【正文】 能力★ 汝州市主要的消費(fèi)由吃、穿、用構(gòu)成，占據(jù)了汝州市居民消費(fèi)的很大比例★ 消費(fèi)指數(shù)普遍不高，包括在汝州市經(jīng)營較成功的“春天服飾廣場”、“步步高服裝鞋業(yè)廣場”等，在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品定位上都屬于中低檔，單價突破百元的產(chǎn)品很少★ 汝州市的支柱產(chǎn)業(yè)為農(nóng)業(yè)，商品經(jīng)營主要靠異地供給、主要進(jìn)貨渠道包括河南鄭州、洛陽等，并不存在價格和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，現(xiàn)階段無法形成規(guī)模優(yōu)勢和集聚效應(yīng)，因此，汝州市的商業(yè)主要是內(nèi)部消化為主★ 服務(wù)業(yè)在汝州市很少見到，包括現(xiàn)在比較普遍的茶樓、酒吧等，消費(fèi)慣性只停留在日常消費(fèi)的基礎(chǔ)上，更多的消費(fèi)能力沒有得到釋放六、特征描述★ 現(xiàn)有的核心商業(yè)圈內(nèi)商鋪基本上屬于國家和集體所有，經(jīng)營戶有所有權(quán)的極少，購買力受到壓制★ 商鋪基本上屬于老房子改建，在形象和使用上都不是很到位★ 中低檔產(chǎn)品占據(jù)了主流市場，更高層次消費(fèi)沒有得到有效釋放★ 街區(qū)功能不是很明顯，街區(qū)的規(guī)模和集聚效應(yīng)沒有得到合理體現(xiàn)★ 缺乏統(tǒng)一管理及合理定位，基本上停留在原始經(jīng)營的基礎(chǔ)上★ 投資商鋪基本上以自營為主，房地產(chǎn)投資意識不是很強(qiáng)第七部分、汝州金世界商業(yè)步行街項目分析一、項目描述三、 ㎡，是汝州市規(guī)劃中的第一條商業(yè)步行街。這里的沿街店鋪有1/4是屬個人的，3/4是集體和市政府的；并且路況較差，離市區(qū)較遠(yuǎn)，大部分商鋪破舊。丹陽路租金約為每月3060元/平方米，靠近望嵩路的商鋪租金較貴，基本以經(jīng)營廣告公司為主?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價位在3856元之間?！?區(qū)位圖二、商業(yè)街現(xiàn)狀描述★ 廣成路：汝州市中心大街，主要以經(jīng)營通訊設(shè)備為主★ 洗耳路：洗耳路北面以經(jīng)營五金為主，南面以經(jīng)營日用百貨批發(fā)為主★ 望嵩路：主要以經(jīng)營服裝為主★ 廣育路：經(jīng)營小吃為主★ 丹陽路：各類商店和經(jīng)營種類參雜★ 中大街：屬于汝州老街，主要以經(jīng)營雜貨為主三、租金及經(jīng)營情況調(diào)查顯示，望嵩路作為汝州市最為繁華的一條街區(qū)，租金價位相對其他街區(qū)是最高的。洗耳南路基本上已經(jīng)是一條街區(qū)功能突出的商業(yè)街，在洗耳南路上大部分都是以經(jīng)營副食品和日用百貨為主，而且都是以批發(fā)為主，這里北邊要比南邊的租金高，北面的可以租到30元/平方米，而南面的10元/平方米都不到，調(diào)查中很多人問到項目的價格，都表示很有興趣投資，我司認(rèn)為這里有很多經(jīng)營戶都會成項目的潛在客戶。四、丹陽路市場情況丹陽路主要以經(jīng)營餐飲和日用百貨為主，占了整條街區(qū)的很大比例，租金情況從丹陽路東端向西端依次提高，位于丹陽中路最東端的店面租金每平方只有30元/月，而到了西邊的店面每平方就達(dá)到60元/月。當(dāng)我們問起金世界商業(yè)步行街時，有99%的人都知道?，F(xiàn)洗耳北路正處于翻修整改階段，整條街購物環(huán)境不好，灰塵滿天飛，行人很少。租金約每月10元/ m2,售價900元/ m2。同時，了解到經(jīng)營戶有的在此經(jīng)營已有十多年，一般的至少有一年，經(jīng)營商99%是本地人。