【文章內容簡介】 鋪銷控部分：（密）店、店、店、店、店、店、店、店；X層商場。（四）、經營策劃 2006/9/1規(guī)劃方向——民俗風情化 購物娛樂化 接軌都市化購物趨向 產品定位：泉港首家精品式休閑購物公園 功能整合：零售 + 休閑+ 娛樂 + 旅游（主樓亦可經營酒店：推動其向“星級酒店”業(yè)態(tài)發(fā)展。）旅游：與泉港市的旅游管理部門、旅行社建立互動機制；將旅行社的辦公點引進商業(yè)街，鼓勵其拓展旅游產品等。七星街功能說明購物——強調精品式購物，由精品店、專賣店、特色商店等組成，旨在滿品牌種購物需求；休閑/娛樂——由公共空間、民俗文化景觀、綠化景觀、休閑景觀、噴泉廣場及華洲主樓/昌茂二樓的娛樂休閑場所（健身房、桑拿、足浴、美容、美發(fā)、美體）等組成，并以此消化昌茂二/三樓、華洲主體大樓的商業(yè)地產部分；餐飲——西餐廳、咖啡屋、茶莊、冷飲店；文化——七星民俗文化展示、游動攝影/畫像、文娛活動競賽、地方戲曲表演、文藝演出；商務——銀行、證券營業(yè)部、郵電營業(yè)廳、票務中心、商務辦公?，F(xiàn)代社會中，隨著人們閑暇時間的增加，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，還需賦予娛樂和休閑成分，并逐漸演變?yōu)橐环N社會交往活動。從購物者的角度來看，購物既是家務，也是一種娛樂、放松或刺激。提供完善的休閑和娛樂功能，是七星街的主要特色之一，也是七星街相對于其它商業(yè)街的區(qū)別——差異化競爭策略。 功能分區(qū)：根據不同“節(jié)點” （強調說明廣場的商務功能）商務活動廣場，主要為商家提供各類促銷空間、展示空間，同時也為泉港市民提供各類民俗文化活動、當地風物展示、文藝表演、休閑娛樂等互動性較強的民間文藝活動，最大限度提升“人氣”。業(yè)態(tài)組合根據項目的特點，我們初步設定的業(yè)態(tài)組合如下：購物功能，比例：約%，面積：㎡餐飲功能，比例：約%，面積：㎡娛樂功能，比例：約%，面積：㎡休閑功能，比例：約%，面積：㎡文化功能，比例：約%，面積：㎡商務功能，比例：約%，面積㎡ 景觀空間：由步行區(qū)、廣場、舞臺、景觀、廊道、牌樓等構成。含噴泉廣場、主題園藝、主題雕塑、休閑座椅、購物步道、兒童游樂、名人園廣場、報亭、IP電話亭、街燈、遮陽傘、空中彩練等元素。設計理念：文化性、整體性、公園性、時尚性、設計亮點：主入口七星牌樓、名士墻、水榭藝術舞臺、空中彩練、夜景工程、七星柱、彩光噴泉 音樂噴泉廣場，具有嬉水功能和音響效果，平時作為休閑景觀，夏天可成為青少年嬉水游玩的好去處，能產生聚集效應。名士墻，（泉港七名士浮雕像）定期與教育部門共同舉辦愛國愛家教育活動，定位為教育基地，吸引大批家長帶兒童前來游玩和學習，間接帶動消費人潮藝術舞臺（攝影、繪畫、民間音樂、書法、舞蹈等）；與文化旅游系統(tǒng)、民間藝術團體、老人會、學校等藝術組織達成協(xié)議，鼓勵他們定期或不定期地在七星藝術廣場舉辦各類文藝表演，使七星借成為真正的旅游/文化一條街；定期舉辦各類攝影/書法/繪畫比賽，將獲獎作品即時拍賣，所獲資金悉數捐獻給社會福利團體或獎勵給獲獎者，以此強化社會風尚或增添娛樂趣味。也可增添一些電腦畫像、一次性攝影等流動但不增加污染的服務設施，給人們留下美好的回憶（所有畫像/照片均得明確標注‘泉港七星街’字樣，作為允許其經營者在其免費經營的交換條件）。空中懸掛物，在街道中間橫貫懸掛企業(yè)標志、飛鳥、風箏、商家形象物、商家活動布標等充氣、輕質物，烘托奇異的空間效果。