【正文】 費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)最關(guān)心的是地段、其次是價(jià)格、再次是增值潛力及經(jīng)營范圍汝州消費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)首先關(guān)心的是地段、價(jià)格和經(jīng)營范圍，%、20%及 8% 、10%的比例，%、%、%、%，%、%、%、%。問卷1000份全部回收。地方財(cái)政全年完成17518萬元，增長57．4％，是近10年來增長速度最快的一年；項(xiàng)目建設(shè)取得重大突破，全社會固定資產(chǎn)投資完成16．8億元，增長122．5％，已建成及新建、改建、擴(kuò)建和即將開工的、固定資產(chǎn)100萬元以上的項(xiàng)目115個(gè)，總投資近80億元；招商引資成效顯著，共引進(jìn)1000萬元以上的項(xiàng)目14個(gè)，全年利用外資25．7億元；非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，培育了一批規(guī)模大、效益好的龍頭企業(yè)。目前已有58個(gè)礦點(diǎn)開采外銷，年開采量達(dá)38萬噸。地質(zhì)年代悠久，地層構(gòu)造復(fù)雜，礦產(chǎn)種類繁多，不僅有黑色、有色及貴重金屬礦產(chǎn)，而且有能源、放射性稀有礦產(chǎn)，還有陶瓷原料、冶金輔助原料、化工原料、建筑材料及其它非金屬礦產(chǎn)等?！? 1993年被河南省委,省政府確定為全省改革、開放、發(fā)展特別試點(diǎn)縣(市),2001年9月，被確定為河南省25個(gè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程重點(diǎn)縣(市)之一。汝州有著悠久的歷史和燦爛的文化，為仰韶、龍山文化發(fā)源地之一，是歷代郡州治所，享有汝旁化國和中州名郡的美譽(yù)。河南汝州商業(yè)步行街商業(yè)類調(diào)查問卷（三）尊敬的客戶：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請將您的意向告訴我們，您的意見對我們很重要。謝謝！您的姓名：_______性別：___年齡：_____歲 職業(yè)：_____月收入_______電話 一、您選擇商鋪時(shí)，您首先關(guān)心的是（ ），依次是（ ），再次是（ ）A、地段 B、價(jià)格 C、經(jīng)營范圍 D、增值潛力 二、您若現(xiàn)在選購商鋪，您的用途是（ ） A、長線投資 B、轉(zhuǎn)租 C、短線投資 D、自己經(jīng)營三、您認(rèn)為河南汝州的房產(chǎn)會增值嗎？（ ） A、一定 B 、不一定 C 、不會一、 您認(rèn)為在汝州經(jīng)營商業(yè)步行街有市場前景嗎？A、有 B、沒有 C、說不準(zhǔn)二、 您認(rèn)為目前河南汝州商業(yè)步行街最適合經(jīng)營？A、服裝 B、皮具 C、建材 B、家具 D、小商品 E、 （其他）三、 在市場建成后，您最看重的是哪一方面的內(nèi)容A、管理 B、經(jīng)營范圍 C、廣告宣傳 D、開發(fā)商實(shí)力四、 現(xiàn)階段，您如果投資房產(chǎn)，您會選擇？ A、住宅 B、商鋪五、 您如果投資商鋪，您希望有包租嗎？如果有，希望是幾年？A、35年 B、510年 C、1015年 D、1520年六、 您認(rèn)為目前河南汝州最繁華的商圈在哪里？ 七、 您若選購商鋪希望商鋪的面寬及進(jìn)深是多少面寬 （米 ）進(jìn)深 （米） 層高 （米 ）十一、您認(rèn)為河南汝州商業(yè)步行街應(yīng)該采取哪種建筑風(fēng)格？ A、中式 B、歐式 C、中歐結(jié)合 D、其他 非常感謝您的支持，耽誤了您寶貴的時(shí)間，希望您能對我公司的發(fā)展給予更多的關(guān)注。河南汝州商業(yè)步行街住宅類調(diào)查問卷（二）尊敬的客戶：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請將您的意向告訴我們，您的意見對我們很重要。