【正文】 在增加后期經(jīng)營收入的同時，亦可美化商業(yè)步行街★在考慮經(jīng)營餐飲的前提下，應提前考慮各類管道的鋪設及排污系統(tǒng)的設置八、 步行街各功能區(qū)位置及劃分建議80 / 80?！锿瑫r考慮露天停車場的建設，道路適中不可太寬，制造繁忙和擁擠的氣氛。★店鋪采取全框架結構，店鋪與店鋪之間可以相互打通，以適應多種經(jīng)營形態(tài)和面積需求。★項目體現(xiàn)的是商業(yè)步行街的特性，故我司建議在各出入口位置設置拉伸門或者石墩，以便于整個商業(yè)步行街經(jīng)營上的有序管理，同時為了方便經(jīng)營戶裝卸貨，貨車可以在指定的時間內(nèi)進入商業(yè)步行街。★通過前期市場調(diào)查及結合地塊特性，—，進深在10米左右，一層層高在3米左右，二樓的層高可以適當加高，做成閣樓 形式，既可以居住，又可以體現(xiàn)倉儲功能，更為重要的是，在提高使用價值的同時，能拉升整體銷售價格。一般與垃圾桶相距約510米間。◇確定數(shù)量結合步行街人流量確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象。步行街洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設計思想，塑造場所。l 無障礙空間設計在鋪面的材料考量上，應達到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間(導盲磚、殘障步道)考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間。一般步行街 的過道寬度在15米左右?！笈c指引標志結合指引標志設計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在過道交叉部分設置。◇步行動線的安排應盡量以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)；◇步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳(3m6m)，其他附屬設施(燈柱、廣告、招牌立柱)，以達到步行空間的流暢性?！笤O計中應采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題。下沉式廣場為主體的立體空間構成由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設計的又一主要形式。因此，任何一種空間序列都應包含序幕、高潮及松弛階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息?！笥行Ы缍ǚ秶趶V場周圍也應有明顯的范圍界定物(短柱、矮磚等)，以定義廣場范圍和道路之區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休憩空間。，有適當?shù)闹苍耘渲茫疫h離主動線位置(適當距離為3m)，以達到休憩時的舒適感。休息交流空間大眾空間中心廣場功能空間廣場功能空間場功能空間演出空間、觀賞納涼社會團體空間健力、娛樂設施游樂活動游樂活動兒童空間老年人空間年青人空間 ◇細部組合a．廣場休憩設施設置方面，座椅盡量采用可及性高的設置(如階梯式或座臺式的座椅)，坐臥高度以45cm60cm為佳，以達到廣場中休憩空間的便利性。◇多樣化活動互動在廣場的步行空間，應考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。這里人流密集，配合座椅和餐飲設施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，在國內(nèi)很多時候大型商業(yè)項目總收入的30%來自廣告及展示空間。服務設施建議l 公共空間設計建議隨著商場空間的日益擴大和復雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于步行街就顯得尤為重要。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應配合廣場設計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于步行街各街區(qū)?！笞?、鋪地、綠化，可以相互交錯布置在略有高差的層面上構成步行空間。本案設計的基本原則是通達，但在過道的景觀公共空間設計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。功能定位集觀光、購物、飲食、娛樂、休閑于一體的花園式步行街項目特色定位l 全新概念的立體園林街鋪l 全面導入園林綠化，強調(diào)休閑旅游功能l 立體化的步行街，層層皆地鋪l 設計一個下沉式休閑廣場，具有極強的休閑、購物、觀光、游覽功能。八、河南汝州商業(yè)步行街項目規(guī)劃設計建議本案的市場定位河南汝州商業(yè)步行街項目集購、食、娛、休為一體的新概念，立體花園步行街。