【正文】 ：72萬m2容積率：建筑密度：小于25%建筑檐口控制高度：住宅小于17米，公共服務(wù)建筑小于24米（小高層和標(biāo)志性公共建筑可突破此規(guī)定；該規(guī)定有突破可能）建筑控制層數(shù)：住宅建筑5層，公共服務(wù)建筑5—6層（小高層和標(biāo)志性公共建筑可突破此規(guī)定；該規(guī)定有突破可能）。綠地率：大于40%停車泊位：機(jī)動(dòng)車60輛/百戶，其中室內(nèi)部分不少于50%二、 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strength)① 項(xiàng)目較大，有很大的規(guī)劃空間，小區(qū)規(guī)劃定位較高，為今后的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營帶來很大的客流；② 得天獨(dú)厚的景觀資源；③ 項(xiàng)目產(chǎn)品力卓越；④ 新區(qū)內(nèi)唯一集購物、休閑、娛樂為一體商業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目；⑤ 上海大型房地產(chǎn)企業(yè)傾情打造，含金量高；劣勢(shì)(Weakness)① 項(xiàng)目的地段與總體客流量；② 區(qū)域旅游資源不足；③ 人文向心力；市政配套不足；⑤ 周邊住宅項(xiàng)目不多，公交不方便使得項(xiàng)目的輻射范圍不夠大；機(jī)遇（Opportunity）① 新區(qū)房地產(chǎn)的上升空間；② 高速路的貫穿為城市發(fā)展帶來利好；③ 商業(yè)調(diào)整的重新洗牌；④ 項(xiàng)目的定位捕捉到市場空隙；⑥ 政策引導(dǎo)下帶來商業(yè)的價(jià)值；⑦ 新區(qū)急需商業(yè)配套帶來的商業(yè)價(jià)值；市政府南移威脅（threats）① 新區(qū)商業(yè)物業(yè)的客源分流；② 宏觀調(diào)控造成開發(fā)門檻提高；③ 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、周期對(duì)資金鏈的要求；u “太平洋商業(yè)中心”、“東方商業(yè)廣場”今后的招商定位和招商情況將對(duì)本案商業(yè)項(xiàng)目今后客戶分流產(chǎn)生較大的威脅；因此，本項(xiàng)目應(yīng)盡量做到超前性，如在夜景工程上做文章，在周邊居民和游客的需求市場上有所突破是值得重視的問題。u 從SOWT分析中可以看出，本項(xiàng)目面臨的多方面的機(jī)遇，但從更加理性的角度來看，各項(xiàng)機(jī)遇若把握不當(dāng)將大幅度降低項(xiàng)目的潛在價(jià)值，如市政府南移對(duì)于本案的有利情況的把握。 貳、 項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目定位的理論框架要求把握六大環(huán)節(jié)產(chǎn)品規(guī)劃現(xiàn)金測算和把握土地條件客戶群體銷售速度利潤和品牌達(dá)成四大目的長久發(fā)展的可能性項(xiàng)目操作的空間性技術(shù)指標(biāo)的可行性項(xiàng)目形象的排他性二、 本項(xiàng)目定位的背景1. 中央提出2004年經(jīng)濟(jì)工作有四個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)：住宅、汽車、旅游、通訊， 商業(yè)房地產(chǎn)正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)；2. 丹徒新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場呼喚精品；3. 丹徒新區(qū)超前的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施先行使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有利于新區(qū)的整體規(guī)劃及住宅小區(qū)和諧發(fā)展、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并成為新區(qū)人氣和形象力提升的關(guān)鍵；4. 丹徒新區(qū)優(yōu)惠的招商政策和較低的人力、物力、運(yùn)輸、資源成本；5. 傳統(tǒng)商業(yè)模式的閉門造車與與新區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣的發(fā)展構(gòu)成直接沖突；6. 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品附加值的塑造所帶來的商業(yè)價(jià)值逐漸浮出水面。