【正文】 ：72萬(wàn)m2容積率：建筑密度：小于25%建筑檐口控制高度：住宅小于17米，公共服務(wù)建筑小于24米（小高層和標(biāo)志性公共建筑可突破此規(guī)定；該規(guī)定有突破可能）建筑控制層數(shù)：住宅建筑5層，公共服務(wù)建筑5—6層（小高層和標(biāo)志性公共建筑可突破此規(guī)定；該規(guī)定有突破可能）。綠地率：大于40%停車(chē)泊位：機(jī)動(dòng)車(chē)60輛/百戶(hù)，其中室內(nèi)部分不少于50%二、 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strength)① 項(xiàng)目較大，有很大的規(guī)劃空間，小區(qū)規(guī)劃定位較高，為今后的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的客流；② 得天獨(dú)厚的景觀資源；③ 項(xiàng)目產(chǎn)品力卓越；④ 新區(qū)內(nèi)唯一集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體商業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目；⑤ 上海大型房地產(chǎn)企業(yè)傾情打造，含金量高；劣勢(shì)(Weakness)① 項(xiàng)目的地段與總體客流量；② 區(qū)域旅游資源不足；③ 人文向心力；市政配套不足；⑤ 周邊住宅項(xiàng)目不多，公交不方便使得項(xiàng)目的輻射范圍不夠大；機(jī)遇（Opportunity）① 新區(qū)房地產(chǎn)的上升空間；② 高速路的貫穿為城市發(fā)展帶來(lái)利好；③ 商業(yè)調(diào)整的重新洗牌；④ 項(xiàng)目的定位捕捉到市場(chǎng)空隙；⑥ 政策引導(dǎo)下帶來(lái)商業(yè)的價(jià)值；⑦ 新區(qū)急需商業(yè)配套帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值；市政府南移威脅（threats）① 新區(qū)商業(yè)物業(yè)的客源分流；② 宏觀調(diào)控造成開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高；③ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、周期對(duì)資金鏈的要求；u “太平洋商業(yè)中心”、“東方商業(yè)廣場(chǎng)”今后的招商定位和招商情況將對(duì)本案商業(yè)項(xiàng)目今后客戶(hù)分流產(chǎn)生較大的威脅；因此，本項(xiàng)目應(yīng)盡量做到超前性，如在夜景工程上做文章，在周邊居民和游客的需求市場(chǎng)上有所突破是值得重視的問(wèn)題。u 從SOWT分析中可以看出，本項(xiàng)目面臨的多方面的機(jī)遇，但從更加理性的角度來(lái)看，各項(xiàng)機(jī)遇若把握不當(dāng)將大幅度降低項(xiàng)目的潛在價(jià)值，如市政府南移對(duì)于本案的有利情況的把握。 貳、 項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目定位的理論框架要求把握六大環(huán)節(jié)產(chǎn)品規(guī)劃現(xiàn)金測(cè)算和把握土地條件客戶(hù)群體銷(xiāo)售速度利潤(rùn)和品牌達(dá)成四大目的長(zhǎng)久發(fā)展的可能性項(xiàng)目操作的空間性技術(shù)指標(biāo)的可行性項(xiàng)目形象的排他性二、 本項(xiàng)目定位的背景1. 中央提出2004年經(jīng)濟(jì)工作有四個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)：住宅、汽車(chē)、旅游、通訊， 商業(yè)房地產(chǎn)正逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；2. 丹徒新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呼喚精品；3. 丹徒新區(qū)超前的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施先行使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有利于新區(qū)的整體規(guī)劃及住宅小區(qū)和諧發(fā)展、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并成為新區(qū)人氣和形象力提升的關(guān)鍵；4. 丹徒新區(qū)優(yōu)惠的招商政策和較低的人力、物力、運(yùn)輸、資源成本；5. 傳統(tǒng)商業(yè)模式的閉門(mén)造車(chē)與與新區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣的發(fā)展構(gòu)成直接沖突；6. 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品附加值的塑造所帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值逐漸浮出水面。參、 市場(chǎng)定位一、 總概念設(shè)計(jì)丹徒新區(qū)購(gòu)物休閑運(yùn)動(dòng)新天地二、 商業(yè)業(yè)態(tài)組織文化配套休閑中心購(gòu)物中心物管中心業(yè)主俱樂(lè)部體育館精品服裝咖啡館餐飲生活用品日用用品家電電器丹徒新區(qū)購(gòu)物休閑新天地金融休閑金融配套咖啡館 三、商業(yè)規(guī)劃布局三組團(tuán)商業(yè)街區(qū)與社區(qū)公建結(jié)合分兩期開(kāi)發(fā)，具體如下：u 第一組團(tuán)：**新天地文化街區(qū)理念：企業(yè)文化配套和休閑中心相結(jié)合，今后的物業(yè)中心和業(yè)主體育娛樂(lè)休閑相結(jié)合結(jié)構(gòu)：半地下室、“土樓式”圓形中部露天一層結(jié)構(gòu)功能：室內(nèi)體育館、休閑娛樂(lè)配套、物業(yè)管理辦公中心、業(yè)主委員會(huì)、精品時(shí)尚街區(qū)位置：A地塊沿街（半地下結(jié)構(gòu)使上部空間可用做綠化和象征性景觀）一期開(kāi)發(fā)面積：25000m2左右經(jīng)營(yíng)方式：主要對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，精品街區(qū)對(duì)內(nèi)優(yōu)惠u 