七、汝州金世界商業(yè)步行街經(jīng)營模式建議根據(jù)國內(nèi)外商業(yè)業(yè)態(tài)，結合國情、省情、市情、區(qū)情，汝州金世界商業(yè)步行街的六大經(jīng)營模式參考：直接經(jīng)營——經(jīng)營業(yè)主購買商鋪后自己直接經(jīng)營投資經(jīng)營——投資業(yè)主購買商鋪后對經(jīng)營戶出租委托經(jīng)營——商鋪業(yè)主出于保險起見，將商鋪委托金世界商業(yè)步行街市場管理公司代租，獲得固定回報租賃經(jīng)營——經(jīng)營業(yè)主資金一時不足，難以購買，以租賃商鋪的方式進行經(jīng)營主題經(jīng)營——為保證汝州金世界商業(yè)步行街具有足夠的核心競爭力，金世界商業(yè)步行街管理公司將直接經(jīng)營管理一定的營業(yè)面積，以此為增強業(yè)主經(jīng)營信心的保證虛擬經(jīng)營——以汝州金世界商業(yè)步行街創(chuàng)立品牌商標，與若干個生產(chǎn)廠家及大經(jīng)銷商進行對接，生產(chǎn)、銷售相對應的金世界商業(yè)步行街旗下的產(chǎn)品。 汝州金世界商業(yè)步行街住宅價格建議購房用途分析本次調(diào)查顯示，消費者購房用來自己居住占多大數(shù)，%，%，舊房換新房占9%，為親人購房占4%?？梢姡趹粜兔娣e和戶型結構上三室二廳二衛(wèi)100120平方米是最受市民接受滿意的。六、汝州金世界商業(yè)步行街戶型及面積建議.汝州金世界商業(yè)步行街住宅面積調(diào)查本次調(diào)查顯示，消費者會購買的房子的戶型面積在6080 m2的占11 %，80120 m2的占41% 其中選擇120150 m2的占35%，150170m2的占11%,特大套型170m2的占2%可見，在面積方面，80120 m2的住宅面積的接受程度最為廣泛?？梢?，2050m2的商鋪或店面面積的接受程度最為廣泛。中大街屬汝州市老街，路面較窄，店鋪較破，產(chǎn)權屬私人所有，租金價位在1525元/平方米?？课鞯赇伄a(chǎn)權基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價位在3856元之間。各主要街區(qū)租金情況統(tǒng)計表調(diào)查顯示，望嵩路作為汝州市最為繁華的一條街區(qū)，租金價位相對其他街區(qū)是最高的。汝州金世界商業(yè)步行街商鋪總價調(diào)查本次調(diào)查顯示，消費者會購買河南汝州商業(yè)步行街商鋪或店面總價位在10萬元以下占13%，在1012萬元的占22%，在1520萬元的占33%，在2030萬以上的占27%，在30萬以上的占5%。 ■音像　　　　■飾品　　　 ■珠寶　　　　　　　■鮮花五、步行街商鋪面積及價格建議商業(yè)步行街定價依據(jù)■問卷調(diào)查內(nèi)容■核心商圈內(nèi)租金調(diào)查■結合項目自身特性汝州商業(yè)步行街商鋪一層單價調(diào)查次調(diào)查顯示，消費者接受的一樓單價在40006000元/%，60008000元/%，800010000元/%，10000萬以上/%。同時在核心商圈的分析圖里面，我們也可以了解到，此類商業(yè)形態(tài)都有存在，只是沒有形成規(guī)模而已。造成此種現(xiàn)象的原因可以歸結為兩點，受汝州市消費能力及消費習慣的限制，另外就是商業(yè)市場反應的滯后。因此，我司認為，專業(yè)化商業(yè)步行街的出現(xiàn)，能很好的改變現(xiàn)狀，同時，在市場需求保持發(fā)展的情況下，通過統(tǒng)一的經(jīng)營管理，能更好發(fā)展壯大家電行業(yè)。由此，有簽于針對的客戶群體的相似性和特殊性，我司建議對經(jīng)營范圍和經(jīng)營區(qū)做如下劃分■男鞋　 ■女鞋　 ■兒童鞋　　■皮具區(qū)　　■精品鞋類區(qū)　　　 家電區(qū)：在通過對汝州市核心商圈的調(diào)查以及結合問卷調(diào)查的過程中了解到家電行業(yè)占據(jù)了比較大的市場分額，但是，在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)家電行業(yè)基本上還處于無序經(jīng)營的狀態(tài)，幾個比較集中的家電專賣區(qū)也都因為經(jīng)營和管理上的問題，都沒有達到理想的經(jīng)營狀態(tài)。在對汝州市當?shù)氐碾S機調(diào)查和問卷調(diào)查中，我們了解到，當?shù)爻恕安讲礁摺敝?，沒有其他更為專業(yè)、集中的鞋類、皮具市場，調(diào)查對象的選擇范圍不大，同時也反映出市場的飽和度不是很高，還有更多的購買力沒有釋放出來。由此，我司認為在餐飲區(qū)設立的基礎上，應豐富產(chǎn)業(yè)結構，提高管理和經(jīng)營理念，提升競爭力，迅速占領市場。為了能更好的避免市場競爭壓力，同時，也能起到功能和結構互補的作用，我司建議對經(jīng)營范圍的選取做如下區(qū)分■布藝　　　 ■燈具　　　■掛飾　　　 ■工藝裝飾品餐飲區(qū)：作為汝州市現(xiàn)有主要的消費方式之一，同時作為任何一條商業(yè)步行街必不可少的功能結構，餐飲區(qū)的設置是勢在在必行的。但是，在汝州目前還都是以經(jīng)營中低檔服飾為主，并且市場專業(yè)化細分不是很夠，少有的中高檔服飾也只是幾家專賣店而已，在對當?shù)氐膯柧碚{(diào)查中得知，客戶對服裝的經(jīng)營前景也比較看好，因此，我司認為，服裝的經(jīng)營應該是本案的主要經(jīng)營內(nèi)容，同時，市場的統(tǒng)一規(guī)劃及專業(yè)化細分，應該是經(jīng)營成功的關鍵。