【文章內(nèi)容簡介】 ，同時，市場前期也有進(jìn)行招商引入品牌產(chǎn)品。☆每年都會有一次的統(tǒng)一裝修，保持購物環(huán)境的舒適。個案有感：實施了招商引資的措施，客戶的定位也很明確，故經(jīng)營狀況較理想。區(qū)位圖：四、健業(yè)生活廣場地理位置：位于市區(qū)丹陽中路項目概況：該商場在2002年下半年開業(yè)，是一家專業(yè)的生活超市。共一層，總營業(yè)面積3200m2，門前有近300m2的停車場，該商場主要經(jīng)營服裝、生活用品、餐飲等，整體的配套設(shè)施不是很完善。本商場是由許昌人投資，據(jù)了解，剛開業(yè)時生意很紅火，近半年來，因為同類物業(yè)的競爭，客源有所分流。同時，該商場也是汝州第一家大型超市，到目前為止，經(jīng)營狀況良好，超市整體功能劃分也很明確，貨架的陳列都較為規(guī)范，鋪位不出租。項目成功點：☆交通便利，規(guī)模較大，是汝州第一家超市?！钫麄€商場的招商到供應(yīng)商都非常成功。☆公司的管理較為嚴(yán)緊，衛(wèi)生狀況良好。區(qū)位圖：五、老城購物廣場地理位置：位于廣育路與廣成路交匯處項目概況：該商場規(guī)模較大，較為現(xiàn)代建筑，汝州人投資，在2004年開業(yè)，總營業(yè)面積4300平方米，主要經(jīng)營：生活超市、珠寶、服飾，都以經(jīng)營中檔商品為主，該超市的整體規(guī)劃、景觀設(shè)計都較為合理，超市的規(guī)模、商品價格要比同類物業(yè)要高一個檔次。經(jīng)營現(xiàn)狀：由于該商場是汝州第二家大型超市，同時購物環(huán)境上看，由于開業(yè)新裝修，較為舒適，配套也都很完善，據(jù)了解，每天平均的人流量20003000人。同時，該商場鋪位可對外出租（每平方米租金4050元），引入一些品牌的產(chǎn)品。區(qū)位圖：六、九洲家具中心地理位置：丹陽東路項目概況：該項目較有規(guī)模，2000年投入使用，該項目分A，B區(qū)，總營業(yè)面積7000平方米，共有63家經(jīng)營戶，經(jīng)營品牌代理有32家，%，其主要經(jīng)營家具、辦公用品。該市場只租不賣，租金每平方12元、15元、18元不等，同時市場配有兩個主入口，四條通道，但市場的周邊配套設(shè)施不完善。市場經(jīng)營情況：在對市場的走訪過程中，了解到，總的來說市場的經(jīng)營狀況很好，并且有一部分經(jīng)營戶來自于浙江經(jīng)營戶，但市場內(nèi)部的配套設(shè)施需要改善，該項目只租不賣，主力面積是在50—80平方米、100—120平方米。區(qū)位圖： 七、汝州商場地理位置：丹陽中路（汝州大廈）項目概況：該商場于9798年投入使用，總營業(yè)面積2300平方米，共二層，一層主要經(jīng)營家電、雜貨小店、小商品、日用品、珠寶店、體育用品，經(jīng)營商品都非常低檔，二層處空置狀態(tài)。市場經(jīng)營情況：該商場已十分陳舊，是90年代末期的建筑風(fēng)格，現(xiàn)目前人流量非常稀少，租金也不高，好的500600元/月，一般300400元/月。區(qū)位圖： 在汝州對專業(yè)市場考察過程中，總的來說市場的前景都不是很樂觀，這其中有市政府支持力度的問題，也有整個市場不注重后期的經(jīng)營管理原因，具體情況如下：機(jī)會點：① 大部分的商鋪都?xì)w政府機(jī)關(guān)與私人所有，沒有在市場上流通② 因為當(dāng)?shù)氐拇蠖嗌啼佒蛔獠毁u，所以給我們積累很好客源，是我們較好的一個契機(jī)難點：① 商鋪的總價不易超過20萬元② 沿街商鋪對專業(yè)市場帶來一定的沖擊③ 專業(yè)市場的配套設(shè)施應(yīng)該更加完善，如停車場、周邊的景觀設(shè)置等④ 經(jīng)營公司的管理水平，決定市場的發(fā)展?jié)摿Φ谖宀糠?