謝謝！您的姓名：___________性別：___年齡：_____歲 職業(yè)：_____月收入_______您認(rèn)為河南汝州商業(yè)步行街適合經(jīng)營哪幾類商品 A、服裝精品區(qū)（服裝、鞋帽、箱包、精品、百貨） B、餐飲休閑區(qū)（餐飲、酒吧、茶樓、KTV、娛樂） C、家居裝飾區(qū)（家具、家居、布藝、燈飾） D、家電通訊區(qū)（家電、數(shù)碼、通訊產(chǎn)品） E、其他 （您認(rèn)為適合經(jīng)營的請打勾）您認(rèn)為洗耳北路的商業(yè)市場發(fā)展前景如何？A、很好 B、一般 C、不好 D、說不準(zhǔn)您認(rèn)為此地適合經(jīng)營以下哪幾種商業(yè)類型？ A、 集購物、休閑娛樂為一體的大型購物中心 B、大型娛樂場所C、專業(yè)市場 D、倉儲中心 E、其它若此地有您心儀的商業(yè)類型，您是否有意投資？ A、是 B、否 C、不一定如果您有意購買此商鋪，您希望它以何種商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)出現(xiàn)？ A、商場統(tǒng)一規(guī)劃，分區(qū)統(tǒng)一經(jīng)營管理 B、采取一間一戶出售C、由業(yè)主自主決定經(jīng)營品種，自營或出租，分戶獨(dú)立經(jīng)營。1988年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷臨汝縣，設(shè)立汝州市，屬河南省直轄，由平頂山市代管。汝州市處豫西淺山丘陵地區(qū)，屬于溫帶大陸性氣候，四季分明。有煤、鋁、銅、金、石英石、大理石、葉臘石等礦產(chǎn)資源40多種?！　∪曛菔型恋刭Y源豐富。全市非公有制經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值全年完成180．4億元，增長19．8％，增加值完成53億元，增長20．4％，稅金2億元，增長96％，城鎮(zhèn)建設(shè)、公路建設(shè)和社會發(fā)展、信訪穩(wěn)定等各項(xiàng)工作也都取得了新的成績，呈現(xiàn)出近幾年來少有的好形勢。經(jīng)問卷真實(shí)性核實(shí)（核實(shí)抽樣率為總問卷數(shù)的60%），真實(shí)性在97%以上?？梢? 汝州消費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)最關(guān)心的是地段、其次是價(jià)格、再次是增值潛力及經(jīng)營范圍。可見，調(diào)查的數(shù)據(jù)反映出目前這個(gè)市場的前景還是有的，且對洗耳北路的商業(yè)市場發(fā)展前景也是比較看好。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，汝州商業(yè)步街經(jīng)營服裝比較有一點(diǎn)優(yōu)勢，但也有一部分人表示，經(jīng)營服裝在汝州來說，已接近飽和，發(fā)展前景較小。一些專賣店希望店面大一點(diǎn)，面積要求在100200平方米之間。 （8）6000元/㎡—8000元/㎡是客戶能接受的一樓單價(jià)汝州商業(yè)步行街商鋪第一層最容易接受的價(jià)位分析本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者接受的價(jià)格在40006000元/%，60008000元/%，800010000元/%，10000萬以上/%。根據(jù)對一些商鋪的詳細(xì)走訪，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營二層的商鋪業(yè)主非常之少，主要原因是汝州人購買物品習(xí)慣在第一層購買；其次是大部分業(yè)主認(rèn)為二層的功能得不到充分的發(fā)揮，都偏向于選擇店連屋的形式。