山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-10 07:30本頁面
【正文】 廣場(chǎng)、公園商場(chǎng)、美達(dá)賽特購(gòu)物中心、愛客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，而作為個(gè)體工商業(yè)戶云集的美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團(tuán)路商業(yè)街以及新世界商業(yè)步行街等隨著歷史的發(fā)展，已經(jīng)成了個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的搖籃。二類商圈：車站廣場(chǎng)、幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書批發(fā)市場(chǎng)）。從我們對(duì)張店地區(qū)重要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目走訪的情況看，該區(qū)的營(yíng)業(yè)房主要呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)特色等方面存在以下的特點(diǎn)：租金水平臨街營(yíng)業(yè)房租賃狀況一覽表項(xiàng)目富麗商城新世界步行街壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)臨街營(yíng)業(yè)房規(guī) 模負(fù)一層至三層，面積1萬平方米共二層，臨街營(yíng)業(yè)房共五層，經(jīng)營(yíng)面積14500平方米多為兩層民用房，成行成市租 金街鋪年租金1300—1330元/平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位166元—200元/平方米靠外臨街商業(yè)房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二層。銷售價(jià)格目前在淄博可銷售的營(yíng)業(yè)房的數(shù)量極少，從過往的銷售價(jià)格看，臨街營(yíng)業(yè)房的售價(jià)介乎于350011000元/平方米之間，銷售均價(jià)達(dá)到6000元/平方米。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能接受的該地段的營(yíng)業(yè)房總價(jià)在100200萬之間。）經(jīng)營(yíng)規(guī)模淄博目前主要的商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模在2萬平方米—6萬多平方米，為中等規(guī)模，淄博商廈、金帝購(gòu)物中心良好的經(jīng)營(yíng)狀況正是說明此等規(guī)模的項(xiàng)目在淄博具有較強(qiáng)的生命力。目前經(jīng)營(yíng)較好的商廈一般是采用引進(jìn)或自辦大型日用消費(fèi)品超市作為保證客源的基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)的范圍同質(zhì)化較為嚴(yán)重。購(gòu)物環(huán)境目前，張店地區(qū)大部分的購(gòu)物場(chǎng)所均存在購(gòu)物環(huán)境較差的問題，購(gòu)物空間的設(shè)計(jì)尚停留在滿足于單一的購(gòu)物功能，呆板、壓抑、橫平豎直的空間布局是現(xiàn)有大型購(gòu)物場(chǎng)的特點(diǎn)之一，購(gòu)物空間單調(diào)平淡且缺少新意，此外，休閑、娛樂空間也沒有受到應(yīng)有的重視。但是，對(duì)于可銷售營(yíng)業(yè)房未來的經(jīng)營(yíng)管理則尚未形成成熟的經(jīng)營(yíng)管理模式，富麗商城的失敗正是很好的例證。當(dāng)?shù)卣环矫婕涌斐鞘薪ㄔO(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提高人民的生活質(zhì)量，另一方面出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商業(yè)的發(fā)展。縱觀張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展的狀況，該地區(qū)未來的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展態(tài)勢(shì)：可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點(diǎn)淄博人具有很強(qiáng)的投資意識(shí)，不少投資者擁有大量的閑散資金。 良好的商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進(jìn)駐張店區(qū)是淄博重要的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，對(duì)周邊的地區(qū)有強(qiáng)大的輻射力，一些立足于良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)物業(yè)吸引了大吸引了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：已經(jīng)開業(yè)的深圳新一佳超市、正在興建的臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)超市及濟(jì)南銀座商城，法國(guó)的家樂福超市和日本的佳士客也正在和當(dāng)?shù)卣e極磋商進(jìn)入事宜。政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進(jìn)了淄博商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和完善，帶動(dòng)了城市建設(shè)的大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識(shí)和經(jīng)營(yíng)信心空前高漲，地段優(yōu)勢(shì)明顯的營(yíng)業(yè)房吸引了大批投資置業(yè)人士的關(guān)注，人們對(duì)即將推出的營(yíng)業(yè)房期待甚高。對(duì)于可銷售營(yíng)業(yè)房，由于產(chǎn)權(quán)相對(duì)分散往往會(huì)造成經(jīng)營(yíng)管理上的混亂，從而影響到投資者購(gòu)買的信心。三、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)供給分析張店地區(qū)營(yíng)業(yè)房的供給明顯不足，營(yíng)業(yè)房總體存量在20萬平方米左右，在建的營(yíng)業(yè)房的面積總量約為12萬平方米，可交付使用的面積不足7萬平方米，單體面積在5000平方米以上且無法分割適應(yīng)的約占總存量的25%；四層聯(lián)體銷售投資額在200萬元以上的占20%；三層聯(lián)體且地段較差的約占30%；其余部分為二層聯(lián)體及少量單層營(yíng)業(yè)房，且大部分遠(yuǎn)離商業(yè)中心，符合人們投資購(gòu)買習(xí)慣的營(yíng)業(yè)房幾乎沒有。 （二）市場(chǎng)需求分析以張店地區(qū)為代表的淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了97年的大回落之后，目前已經(jīng)走出了低谷進(jìn)入持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期，住宅的需求有了明顯的增長(zhǎng)，在這種局面的帶動(dòng)下，營(yíng)業(yè)房呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)房的信貸規(guī)模呈跳躍式發(fā)展，營(yíng)業(yè)房消費(fèi)已成為淄博市房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分，營(yíng)業(yè)房消費(fèi)快速增長(zhǎng)將成為未來幾年內(nèi)淄博地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要特點(diǎn)。u 營(yíng)業(yè)房的投資可以為投資者帶來穩(wěn)定、持續(xù)、低風(fēng)險(xiǎn)的收益，還可以升值保值。u 目前淄博市特別是張店地區(qū)可銷售的營(yíng)業(yè)房市場(chǎng)供應(yīng)有限，需求尚處于上升階段。小結(jié)：從目前的情況來看，在張店地區(qū)營(yíng)業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對(duì)營(yíng)業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，人們購(gòu)買營(yíng)業(yè)房主要還是從自身的購(gòu)買能力考慮，主要的購(gòu)買層次集中在50100萬之間，并且對(duì)地段的要求很高，大部分的買家希望購(gòu)買的營(yíng)業(yè)房是處于城市商業(yè)中心、有來良好經(jīng)營(yíng)氛圍、能獲得高額租金回報(bào)的營(yíng)業(yè)房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，淄博營(yíng)業(yè)房購(gòu)買者中投資者約占50%，自主經(jīng)營(yíng)的買家約占40%，其余10%為隨機(jī)購(gòu)買者。各類消費(fèi)者對(duì)共青團(tuán)路段營(yíng)業(yè)房的要求類別需求比較集中的面積總價(jià)回報(bào)/租金要求投資者30100m250100萬10年資金回籠經(jīng)營(yíng)者4080 m23060萬租金高于月供租戶50100 m2——200010000元/月我們從目前臨街營(yíng)業(yè)房的出租情況可以看出，首層臨街營(yíng)業(yè)房的出租率在70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營(yíng)業(yè)房的出租率更是在90%以上，而且首層旺租帶動(dòng)二、三層的出租。通過我司與營(yíng)業(yè)房投資者、經(jīng)營(yíng)者、租戶的深度訪談和沿街走
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