、汝州市核心商圈分析汝州市的核心商圈由幾條主要街區(qū)構(gòu)成，主要包括望嵩路、丹陽路、洗耳路、廣育路、中大街構(gòu)成，而項目所在地就在望嵩路和洗耳中路中間區(qū)域。對汝州市核心商圈的分析， 可以幫助了解到汝州市的整體消費能力和消費結(jié)構(gòu)，同時能夠為項目后期的整體定位提供有力依據(jù)，據(jù)此，我們對幾條主要街區(qū)進(jìn)行逐一的詳細(xì)分析。一、望嵩路市場分析望嵩路位于汝州市中心地帶，基本形成以服裝銷售為主，其它如鞋類、家電、女性飾品、布藝、美容、餐飲等配套經(jīng)營的商業(yè)一條街。望嵩路分為望嵩北路及望嵩南路兩段，其中以望嵩北路最為繁華。望嵩北路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩北路地處廣成西路南面，是人流量、車流量較集中的地方，路面較寬，交通方便。共有店鋪169家，經(jīng)營服裝類的店鋪共116家，其中成人服裝店108家；童裝店8家，%%。經(jīng)營中高檔品牌店共有9家，分別為：金利來、柒牌、易和名品店（主要是：鱷魚恤、花花公子、夢特嬌）意大利老人頭、雅戈爾、國人西服、漢維西服、步森、駱豪、紅豆等。其余店鋪主要經(jīng)營一些中低檔產(chǎn)品，定位在大眾的消費，進(jìn)貨渠道一般選擇在鄭州、洛陽等地。中高檔品牌中的雅戈爾、國人西服、鱷魚恤、花花公子、夢特嬌由廠家直接進(jìn)貨，其余中高檔品牌選擇在鄭州一級代理商處進(jìn)貨。據(jù)初步調(diào)查，其中摻雜一些仿冒產(chǎn)品。通過對一些業(yè)主的詳細(xì)了解，70%左右的業(yè)主認(rèn)為服裝業(yè)在汝州市來說已經(jīng)飽和，普遍反映服裝生意的利潤在下降，據(jù)初步分析，一是因為店鋪的租金一直在上漲，費用總量持續(xù)上升；二是因為服裝經(jīng)營者逐漸的增加，供應(yīng)量已經(jīng)飽和，造成了一種惡性的競爭。導(dǎo)致利潤迅速的下降，有57%的經(jīng)營者已考慮退出服裝業(yè)，但這主要針對一些經(jīng)營實力較弱的業(yè)主，象對一些品牌專賣店的影響不大，因為他們定位的消費群體不同，主要是一些有經(jīng)濟(jì)實力的人群，故產(chǎn)生的沖擊力有限。望嵩北路鞋店共有8家（%）；餐館共有7家（%）；攝影店共有1家（%）；家電店共有2家（%）；商場共有3家（%）；賓館共有1家（%）；女性飾品店共有5家（占總店鋪的3%）；雜貨店共有4家（%）；布藝店共有2家（%）；美容店共有12家（%）；箱包店共有2家（%）；自行車車行共有3家（%）；手機(jī)店共有3家（%）。鞋店主要經(jīng)營一些本地品牌，屬中低檔產(chǎn)品；女性飾品店經(jīng)營品種較為簡單，主要以中青年女性為消費群體。望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家所有，租金相對其它街區(qū)普遍偏高，平均每平方價位在4565元之間，是整個街區(qū)人流量、車流量最高的地段，越往南走，因人流量及車流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價位在4256元之間。靠西店鋪房產(chǎn)權(quán)基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價位在3856元之間。望嵩南路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩南路地處丹陽中路南面，共有店鋪85家，%，成人服裝店45家，童裝店4家。鞋店共12家（%）；餐館共3家（%）；家電店共4家（%）；女性飾品店共3家（%）；珠寶店共3家（%）；雜貨店共8家（%）；商場共2家（%）；攝影店共1家（%）。