山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告(編輯修改稿)
2025-04-19 07:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基礎(chǔ)，經(jīng)營的范圍同質(zhì)化較為嚴重。配套及功能目前淄博的臨街商用營業(yè)房都缺乏較大的停車場和供休息的場所等配套，現(xiàn)有的大型購物商場雖然經(jīng)營品種相當豐富，但其它功能仍然相當欠缺，已難以滿足人們多元化的購物、休閑、娛樂的需求。購物環(huán)境目前，張店地區(qū)大部分的購物場所均存在購物環(huán)境較差的問題，購物空間的設(shè)計尚停留在滿足于單一的購物功能，呆板、壓抑、橫平豎直的空間布局是現(xiàn)有大型購物場的特點之一，購物空間單調(diào)平淡且缺少新意，此外，休閑、娛樂空間也沒有受到應(yīng)有的重視。經(jīng)營現(xiàn)狀現(xiàn)有絕大部分購物商場均由大型商家或經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出租或聯(lián)合經(jīng)營為主，并形成了相對穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式，因此商場的經(jīng)營狀況良好。但是，對于可銷售營業(yè)房未來的經(jīng)營管理則尚未形成成熟的經(jīng)營管理模式，富麗商城的失敗正是很好的例證。 （四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢中國已經(jīng)加入WTO，一個更加開放的淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博的經(jīng)濟已經(jīng)進入良性發(fā)展的快車道。當?shù)卣环矫婕涌斐鞘薪ㄔO(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提高人民的生活質(zhì)量，另一方面出臺一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營企業(yè)和個體工商業(yè)的發(fā)展。淄博已經(jīng)走出了小農(nóng)經(jīng)濟的時代，以一種嶄新的姿態(tài)融入到了世界經(jīng)濟發(fā)展的大舞臺中?？v觀張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展的狀況，該地區(qū)未來的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展態(tài)勢：可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點淄博人具有很強的投資意識，不少投資者擁有大量的閑散資金。但是目前銀行利息的多次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風險增長的問題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風險小、盈利大的特點，自然成為投資熱點。 良好的商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進駐張店區(qū)是淄博重要的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，對周邊的地區(qū)有強大的輻射力，一些立足于良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)物業(yè)吸引了大吸引了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：已經(jīng)開業(yè)的深圳新一佳超市、正在興建的臺灣大潤發(fā)超市及濟南銀座商城，法國的家樂福超市和日本的佳士客也正在和當?shù)卣e極磋商進入事宜。柳泉路、美食街、共青團路、西二路 共同形成商貿(mào)區(qū)淄博市由于多年以來形成的習慣，自然形成的此區(qū)域的商業(yè)氛圍，使該地區(qū)的商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資的首選區(qū)域。政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進了淄博商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和完善，帶動了城市建設(shè)的大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識和經(jīng)營信心空前高漲，地段優(yōu)勢明顯的營業(yè)房吸引了大批投資置業(yè)人士的關(guān)注，人們對即將推出的營業(yè)房期待甚高。引進先進的商業(yè)管理勢在必行在張店，人們對富麗商城經(jīng)營失敗印象尤為深刻，究其失敗的原因主要還是由于商城分散銷售后經(jīng)營商業(yè)管理不到位。對于可銷售營業(yè)房，由于產(chǎn)權(quán)相對分散往往會造成經(jīng)營管理上的混亂，從而影響到投資者購買的信心。為了消除這些負面影響，在營業(yè)房銷售過程中引入商業(yè)管理勢在必行。三、商業(yè)物業(yè)市場分析（一）市場供給分析張店地區(qū)營業(yè)房的供給明顯不足，營業(yè)房總體存量在20萬平方米左右，在建的營業(yè)房的面積總量約為12萬平方米，可交付使用的面積不足7萬平方米，單體面積在5000平方米以上且無法分割適應(yīng)的約占總存量的25%；四層聯(lián)體銷售投資額在200萬元以上的占20%；三層聯(lián)體且地段較差的約占30%；其余部分為二層聯(lián)體及少量單層營業(yè)房，且大部分遠離商業(yè)中心，符合人們投資購買習慣的營業(yè)房幾乎沒有?？梢哉f，目前市場上可銷售的營業(yè)房少之又少，市場供應(yīng)與市場需求明顯有斷層。 （二）市場需求分析以張店地區(qū)為代表的淄博房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了97年的大回落之后，目前已經(jīng)走出了低谷進入持續(xù)增長時期，住宅的需求有了明顯的增長，在這種局面的帶動下，營業(yè)房呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，營業(yè)房的信貸規(guī)模呈跳躍式發(fā)展，營業(yè)房消費已成為淄博市房地產(chǎn)消費的重要組成部分，營業(yè)房消費快速增長將成為未來幾年內(nèi)淄博地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要特點。形成這一局面的主要原因有幾方面：u 營業(yè)房作為房地產(chǎn)投資的基本形態(tài)被越來越多的投資者所認可。u 營業(yè)房的投資可以為投資者帶來穩(wěn)定、持續(xù)、低風險的收益，還可以升值保值。u 房地產(chǎn)信貸政策的實施大大增強了人們的購買能力，降低了買家購買營業(yè)房的門檻。u 目前淄博市特別是張店地區(qū)可銷售的營業(yè)房市場供應(yīng)有限，需求尚處于上升階段。u 不少的個體戶、經(jīng)營者不再滿足于現(xiàn)有的經(jīng)營條件，他們對營業(yè)房長期占有的欲望在以往得不到充分的滿足。小結(jié)：從目前的情況來看，在張店地區(qū)營業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對營業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點，人們購買營業(yè)房主要還是從自身的購買能力考慮，主要的購買層次集中在50100萬之間，并且對地段的要求很高，大部分的買家希望購買的營業(yè)房是處于城市商業(yè)中心、有來良好經(jīng)營氛圍、能獲得高額租金回報的營業(yè)房。 （三）潛在買家分析我們認為，本項目的目標買家至少可分為投資者、經(jīng)營者和隨機購買者，從隨機抽樣的結(jié)果來看，人們購買營業(yè)房的主要目的還是投資，其次是自主經(jīng)營，還有就是隨機購買。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，淄博營業(yè)房購買者中投資者約占50%，自主經(jīng)營的買家約占40%，其余10%為隨機購買者。此外，被訪的潛在大部分經(jīng)營者均表示有意向購買自用的營業(yè)房，這類經(jīng)營者目前經(jīng)營的主要行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、服飾、眼鏡等。各類消費者對共青團路段營業(yè)房的要求類別需求比較集中的面積總價回報/租金要求投資者30100m250100萬10年資
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1