【正文】 在增加后期經(jīng)營(yíng)收入的同時(shí)，亦可美化商業(yè)步行街★在考慮經(jīng)營(yíng)餐飲的前提下，應(yīng)提前考慮各類管道的鋪設(shè)及排污系統(tǒng)的設(shè)置八、 步行街各功能區(qū)位置及劃分建議80 / 80?！锿瑫r(shí)考慮露天停車場(chǎng)的建設(shè)，道路適中不可太寬，制造繁忙和擁擠的氣氛。★店鋪采取全框架結(jié)構(gòu)，店鋪與店鋪之間可以相互打通，以適應(yīng)多種經(jīng)營(yíng)形態(tài)和面積需求。★項(xiàng)目體現(xiàn)的是商業(yè)步行街的特性，故我司建議在各出入口位置設(shè)置拉伸門或者石墩，以便于整個(gè)商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)上的有序管理，同時(shí)為了方便經(jīng)營(yíng)戶裝卸貨，貨車可以在指定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)入商業(yè)步行街?！锿ㄟ^(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查及結(jié)合地塊特性，—，進(jìn)深在10米左右，一層層高在3米左右，二樓的層高可以適當(dāng)加高，做成閣樓 形式，既可以居住，又可以體現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)功能，更為重要的是，在提高使用價(jià)值的同時(shí)，能拉升整體銷售價(jià)格。一般與垃圾桶相距約510米間。◇確定數(shù)量結(jié)合步行街人流量確定洗手間個(gè)數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象。步行街洗手間布局，要以“隱性”作基點(diǎn)，通過(guò)專用過(guò)道設(shè)置，將洗手間與購(gòu)物空間形成有效分隔。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計(jì)思想，塑造場(chǎng)所。l 無(wú)障礙空間設(shè)計(jì)在鋪面的材料考量上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障者行走無(wú)障礙空間(導(dǎo)盲磚、殘障步道)考慮于其中，這樣才能達(dá)到無(wú)障礙、安全的步行空間。一般步行街 的過(guò)道寬度在15米左右?！笈c指引標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過(guò)道交叉部分設(shè)置。◇步行動(dòng)線的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場(chǎng)周邊，并減少?gòu)V場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)；◇步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳(3m6m)，其他附屬設(shè)施(燈柱、廣告、招牌立柱)，以達(dá)到步行空間的流暢性?！笤O(shè)計(jì)中應(yīng)采用分時(shí)段管理方式解決人流與貨流的交叉問(wèn)題。下沉式廣場(chǎng)為主體的立體空間構(gòu)成由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計(jì)的又一主要形式。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松弛階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購(gòu)物激情。線型街區(qū)適于購(gòu)物，廣場(chǎng)適合休息。◇有效界定范圍在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物(短柱、矮磚等)，以定義廣場(chǎng)范圍和道路之區(qū)別，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無(wú)障礙的休憩空間。，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn)離主動(dòng)線位置(適當(dāng)距離為3m)，以達(dá)到休憩時(shí)的舒適感。休息交流空間大眾空間中心廣場(chǎng)功能空間廣場(chǎng)功能空間場(chǎng)功能空間演出空間、觀賞納涼社會(huì)團(tuán)體空間健力、娛樂設(shè)施游樂活動(dòng)游樂活動(dòng)兒童空間老年人空間年青人空間 ◇細(xì)部組合a．廣場(chǎng)休憩設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡量采用可及性高的設(shè)置(如階梯式或座臺(tái)式的座椅)，坐臥高度以45cm60cm為佳，以達(dá)到廣場(chǎng)中休憩空間的便利性?！蠖鄻踊顒?dòng)互動(dòng)在廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過(guò)程中駐留點(diǎn)停留空間。這里人流密集，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購(gòu)物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場(chǎng)所。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，在國(guó)內(nèi)很多時(shí)候大型商業(yè)項(xiàng)目總收入的30%來(lái)自廣告及展示空間。服務(wù)設(shè)施建議l 公共空間設(shè)計(jì)建議隨著商場(chǎng)空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于步行街就顯得尤為重要。