耐克、阿迪、卡巴、恒源祥、李寧、美津濃、 Damp。G\GUCCI\LUEX（不分成，分區(qū)域分布）