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正文內(nèi)容

商業(yè)步行街市場調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)

2024-08-30 10:44 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ,同時(shí),市場前期也有進(jìn)行招商引入品牌產(chǎn)品。☆每年都會(huì)有一次的統(tǒng)一裝修,保持購物環(huán)境的舒適。個(gè)案有感:實(shí)施了招商引資的措施,客戶的定位也很明確,故經(jīng)營狀況較理想。區(qū)位圖:四、健業(yè)生活廣場地理位置:位于市區(qū)丹陽中路項(xiàng)目概況:該商場在2002年下半年開業(yè),是一家專業(yè)的生活超市。共一層,總營業(yè)面積3200m2,門前有近300m2的停車場,該商場主要經(jīng)營服裝、生活用品、餐飲等,整體的配套設(shè)施不是很完善。本商場是由許昌人投資,據(jù)了解,剛開業(yè)時(shí)生意很紅火,近半年來,因?yàn)橥愇飿I(yè)的競爭,客源有所分流。同時(shí),該商場也是汝州第一家大型超市,到目前為止,經(jīng)營狀況良好,超市整體功能劃分也很明確,貨架的陳列都較為規(guī)范,鋪位不出租。項(xiàng)目成功點(diǎn):☆交通便利,規(guī)模較大,是汝州第一家超市?!钫麄€(gè)商場的招商到供應(yīng)商都非常成功?!罟镜墓芾磔^為嚴(yán)緊,衛(wèi)生狀況良好。區(qū)位圖:五、老城購物廣場地理位置:位于廣育路與廣成路交匯處項(xiàng)目概況:該商場規(guī)模較大,較為現(xiàn)代建筑,汝州人投資,在2004年開業(yè),總營業(yè)面積4300平方米,主要經(jīng)營:生活超市、珠寶、服飾,都以經(jīng)營中檔商品為主,該超市的整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)都較為合理,超市的規(guī)模、商品價(jià)格要比同類物業(yè)要高一個(gè)檔次。經(jīng)營現(xiàn)狀:由于該商場是汝州第二家大型超市,同時(shí)購物環(huán)境上看,由于開業(yè)新裝修,較為舒適,配套也都很完善,據(jù)了解,每天平均的人流量20003000人。同時(shí),該商場鋪位可對外出租(每平方米租金4050元),引入一些品牌的產(chǎn)品。區(qū)位圖:六、九洲家具中心地理位置:丹陽東路項(xiàng)目概況:該項(xiàng)目較有規(guī)模,2000年投入使用,該項(xiàng)目分A,B區(qū),總營業(yè)面積7000平方米,共有63家經(jīng)營戶,經(jīng)營品牌代理有32家,%,其主要經(jīng)營家具、辦公用品。該市場只租不賣,租金每平方12元、15元、18元不等,同時(shí)市場配有兩個(gè)主入口,四條通道,但市場的周邊配套設(shè)施不完善。市場經(jīng)營情況:在對市場的走訪過程中,了解到,總的來說市場的經(jīng)營狀況很好,并且有一部分經(jīng)營戶來自于浙江經(jīng)營戶,但市場內(nèi)部的配套設(shè)施需要改善,該項(xiàng)目只租不賣,主力面積是在50—80平方米、100—120平方米。區(qū)位圖: 七、汝州商場地理位置:丹陽中路(汝州大廈)項(xiàng)目概況:該商場于9798年投入使用,總營業(yè)面積2300平方米,共二層,一層主要經(jīng)營家電、雜貨小店、小商品、日用品、珠寶店、體育用品,經(jīng)營商品都非常低檔,二層處空置狀態(tài)。市場經(jīng)營情況:該商場已十分陳舊,是90年代末期的建筑風(fēng)格,現(xiàn)目前人流量非常稀少,租金也不高,好的500600元/月,一般300400元/月。