【正文】 5元/平方米1586平方廣育路2530元/平方米1455平方丹陽路3060元/平方米1530平方洗耳路1015元/平方米1860平方中大街1525元/平方米1236平方在項(xiàng)目地段與其他街區(qū)存在可比性，且略有優(yōu)勢(shì)的前提下，通過以上數(shù)據(jù)及圖表顯示，再結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)后的定位及規(guī)劃，我們可以了解到， 我司認(rèn)為本案一樓銷售的單價(jià)在6000元/㎡8000元/㎡左右，位置較佳的商鋪單價(jià)可以在10000元/㎡左右汝州金世界商業(yè)步行街商鋪面積調(diào)查本次調(diào)查顯示，%，2030 %，3040 %，4050 %，50 %。可見，2050m2的商鋪或店面面積的接受程度最為廣泛。一些專賣店希望店面大一點(diǎn)，面積要求在100200平方米之間。六、汝州金世界商業(yè)步行街戶型及面積建議.汝州金世界商業(yè)步行街住宅面積調(diào)查本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者會(huì)購買的房子的戶型面積在6080 m2的占11 %，80120 m2的占41% 其中選擇120150 m2的占35%，150170m2的占11%,特大套型170m2的占2%可見，在面積方面，80120 m2的住宅面積的接受程度最為廣泛。因此，通過市場(chǎng)調(diào)查分析，我司建議住宅面積在80㎡—120㎡左右汝州金世界商業(yè)步行街住宅戶型調(diào)查三室二廳二衛(wèi)100120平方米最滿意的戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)本次調(diào)查顯示，兩室一廳一衛(wèi)80平方米的占10%，兩室二廳二衛(wèi)100平方米的占25%，三室二廳二衛(wèi)100120平方米占48%，四室二廳二衛(wèi)120150平方米以上的占13%，四室兩廳二衛(wèi)150平方米以上占4%?？梢?，在戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)上三室二廳二衛(wèi)100120平方米是最受市民接受滿意的。通過對(duì)汝州市隨機(jī)調(diào)查和問卷調(diào)查相結(jié)合的形式，我司建議戶型為三室二廳二衛(wèi)100㎡—120㎡。 汝州金世界商業(yè)步行街住宅價(jià)格建議購房用途分析本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者購房用來自己居住占多大數(shù)，%，%，舊房換新房占9%，為親人購房占4%。汝州金世界商業(yè)步行街住宅戶型調(diào)查本次調(diào)查顯示，如在此地塊建設(shè)配套好、套型佳的住宅，合理價(jià)位選擇中，選擇800元/ m2的最多，%；900元/ m2的占27%；而選擇1000元/ %，1000元/ %，可見，800900元/ m2是大多數(shù)人對(duì)這一區(qū)域住宅的心理價(jià)位.通過對(duì)汝州市住宅市場(chǎng)的了解，汝州市的住宅基本是為滿足自住為主，不存在投資炒做行為，住宅市場(chǎng)處于穩(wěn)定階段，調(diào)查對(duì)象在對(duì)項(xiàng)目地段認(rèn)可的基礎(chǔ)上，認(rèn)為本案住宅價(jià)格在800元/㎡900元/㎡，我司認(rèn)為如果通過前期對(duì)項(xiàng)目的合理規(guī)劃，及項(xiàng)目后期的有力推廣，住宅價(jià)格均價(jià)有望達(dá)到1000元/㎡。七、汝州金世界商業(yè)步行街經(jīng)營模式建議根據(jù)國內(nèi)外商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)合國情、省情、市情、區(qū)情，汝州金世界商業(yè)步行街的六大經(jīng)營模式參考：直接經(jīng)營——經(jīng)營業(yè)主購買商鋪后自己直接經(jīng)營投資經(jīng)營——投資業(yè)主購買商鋪后對(duì)經(jīng)營戶出租委托經(jīng)營——商鋪業(yè)主出于保險(xiǎn)起見，將商鋪委托金世界商業(yè)步行街市場(chǎng)管理公司代租，獲得固定回報(bào)租賃經(jīng)營——經(jīng)營業(yè)主資金一時(shí)不足，難以購買，以租賃商鋪的方式進(jìn)行經(jīng)營主題經(jīng)營——為保證汝州金世界商業(yè)步行街具有足夠的核心競(jìng)爭力，金世界商業(yè)步行街管理公司將直接經(jīng)營管理一定的營業(yè)面積，以此為增強(qiáng)業(yè)主經(jīng)營信心的保證虛擬經(jīng)營——以汝州金世界商業(yè)步行街創(chuàng)立品牌商標(biāo)，與若干個(gè)生產(chǎn)廠家及大經(jīng)銷商進(jìn)行對(duì)接，生產(chǎn)、銷售相對(duì)應(yīng)的金世界商業(yè)步行街旗下的產(chǎn)品。