（11）本次調(diào)查顯示，大多數(shù)商場投資者關(guān)心商場的分區(qū)規(guī)劃及統(tǒng)一經(jīng)營管理，以保證自己穩(wěn)定的投資回報(bào)；自營業(yè)主更注重分戶獨(dú)立經(jīng)營，希望有一個(gè)自主、自由的經(jīng)營環(huán)境。其他占1%。因此要想在本案上有所突破，就必須在專業(yè)市場的引進(jìn)上注重質(zhì)量，并在整體商業(yè)氛圍的營造上多花功夫，以能夠?qū)ι虡I(yè)消費(fèi)人群產(chǎn)生足夠吸引力，聚集人氣；同時(shí)，本案的專業(yè)市場還必須做到與其它同類型市場有所區(qū)別，即必須體現(xiàn)自己的特色。在是否會購買一題中，選擇不一定購買占39%，買的占50%，而不買的只占11%。選擇單層獨(dú)立店面的人占44%，也是一個(gè)不容忽視的群體，選擇其他的占1%。調(diào)查顯示，%，%，%，%。調(diào)查顯示，%，%，%，%。此地段的租金較其它路段平均高出1020元之間，望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家所有，租金相對其它街區(qū)普遍偏高，平均每平方價(jià)位在4565元之間，是整個(gè)街區(qū)人流量、車流量最高的地段，越往南走，因人流量及車流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價(jià)位在4256元之間。洗耳路租金約每月1020元/ m2,售價(jià)900元/ m2。（2）、三室二廳二衛(wèi)100120平方米最滿意的戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)本次調(diào)查顯示，兩室一廳一衛(wèi)80平方米的占10%，兩室二廳二衛(wèi)100平方米的占25%，三室二廳二衛(wèi)100120平方米占48%，四室二廳二衛(wèi)120150平方米以上的占13%，四室兩廳二衛(wèi)150平方米以上占4%。所以，開發(fā)商撥款建立專項(xiàng)物業(yè)管理基金或保留部分物業(yè)出租或經(jīng)營并以此收入補(bǔ)貼物管費(fèi)用，是較好的解決辦法。 （2）購買欲望分析本次調(diào)查顯示，被調(diào)查者中對購買住宅的計(jì)劃，大都選擇“一年以后”%，%，%，%,%。(1)800900元/ m2是大多數(shù)人對這一區(qū)域住宅的心理價(jià)位本次調(diào)查顯示，如在此地塊建設(shè)配套好、套型佳的住宅，合理價(jià)位選擇中，選擇800元/ m2的最多，%；900元/ m2的占27%；而選擇1000元/ %，1000元/ %，可見，800900元/ m2是大多數(shù)人對這一區(qū)域住宅的心理價(jià)位.（2）消費(fèi)者對汝州市面住宅價(jià)格接受程度大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為汝州住宅價(jià)格偏貴，%，%，%，%，%，%。由于相當(dāng)一部分人的住房是自建房及單位分配的家屬樓，幾乎不存在物業(yè)的管理，大家希望能夠享受到更好的一個(gè)居住環(huán)境，也希望能有這樣的小區(qū)出現(xiàn)。項(xiàng)目成功點(diǎn)：☆ 正確的選址，商場布局的合理，市場定位明確。據(jù)了解，該商場剛開業(yè)時(shí)，生意非常的火暴，人氣旺盛。☆設(shè)備太過陳舊，沒有及時(shí)進(jìn)行裝修、調(diào)整，約束了中、高檔經(jīng)營戶的進(jìn)入，且租金比同類物業(yè)高，形成惡性循環(huán)。同時(shí)商場內(nèi)的配套設(shè)施也較為完善，企業(yè)形象的設(shè)計(jì)比同類物業(yè)較為突出，容易營造輕松的購物環(huán)境，現(xiàn)已是汝州服飾類的第一大賣場。個(gè)案有感：實(shí)施了招商引資的措施，客戶的定位也很明確，故經(jīng)營狀況較理想。同時(shí)，該商場也是汝州第一家大型超市，到目前為止，經(jīng)營狀況良好，超市整體功能劃分也很明確，貨架的陳列都較為規(guī)范，鋪位不出租。