區(qū)位圖: 在汝州對專業(yè)市場考察過程中,總的來說市場的前景都不是很樂觀,這其中有市政府支持力度的問題,也有整個(gè)市場不注重后期的經(jīng)營管理原因,具體情況如下:機(jī)會(huì)點(diǎn):① 大部分的商鋪都?xì)w政府機(jī)關(guān)與私人所有,沒有在市場上流通② 因?yàn)楫?dāng)?shù)氐拇蠖嗌啼佒蛔獠毁u,所以給我們積累很好客源,是我們較好的一個(gè)契機(jī)難點(diǎn):① 商鋪的總價(jià)不易超過20萬元② 沿街商鋪對專業(yè)市場帶來一定的沖擊③ 專業(yè)市場的配套設(shè)施應(yīng)該更加完善,如停車場、周邊的景觀設(shè)置等④ 經(jīng)營公司的管理水平,決定市場的發(fā)展?jié)摿Φ谖宀糠?、汝州市核心商圈分析汝州市的核心商圈由幾條主要街區(qū)構(gòu)成,主要包括望嵩路、丹陽路、洗耳路、廣育路、中大街構(gòu)成,而項(xiàng)目所在地就在望嵩路和洗耳中路中間區(qū)域。對汝州市核心商圈的分析, 可以幫助了解到汝州市的整體消費(fèi)能力和消費(fèi)結(jié)構(gòu),同時(shí)能夠?yàn)轫?xiàng)目后期的整體定位提供有力依據(jù),據(jù)此,我們對幾條主要街區(qū)進(jìn)行逐一的詳細(xì)分析。一、望嵩路市場分析望嵩路位于汝州市中心地帶,基本形成以服裝銷售為主,其它如鞋類、家電、女性飾品、布藝、美容、餐飲等配套經(jīng)營的商業(yè)一條街。望嵩路分為望嵩北路及望嵩南路兩段,其中以望嵩北路最為繁華。望嵩北路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩北路地處廣成西路南面,是人流量、車流量較集中的地方,路面較寬,交通方便。共有店鋪169家,經(jīng)營服裝類的店鋪共116家,其中成人服裝店108家;童裝店8家,%%。經(jīng)營中高檔品牌店共有9家,分別為:金利來、柒牌、易和名品店(主要是:鱷魚恤、花花公子、夢特嬌)意大利老人頭、雅戈?duì)?、國人西服、漢維西服、步森、駱豪、紅豆等。其余店鋪主要經(jīng)營一些中低檔產(chǎn)品,定位在大眾的消費(fèi),進(jìn)貨渠道一般選擇在鄭州、洛陽等地。中高檔品牌中的雅戈?duì)?、國人西服、鱷魚恤、花花公子、夢特嬌由廠家直接進(jìn)貨,其余中高檔品牌選擇在鄭州一級代理商處進(jìn)貨。據(jù)初步調(diào)查,其中摻雜一些仿冒產(chǎn)品。通過對一些業(yè)主的詳細(xì)了解,70%左右的業(yè)主認(rèn)為服裝業(yè)在汝州市來說已經(jīng)飽和,普遍反映服裝生意的利潤在下降,據(jù)初步分析,一是因?yàn)榈赇伒淖饨鹨恢痹谏蠞q,費(fèi)用總量持續(xù)上升;二是因?yàn)榉b經(jīng)營者逐漸的增加,供應(yīng)量已經(jīng)飽和,造成了一種惡性的競爭。導(dǎo)致利潤迅速的下降,有57%的經(jīng)營者已考慮退出服裝業(yè),但這主要針對一些經(jīng)營實(shí)力較弱的業(yè)主,象對一些品牌專賣店的影響不大,因?yàn)樗麄兌ㄎ坏南M(fèi)群體不同,主要是一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群,故產(chǎn)生的沖擊力有限。望嵩北路鞋店共有8家(%);餐館共有7家(%);攝影店共有1家(%);家電店共有2家(%);商場共有3家(%);賓館共有1家(%);女性飾品店共有5家(占總店鋪的3%);雜貨店共有4家(%);布藝店共有2家(%);美容店共有12家(%);箱包店共有2家(%);自行車車行共有3家(%);手機(jī)店共有3家(%)。鞋店主要經(jīng)營一些本地品牌,屬中低檔產(chǎn)品;女性飾品店經(jīng)營品種較為簡單,主要以中青年女性為消費(fèi)群體。望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同,靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家所有,租金相對其它街區(qū)普遍偏高,平均每平方價(jià)位在4565元之間,是整個(gè)街區(qū)人流量、車流量最高的地段,越往南走,因人流量及車流量的減少,租金也逐漸變低,每平方價(jià)位在4256元之間??课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)基本屬私人所有,同等位置租金較靠東店鋪偏低,租金每平方價(jià)位在3856元之間。