這種經(jīng)營模式是區(qū)別與同類商業(yè)業(yè)態(tài)中任何一個(gè)商業(yè)步行街的獨(dú)特模式注：我司認(rèn)為直接經(jīng)營和投資經(jīng)營為項(xiàng)目的主要經(jīng)營模式，同時(shí)結(jié)合委托經(jīng)營的方式，實(shí)現(xiàn)整個(gè)金世界商業(yè)步行街的繁榮。八、河南汝州商業(yè)步行街項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本案的市場(chǎng)定位河南汝州商業(yè)步行街項(xiàng)目集購、食、娛、休為一體的新概念，立體花園步行街。l 強(qiáng)調(diào)街鋪l 強(qiáng)調(diào)步行街l 強(qiáng)調(diào)旅游特色以及休閑購物吸引力l 強(qiáng)調(diào)汝州商業(yè)特色本案定位為：旅游文化＋立體花園街鋪＋特色經(jīng)營項(xiàng)目商品定位以經(jīng)營中檔商品為主，輔以精品系列，提供完善的配套和特色服務(wù)，全面提成經(jīng)營形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。功能定位集觀光、購物、飲食、娛樂、休閑于一體的花園式步行街項(xiàng)目特色定位l 全新概念的立體園林街鋪l 全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)調(diào)休閑旅游功能l 立體化的步行街，層層皆地鋪l 設(shè)計(jì)一個(gè)下沉式休閑廣場(chǎng)，具有極強(qiáng)的休閑、購物、觀光、游覽功能。景觀設(shè)施建議今天的購物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。本案設(shè)計(jì)的基本原則是通達(dá)，但在過道的景觀公共空間設(shè)計(jì)上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費(fèi)群體強(qiáng)化或削弱商場(chǎng)的社交職能。本案景觀空間設(shè)計(jì)以下原則：(1) 商業(yè)空間步行化全面實(shí)行步行街設(shè)計(jì)，禁止車輛通行(2) 有限空間的利益最大化在街區(qū)可以設(shè)計(jì)下沉式廣場(chǎng)，擴(kuò)大休閑空間(3) 商業(yè)空間的休閑化在街區(qū)中央每6米處設(shè)立木制休閑椅子(4) 商業(yè)環(huán)境的個(gè)性化街區(qū)中央每3米處設(shè)立園林景觀l 以人為本◇步行空間的尺度在設(shè)計(jì)時(shí)采用建筑、建筑小品、硬質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達(dá)到人性化設(shè)計(jì)和貼近人的親切的尺度?！笞?、鋪地、綠化，可以相互交錯(cuò)布置在略有高差的層面上構(gòu)成步行空間。l 自然導(dǎo)入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計(jì)的同時(shí)，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪等自然元素。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)使用行為的元素，融自然于步行街各街區(qū)。設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合。服務(wù)設(shè)施建議l 公共空間設(shè)計(jì)建議隨著商場(chǎng)空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于步行街就顯得尤為重要。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)在中央，人們逛完步行街宛如散步于城市商場(chǎng)。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，在國內(nèi)很多時(shí)候大型商業(yè)項(xiàng)目總收入的30%來自廣告及展示空間。l 中庭空間設(shè)計(jì)建議中央廣場(chǎng)是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，小品精心布置，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計(jì)的特色和數(shù)理化。這里人流密集，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場(chǎng)所。A中央廣場(chǎng)空間的功能組合B中央廣場(chǎng)的造型和交流C從不同的層面同時(shí)引入人流◇步行街與廣場(chǎng)互動(dòng)步行廣場(chǎng)的空間配置最好緊鄰商場(chǎng)建筑物外墻，與各商業(yè)店鋪入口有充足的緩沖空間(約10m10m或7m7m)，使步行過程中達(dá)到各商業(yè)店鋪對(duì)行人吸引的效果，使廣場(chǎng)與各商業(yè)店鋪有良好的互動(dòng)關(guān)系?！蠖鄻踊顒?dòng)互動(dòng)在廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。