第二組團(tuán)：**購(gòu)物新天地理念：丹徒新區(qū)酒店式購(gòu)物休閑中心結(jié)構(gòu)：地上三層躍層（一層局部躍層）功能：一層生活用品、二層日常用品、三層家電及其他（前期當(dāng)售樓中心使用）位置：A地塊沿街（一期開(kāi)發(fā)）面積：60008000m2經(jīng)營(yíng)方式：對(duì)外經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目完工后引進(jìn)大商家（約2008年底）u 第三組團(tuán)：**休閑新天地理念：社區(qū)金融配套休閑便利中心結(jié)構(gòu)：地上一層、地下一層（人防）圓形內(nèi)向“土樓”式布局雙出口功能：銀行等金融配套、休閑餐飲中心、小便利店位置：B、C地塊交接處面積：10000左右經(jīng)營(yíng)方式：對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，夜間休閑娛樂(lè)中心 肆．目標(biāo)客源定位一、 目標(biāo)市場(chǎng)選擇1. 主流市場(chǎng)（1）、江浙投資者：此類(lèi)客源市場(chǎng)規(guī)模最大，他們一般不親自經(jīng)營(yíng)，而以出租為目的。上海、蘇州、寧波等地的投資者具備更為雄厚的資金優(yōu)勢(shì)，使得他們的投資計(jì)劃更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，也顯得有些漫不經(jīng)心，許多投資客到鎮(zhèn)江一擲千金后對(duì)投資的商鋪不聞不問(wèn)，而是等待商業(yè)時(shí)機(jī)，對(duì)他們而言，投資商鋪是為資金的保值升值尋求出路。此類(lèi)投資者必須以合約對(duì)其約束，以免造成太多的店面空置，降低本項(xiàng)目的形象。（2）、本地投資者：由當(dāng)?shù)厥忻駱?gòu)成，此類(lèi)型投資者比例少，且投資者即商鋪經(jīng)營(yíng)者的現(xiàn)象明顯。當(dāng)?shù)厝耸恳话銢](méi)有固定職業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源，以收取商鋪?zhàn)饨馂橹饕纳顏?lái)源，文化水平、投資理念、經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)等都處于較低層次，惰性較強(qiáng)，以收取租金為投資目的，一般沒(méi)有擴(kuò)展事業(yè)的打算。部分鎮(zhèn)江市區(qū)等地經(jīng)濟(jì)有余力者，也在此投資商鋪，出租給當(dāng)?shù)卮迕窠?jīng)營(yíng)。（3）、廣東投資者：此類(lèi)客源市場(chǎng)規(guī)模較小。如廣州、深圳、珠江珠江三角洲地帶不乏財(cái)力雄厚的私營(yíng)企業(yè)主，個(gè)體商人等。他們通常野心勃勃，對(duì)事業(yè)、財(cái)富的追求孜孜不倦，而且為人精明，眼光獨(dú)到，不懼風(fēng)險(xiǎn)。他們通常看重鎮(zhèn)江作為旅游城市的特殊地位，而且，與同長(zhǎng)三角地區(qū)相比，該地區(qū)房地產(chǎn)的升值空間較大，具有較為可觀的投資價(jià)值。2. 輔助市場(chǎng)（1）、華中、華北地區(qū)投資者：此類(lèi)客源雖然市場(chǎng)規(guī)模小，但市場(chǎng)潛力也不可忽視。鎮(zhèn)江市作為一個(gè)旅游城市，名聲在外，輻射半徑日趨加大，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景和潛力吸引了遠(yuǎn)地的投資者，如上海、廣州等地投資者。他們中長(zhǎng)期投資目標(biāo)相結(jié)合，近期以收取租金為目的，遠(yuǎn)期以房地產(chǎn)升值為目標(biāo)，以此拓展財(cái)力。（2）、散客市場(chǎng)：各地投資型散客，地域來(lái)源較廣，且投資的不確定因素較多。二、 銷(xiāo)售渠道初步建議爭(zhēng)取本地、立足本省、輻射省外的渠道策略1. 開(kāi)辟多個(gè)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，建立豐富的銷(xiāo)售終端體系u 選擇本地一級(jí)地段進(jìn)行項(xiàng)目形象展示及產(chǎn)品銷(xiāo)售（輔以項(xiàng)目巴士）；u 以上海、南京、杭州覆蓋長(zhǎng)三角等地；2. 借勢(shì)傳播項(xiàng)目達(dá)成銷(xiāo)售目的u 利用購(gòu)房旺季在省內(nèi)主要城市進(jìn)行項(xiàng)目巡回展示；u 利用各類(lèi)房交會(huì)在前沿城市如上海、杭州進(jìn)行項(xiàng)目展示。伍。經(jīng)營(yíng)模式定位1. 經(jīng)營(yíng)模式幾種主要類(lèi)型提示：☆ 開(kāi)發(fā)完成后開(kāi)發(fā)商繼續(xù)跟進(jìn)后期管理☆ 開(kāi)發(fā)完成后即完全放手，徹底脫鉤☆ 開(kāi)發(fā)商引進(jìn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)之進(jìn)行統(tǒng)一管理2. 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議：☆ 售后返租、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理☆ 以穩(wěn)定回報(bào)吸引投資者進(jìn)入，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售；☆ 避免部分投資者購(gòu)入本案商鋪后既不自營(yíng)也不出租造成的商鋪空關(guān)現(xiàn)象，有利于商業(yè)氛圍的迅速成形?！?招商先行，重點(diǎn)引進(jìn)一些較大的零售業(yè)經(jīng)營(yíng)者何**hide38 / 3