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)使用行為的元素，融自然于步行街各街區(qū)。◇座椅、鋪地、綠化，可以相互交錯(cuò)布置在略有高差的層面上構(gòu)成步行空間。本案設(shè)計(jì)的基本原則是通達(dá)，但在過(guò)道的景觀公共空間設(shè)計(jì)上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費(fèi)群體強(qiáng)化或削弱商場(chǎng)的社交職能。功能定位集觀光、購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑于一體的花園式步行街項(xiàng)目特色定位l 全新概念的立體園林街鋪l 全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)調(diào)休閑旅游功能l 立體化的步行街，層層皆地鋪l 設(shè)計(jì)一個(gè)下沉式休閑廣場(chǎng)，具有極強(qiáng)的休閑、購(gòu)物、觀光、游覽功能。八、河南汝州商業(yè)步行街項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本案的市場(chǎng)定位河南汝州商業(yè)步行街項(xiàng)目集購(gòu)、食、娛、休為一體的新概念，立體花園步行街。七、汝州金世界商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)模式建議根據(jù)國(guó)內(nèi)外商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)合國(guó)情、省情、市情、區(qū)情，汝州金世界商業(yè)步行街的六大經(jīng)營(yíng)模式參考：直接經(jīng)營(yíng)——經(jīng)營(yíng)業(yè)主購(gòu)買商鋪后自己直接經(jīng)營(yíng)投資經(jīng)營(yíng)——投資業(yè)主購(gòu)買商鋪后對(duì)經(jīng)營(yíng)戶出租委托經(jīng)營(yíng)——商鋪業(yè)主出于保險(xiǎn)起見，將商鋪委托金世界商業(yè)步行街市場(chǎng)管理公司代租，獲得固定回報(bào)租賃經(jīng)營(yíng)——經(jīng)營(yíng)業(yè)主資金一時(shí)不足，難以購(gòu)買，以租賃商鋪的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)主題經(jīng)營(yíng)——為保證汝州金世界商業(yè)步行街具有足夠的核心競(jìng)爭(zhēng)力，金世界商業(yè)步行街管理公司將直接經(jīng)營(yíng)管理一定的營(yíng)業(yè)面積，以此為增強(qiáng)業(yè)主經(jīng)營(yíng)信心的保證虛擬經(jīng)營(yíng)——以汝州金世界商業(yè)步行街創(chuàng)立品牌商標(biāo)，與若干個(gè)生產(chǎn)廠家及大經(jīng)銷商進(jìn)行對(duì)接，生產(chǎn)、銷售相對(duì)應(yīng)的金世界商業(yè)步行街旗下的產(chǎn)品。 汝州金世界商業(yè)步行街住宅價(jià)格建議購(gòu)房用途分析本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者購(gòu)房用來(lái)自己居住占多大數(shù)，%，%，舊房換新房占9%，為親人購(gòu)房占4%?？梢?，在戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)上三室二廳二衛(wèi)100120平方米是最受市民接受滿意的。六、汝州金世界商業(yè)步行街戶型及面積建議.汝州金世界商業(yè)步行街住宅面積調(diào)查本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買的房子的戶型面積在6080 m2的占11 %，80120 m2的占41% 其中選擇120150 m2的占35%，150170m2的占11%,特大套型170m2的占2%可見，在面積方面，80120 m2的住宅面積的接受程度最為廣泛?？梢?，2050m2的商鋪或店面面積的接受程度最為廣泛。中大街屬汝州市老街，路面較窄，店鋪較破，產(chǎn)權(quán)屬私人所有，租金價(jià)位在1525元/平方米。靠西店鋪產(chǎn)權(quán)基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價(jià)位在3856元之間。各主要街區(qū)租金情況統(tǒng)計(jì)表調(diào)查顯示，望嵩路作為汝州市最為繁華的一條街區(qū)，租金價(jià)位相對(duì)其他街區(qū)是最高的。汝州金世界商業(yè)步行街商鋪總價(jià)調(diào)查本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買河南汝州商業(yè)步行街商鋪或店面總價(jià)位在10萬(wàn)元以下占13%，在1012萬(wàn)元的占22%，在1520萬(wàn)元的占33%，在2030萬(wàn)以上的占27%，在30萬(wàn)以上的占5%。 ■音像　　　　■飾品　　　 ■珠寶　　　　　　　■鮮花五、步行街商鋪面積及價(jià)格建議商業(yè)步行街定價(jià)依據(jù)■問(wèn)卷調(diào)查內(nèi)容■核心商圈內(nèi)租金調(diào)查■結(jié)合項(xiàng)目自身特性汝州商業(yè)步行街商鋪一層單價(jià)調(diào)查次調(diào)查顯示，消費(fèi)者接受的一樓單價(jià)在40006000元/%，60008000元/%，800010000元/%，10000萬(wàn)以上/%。同時(shí)在核心商圈的分析圖里面，我們也可以了解到，此類商業(yè)形態(tài)都有存在，只是沒有形成規(guī)模而已。