【正文】 5元/平方米1586平方廣育路2530元/平方米1455平方丹陽路3060元/平方米1530平方洗耳路1015元/平方米1860平方中大街1525元/平方米1236平方在項目地段與其他街區(qū)存在可比性，且略有優(yōu)勢的前提下，通過以上數(shù)據(jù)及圖表顯示，再結(jié)合項目經(jīng)后的定位及規(guī)劃，我們可以了解到， 我司認為本案一樓銷售的單價在6000元/㎡8000元/㎡左右，位置較佳的商鋪單價可以在10000元/㎡左右汝州金世界商業(yè)步行街商鋪面積調(diào)查本次調(diào)查顯示，%，2030 %，3040 %，4050 %，50 %?？梢?，2050m2的商鋪或店面面積的接受程度最為廣泛。一些專賣店希望店面大一點，面積要求在100200平方米之間。六、汝州金世界商業(yè)步行街戶型及面積建議.汝州金世界商業(yè)步行街住宅面積調(diào)查本次調(diào)查顯示，消費者會購買的房子的戶型面積在6080 m2的占11 %，80120 m2的占41% 其中選擇120150 m2的占35%，150170m2的占11%,特大套型170m2的占2%可見，在面積方面，80120 m2的住宅面積的接受程度最為廣泛。因此，通過市場調(diào)查分析，我司建議住宅面積在80㎡—120㎡左右汝州金世界商業(yè)步行街住宅戶型調(diào)查三室二廳二衛(wèi)100120平方米最滿意的戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)本次調(diào)查顯示，兩室一廳一衛(wèi)80平方米的占10%，兩室二廳二衛(wèi)100平方米的占25%，三室二廳二衛(wèi)100120平方米占48%，四室二廳二衛(wèi)120150平方米以上的占13%，四室兩廳二衛(wèi)150平方米以上占4%。可見，在戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)上三室二廳二衛(wèi)100120平方米是最受市民接受滿意的。通過對汝州市隨機調(diào)查和問卷調(diào)查相結(jié)合的形式，我司建議戶型為三室二廳二衛(wèi)100㎡—120㎡。 汝州金世界商業(yè)步行街住宅價格建議購房用途分析本次調(diào)查顯示，消費者購房用來自己居住占多大數(shù)，%，%，舊房換新房占9%，為親人購房占4%。汝州金世界商業(yè)步行街住宅戶型調(diào)查本次調(diào)查顯示，如在此地塊建設(shè)配套好、套型佳的住宅，合理價位選擇中，選擇800元/ m2的最多，%；900元/ m2的占27%；而選擇1000元/ %，1000元/ %，可見，800900元/ m2是大多數(shù)人對這一區(qū)域住宅的心理價位.通過對汝州市住宅市場的了解，汝州市的住宅基本是為滿足自住為主，不存在投資炒做行為，住宅市場處于穩(wěn)定階段，調(diào)查對象在對項目地段認可的基礎(chǔ)上，認為本案住宅價格在800元/㎡900元/㎡，我司認為如果通過前期對項目的合理規(guī)劃，及項目后期的有力推廣，住宅價格均價有望達到1000元/㎡。七、汝州金世界商業(yè)步行街經(jīng)營模式建議根據(jù)國內(nèi)外商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)合國情、省情、市情、區(qū)情，汝州金世界商業(yè)步行街的六大經(jīng)營模式參考：直接經(jīng)營——經(jīng)營業(yè)主購買商鋪后自己直接經(jīng)營投資經(jīng)營——投資業(yè)主購買商鋪后對經(jīng)營戶出租委托經(jīng)營——商鋪業(yè)主出于保險起見，將商鋪委托金世界商業(yè)步行街市場管理公司代租，獲得固定回報租賃經(jīng)營——經(jīng)營業(yè)主資金一時不足，難以購買，以租賃商鋪的方式進行經(jīng)營主題經(jīng)營——為保證汝州金世界商業(yè)步行街具有足夠的核心競爭力，金世界商業(yè)步行街管理公司將直接經(jīng)營管理一定的營業(yè)面積，以此為增強業(yè)主經(jīng)營信心的保證虛擬經(jīng)營——以汝州金世界商業(yè)步行街創(chuàng)立品牌商標，與若干個生產(chǎn)廠家及大經(jīng)銷商進行對接，生產(chǎn)、銷售相對應(yīng)的金世界商業(yè)步行街旗下的產(chǎn)品。這種經(jīng)營模式是區(qū)別與同類商業(yè)業(yè)態(tài)中任何一個商業(yè)步行街的獨特模式注：我司認為直接經(jīng)營和投資經(jīng)營為項目的主要經(jīng)營模式，同時結(jié)合委托經(jīng)營的方式，實現(xiàn)整個金世界商業(yè)步行街的繁榮。八、河南汝州商業(yè)步行街項目規(guī)劃設(shè)計建議本案的市場定位河南汝州商業(yè)步行街項目集購、食、娛、休為一體的新概念，立體花園步行街。l 強調(diào)街鋪l 強調(diào)步行街l 強調(diào)旅游特色以及休閑購物吸引力l 強調(diào)汝州商業(yè)特色本案定位為：旅游文化＋立體花園街鋪＋特色經(jīng)營項目商品定位以經(jīng)營中檔商品為主，輔以精品系列，提供完善的配套和特色服務(wù)，全面提成經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭優(yōu)勢。功能定位集觀光、購物、飲食、娛樂、休閑于一體的花園式步行街項目特色定位l 全新概念的立體園林街鋪l 全面導(dǎo)入園林綠化，強調(diào)休閑旅游功能l 立體化的步行街，層層皆地鋪l 設(shè)計一個下沉式休閑廣場，具有極強的休閑、購物、觀光、游覽功能。景觀設(shè)施建議今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。本案設(shè)計的基本原則是通達，但在過道的景觀公共空間設(shè)計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。