【文章內(nèi)容簡介】 臨平臨安等地，而在大杭州經(jīng)濟圈中，德清并未納入 “緊密圈 ”中。因此，德清正在接軌杭州，還將任重而道遠。作為德清的商業(yè)龍頭、未來城市的代言， 我們項目在坐享 “德清 —— 杭州融入 ”趨勢帶來的機會同時，又該如何反哺以此來 促進 “ 德清與杭州的 接軌 ” ？第四部分 項目定位定位方向探索商業(yè)呈現(xiàn)飽和立足德清跳出德清定位項目 在城市人口不多10萬方商業(yè)體量人均購買力偏低人均購買力偏低高端消費人群外流趨勢化日益嚴重立足德清 跳出德清 立足德清市場需要差異化經(jīng)營、進行業(yè)態(tài)升級樹立項目 德清首席商業(yè)旗艦、德清城市新地標的地位 拓展市場需要充分挖掘德清的旅游優(yōu)勢，讓項目 成為每年 300萬入境游客的必到之處抓住德清 — 杭州的融入趨勢，將項目打造成為 大杭州的休閑娛樂后花園整體概述集時尚、購物、餐飲、娛樂、文化、休閑、旅游、觀光于一體，是德清唯一的、先進的、難以復制的，代表著德清城市發(fā)展的最高最新形象，是大杭州的一個體驗式消費、享受式休閑的尊尚空間及高尚社交的首選場所，是國際旅游、國內(nèi)旅游、文化交流的重點推薦景點。項目定位目標消費群定位 以滿足日常的休閑娛樂、以及高端需求為主以滿足入境旅游人群的住宿 /餐飲、娛樂及特色購物為主以滿足日常的休閑娛樂、以及高端商務(wù)為主案名重新定位先期操作帶來的不良社會印象項目自身運作以及重新定位后的內(nèi)在的需求都需要我們重新尋找一個新的案名，她必須是：? 容易記憶的? 能體現(xiàn)項目特色的? 具有豐富的容納性和精神文化內(nèi)涵的? 能代表德清城市形象的? 體現(xiàn)德清城市方向的那么，她是否 存在 ，又是 什么？廣告語杭州 后街一個 ‘杭州 ’，從心理上拉進了杭州與德清的距離，也順應(yīng)了杭州、德清融合的大趨勢，更將項目的形象提升到杭州后花園的高度。更為重要的是，依托 “杭州 ”兩字，將對后期的招商、經(jīng)營帶來無限的能量?！敖?”，有步行街之意，暗含了項目的江南特色，這是大杭州的一個商業(yè)步行街，集休閑 /娛樂 /購物 /美食/文化 /旅游觀光為一體經(jīng)濟融合體。它是大杭州都市經(jīng)濟圈構(gòu)筑、是德清融入杭州時代的產(chǎn)物與標志，也是德清城市發(fā)展最新最高形象的代表。項目廣告語后杭州 江南味休閑 /娛樂 /旅游 /餐飲 /購物后杭州，不僅指出了項目所處的地理位置，位于杭州的后花園 —— 德清的城市中心。同時，也很好的傳達了項目作為代言德清城市發(fā)展的涵義。江南味，不僅表明了項目建筑的極具品味，更傳遞了項目的消費娛樂給人以濃厚的江南特色體驗。而 “休閑 /娛樂 /旅游 /餐飲 /購物 ”的定位語，則增添了該詞的商業(yè)味。一文一雅，一動一靜，既能全面體現(xiàn)項目特色，也能很好的傳遞項目的功能定位。形象定位價值體系及概念形成架構(gòu)圖 休閑/娛樂/旅游/餐飲/購物后杭州江南味物質(zhì)內(nèi)涵精神內(nèi)涵城市運營江南風情現(xiàn)代享受休閑娛樂旅游度假酒店餐飲觀光購物商業(yè)旗艦城市代言倡導的一種文化，一種生活方式。在傳承歷史底蘊的同時，構(gòu)筑一種現(xiàn)代人向往的休閑生活方式。杭州后街業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃目的：為項目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。指導招商工作的有序進行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。為銷售部提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作進行。規(guī)劃目標： 著力打造 “ 時尚生活商業(yè) +休閑旅游商業(yè) ” 的復合型主題商街 全面再現(xiàn)清明上河圖的繁榮景象。原則 ： 差異化（特色性）、升級化、擴充性、引導性系統(tǒng)性、價值性? 差異化（特色性）原則指導下的業(yè)態(tài)引進方向： 特色酒吧、特色酒店，力爭形成特色酒吧 /特色餐飲一條街，從而成為項目、成為城市的一個特色。? 升級性原則指導下的業(yè)態(tài)引進方向： 大型品牌餐飲、特色經(jīng)濟型酒店、名品折扣店以及品牌網(wǎng)把連鎖、精品服飾店等業(yè)態(tài)，以此升級城市商業(yè)檔次。? 擴充性原則指導下的業(yè)態(tài)引進方向： KTV、休閑類餐飲、咖啡吧、游藝中心等。? 價值性：具體體現(xiàn)在：? 租金貢獻率優(yōu)先原則。 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。? 人氣貢獻率優(yōu)先原則。 