造成此種現(xiàn)象的原因可以歸結(jié)為兩點(diǎn)，受汝州市消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣的限制，另外就是商業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)的滯后。因此，我司認(rèn)為，專業(yè)化商業(yè)步行街的出現(xiàn)，能很好的改變現(xiàn)狀，同時(shí)，在市場(chǎng)需求保持發(fā)展的情況下，通過(guò)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，能更好發(fā)展壯大家電行業(yè)。由此，有簽于針對(duì)的客戶群體的相似性和特殊性，我司建議對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)區(qū)做如下劃分■男鞋　 ■女鞋　 ■兒童鞋　　■皮具區(qū)　　■精品鞋類區(qū)　　　 家電區(qū)：在通過(guò)對(duì)汝州市核心商圈的調(diào)查以及結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查的過(guò)程中了解到家電行業(yè)占據(jù)了比較大的市場(chǎng)分額，但是，在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)家電行業(yè)基本上還處于無(wú)序經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，幾個(gè)比較集中的家電專賣區(qū)也都因?yàn)榻?jīng)營(yíng)和管理上的問(wèn)題，都沒有達(dá)到理想的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。在對(duì)汝州市當(dāng)?shù)氐碾S機(jī)調(diào)查和問(wèn)卷調(diào)查中，我們了解到，當(dāng)?shù)爻恕安讲礁摺敝?，沒有其他更為專業(yè)、集中的鞋類、皮具市場(chǎng)，調(diào)查對(duì)象的選擇范圍不大，同時(shí)也反映出市場(chǎng)的飽和度不是很高，還有更多的購(gòu)買力沒有釋放出來(lái)。由此，我司認(rèn)為在餐飲區(qū)設(shè)立的基礎(chǔ)上，應(yīng)豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高管理和經(jīng)營(yíng)理念，提升競(jìng)爭(zhēng)力，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。為了能更好的避免市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)，也能起到功能和結(jié)構(gòu)互補(bǔ)的作用，我司建議對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍的選取做如下區(qū)分■布藝　　　 ■燈具　　　■掛飾　　　 ■工藝裝飾品餐飲區(qū)：作為汝州市現(xiàn)有主要的消費(fèi)方式之一，同時(shí)作為任何一條商業(yè)步行街必不可少的功能結(jié)構(gòu)，餐飲區(qū)的設(shè)置是勢(shì)在在必行的。但是，在汝州目前還都是以經(jīng)營(yíng)中低檔服飾為主，并且市場(chǎng)專業(yè)化細(xì)分不是很夠，少有的中高檔服飾也只是幾家專賣店而已，在對(duì)當(dāng)?shù)氐膯?wèn)卷調(diào)查中得知，客戶對(duì)服裝的經(jīng)營(yíng)前景也比較看好，因此，我司認(rèn)為，服裝的經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是本案的主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，同時(shí)，市場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃及專業(yè)化細(xì)分，應(yīng)該是經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。服裝區(qū)：作為汝州市現(xiàn)有主要的消費(fèi)方式之一，服飾的消費(fèi)占了很大的比例?！鐾阅下飞虡I(yè)形態(tài)及比例分析成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%珠寶店%雜貨店%綜合商場(chǎng)%照相館%■望嵩北路商業(yè)形態(tài)及比例分析成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%布藝店%雜貨店%綜合商場(chǎng)%照相館%美容店%箱包店%自行車行店%手機(jī)店%賓館%■　廣育路商業(yè)形態(tài)及比例分析■　洗耳中路商業(yè)形態(tài)及比例分析■　丹陽(yáng)中路東段商業(yè)形態(tài)及比例分析 　 ■　丹陽(yáng)中路西段商業(yè)形態(tài)及比例分析現(xiàn)有大型專業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中已經(jīng)提到家具、通訊器材、百貨批發(fā)、汽摩等已經(jīng)在汝州市形成一定規(guī)模，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，像家具、汽摩商品的物理特性，決定了與商業(yè)步行街的不適應(yīng)性。