夜景工程，“七星商業(yè)街不夜天夜景工程計劃”，此工程可大大提高商業(yè)街的商業(yè)經營時間；七星柱，彩光噴泉，財納寶迎客坊，形象設計系統(tǒng)——商業(yè)街的進一步“視覺營銷”化基本要素：七星商業(yè)街的標志、標準色、標準字體、標準組合、吉祥物等。導引系統(tǒng)：旗幟、郵筒、公用電話亭、引導牌（不同功能分區(qū)均有分區(qū)引導牌）、指示牌、各種標志廣告等衛(wèi)生系統(tǒng)：垃圾箱、飲水器、公共廁所等休息系統(tǒng)：椅子、長凳、咖啡臺等交通系統(tǒng)：步道、底下停車場、摩托車停放處等游具系統(tǒng)：廣場、兒童游樂區(qū)等配景系統(tǒng)：水景、噴泉、雕塑等管理系統(tǒng)：監(jiān)控系統(tǒng)、商業(yè)街管理部、保安崗亭等 無障礙系統(tǒng)：為殘疾人提供的道路、衛(wèi)生設施等（待建）[設計系統(tǒng)，可用CIS樹枝圖張掛在銷售現(xiàn)場。]整體炒作綜合布局（部分手法舉例）現(xiàn)場氣氛烘托：售樓處的“工程竣工、正式銷售、正式開街”的“倒計時牌”等。競拍活動：對王牌店面進行預先登記，最后公開競拍。（詳后）媒體爆炒：通過聯(lián)合本地強勢媒體——東南早報，共同策劃系列推廣造勢宣傳。一、舉辦項目說明會、互動茶話會等，可以通過報社關系邀請到重量級人物與會，提升級別；二、軟文宣傳，報社也策劃與“七星商業(yè)街”或“泉港商業(yè)”為主題的專欄版面，除發(fā)布軟文、平面廣告外，還可以充分發(fā)揮免費新聞綜合報道作用，利用報社在市民中的權威影響力，提高廣告的真實性和可信度。（一）、說明會、互動茶話會：不定期的項目進度說明會、專家演講會、單項溝通會等。（二）、系列軟文：重點是平面媒體——報紙，標題舉例，“泉港七星商業(yè)街啟示錄系列”——《泉港商業(yè)醞釀風云》、《泉港商業(yè)重整河山》、《千萬巨資打造七星商業(yè)街百年旺鋪》。商業(yè)考察：邀請、安排溫州、泉州、廈門商業(yè)界同仁及炒家來七星商業(yè)街進行實地考察；組織投資者代表、經營者代表到外地相關市場考察。并以此作為炒作題材。 “競拍”策略：七星商業(yè)街“店王”拉開銷售帷幕（一）活動名稱七星商業(yè)街“名店王中王”競拍活動 注釋：“名店王中王”宣示所有七星商業(yè)街均是優(yōu)質店鋪，而本次拍賣者為其中特佳者。 “競拍”而非“拍賣”的對外文字訴求，強化本街店鋪的升值潛力。（二）、“競拍”目的 通過本次拍賣活動“造勢”，穩(wěn)定整街價格“基位”，增強客戶價格信心。 為正式銷售作好價格鋪墊，同時以旺盛人氣正式拉開銷售序幕。（三）、策劃緣由 現(xiàn)鋪，缺乏升值想象空間，目標客戶群普遍對高價位缺乏足夠信心或者不穩(wěn)定，游移、猜測者眾?！案偱摹倍▋r，構筑市場強力追捧的印象與態(tài)勢。 整條街縱深較長，價值遞減效應明顯；體量過大，銷售強度和壓力巨大?！懊晖踔型酢眱r格龍頭起舞，牽引整條街鏈式隨動的良性反應。 開發(fā)商期待值較高，與目前市場價值預期反差大，易形成“有價無市”的落差負面效應?！案偱摹币婚扯ㄒ?，將價格定位歸屬市場本身，便于整體價格策略的實際運作。 可先期局部開街，增加炒作題材，以帶動后續(xù)銷售。（四）、實施動作 對現(xiàn)有店面進行全盤性分析、編列序號并合理銷控后，對擬銷售店面進行“圈號”。 對預約客戶進行分組溝通、有效引導及價格摸底，同時讓已預約客戶先行選號。 通過客戶的選號，以確定最終拍賣的“標的”。標的物重點排列及分析，明確方向、數量和組合方式，如某銀行所圈定的若干間店面。 同步確定商業(yè)街的正式銷售時間和開街時間，以這兩個時間“節(jié)點”作為投資者的想象“原景”，進行“波浪式”的“炒作”，同時通過價格策略進行有效銷售控制。 