望嵩南路也主要以經(jīng)營服裝為主，但以一些私人小店鋪構(gòu)成，經(jīng)營品種也較單一，有專賣店2家，分別是七匹狼和袋鼠。望嵩南路商鋪種類分布比例成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%珠寶店%雜貨店%綜合商場%照相館%望嵩北路商鋪種類分布比例成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%布藝店%雜貨店%綜合商場%照相館%美容店%箱包店%自行車行店%手機(jī)店%賓館%二、廣育路市場情況廣育路地處汝州市市中心，有當(dāng)?shù)刈畲蟮睦铣琴徫镏行?，街長300米，共有204家店鋪，經(jīng)營種類23種，店鋪以沿街形式分布，經(jīng)營具體狀況如下：餐飲類：67家，%通訊：21家，%銀行：3家，%百貨店：18家，%行政單位：7家，%診所：6家，%電器維修類：19家，%其他，如洗衣店、書店、復(fù)印店、理發(fā)店共16種經(jīng)營類型：71家，占34%從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣育路屬于餐飲一條街，但普遍屬于小門面店形式，檔次不高，消費群體是工薪階層。廣育路店鋪租金每月約25元/m2，這里的店鋪屬于市政府所有，只租不賣，沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。根據(jù)在此經(jīng)營的市民反應(yīng)，在汝州市，這條街僅次于望嵩路，也就是說商業(yè)氣氛比較濃，經(jīng)營商每月的收益平均有3000元左右。整個街區(qū)兩旁樹木茂密，沿街店鋪陳舊不堪，人行道坑洼不平，街區(qū)形象不是很好。同時，了解到經(jīng)營戶有的在此經(jīng)營已有十多年，一般的至少有一年，經(jīng)營商99%是本地人。三、洗耳北路市場情況洗耳北路在汽車站那邊，街長350米左右，經(jīng)營種類40種，共有100家，具體經(jīng)營狀況如下：電器五金：50家，50%百貨店：12家，12%餐飲：4家，4%其他：34家，34%這條街主要經(jīng)營電器五金，批發(fā)零售兼可，生意一般，也有5家樂清人經(jīng)營。租金約每月10元/ m2,售價900元/ m2。這里的沿街店鋪有1/4是屬個人的，3/4是集體和市政府的。現(xiàn)洗耳北路正處于翻修整改階段，整條街購物環(huán)境不好，灰塵滿天飛，行人很少。很多經(jīng)營商想關(guān)閉店鋪，轉(zhuǎn)到其它地方或轉(zhuǎn)行。當(dāng)我們問起金世界商業(yè)步行街時，有99%的人都知道。他們對是否建金世界商業(yè)街表現(xiàn)比較冷談，不過價格合理的話，有90%的人想買那邊的商鋪。四、丹陽路市場情況丹陽路主要以經(jīng)營餐飲和日用百貨為主，占了整條街區(qū)的很大比例，租金情況從丹陽路東端向西端依次提高，位于丹陽中路最東端的店面租金每平方只有30元/月，而到了西邊的店面每平方就達(dá)到60元/月。同時，丹陽路上大多數(shù)店面歸公家所有，基本上屬于只租不賣的情況。洗耳南路基本上已經(jīng)是一條街區(qū)功能突出的商業(yè)街，在洗耳南路上大部分都是以經(jīng)營副食品和日用百貨為主，而且都是以批發(fā)為主，這里北邊要比南邊的租金高，北面的可以租到30元/平方米，而南面的10元/平方米都不到，調(diào)查中很多人問到項目的價格，都表示很有興趣投資，我司認(rèn)為這里有很多經(jīng)營戶都會成項目的潛在客戶。丹 陽 中 路 東 段服裝%飲食%石頭飾品%家電%彩票店%美容美發(fā)%網(wǎng)吧%打印店%日用百貨%自行車行%廣告裝潢%文具店%花店%其它%丹 陽 中 路 西 段餐飲%日用百貨%電器修理%五金%服裝%音像店%鞋店%眼鏡店%煙花%化妝品%通訊器材%理發(fā)店%照像館%箱包店%其它%第六部分、汝州商業(yè)現(xiàn)狀分析一、商業(yè)區(qū)域分布★ 汝州市現(xiàn)有的核心商業(yè)圈主要由幾大商業(yè)街構(gòu)成，主要包括廣成路、洗耳路、望嵩路、丹陽路、廣育路、中大街，其中，以望嵩路和丹陽路的交叉輻射區(qū)域為核心，形成汝州市的核心商業(yè)版塊?！?