某公司商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(參考版)
2025-08-04 22:00本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)營(yíng)模式定位1. 經(jīng)營(yíng)模式幾種主要類型提示：☆ 開(kāi)發(fā)完成后開(kāi)發(fā)商繼續(xù)跟進(jìn)后期管理☆ 開(kāi)發(fā)完成后即完全放手，徹底脫鉤☆ 開(kāi)發(fā)商引進(jìn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)之進(jìn)行統(tǒng)一管理2. 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議：☆ 售后返租、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理☆ 以穩(wěn)定回報(bào)吸引投資者進(jìn)入，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；☆ 避免部分投資者購(gòu)入本案商鋪后既不自營(yíng)也不出租造成的商鋪空關(guān)現(xiàn)象，有利于商業(yè)氛圍的迅速成形。二、 銷售渠道初步建議爭(zhēng)取本地、立足本省、輻射省外的渠道策略1. 開(kāi)辟多個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)，建立豐富的銷售終端體系u 選擇本地一級(jí)地段進(jìn)行項(xiàng)目形象展示及產(chǎn)品銷售（輔以項(xiàng)目巴士）；u 以上海、南京、杭州覆蓋長(zhǎng)三角等地；2. 借勢(shì)傳播項(xiàng)目達(dá)成銷售目的u 利用購(gòu)房旺季在省內(nèi)主要城市進(jìn)行項(xiàng)目巡回展示；u 利用各類房交會(huì)在前沿城市如上海、杭州進(jìn)行項(xiàng)目展示。他們中長(zhǎng)期投資目標(biāo)相結(jié)合，近期以收取租金為目的，遠(yuǎn)期以房地產(chǎn)升值為目標(biāo)，以此拓展財(cái)力。2. 輔助市場(chǎng)（1）、華中、華北地區(qū)投資者：此類客源雖然市場(chǎng)規(guī)模小，但市場(chǎng)潛力也不可忽視。他們通常野心勃勃，對(duì)事業(yè)、財(cái)富的追求孜孜不倦，而且為人精明，眼光獨(dú)到，不懼風(fēng)險(xiǎn)。（3）、廣東投資者：此類客源市場(chǎng)規(guī)模較小。當(dāng)?shù)厝耸恳话銢](méi)有固定職業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源，以收取商鋪?zhàn)饨馂橹饕纳顏?lái)源，文化水平、投資理念、經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)等都處于較低層次，惰性較強(qiáng)，以收取租金為投資目的，一般沒(méi)有擴(kuò)展事業(yè)的打算。此類投資者必須以合約對(duì)其約束，以免造成太多的店面空置，降低本項(xiàng)目的形象。參、 市場(chǎng)定位一、 總概念設(shè)計(jì)丹徒新區(qū)購(gòu)物休閑運(yùn)動(dòng)新天地二、 商業(yè)業(yè)態(tài)組織文化配套休閑中心購(gòu)物中心物管中心業(yè)主俱樂(lè)部體育館精品服裝咖啡館餐飲生活用品日用用品家電電器丹徒新區(qū)購(gòu)物休閑新天地金融休閑金融配套咖啡館 三、商業(yè)規(guī)劃布局三組團(tuán)商業(yè)街區(qū)與社區(qū)公建結(jié)合分兩期開(kāi)發(fā)，具體如下：u 第一組團(tuán)：**新天地文化街區(qū)理念：企業(yè)文化配套和休閑中心相結(jié)合，今后的物業(yè)中心和業(yè)主體育娛樂(lè)休閑相結(jié)合結(jié)構(gòu)：半地下室、“土樓式”圓形中部露天一層結(jié)構(gòu)功能：室內(nèi)體育館、休閑娛樂(lè)配套、物業(yè)管理辦公中心、業(yè)主委員會(huì)、精品時(shí)尚街區(qū)位置：A地塊沿街（半地下結(jié)構(gòu)使上部空間可用做綠化和象征性景觀）一期開(kāi)發(fā)面積：25000m2左右經(jīng)營(yíng)方式：主要對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，精品街區(qū)對(duì)內(nèi)優(yōu)惠u 