通過務實、有效的景觀規(guī)劃施工和扎實、有步驟的招商工作，以景觀大力提升店鋪“附加值”，以核心主力店招商入駐帶動周邊店鋪價值，同時做好銷售規(guī)劃，分期、分批銷售。（本項工作已分項全面展開） 除認真做好景觀工程、招商工程和題材炒作外，應細化各項對外“訴求”工作，前期尤其是第一波“預約”客戶，使之成為項目推介員。其次，重點做好“大多數的觀望者”的市場說服工作。（五）、實施分解預約客分組、分析、分頭溝通。 店鋪排序、編號、布控。 引導預約客選房號。 “競拍”時間和拍賣公司的確定。 標的方向、數量、體量、組合方式等。 標的物最后確定，《標的說明》制作。 標的包裝和“競拍”告知和炒作。 宣傳鋪墊。 “競拍日”正式實施。（六）幾個問題的確定 標的的選擇 標的的數量 標的的金額 標的的起價開街策略：創(chuàng)造銷售高潮“第二春”開街吉日：10月1日9月1日 試開街營業(yè)，及時發(fā)現(xiàn)相關問題進行修正。9月28日 媒體接待日、新聞發(fā)布會，將七星商業(yè)街10月1日即將正式盛大開街的消息通過媒體事先公布。9月29日 社區(qū)接待日，部分廣告和邀請函，重點為周邊社區(qū)，可通過居委會等機構傳達；《七星商業(yè)街VIP卡》正式接受申請。9月30日 公共服務日，建立商業(yè)街竭誠服務市民的良好形象，與市政府有關部門聯(lián)合舉辦“泉港市民服務咨詢日”，重點有衛(wèi)生、市政、電信、民政、公安、工商、勞動、城市建設等各主管部門針對市民關心的問題進行現(xiàn)場咨詢。開街盛典10月1日 七星商業(yè)街正式盛大開街，簡短儀式，由區(qū)政府領導、協(xié)作部門領導、商業(yè)代表、社區(qū)代表發(fā)言，七星搶燈會、舞龍舞獅、土著時裝秀等民俗表演+商業(yè)主名車展+聯(lián)合促銷（建議一周）揭開帷幕；同時向消費者免費發(fā)放《七星商業(yè)街：精品式休閑購物公園導游圖》，并贈送氣球等物品。晚上舉辦地方戲曲（南音/北管/蒲仙戲/高甲戲/梨園戲等）。廣告宣傳計劃宣傳媒體選擇（一）、東南早報① 軟文宣傳② 平面廣告③ 新聞報道：聯(lián)合報社配合銷售活動策劃中的新聞點炒作。（二）、泉港電視臺：電視宣傳片廣告（三）、印刷品① DM夾泉州晚報派發(fā)② 海報（四）戶外廣告牌、布幅間歇性投放策略原先計劃投放于媒體的廣告費，采用分段執(zhí)行，即在一定的時間內密集的安排廣告發(fā)布，兩波宣傳期間有明顯的區(qū)隔，留出足夠的銷售勢能醞釀空間，當展開銷售時將會達到良好的市場反應。廣告排期開盤期廣告執(zhí)行排期時間：2006/9/1—10/2九月份① 報紙媒體：《東南早報》排期：9月1日（周五）：軟文1篇，約800字；標題：“七星商業(yè)醞釀風云”。9月15日（周五）：軟文1篇，約800字；標題：“泉港商業(yè)重整河山”。② 平面媒體： DM（第一期） 數量：5千份排期：9月27日（周四），《泉州晚報》夾報派發(fā)十月份： ① 報紙媒體：《東南早報》排期：10月2日（周一）：軟文1篇，約800字；標題：“千萬巨資打造七星商業(yè)街百年旺鋪”。10月13日（周五）：軟文1篇，約800字；標題：“商業(yè)巨頭搶灘長安商業(yè)街”。10月19日（周四）：軟文1篇，約800字；標題：“泉港第一街——七星商業(yè)街的價值支撐”。10月26日（周四）：軟文1篇，約800字；標題：“七星商業(yè)街群英會” 3月27日（周五）， 1/4彩版平面廣告；內容：“七星商業(yè)街景觀篇”② 平面媒體： DM（第二期） 數量：5000份排期：10月 17日（周二），《泉州晚報》夾報派發(fā)。DM（第三期） 數量：5000份排