根據(jù)在此經(jīng)營的市民反應(yīng)，在汝州市，這條街僅次于望嵩路，也就是說商業(yè)氣氛比較濃，經(jīng)營商每月的收益平均有3000元左右。望嵩南路商鋪種類分布比例成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%珠寶店%雜貨店%綜合商場%照相館%望嵩北路商鋪種類分布比例成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%布藝店%雜貨店%綜合商場%照相館%美容店%箱包店%自行車行店%手機(jī)店%賓館%二、廣育路市場情況廣育路地處汝州市市中心，有當(dāng)?shù)刈畲蟮睦铣琴徫镏行?，街長300米，共有204家店鋪，經(jīng)營種類23種，店鋪以沿街形式分布，經(jīng)營具體狀況如下：餐飲類：67家，%通訊：21家，%銀行：3家，%百貨店：18家，%行政單位：7家，%診所：6家，%電器維修類：19家，%其他，如洗衣店、書店、復(fù)印店、理發(fā)店共16種經(jīng)營類型：71家，占34%從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣育路屬于餐飲一條街，但普遍屬于小門面店形式，檔次不高，消費(fèi)群體是工薪階層。鞋店共12家（%）；餐館共3家（%）；家電店共4家（%）；女性飾品店共3家（%）；珠寶店共3家（%）；雜貨店共8家（%）；商場共2家（%）；攝影店共1家（%）?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價位在3856元之間。鞋店主要經(jīng)營一些本地品牌，屬中低檔產(chǎn)品；女性飾品店經(jīng)營品種較為簡單，主要以中青年女性為消費(fèi)群體。導(dǎo)致利潤迅速的下降，有57%的經(jīng)營者已考慮退出服裝業(yè)，但這主要針對一些經(jīng)營實力較弱的業(yè)主，象對一些品牌專賣店的影響不大，因為他們定位的消費(fèi)群體不同，主要是一些有經(jīng)濟(jì)實力的人群，故產(chǎn)生的沖擊力有限。據(jù)初步調(diào)查，其中摻雜一些仿冒產(chǎn)品。其余店鋪主要經(jīng)營一些中低檔產(chǎn)品，定位在大眾的消費(fèi)，進(jìn)貨渠道一般選擇在鄭州、洛陽等地。經(jīng)營中高檔品牌店共有9家，分別為：金利來、柒牌、易和名品店（主要是：鱷魚恤、花花公子、夢特嬌）意大利望嵩北路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩北路地處廣成西路南面，是人流量、車流量較集中的地方，路面較寬，交通方便。一、望嵩路市場分析望嵩路位于汝州市中心地帶，基本形成以服裝銷售為主，其它如鞋類、家電、女性飾品、布藝、美容、餐飲等配套經(jīng)營的商業(yè)一條街。區(qū)位圖： 在汝州對專業(yè)市場考察過程中，總的來說市場的前景都不是很樂觀，這其中有市政府支持力度的問題，也有整個市場不注重后期的經(jīng)營管理原因，具體情況如下：機(jī)會點：① 大部分的商鋪都?xì)w政府機(jī)關(guān)與私人所有，沒有在市場上流通② 因為當(dāng)?shù)氐拇蠖嗌啼佒蛔獠毁u，所以給我們積累很好客源，是我們較好的一個契機(jī)難點：① 商鋪的總價不易超過20萬元② 沿街商鋪對專業(yè)市場帶來一定的沖擊③ 專業(yè)市場的配套設(shè)施應(yīng)該更加完善，如停車場、周邊的景觀設(shè)置等④ 經(jīng)營公司的管理水平，決定市場的發(fā)展?jié)摿Φ谖宀糠?、汝州市核心商圈分析汝州市的核心商圈由幾條主要街區(qū)構(gòu)成，主要包括望嵩路、丹陽路、洗耳路、廣育路、中大街構(gòu)成，而項目所在地就在望嵩路和洗耳中路中間區(qū)域。區(qū)位圖： 七、汝州商場地理位置：丹陽中路（汝州大廈）項目概況：該商場于9798年投入使用，總營業(yè)面積2300平方米，共二層，一層主要經(jīng)營家電、雜貨小店、小商品、日用品、珠寶店、體育用品，經(jīng)營商品都非常低檔，二層處空置狀態(tài)。