本案景觀空間設(shè)計以下原則：(1) 商業(yè)空間步行化全面實行步行街設(shè)計，禁止車輛通行(2) 有限空間的利益最大化在街區(qū)可以設(shè)計下沉式廣場，擴大休閑空間(3) 商業(yè)空間的休閑化在街區(qū)中央每6米處設(shè)立木制休閑椅子(4) 商業(yè)環(huán)境的個性化街區(qū)中央每3米處設(shè)立園林景觀l 以人為本◇步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、硬質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達到人性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度?！笞?、鋪地、綠化，可以相互交錯布置在略有高差的層面上構(gòu)成步行空間。l 自然導(dǎo)入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計的同時，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪等自然元素。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于步行街各街區(qū)。設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合。服務(wù)設(shè)施建議l 公共空間設(shè)計建議隨著商場空間的日益擴大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于步行街就顯得尤為重要。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計，聚會場所設(shè)在中央，人們逛完步行街宛如散步于城市商場。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，在國內(nèi)很多時候大型商業(yè)項目總收入的30%來自廣告及展示空間。l 中庭空間設(shè)計建議中央廣場是項目最熱鬧的部分，也是步行街節(jié)點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，小品精心布置，展現(xiàn)了項目的空間和景觀設(shè)計的特色和數(shù)理化。這里人流密集，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。A中央廣場空間的功能組合B中央廣場的造型和交流C從不同的層面同時引入人流◇步行街與廣場互動步行廣場的空間配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與各商業(yè)店鋪入口有充足的緩沖空間(約10m10m或7m7m)，使步行過程中達到各商業(yè)店鋪對行人吸引的效果，使廣場與各商業(yè)店鋪有良好的互動關(guān)系?！蠖鄻踊顒踊釉趶V場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點，以達到廣場多樣化活動的互動。休息交流空間大眾空間中心廣場功能空間廣場功能空間場功能空間演出空間、觀賞納涼社會團體空間健力、娛樂設(shè)施游樂活動游樂活動兒童空間老年人空間年青人空間 ◇細部組合a．廣場休憩設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡量采用可及性高的設(shè)置(如階梯式或座臺式的座椅)，坐臥高度以45cm60cm為佳，以達到廣場中休憩空間的便利性。，這樣的領(lǐng)域范圍對于休憩的使用者可以達到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于廣場中。，有適當?shù)闹苍耘渲?，且遠離主動線位置(適當距離為3m)，以達到休憩時的舒適感。，如噴水池、雕塑品、活動舞臺、坐臺等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點?！笥行Ы缍ǚ秶趶V場周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物(短柱、矮磚等)，以定義廣場范圍和道路之區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休憩空間。商業(yè)廣場空間設(shè)計三大模式建議模式建議設(shè)計特色線型空間為主結(jié)合面型空間以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區(qū)的元素，會使人們行走在其中，空間富于變化，有張有弛。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息。城市步行空間中的購物、活動是一種強迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休憩和放松必須交織在活動流程中。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松弛階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。以廣場為主向外輻射線型空間以廣場為主，購物或休閑空間在其中進行，或由廣場向四周輻射出多個線型購物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個復(fù)合式的多樣化的、富有情趣的購物場所。下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計的又一主要形式。交通設(shè)施設(shè)計建議現(xiàn)代步行空間設(shè)計中，合理安排好各種人流、貨流與車流是必不可少的?！笤O(shè)計中應(yīng)采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題。