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為面積龐大的商場吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費者支撐和共享，進而為商場的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。? 高品質(zhì)優(yōu)先原則。 同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)商場整個項目的高品質(zhì)定位。東區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃整體規(guī)劃為 休閑生活商業(yè)區(qū)， 著力引進大型百貨、經(jīng)濟型酒店精品服飾、特色餐飲、精致西餐廳、咖啡吧、茶樓、 KTV、演藝吧、酒吧、網(wǎng)吧、棋牌、 休閑足浴、桑拿、 SPA、護膚美容、現(xiàn)代成熟業(yè)態(tài)。1:演藝吧3/4:書店 /文體用品店5：大型商場12： 經(jīng)濟型連鎖酒店10：電影院9：游藝中心 /網(wǎng)吧 /數(shù)碼超市7：量販式 KTV1酒吧一條街17/18/19:特色餐飲一條街16： 休閑足浴8：大型高檔餐飲 /大型 浴城等14/15：休閑茶館19： 20：棋牌21：煙草公司（自營）22/23/34/26：精品店4/5：創(chuàng)意辦公15/17/18/11：服飾一條街12/13/14：畫家街 /古玩店 /占卜等特色區(qū)16：名品折扣店14：戶外俱樂部4： 5/10：企業(yè) /私人會所6 /7 ：足浴、 SPA、美容會所 /茶館8/9/10：特色餐飲西區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃整體規(guī)劃為休閑旅游商業(yè)區(qū) ，將充分利用德清的旅游優(yōu)勢和項目的建筑特色，著力引進特色百貨、婚紗攝影、創(chuàng)意辦公、戶外俱樂部以及特色酒店等民俗風情業(yè)態(tài)。項目的戰(zhàn)略意義對于政府對于經(jīng)營者對于消費者是推動德清旅游及商業(yè)發(fā)展的動力引擎是建立德清新形象的標桿商業(yè)、旅游項目是匯集德清商業(yè)、餐飲、體驗文化及標志商家的廣場是德清讓自己為之驕傲，讓外人之稱羨的城市名片。是一個聚合消費，留住本地消費，吸引游客消費，展現(xiàn)德清現(xiàn)代商業(yè)文化的黃金地。是德清又一不折不扣的旅游商業(yè)熱點是一個實現(xiàn)自我價值，展示商場魅力的舞臺是一個應(yīng)有盡有的一站式消費廣場是德清旅游的首席景觀、德清最好的體驗商業(yè)廣場是德青市民的休閑中心，是杭州市民的休閑中心是一個在交流、溝通、聚會、娛樂、休閑、購物等過程中實現(xiàn)多方面享受和體驗的空間第五部分 項目改造建議建筑格局改造建議改造目的：通過對部分原有商鋪格局的改造，以引進大型的主力業(yè)態(tài)。 10區(qū)塊推倒重建，規(guī)劃引進大型電影院。通過改造對 16區(qū)塊的改造，成為適合大型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的需要，力爭引進知名的 ITAT品牌折扣店。對內(nèi)部進行修整改造以解決排污問題。 改造原則及目的：根據(jù)國際步行街的交通原理、消費人群的逛街習慣，現(xiàn)有商鋪格局和業(yè)態(tài)分布，進行交通組織的調(diào)整，以營造出更有利商務(wù)經(jīng)營的交通組織。改造內(nèi)容：對街區(qū)外圍的綠化進行改造和移植，以滿足街區(qū)停車的需求、提高街區(qū)與流動人群的接觸面。同時，開辟專區(qū)建立停車場，以彌補項目停車位不足的劣勢。對街區(qū)內(nèi)部的部分景觀小品進行改造和移植，以提高街區(qū)的識別性，并方便人們?nèi)蘸蟮馁徺I和消費，以及部分商家物流的需求。街區(qū)交通組織改造建議景觀改造建議一、改造目的及目標德清 “ 江南休閑度假第一縣 ” 的城市品牌已經(jīng)打響。但是，入境的旅游人群并未前往德清武康消費。那么該如何提升武康的旅游地位呢，以吸引 300萬游客過來觀光消費？杭州 — 德清的同城公交開通后，雖然促進了德清的房產(chǎn)開發(fā)，但卻加速了當?shù)馗叨讼M的外流。那么該如何阻止該部分高端消費的外流？按目前的商業(yè)現(xiàn)狀，德清當?shù)氐南M力難以消化項目 10萬方的體量，那么如何吸引鄰近的杭州來短途旅游消費？不管是自身商業(yè)運作的需要，還是作為德清的商業(yè)龍頭、未來城市形象的代言項目的城市地位，我們項目都需要有一處亮麗的景點，來吸引游客、代言德清。二、改造方向充分利用余音溪穿街而過的水景優(yōu)勢，參照 “印象西湖 ”和 “宋城千古情 ”的運作模式，在余英溪里搭建水上舞臺，配以水幕、燈光、音響效果，結(jié)合沿河廣場開闊地帶，形成戶外水