服裝區(qū)：作為汝州市現(xiàn)有主要的消費方式之一，服飾的消費占了很大的比例?！鐾阅下飞虡I(yè)形態(tài)及比例分析成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%珠寶店%雜貨店%綜合商場%照相館%■望嵩北路商業(yè)形態(tài)及比例分析成人服裝店%童裝%鞋店%餐館%家電%女性飾品店%布藝店%雜貨店%綜合商場%照相館%美容店%箱包店%自行車行店%手機店%賓館%■　廣育路商業(yè)形態(tài)及比例分析■　洗耳中路商業(yè)形態(tài)及比例分析■　丹陽中路東段商業(yè)形態(tài)及比例分析 　 ■　丹陽中路西段商業(yè)形態(tài)及比例分析現(xiàn)有大型專業(yè)市場分析市場調(diào)查報告中已經(jīng)提到家具、通訊器材、百貨批發(fā)、汽摩等已經(jīng)在汝州市形成一定規(guī)模，具備較強的市場競爭力，同時，像家具、汽摩商品的物理特性，決定了與商業(yè)步行街的不適應性。因此，在了解了以上幾點之后，我司認為商業(yè)步行街的主要經(jīng)營內(nèi)容及產(chǎn)品定位應以以下幾點為依據(jù)迎合當?shù)氐南M習慣，切實考慮當?shù)氐南M能力分析已成型的商圈及專業(yè)市場對項目建設及發(fā)展的影響未釋放購買力的分析及選定，尋找市場空白點。以農(nóng)業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)，商圈輻射范圍不大，基本屬于本地消化為主。四、商業(yè)步行街經(jīng)營定位建議通過對汝州市消費能力和習慣的了解，以及市場調(diào)查問卷的回收和整理，以及針對汝州市核心商圈的詳細調(diào)查， 我們可以得出汝州市現(xiàn)有的幾點消費特征：吃、穿、用占了汝州市居民消費的很大比例。 有一定投資意識，且有一定經(jīng)濟基礎的私營業(yè)主、老板216。 在汝州商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營的客戶216。從走訪與數(shù)據(jù)可以了解到，大多數(shù)汝州消費者購買商鋪用以自己經(jīng)營為主。 通過調(diào)查可以了解到，客戶購買商鋪基本上以自營為主，投資行為也占了一定的比例。綜合SWOT分析，尤其是對項目優(yōu)勢和機會的分析，我司認為，準確把握項目定位，借助政府關系，同時依靠項目后期的良好包裝，我司相信，通過一系列的策略和推廣，達成項目理想化的銷售應該不成問題。 汝州市及房地產(chǎn)都處于蓄勢發(fā)展階段，市政府及當?shù)厥忻駥Υ祟愋蜗箜椖慷冀o予了足夠的重視和關注。 汝州市核心商圈內(nèi)的幾條主要街區(qū)都未體現(xiàn)街區(qū)功能，消費在選購商品時不是很方便，而商業(yè)步行街的提出和建設能很好的建設客戶集中方便購物的問題。 汝州市商業(yè)圈內(nèi)基本經(jīng)營中低檔商品，區(qū)域內(nèi)中高檔市場為空白點。l 機會（OPPORTUNITY） 汝州還沒有一條真正的商業(yè)步行街，項目屬于汝州市首個提出商業(yè)步行街概念的項目，找到項目入市較佳的切入點。 汝州市房地產(chǎn)投資概念基本沒有，潛在購買客戶基本上屬于自己經(jīng)營為主，對項目的銷售進度和銷售價格會產(chǎn)生一定的影響。 項目所在地洗耳中路正在整改當中，拆遷工作也未開始，項目整體形象還未對外展示，汝州市民對本案還存在一定的疑慮。 房地產(chǎn)市場發(fā)展剛起步，農(nóng)村化現(xiàn)象較嚴重。 合理規(guī)劃、整體定位，統(tǒng)一經(jīng)營管理將提高物業(yè)市場競爭力，拉開與汝州其他物業(yè)的差距，體現(xiàn)項目附加值及核心競爭力。 產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢，亦住亦商，高標準物業(yè)的出現(xiàn)將增加本案區(qū)域熱點的說服力。 汝州商業(yè)步行街所在地，屬于老城改造區(qū)域，位于洗耳中路及望嵩北路中間區(qū)域（望嵩委員會—袁拐街）項目現(xiàn)在還未動工，拆遷工作亦未開始。 汝州商業(yè)步行街位于汝州已經(jīng)成型的核心商圈內(nèi)，擁有優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境。路 段租 金 價 位面積范圍望嵩路3865元/平方米1586平方廣育路2530元/平方米1455平方丹陽路3060元/平方米1530平方洗耳路1020元/平方米1860平方中大街1525元/平方米1236平方四、物業(yè)形態(tài)組成★ 主要由門面店組成★ 老式供銷社性質(zhì)的百貨商城（汝州商場辦公室、購物中心經(jīng)營公司）★ 購物中心（購物中心經(jīng)營公司）★ 超市（老城購物廣場、健業(yè)生活廣場、文峰購物中心）★ 大型賣場（春天服飾廣場、步步高服裝鞋業(yè)廣場）五、消費慣性及消費