該市場只租不賣，租金每平方12元、15元、18元不等，同時市場配有兩個主入口，四條通道，但市場的周邊配套設(shè)施不完善。同時，該商場鋪位可對外出租（每平方米租金4050元），引入一些品牌的產(chǎn)品。區(qū)位圖：五、老城購物廣場地理位置：位于廣育路與廣成路交匯處項目概況：該商場規(guī)模較大，較為現(xiàn)代建筑，汝州人投資，在2004年開業(yè)，總營業(yè)面積4300平方米，主要經(jīng)營：生活超市、珠寶、服飾，都以經(jīng)營中檔商品為主，該超市的整體規(guī)劃、景觀設(shè)計都較為合理，超市的規(guī)模、商品價格要比同類物業(yè)要高一個檔次?！钫麄€商場的招商到供應(yīng)商都非常成功。同時，該商場也是汝州第一家大型超市，到目前為止，經(jīng)營狀況良好，超市整體功能劃分也很明確，貨架的陳列都較為規(guī)范，鋪位不出租。共一層，總營業(yè)面積3200m2，門前有近300m2的停車場，該商場主要經(jīng)營服裝、生活用品、餐飲等，整體的配套設(shè)施不是很完善。個案有感：實施了招商引資的措施，客戶的定位也很明確，故經(jīng)營狀況較理想?！钤撋虉龅墓芾淼卯?dāng)，同時，市場前期也有進(jìn)行招商引入品牌產(chǎn)品。同時商場內(nèi)的配套設(shè)施也較為完善，企業(yè)形象的設(shè)計比同類物業(yè)較為突出，容易營造輕松的購物環(huán)境，現(xiàn)已是汝州服飾類的第一大賣場。區(qū)位圖：三、步步高服裝鞋業(yè)廣場地理位置：望嵩南路中段項目概況：該商場于2000年開業(yè)，總營業(yè)面積3600平方米，現(xiàn)有員工300多人，該商場是由汝州當(dāng)?shù)厝送顿Y，政府的關(guān)系很好。☆設(shè)備太過陳舊，沒有及時進(jìn)行裝修、調(diào)整，約束了中、高檔經(jīng)營戶的進(jìn)入，且租金比同類物業(yè)高，形成惡性循環(huán)。項目失敗點：☆由于是國營單位，缺乏專業(yè)的商業(yè)操作。據(jù)了解，該商場剛開業(yè)時，生意非常的火暴，人氣旺盛?！罱煌ū憷?，配套設(shè)施完善，商場的戶外廣告及商場內(nèi)部的設(shè)計也都較為合理，能夠營造輕松的購物環(huán)境。項目成功點：☆ 正確的選址，商場布局的合理，市場定位明確。據(jù)了解，該商場是由一位許昌人投資經(jīng)營，主要的進(jìn)貨渠道是來自廣州，主要以經(jīng)營中青年的男女服飾為主，以雜牌為主，針對當(dāng)?shù)刂械蜋n的消費(fèi)人群，經(jīng)營的商品價格在（30元—50元、50元—80元、100元—150元）超過100元的商品占總比率的10%不到，但這些商品適合當(dāng)?shù)厝说男枨蟆Ｓ捎谙喈?dāng)一部分人的住房是自建房及單位分配的家屬樓，幾乎不存在物業(yè)的管理，大家希望能夠享受到更好的一個居住環(huán)境，也希望能有這樣的小區(qū)出現(xiàn)。（3）對現(xiàn)有住房滿意程度本次調(diào)查顯示，汝州人對自己現(xiàn)有的住房認(rèn)為基本滿意的占45%，滿意的占22%，非常滿意的占12%，不滿意的占19%，非常不滿意的占2%。(1)800900元/ m2是大多數(shù)人對這一區(qū)域住宅的心理價位本次調(diào)查顯示，如在此地塊建設(shè)配套好、套型佳的住宅，合理價位選擇中，選擇800元/ m2的最多，%；900元/ m2的占27%；而選擇1000元/ %，1000元/ %，可見，800900元/ m2是大多數(shù)人對這一區(qū)域住宅的心理價位.（2）消費(fèi)者對汝州市面住宅價格接受程度大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為汝州住宅價格偏貴，%，%，%，%，%，%。（3）%的調(diào)查對象購買住宅是為了自住本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者購房用來自己居住占多大數(shù)，%，%，舊房換新房占9%，為親人購房占4%。 （2）購買欲望分析本次調(diào)查顯示，被調(diào)查者中對購買住宅的計劃，大都選擇“一年以后”%，%，%，%,%。在問卷統(tǒng)計中，市民普遍認(rèn)為同一樓層的南北朝向差價應(yīng)為100200元/ m2及100元以下，%%；而認(rèn)為景觀好，光線足就可以，無所謂朝向的也有相當(dāng)一部分，為總調(diào)查人數(shù)的20%。所以，開發(fā)商撥款建立專項物業(yè)管理基金或保留部分物業(yè)出租或經(jīng)營并以此收入補(bǔ)貼物管費(fèi)用，是較好的解決辦法。（3）、—㎡占了能購接受的物業(yè)管理費(fèi)的最大比例本次調(diào)查顯示，占50%，占35%。（2）、三室二廳二衛(wèi)100120平方米最滿意的戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)本次調(diào)查顯示，兩室一廳一衛(wèi)80平方米的占10%，兩室二廳二衛(wèi)100平方米的占25%，三室二廳二衛(wèi)100120平方米占48%，四室二廳二衛(wèi)120150平方米以上的占13%，四室兩廳二衛(wèi)150平方米以上占4%。中大街屬汝州市老街，路面較窄，店鋪較破，產(chǎn)權(quán)屬私人所有，租金價位在1525元/平方米。洗耳路租金約每月1020元/ m2,售價900元/ m2。廣育路店鋪租金每月約25元/m2，沿街店鋪是店連屋形式。此地段的租金較其它路段平均高出1020元之間，望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家所有，租金相對其它街區(qū)普遍偏高，平均每平方價位在4565元之間，是整個街區(qū)人流量、車流量最高的地段，越往南走，因人流量及車流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價位在4256元之間。雖然45米的進(jìn)深是選擇主體，但67的進(jìn)深仍然是一個不容忽視的群體，這一部分人既有經(jīng)濟(jì)實力，又有著購買商鋪的意愿，因此，房開應(yīng)針對這一群體的需要適時推出一些合適的鋪位。調(diào)查顯示，%，%，%，%。汝州人對商鋪的面寬較為關(guān)注，但從汝州市現(xiàn)有的商鋪來看,面寬的尺寸沒有較合理的規(guī)定,，所以形成了各個商鋪在面積、戶型上的差別非常之大，給人一種凌亂的感覺。調(diào)查顯示，%，%，%，%。可見。選擇單層獨立店面的人占44%，也是一個不容忽視的群體，選擇其他的占1%。所以要先讓消費(fèi)者了解本項目的優(yōu)勢，才是最關(guān)鍵的一步。在是否會購買一題中，選擇不一定購買占39%，買的占50%，而不買的只占11%。（14）85%的人會選擇商鋪投資本次調(diào)查顯示，投資住宅的占15%，投資商鋪的占85%，可見，汝州居民對商鋪的需求比住宅要來的高很多。因此要想在本案上有所突破，就必須在專業(yè)市場的引進(jìn)上注重質(zhì)量，并在整體商業(yè)氛圍的營造上多花功夫，以能夠?qū)ι虡I(yè)消費(fèi)人群產(chǎn)生足夠吸引力，聚集人氣；同時，本案的專業(yè)市場還必須做到與其它同類型市場有所區(qū)別，即必須體現(xiàn)自己的特色。故希望能有一個給大家提供這種消費(fèi)的地方。其他占1%。（12）商鋪類型分析本次調(diào)查顯示，不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)在商鋪類型的選擇上有較大的趨同性，據(jù)隨機(jī)抽樣問卷的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，選擇集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心的占59%；專業(yè)市場占26%；大型娛樂場所占11%。（11）本次調(diào)查顯示，大多數(shù)商場投資者關(guān)心商場的分區(qū)規(guī)劃及