因此可以在廣場(chǎng)平面規(guī)劃時(shí)置入一些空間凹凸處或借用廣場(chǎng)中設(shè)施物的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場(chǎng)多樣化活動(dòng)的互動(dòng)。休息交流空間大眾空間中心廣場(chǎng)功能空間廣場(chǎng)功能空間場(chǎng)功能空間演出空間、觀賞納涼社會(huì)團(tuán)體空間健力、娛樂設(shè)施游樂活動(dòng)游樂活動(dòng)兒童空間老年人空間年青人空間 ◇細(xì)部組合a．廣場(chǎng)休憩設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡量采用可及性高的設(shè)置(如階梯式或座臺(tái)式的座椅)，坐臥高度以45cm60cm為佳，以達(dá)到廣場(chǎng)中休憩空間的便利性。，這樣的領(lǐng)域范圍對(duì)于休憩的使用者可以達(dá)到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于廣場(chǎng)中。，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn)離主動(dòng)線位置(適當(dāng)距離為3m)，以達(dá)到休憩時(shí)的舒適感。，如噴水池、雕塑品、活動(dòng)舞臺(tái)、坐臺(tái)等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)?！笥行Ы缍ǚ秶趶V場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物(短柱、矮磚等)，以定義廣場(chǎng)范圍和道路之區(qū)別，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無障礙的休憩空間。商業(yè)廣場(chǎng)空間設(shè)計(jì)三大模式建議模式建議設(shè)計(jì)特色線型空間為主結(jié)合面型空間以線型空間為主，把它分為幾段，廣場(chǎng)作為連接線型街區(qū)的元素，會(huì)使人們行走在其中，空間富于變化，有張有弛。線型街區(qū)適于購物，廣場(chǎng)適合休息。城市步行空間中的購物、活動(dòng)是一種強(qiáng)迫性行為，游人不可能長時(shí)間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休憩和放松必須交織在活動(dòng)流程中。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松弛階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。以廣場(chǎng)為主向外輻射線型空間以廣場(chǎng)為主，購物或休閑空間在其中進(jìn)行，或由廣場(chǎng)向四周輻射出多個(gè)線型購物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個(gè)復(fù)合式的多樣化的、富有情趣的購物場(chǎng)所。下沉式廣場(chǎng)為主體的立體空間構(gòu)成由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計(jì)的又一主要形式。交通設(shè)施設(shè)計(jì)建議現(xiàn)代步行空間設(shè)計(jì)中，合理安排好各種人流、貨流與車流是必不可少的?！笤O(shè)計(jì)中應(yīng)采用分時(shí)段管理方式解決人流與貨流的交叉問題?！笤谝?guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑旁邊設(shè)商業(yè)街專用停車區(qū)域，在合適部位通往商業(yè)街的出入口，同時(shí)部分發(fā)揮停車區(qū)域解決人、貨的分流作用，提供商場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)和垃圾的清運(yùn)工作?！蟛叫袆?dòng)線的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場(chǎng)周邊，并減少廣場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)；◇步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳(3m6m)，其他附屬設(shè)施(燈柱、廣告、招牌立柱)，以達(dá)到步行空間的流暢性。l 走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)◇脈絡(luò)清晰步行街內(nèi)過道設(shè)計(jì)要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪布局?！笈c指引標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置?！蠛侠碓O(shè)置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，步行街過道寬度設(shè)置要結(jié)合步行街人流量、規(guī)模等。