第二組團(tuán)：**購(gòu)物新天地理念：丹徒新區(qū)酒店式購(gòu)物休閑中心結(jié)構(gòu)：地上三層躍層（一層局部躍層）功能：一層生活用品、二層日常用品、三層家電及其他（前期當(dāng)售樓中心使用）位置：A地塊沿街（一期開(kāi)發(fā)）面積：60008000m2經(jīng)營(yíng)方式：對(duì)外經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目完工后引進(jìn)大商家（約2008年底）u 第三組團(tuán)：**休閑新天地理念：社區(qū)金融配套休閑便利中心結(jié)構(gòu)：地上一層、地下一層（人防）圓形內(nèi)向“土樓”式布局雙出口功能：銀行等金融配套、休閑餐飲中心、小便利店位置：B、C地塊交接處面積：10000左右經(jīng)營(yíng)方式：對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，夜間休閑娛樂(lè)中心 肆．目標(biāo)客源定位一、 目標(biāo)市場(chǎng)選擇1. 主流市場(chǎng)（1）、江浙投資者：此類客源市場(chǎng)規(guī)模最大，他們一般不親自經(jīng)營(yíng)，而以出租為目的。u 從SOWT分析中可以看出，本項(xiàng)目面臨的多方面的機(jī)遇，但從更加理性的角度來(lái)看，各項(xiàng)機(jī)遇若把握不當(dāng)將大幅度降低項(xiàng)目的潛在價(jià)值，如市政府南移對(duì)于本案的有利情況的把握。u 本案商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍 一級(jí)商圈：本項(xiàng)目住宅項(xiàng)目、周邊住宅項(xiàng)目、本案至新區(qū)政府兩公里半徑內(nèi)的住宅項(xiàng)目 二級(jí)商圈：南徐新城、市政府、上黨鎮(zhèn)、句容蔣喬鎮(zhèn)，及半徑4公里內(nèi)的新區(qū)住宅項(xiàng)目第二部分：市場(chǎng)定位——提升價(jià)值四大價(jià)值點(diǎn)的提升：價(jià)值點(diǎn)一：新區(qū)唯一集購(gòu)物、旅游、休閑住宅小區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)挖掘價(jià)值點(diǎn)二：體育休閑及企業(yè)文化與商業(yè)的融合價(jià)值點(diǎn)三：業(yè)態(tài)規(guī)劃及其合理布局價(jià)值點(diǎn)四：所處環(huán)境景觀條件的充分運(yùn)用壹、 項(xiàng)目概況一、 基本指標(biāo)總用地（實(shí)際規(guī)劃建設(shè)用地）：總建筑面積：72萬(wàn)m2容積率：建筑密度：小于25%建筑檐口控制高度：住宅小于17米，公共服務(wù)建筑小于24米（小高層和標(biāo)志性公共建筑可突破此規(guī)定；該規(guī)定有突破可能）建筑控制層數(shù)：住宅建筑5層，公共服務(wù)建筑5—6層（小高層和標(biāo)志性公共建筑可突破此規(guī)定；該規(guī)定有突破可能）。u 政府工作人員白領(lǐng)階層：新區(qū)政府及部分企業(yè)從業(yè)人員以1000人計(jì)算u 建筑工地人員：200人/項(xiàng)目計(jì)算，約2000人左右u 至2005年底約有3000—4000人增加，流動(dòng)性居民約3000人，總?cè)丝跀?shù)將達(dá)10000人左右。消費(fèi)者店鋪客源以當(dāng)?shù)氐恼畽C(jī)關(guān)、商業(yè)銀行的工作人員、小區(qū)居民民工為主，其中外來(lái)的游客散客占少數(shù)。造成大量店面空置，開(kāi)發(fā)商以銷售為目的，沒(méi)有任何措施制約投資者的經(jīng)營(yíng)方式，空置的店面嚴(yán)重影響了人氣的聚集和商業(yè)街的形象。購(gòu)買商鋪后出租給當(dāng)?shù)厝?。