望嵩南路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩南路地處丹陽中路南面,共有店鋪85家,%,成人服裝店45家,童裝店4家。鞋店共12家(%);餐館共3家(%);家電店共4家(%);女性飾品店共3家(%);珠寶店共3家(%);雜貨店共8家(%);商場共2家(%);攝影店共1家(%)。望嵩南路也主要以經(jīng)營服裝為主,但以一些私人小店鋪構(gòu)成,經(jīng)營品種也較單一,有專賣店2家,分別是七匹狼和袋鼠。望嵩南路商鋪種類分布比例成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%珠寶店%雜貨店%綜合商場%照相館%望嵩北路商鋪種類分布比例成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%布藝店%雜貨店%綜合商場%照相館%美容店%箱包店%自行車行店%手機(jī)店%賓館%二、廣育路市場情況廣育路地處汝州市市中心,有當(dāng)?shù)刈畲蟮睦铣琴徫镏行模珠L300米,共有204家店鋪,經(jīng)營種類23種,店鋪以沿街形式分布,經(jīng)營具體狀況如下:餐飲類:67家,%通訊:21家,%銀行:3家,%百貨店:18家,%行政單位:7家,%診所:6家,%電器維修類:19家,%其他,如洗衣店、書店、復(fù)印店、理發(fā)店共16種經(jīng)營類型:71家,占34%從以上數(shù)據(jù)可以看出,廣育路屬于餐飲一條街,但普遍屬于小門面店形式,檔次不高,消費(fèi)群體是工薪階層。廣育路店鋪?zhàn)饨鹈吭录s25元/m2,這里的店鋪屬于市政府所有,只租不賣,沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。根據(jù)在此經(jīng)營的市民反應(yīng),在汝州市,這條街僅次于望嵩路,也就是說商業(yè)氣氛比較濃,經(jīng)營商每月的收益平均有3000元左右。整個(gè)街區(qū)兩旁樹木茂密,沿街店鋪陳舊不堪,人行道坑洼不平,街區(qū)形象不是很好。同時(shí),了解到經(jīng)營戶有的在此經(jīng)營已有十多年,一般的至少有一年,經(jīng)營商99%是本地人。三、洗耳北路市場情況洗耳北路在汽車站那邊,街長350米左右,經(jīng)營種類40種,共有100家,具體經(jīng)營狀況如下:電器五金:50家,50%百貨店:12家,12%餐飲:4家,4%其他:34家,34%這條街主要經(jīng)營電器五金,批發(fā)零售兼可,生意一般,也有5家樂清人經(jīng)營。租金約每月10元/ m2,售價(jià)900元/ m2。這里的沿街店鋪有1/4是屬個(gè)人的,3/4是集體和市政府的?,F(xiàn)洗耳北路正處于翻修整改階段,整條街購物環(huán)境不好,灰塵滿天飛,行人很少。很多經(jīng)營商想關(guān)閉店鋪,轉(zhuǎn)到其它地方或轉(zhuǎn)行。當(dāng)我們問起金世界商業(yè)步行街時(shí),有99%的人都知道。他們對是否建金世界商業(yè)街表現(xiàn)比較冷談,不過價(jià)格合理的話,有90%的人想買那邊的商鋪。四、丹陽路市場情況丹陽路主要以經(jīng)營餐飲和日用百貨為主,占了整條街區(qū)的很大比例,租金情況從丹陽路東端向西端依次提高,位于丹陽中路最東端的店面租金每平方只有30元/月,而到了西邊的店面每平方就達(dá)到60元/月。同時(shí),丹陽路上大多數(shù)店面歸公家所有,基本上屬于只租不賣的情況。洗耳南路基本上已經(jīng)是一條街區(qū)功能突出的商業(yè)街,在洗耳南路上大部分都是以經(jīng)營副食品和日用百貨為主,而且都是以批發(fā)為主,這里北邊要比南邊的租金高,北面的可以租到30元/平方米,而南面的10元/平方米都不到,調(diào)查中很多人問到項(xiàng)目的價(jià)格,都表示很有興趣投資,我司認(rèn)為這里有很多經(jīng)營戶都會(huì)成項(xiàng)目的潛在客戶。丹 陽 中 路 東 段服裝%飲食%石頭飾品%家電%彩票店%美容美發(fā)%網(wǎng)吧%打印店%日用百貨%自行車行%廣告裝潢%文具店%花店%其它%丹 陽 中 路 西 段餐飲%日用百貨%電器修理%五金%服裝%音像店%鞋店%眼鏡店%煙花%化妝品%通訊器材%理發(fā)店%照像館%箱包店%其它%第六部分、汝州商業(yè)現(xiàn)狀分析一、商業(yè)區(qū)域分布★ 汝州市現(xiàn)有的核心商業(yè)圈主要由幾大商業(yè)街構(gòu)成,主要包括廣成路、洗耳路、望嵩路、丹陽路、廣育路、中大街,其中,以望嵩路和丹陽路的交叉輻射區(qū)域?yàn)楹诵?,形成汝州市的核心商業(yè)版塊。