因此，在了解了以上幾點(diǎn)之后，我司認(rèn)為商業(yè)步行街的主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及產(chǎn)品定位應(yīng)以以下幾點(diǎn)為依據(jù)迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，切實(shí)考慮當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力分析已成型的商圈及專業(yè)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及發(fā)展的影響未釋放購(gòu)買力的分析及選定，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)。以農(nóng)業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)，商圈輻射范圍不大，基本屬于本地消化為主。四、商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)定位建議通過(guò)對(duì)汝州市消費(fèi)能力和習(xí)慣的了解，以及市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的回收和整理，以及針對(duì)汝州市核心商圈的詳細(xì)調(diào)查， 我們可以得出汝州市現(xiàn)有的幾點(diǎn)消費(fèi)特征：吃、穿、用占了汝州市居民消費(fèi)的很大比例。 有一定投資意識(shí)，且有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的私營(yíng)業(yè)主、老板216。 在汝州商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)的客戶216。從走訪與數(shù)據(jù)可以了解到，大多數(shù)汝州消費(fèi)者購(gòu)買商鋪用以自己經(jīng)營(yíng)為主。 通過(guò)調(diào)查可以了解到，客戶購(gòu)買商鋪基本上以自營(yíng)為主，投資行為也占了一定的比例。綜合SWOT分析，尤其是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)的分析，我司認(rèn)為，準(zhǔn)確把握項(xiàng)目定位，借助政府關(guān)系，同時(shí)依靠項(xiàng)目后期的良好包裝，我司相信，通過(guò)一系列的策略和推廣，達(dá)成項(xiàng)目理想化的銷售應(yīng)該不成問(wèn)題。 汝州市及房地產(chǎn)都處于蓄勢(shì)發(fā)展階段，市政府及當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)此類形象項(xiàng)目都給予了足夠的重視和關(guān)注。 汝州市核心商圈內(nèi)的幾條主要街區(qū)都未體現(xiàn)街區(qū)功能，消費(fèi)在選購(gòu)商品時(shí)不是很方便，而商業(yè)步行街的提出和建設(shè)能很好的建設(shè)客戶集中方便購(gòu)物的問(wèn)題。 汝州市商業(yè)圈內(nèi)基本經(jīng)營(yíng)中低檔商品，區(qū)域內(nèi)中高檔市場(chǎng)為空白點(diǎn)。l 機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY） 汝州還沒有一條真正的商業(yè)步行街，項(xiàng)目屬于汝州市首個(gè)提出商業(yè)步行街概念的項(xiàng)目，找到項(xiàng)目入市較佳的切入點(diǎn)。 汝州市房地產(chǎn)投資概念基本沒有，潛在購(gòu)買客戶基本上屬于自己經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 項(xiàng)目所在地洗耳中路正在整改當(dāng)中，拆遷工作也未開始，項(xiàng)目整體形象還未對(duì)外展示，汝州市民對(duì)本案還存在一定的疑慮。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展剛起步，農(nóng)村化現(xiàn)象較嚴(yán)重。 合理規(guī)劃、整體定位，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理將提高物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，拉開與汝州其他物業(yè)的差距，體現(xiàn)項(xiàng)目附加值及核心競(jìng)爭(zhēng)力。 產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，亦住亦商，高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的出現(xiàn)將增加本案區(qū)域熱點(diǎn)的說(shuō)服力。 汝州商業(yè)步行街所在地，屬于老城改造區(qū)域，位于洗耳中路及望嵩北路中間區(qū)域（望嵩委員會(huì)—袁拐街）項(xiàng)目現(xiàn)在還未動(dòng)工，拆遷工作亦未開始。 汝州商業(yè)步行街位于汝州已經(jīng)成型的核心商圈內(nèi)，擁有優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境。路 段租 金 價(jià) 位面積范圍望嵩路3865元/平方米1586平方廣育路2530元/平方米1455平方丹陽(yáng)路3060元/平方米1530平方洗耳路1020元/平方米1860平方中大街1525元/平方米1236平方四、物業(yè)形態(tài)組成★ 主要由門面店組成★ 老式供銷社性質(zhì)的百貨商城（汝州商場(chǎng)辦公室、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)公司）★ 購(gòu)物中心（購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)公司）★ 超市（老城購(gòu)物廣場(chǎng)、健業(yè)生活廣場(chǎng)、文峰購(gòu)物中心）★ 大型賣場(chǎng)（春天服飾廣場(chǎng)、步步高服裝鞋業(yè)廣場(chǎng)）五、消費(fèi)慣性及消費(fèi)