集?gòu)物、休閑、體育娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)為市場(chǎng)空白點(diǎn)目前新區(qū)的居民買菜沒(méi)地方買，基本日常生活用的牙膏牙刷、家用電器、衣服等等都得跑到主城區(qū)去買，用一句話概括：新區(qū)連居民的“吃、穿、行”等商業(yè)配套都沒(méi)能滿足，政府和購(gòu)買新區(qū)的居民以及觀望的投資客和店面經(jīng)營(yíng)者都期望一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)能呼之欲出，可以這么說(shuō)：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)的開(kāi)發(fā)是順應(yīng)民心、順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展。政府也有意提高新區(qū)商業(yè)氛圍，在商業(yè)整合上亟待有品味、有規(guī)模、有檔次的商家介入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)物業(yè)投資上、店面經(jīng)營(yíng)業(yè)主基本上都有一個(gè)共識(shí)，新區(qū)人氣不足，所以新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)物業(yè)的投資上都比較保守，商業(yè)物業(yè)投資客業(yè)盡量壓低價(jià)錢、店面經(jīng)營(yíng)業(yè)主等待新區(qū)人氣的上升推遲入住經(jīng)營(yíng)，這一個(gè)惡性循環(huán)使的新區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格被低估?！爸行律虡I(yè)廣場(chǎng)”企圖有所突破，產(chǎn)品上打破當(dāng)?shù)氐赀B宅的傳統(tǒng)形式，以純商業(yè)店面形式面市，宣傳多位一體的主題購(gòu)物概念，是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)“投石問(wèn)路”的先驅(qū)者；5．新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)狀況總結(jié)供給量體有限、市場(chǎng)潛力巨大丹徒新區(qū)規(guī)劃為丹徒區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心集行政辦公、教育文化衛(wèi)生體育、市場(chǎng)商貿(mào)、生態(tài)住宅、休閑度假會(huì)展和生態(tài)工業(yè)等六大功能，但是目前的市場(chǎng)商貿(mào)這一主題供給量有限，約25萬(wàn)平方米，相對(duì)目前的住宅供給量來(lái)說(shuō)是相對(duì)不足的，且產(chǎn)品形態(tài)上都沒(méi)能打破當(dāng)?shù)刂髁鞯牡赀B宅的傳統(tǒng)形態(tài)，市場(chǎng)上急需有一個(gè)規(guī)劃上比較超前的較大規(guī)模的商業(yè)配套作為支撐來(lái)拉動(dòng)目前新區(qū)的人氣。目前的在售商業(yè)主要有“太平洋商業(yè)中心”、“東方商業(yè)廣場(chǎng)”、“中新商業(yè)廣場(chǎng)”“新城家園”沿街底層商鋪等。u 目前已有的店面基本上都針對(duì)本地村民消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，缺少對(duì)外來(lái)游客經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。u 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)商鋪的租售比偏低，以龍山路上中新商業(yè)廣場(chǎng)一層160m2為例，年租金約3萬(wàn)元，而當(dāng)初購(gòu)買該店面花費(fèi)80萬(wàn)，%左右。⑤. 投資回報(bào)率偏低，價(jià)值凸顯項(xiàng)目名稱區(qū)域總面積（平方米）出售形式沿街月租金售價(jià)太平洋商業(yè)中心谷陽(yáng)路54000三層整體6元/m2月3200元/m2東方商業(yè)廣場(chǎng)谷陽(yáng)路40000左右三層整體3700元/m2中新商業(yè)廣場(chǎng)龍山路40000左右分層15元/m2月（底層）
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