★ 區(qū)位圖二、商業(yè)街現(xiàn)狀描述★ 廣成路:汝州市中心大街,主要以經(jīng)營通訊設(shè)備為主★ 洗耳路:洗耳路北面以經(jīng)營五金為主,南面以經(jīng)營日用百貨批發(fā)為主★ 望嵩路:主要以經(jīng)營服裝為主★ 廣育路:經(jīng)營小吃為主★ 丹陽路:各類商店和經(jīng)營種類參雜★ 中大街:屬于汝州老街,主要以經(jīng)營雜貨為主三、租金及經(jīng)營情況調(diào)查顯示,望嵩路作為汝州市最為繁華的一條街區(qū),租金價(jià)位相對其他街區(qū)是最高的。此地段的租金較其它路段平均高出1020元之間,望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同,靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家所有,租金相對其它街區(qū)普遍偏高,平均每平方價(jià)位在4565元之間,是整個(gè)街區(qū)人流量、車流量最高的地段,越往南走,因人流量及車流量的減少,租金也逐漸變低,每平方價(jià)位在4256元之間。靠西店鋪房產(chǎn)權(quán)基本屬私人所有,同等位置租金較靠東店鋪偏低,租金每平方價(jià)位在3856元之間。廣育路店鋪?zhàn)饨鹈吭录s25元/m2,沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。丹陽路租金約為每月3060元/平方米,靠近望嵩路的商鋪?zhàn)饨疠^貴,基本以經(jīng)營廣告公司為主。洗耳路租金約每月1020元/ m2,售價(jià)900元/ m2。這里的沿街店鋪有1/4是屬個(gè)人的,3/4是集體和市政府的;并且路況較差,離市區(qū)較遠(yuǎn),大部分商鋪破舊。中大街屬汝州市老街,路面較窄,店鋪較破,產(chǎn)權(quán)屬私人所有,租金價(jià)位在1525元/平方米。路 段租 金 價(jià) 位面積范圍望嵩路3865元/平方米1586平方廣育路2530元/平方米1455平方丹陽路3060元/平方米1530平方洗耳路1020元/平方米1860平方中大街1525元/平方米1236平方四、物業(yè)形態(tài)組成★ 主要由門面店組成★ 老式供銷社性質(zhì)的百貨商城(汝州商場辦公室、購物中心經(jīng)營公司)★ 購物中心(購物中心經(jīng)營公司)★ 超市(老城購物廣場、健業(yè)生活廣場、文峰購物中心)★ 大型賣場(春天服飾廣場、步步高服裝鞋業(yè)廣場)五、消費(fèi)慣性及消費(fèi)能力★ 汝州市主要的消費(fèi)由吃、穿、用構(gòu)成,占據(jù)了汝州市居民消費(fèi)的很大比例★ 消費(fèi)指數(shù)普遍不高,包括在汝州市經(jīng)營較成功的“春天服飾廣場”、“步步高服裝鞋業(yè)廣場”等,在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品定位上都屬于中低檔,單價(jià)突破百元的產(chǎn)品很少★ 汝州市的支柱產(chǎn)業(yè)為農(nóng)業(yè),商品經(jīng)營主要靠異地供給、主要進(jìn)貨渠道包括河南鄭州、洛陽等,并不存在價(jià)格和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,現(xiàn)階段無法形成規(guī)模優(yōu)勢和集聚效應(yīng),因此,汝州市的商業(yè)主要是內(nèi)部消化為主★ 服務(wù)業(yè)在汝州市很少見到,包括現(xiàn)在比較普遍的茶樓、酒吧等,消費(fèi)慣性只停留在日常消費(fèi)的基礎(chǔ)上,更多的消費(fèi)能力沒有得到釋放六、特征描述★ 現(xiàn)有的核心商業(yè)圈內(nèi)商鋪基本上屬于國家
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