參、 市場定位一、 總概念設(shè)計(jì)丹徒新區(qū)購物休閑運(yùn)動(dòng)新天地二、 商業(yè)業(yè)態(tài)組織文化配套休閑中心購物中心物管中心業(yè)主俱樂部體育館精品服裝咖啡館餐飲生活用品日用用品家電電器丹徒新區(qū)購物休閑新天地金融休閑金融配套咖啡館 三、商業(yè)規(guī)劃布局三組團(tuán)商業(yè)街區(qū)與社區(qū)公建結(jié)合分兩期開發(fā)，具體如下：u 第一組團(tuán)：**新天地文化街區(qū)理念：企業(yè)文化配套和休閑中心相結(jié)合，今后的物業(yè)中心和業(yè)主體育娛樂休閑相結(jié)合結(jié)構(gòu)：半地下室、“土樓式”圓形中部露天一層結(jié)構(gòu)功能：室內(nèi)體育館、休閑娛樂配套、物業(yè)管理辦公中心、業(yè)主委員會(huì)、精品時(shí)尚街區(qū)位置：A地塊沿街（半地下結(jié)構(gòu)使上部空間可用做綠化和象征性景觀）一期開發(fā)面積：25000m2左右經(jīng)營方式：主要對(duì)內(nèi)經(jīng)營，精品街區(qū)對(duì)內(nèi)優(yōu)惠u 第二組團(tuán)：**購物新天地理念：丹徒新區(qū)酒店式購物休閑中心結(jié)構(gòu)：地上三層躍層（一層局部躍層）功能：一層生活用品、二層日常用品、三層家電及其他（前期當(dāng)售樓中心使用）位置：A地塊沿街（一期開發(fā)）面積：60008000m2經(jīng)營方式：對(duì)外經(jīng)營，項(xiàng)目完工后引進(jìn)大商家（約2008年底）u 第三組團(tuán)：**休閑新天地理念：社區(qū)金融配套休閑便利中心結(jié)構(gòu)：地上一層、地下一層（人防）圓形內(nèi)向“土樓”式布局雙出口功能：銀行等金融配套、休閑餐飲中心、小便利店位置：B、C地塊交接處面積：10000左右經(jīng)營方式：對(duì)內(nèi)經(jīng)營，夜間休閑娛樂中心 肆．目標(biāo)客源定位一、 目標(biāo)市場選擇1. 主流市場（1）、江浙投資者：此類客源市場規(guī)模最大，他們一般不親自經(jīng)營，而以出租為目的。上海、蘇州、寧波等地的投資者具備更為雄厚的資金優(yōu)勢(shì)，使得他們的投資計(jì)劃更為長遠(yuǎn)，也顯得有些漫不經(jīng)心，許多投資客到鎮(zhèn)江一擲千金后對(duì)投資的商鋪不聞不問，而是等待商業(yè)時(shí)機(jī)，對(duì)他們而言，投資商鋪是為資金的保值升值尋求出路。此類投資者必須以合約對(duì)其約束，以免造成太多的店面空置，降低本項(xiàng)目的形象。（2）、本地投資者：由當(dāng)?shù)厥忻駱?gòu)成，此類型投資者比例少，且投資者即商鋪經(jīng)營者的現(xiàn)象明顯。當(dāng)?shù)厝耸恳话銢]有固定職業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)來源，以收取商鋪?zhàn)饨馂橹饕纳顏碓矗幕?、投資理念、經(jīng)營水準(zhǔn)等都處于較低層次，惰性較強(qiáng)，以收取租金為投資目的，一般沒有擴(kuò)展事業(yè)的打算。部分鎮(zhèn)江市區(qū)等地經(jīng)濟(jì)有余力者，也在此投資商鋪，出租給當(dāng)?shù)卮迕窠?jīng)營。（3）、廣東投資者：此類客源市場規(guī)模較小。如廣州、深圳、珠江珠江三角洲地帶不乏財(cái)力雄厚的私營企業(yè)主，個(gè)體商人等。他們通常野心勃勃，對(duì)事業(yè)、財(cái)富的追求孜孜不倦，而且為人精明，眼光獨(dú)到，不懼風(fēng)險(xiǎn)。他們通常看重鎮(zhèn)江作為旅游城市的特殊地位，而且，與同長三角地區(qū)相比，該地區(qū)房地產(chǎn)的升值空間較大，具有較為可觀的投資價(jià)值。2. 輔助市場（1）、華中、華北地區(qū)投資者：此類客源雖然市場規(guī)模小，但市場潛力也不可忽視。鎮(zhèn)江市作為一個(gè)旅游城市，名聲在外，輻射半徑日趨加大，其房地產(chǎn)開發(fā)的前景和潛力吸引了遠(yuǎn)地的投資者，如上海、廣州等地投資者。他們中長期投資目標(biāo)相結(jié)合，近期以收取租金為目的，遠(yuǎn)期以房地產(chǎn)升值為目標(biāo)，以此拓展財(cái)力。（2）、散客市場：各地投資型散客，地域來源較廣，且投資的不確定因素較多。二、 銷售渠道初步建議爭取本地、立足本省、輻射省外的渠道策略1. 開辟多個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)，建立豐富的銷售終端體系u 選擇本地一級(jí)地段進(jìn)行項(xiàng)目形象展示及產(chǎn)品銷售（輔以項(xiàng)目巴士）；u 以上海、南京、杭州覆蓋長三角等地；2. 借勢(shì)傳播項(xiàng)目達(dá)成銷售目的u 利用購房旺季在省內(nèi)主要城市進(jìn)行項(xiàng)目巡回展示；u 利用各類房交會(huì)在前沿城市如上海、杭州進(jìn)行項(xiàng)目展示。伍。經(jīng)營模式定位1. 經(jīng)營模式幾種主要類型提示：☆ 開發(fā)完成后開發(fā)商繼續(xù)跟進(jìn)后期管理☆ 開發(fā)完成后即完全放手，徹底脫鉤☆ 開發(fā)商引進(jìn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)之進(jìn)行統(tǒng)一管理2. 本項(xiàng)目經(jīng)營模式建議：☆ 售后返租、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理☆ 以穩(wěn)定回報(bào)吸引投資者進(jìn)入，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；☆ 避免部分投資者購入本案商鋪后既不自營也不出租造成的商鋪空關(guān)現(xiàn)象，有利于商業(yè)氛圍的迅速成形。☆ 招商先行，重點(diǎn)引進(jìn)一些較大的零售業(yè)經(jīng)營者何**hide38 / 3