◇在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑旁邊設(shè)商業(yè)街專用停車區(qū)域，在合適部位通往商業(yè)街的出入口，同時部分發(fā)揮停車區(qū)域解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作?！蟛叫袆泳€的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)；◇步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳(3m6m)，其他附屬設(shè)施(燈柱、廣告、招牌立柱)，以達到步行空間的流暢性。l 走道設(shè)計要點◇脈絡(luò)清晰步行街內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局?！笈c指引標志結(jié)合指引標志設(shè)計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在過道交叉部分設(shè)置?！蠛侠碓O(shè)置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，步行街過道寬度設(shè)置要結(jié)合步行街人流量、規(guī)模等。一般步行街 的過道寬度在15米左右。設(shè)施配套設(shè)計建議l 建筑風(fēng)格統(tǒng)一性行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計時應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域用不同的地面材料加以區(qū)分，配合廣場主題一并考慮。l 無障礙空間設(shè)計在鋪面的材料考量上，應(yīng)達到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間(導(dǎo)盲磚、殘障步道)考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間。l 遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計中更應(yīng)以人對場所的感受規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑風(fēng)格，人在步行過程中會不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計思想，塑造場所。配套布局設(shè)計建議l 洗手間布局要點◇“隱性”布局步行街洗手間，作為步行街的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙步行街的經(jīng)營功能。步行街洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔?！蟛捎没乇芊ú叫薪帜承I(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰?！蟠_定數(shù)量結(jié)合步行街人流量確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象。l 休閑椅布置建議休息椅布置三忌一忌：與垃圾桶相鄰休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能。一般與垃圾桶相距約510米間。二忌：阻礙人流休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞三忌：無規(guī)劃設(shè)置休息椅布置時，要通過有序規(guī)劃布局，避免零亂，影響步行街美觀l 垃圾桶位置設(shè)置要點步行街垃圾桶位置設(shè)置要點1樓梯口側(cè)，避免樓梯內(nèi)垃圾的積累，保證樓梯的清潔要點2過道拐角處，方便要點3洗手間內(nèi)★考慮到項目規(guī)劃設(shè)計的合理及有效性，同時也為了滿足汝州當?shù)氐慕?jīng)營習(xí)慣，我司建議采取一、二樓捆綁的店連屋形式?！锿ㄟ^前期市場調(diào)查及結(jié)合地塊特性，—，進深在10米左右，一層層高在3米左右，二樓的層高可以適當加高，做成閣樓 形式，既可以居住，又可以體現(xiàn)倉儲功能，更為重要的是，在提高使用價值的同時，能拉升整體銷售價格?！锝ㄗh采取版塊結(jié)合中心廣場的方式進行規(guī)劃，格局清晰，規(guī)劃合理，同時能充分體現(xiàn)各版塊的商業(yè)價值。★項目體現(xiàn)的是商業(yè)步行街的特性，故我司建議在各出入口位置設(shè)置拉伸門或者石墩，以便于整個商業(yè)步行街經(jīng)營上的有序管理，同時為了方便經(jīng)營戶裝卸貨，貨車可以在指定的時間內(nèi)進入商業(yè)步行街?！镆勒宅F(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計，我司認為在4樓住宅的建造上會存在難度，同時還會影響到商業(yè)步行街的整體形象?！锏赇伈扇∪蚣芙Y(jié)構(gòu)，店鋪與店鋪之間可以相互打通，以適應(yīng)多種經(jīng)營形態(tài)和面積需求。★設(shè)立人流中心集散地，能有效的聚集人流，同時也可為客戶提供休息的場所，在增加互動的同時，也能很好的保留客戶。★同時考慮露天停車場的建設(shè)，道路適中不可太寬，制造繁忙和擁擠的氣氛?！锏缆分虚g區(qū)域設(shè)置休閑椅，同時設(shè)置戶外廣告牌。在增加后期經(jīng)營收入的同時，亦可美化商業(yè)步行街★在考慮經(jīng)營餐飲的前提下，應(yīng)提前考慮各類管道的鋪設(shè)及排污系統(tǒng)的設(shè)置八、 步行街各功能區(qū)位置及劃分建議80 / 80