一般步行街 的過道寬度在15米左右。設(shè)施配套設(shè)計(jì)建議l 建筑風(fēng)格統(tǒng)一性行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將廣場(chǎng)中不同的行為模式區(qū)域用不同的地面材料加以區(qū)分，配合廣場(chǎng)主題一并考慮。l 無障礙空間設(shè)計(jì)在鋪面的材料考量上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間(導(dǎo)盲磚、殘障步道)考慮于其中，這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間。l 遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計(jì)中更應(yīng)以人對(duì)場(chǎng)所的感受規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑風(fēng)格，人在步行過程中會(huì)不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計(jì)思想，塑造場(chǎng)所。配套布局設(shè)計(jì)建議l 洗手間布局要點(diǎn)◇“隱性”布局步行街洗手間，作為步行街的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙步行街的經(jīng)營功能。步行街洗手間布局，要以“隱性”作基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔?！蟛捎没乇芊ú叫薪帜承I(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰。◇確定數(shù)量結(jié)合步行街人流量確定洗手間個(gè)數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象。l 休閑椅布置建議休息椅布置三忌一忌：與垃圾桶相鄰休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會(huì)影響休息椅的休息功能。一般與垃圾桶相距約510米間。二忌：阻礙人流休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞三忌：無規(guī)劃設(shè)置休息椅布置時(shí)，要通過有序規(guī)劃布局，避免零亂，影響步行街美觀l 垃圾桶位置設(shè)置要點(diǎn)步行街垃圾桶位置設(shè)置要點(diǎn)1樓梯口側(cè)，避免樓梯內(nèi)垃圾的積累，保證樓梯的清潔要點(diǎn)2過道拐角處，方便要點(diǎn)3洗手間內(nèi)★考慮到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理及有效性，同時(shí)也為了滿足汝州當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營習(xí)慣，我司建議采取一、二樓捆綁的店連屋形式?！锿ㄟ^前期市場(chǎng)調(diào)查及結(jié)合地塊特性，—，進(jìn)深在10米左右，一層層高在3米左右，二樓的層高可以適當(dāng)加高，做成閣樓 形式，既可以居住，又可以體現(xiàn)倉儲(chǔ)功能，更為重要的是，在提高使用價(jià)值的同時(shí)，能拉升整體銷售價(jià)格?！锝ㄗh采取版塊結(jié)合中心廣場(chǎng)的方式進(jìn)行規(guī)劃，格局清晰，規(guī)劃合理，同時(shí)能充分體現(xiàn)各版塊的商業(yè)價(jià)值?！镯?xiàng)目體現(xiàn)的是商業(yè)步行街的特性，故我司建議在各出入口位置設(shè)置拉伸門或者石墩，以便于整個(gè)商業(yè)步行街經(jīng)營上的有序管理，同時(shí)為了方便經(jīng)營戶裝卸貨，貨車可以在指定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)入商業(yè)步行街?！镆勒宅F(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)，我司認(rèn)為在4樓住宅的建造上會(huì)存在難度，同時(shí)還會(huì)影響到商業(yè)步行街的整體形象?！锏赇伈扇∪蚣芙Y(jié)構(gòu)，店鋪與店鋪之間可以相互打通，以適應(yīng)多種經(jīng)營形態(tài)和面積需求?！镌O(shè)立人流中心集散地，能有效的聚集人流，同時(shí)也可為客戶提供休息的場(chǎng)所，在增加互動(dòng)的同時(shí)，也能很好的保留客戶?！锿瑫r(shí)考慮露天停車場(chǎng)的建設(shè)，道路適中不可太寬，制造繁忙和擁擠的氣氛?！锏缆分虚g區(qū)域設(shè)置休閑椅，同時(shí)設(shè)置戶外廣告牌。在增加后期經(jīng)營收入的同時(shí)，亦可美化商業(yè)步行街★在考慮經(jīng)營餐飲的前提下，應(yīng)提前考慮各類管道的鋪設(shè)及排污系統(tǒng)的設(shè)置八、 步行街各功能區(qū)位置及劃分建議80 / 80