區(qū)位圖二、商業(yè)街現(xiàn)狀描述★ 廣成路：汝州市中心大街，主要以經(jīng)營通訊設(shè)備為主★ 洗耳路：洗耳路北面以經(jīng)營五金為主，南面以經(jīng)營日用百貨批發(fā)為主★ 望嵩路：主要以經(jīng)營服裝為主★ 廣育路：經(jīng)營小吃為主★ 丹陽路：各類商店和經(jīng)營種類參雜★ 中大街：屬于汝州老街，主要以經(jīng)營雜貨為主三、租金及經(jīng)營情況調(diào)查顯示，望嵩路作為汝州市最為繁華的一條街區(qū)，租金價位相對其他街區(qū)是最高的。此地段的租金較其它路段平均高出1020元之間，望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家所有，租金相對其它街區(qū)普遍偏高，平均每平方價位在4565元之間，是整個街區(qū)人流量、車流量最高的地段，越往南走，因人流量及車流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價位在4256元之間?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價位在3856元之間。廣育路店鋪租金每月約25元/m2，沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。丹陽路租金約為每月3060元/平方米，靠近望嵩路的商鋪租金較貴，基本以經(jīng)營廣告公司為主。洗耳路租金約每月1020元/ m2,售價900元/ m2。這里的沿街店鋪有1/4是屬個人的，3/4是集體和市政府的；并且路況較差，離市區(qū)較遠(yuǎn)，大部分商鋪破舊。中大街屬汝州市老街，路面較窄，店鋪較破，產(chǎn)權(quán)屬私人所有，租金價位在1525元/平方米。路 段租 金 價 位面積范圍望嵩路3865元/平方米1586平方廣育路2530元/平方米1455平方丹陽路3060元/平方米1530平方洗耳路1020元/平方米1860平方中大街1525元/平方米1236平方四、物業(yè)形態(tài)組成★ 主要由門面店組成★ 老式供銷社性質(zhì)的百貨商城（汝州商場辦公室、購物中心經(jīng)營公司）★ 購物中心（購物中心經(jīng)營公司）★ 超市（老城購物廣場、健業(yè)生活廣場、文峰購物中心）★ 大型賣場（春天服飾廣場、步步高服裝鞋業(yè)廣場）五、消費慣性及消費能力★ 汝州市主要的消費由吃、穿、用構(gòu)成，占據(jù)了汝州市居民消費的很大比例★ 消費指數(shù)普遍不高，包括在汝州市經(jīng)營較成功的“春天服飾廣場”、“步步高服裝鞋業(yè)廣場”等，在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品定位上都屬于中低檔，單價突破百元的產(chǎn)品很少★ 汝州市的支柱產(chǎn)業(yè)為農(nóng)業(yè)，商品經(jīng)營主要靠異地供給、主要進(jìn)貨渠道包括河南鄭州、洛陽等，并不存在價格和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，現(xiàn)階段無法形成規(guī)模優(yōu)勢和集聚效應(yīng)，因此，汝州市的商業(yè)主要是內(nèi)部消化為主★ 服務(wù)業(yè)在汝州市很少見到，包括現(xiàn)在比較普遍的茶樓、酒吧等，消費慣性只停留在日常消費的基礎(chǔ)上，更多的消費能力沒有得到釋放六、特征描述★ 現(xiàn)有的核心商業(yè)圈內(nèi)商鋪基本上屬于國家