區(qū)位圖：五、老城購物廣場地理位置：位于廣育路與廣成路交匯處項(xiàng)目概況：該商場規(guī)模較大，較為現(xiàn)代建筑，汝州人投資，在2004年開業(yè)，總營業(yè)面積4300平方米，主要經(jīng)營：生活超市、珠寶、服飾，都以經(jīng)營中檔商品為主，該超市的整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)都較為合理，超市的規(guī)模、商品價(jià)格要比同類物業(yè)要高一個(gè)檔次。該市場只租不賣，租金每平方12元、15元、18元不等，同時(shí)市場配有兩個(gè)主入口，四條通道，但市場的周邊配套設(shè)施不完善。區(qū)位圖： 在汝州對專業(yè)市場考察過程中，總的來說市場的前景都不是很樂觀，這其中有市政府支持力度的問題，也有整個(gè)市場不注重后期的經(jīng)營管理原因，具體情況如下：機(jī)會點(diǎn)：① 大部分的商鋪都?xì)w政府機(jī)關(guān)與私人所有，沒有在市場上流通② 因?yàn)楫?dāng)?shù)氐拇蠖嗌啼佒蛔獠毁u，所以給我們積累很好客源，是我們較好的一個(gè)契機(jī)難點(diǎn)：① 商鋪的總價(jià)不易超過20萬元② 沿街商鋪對專業(yè)市場帶來一定的沖擊③ 專業(yè)市場的配套設(shè)施應(yīng)該更加完善，如停車場、周邊的景觀設(shè)置等④ 經(jīng)營公司的管理水平，決定市場的發(fā)展?jié)摿Φ谖宀糠帧⑷曛菔泻诵纳倘Ψ治鋈曛菔械暮诵纳倘τ蓭讞l主要街區(qū)構(gòu)成，主要包括望嵩路、丹陽路、洗耳路、廣育路、中大街構(gòu)成，而項(xiàng)目所在地就在望嵩路和洗耳中路中間區(qū)域。望嵩北路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩北路地處廣成西路南面，是人流量、車流量較集中的地方，路面較寬，交通方便。其余店鋪主要經(jīng)營一些中低檔產(chǎn)品，定位在大眾的消費(fèi)，進(jìn)貨渠道一般選擇在鄭州、洛陽等地。導(dǎo)致利潤迅速的下降，有57%的經(jīng)營者已考慮退出服裝業(yè)，但這主要針對一些經(jīng)營實(shí)力較弱的業(yè)主，象對一些品牌專賣店的影響不大，因?yàn)樗麄兌ㄎ坏南M(fèi)群體不同，主要是一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，故產(chǎn)生的沖擊力有限?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價(jià)位在3856元之間。望嵩南路商鋪種類分布比例成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%珠寶店%雜貨店%綜合商場%照相館%望嵩北路商鋪種類分布比例成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%布藝店%雜貨店%綜合商場%照相館%美容店%箱包店%自行車行店%手機(jī)店%賓館%二、廣育路市場情況廣育路地處汝州市市中心，有當(dāng)?shù)刈畲蟮睦铣琴徫镏行模珠L300米，共有204家店鋪，經(jīng)營種類23種，店鋪以沿街形式分布，經(jīng)營具體狀況如下：餐飲類：67家，%通訊：21家，%銀行：3家，%百貨店：18家，%行政單位：7家，%診所：6家，%電器維修類：19家，%其他，如洗衣店、書店、復(fù)印店、理發(fā)店共16種經(jīng)營類型：71家，占34%從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣育路屬于餐飲一條街，但普遍屬于小門面店形式，檔次不高，消費(fèi)群體是工薪階層。同時(shí)，了解到經(jīng)營戶有的在此經(jīng)營已有十多年，一般的至少有一年，經(jīng)營商99%是本地人?，F(xiàn)洗耳北路正處于翻修整改階段，整條街購物環(huán)境不好，灰塵滿天飛，行人很少。四、丹陽路市場情況丹陽路主要以經(jīng)營餐飲和日用百貨為主，占了整條街區(qū)的很大比例，租金情況從丹陽路東端向西端依次提高，位于丹陽中路最東端的店面租金每平方只有30元/月