【正文】 智能化設(shè)備25電梯100監(jiān)理、質(zhì)檢、安檢25臨時(shí)用水用電15試樁、檢測15上述各項(xiàng)總計(jì)1770 房地產(chǎn)開發(fā)成本分析（多層小區(qū)）項(xiàng)目成本名稱單價(jià)成本（元/㎡）項(xiàng)目成本名稱單價(jià)成本（元/㎡）土地權(quán)屬變更費(fèi)2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)煤氣37．86區(qū)內(nèi)道路環(huán)境區(qū)內(nèi)道路費(fèi)15前期工程費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)20排雨水15施工圖30水污水23景觀設(shè)計(jì)費(fèi)10環(huán)綠化16．65三通一平臨時(shí)用電費(fèi)3．19境室外照明5．1臨時(shí)用水費(fèi)1．84智能化系統(tǒng)30臨時(shí)圍墻施工費(fèi)3．12有線電視配套費(fèi)5場地平整費(fèi)2各種收市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)60勘探費(fèi)用4費(fèi)人防設(shè)施費(fèi)30測量費(fèi)3消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)3構(gòu)圖曬圖3教育地方附加10電力區(qū)內(nèi) 外電力設(shè)施70白蟻防治費(fèi)2．3給水區(qū)內(nèi)管線設(shè)施15新型墻體材料3區(qū)外管線設(shè)施26規(guī)劃管理費(fèi)2建筑安裝工程費(fèi)1200各項(xiàng)總計(jì)1670監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)20以上費(fèi)用均不計(jì)管理、銷售、財(cái)務(wù)以及資金占用等費(fèi)用，若計(jì)入在內(nèi)開發(fā)成本約在3500元/㎡左右。朝天宮商業(yè)步行街分解資料合計(jì)道路東一西一東二西二高層小高層占地（㎡）58000165926890725063605840110404028商業(yè)建筑（㎡）149871193141682916652201284900012000酒店公寓（㎡）490011048容積率（不含道路分?jǐn)偅?．53．52．34．353．454．432．97建議轉(zhuǎn)金（萬元）3．8713253857207644099182001樓面價(jià)商業(yè)用房320032003200320099182001酒店公寓17001700商住17001700 五、南京市房地產(chǎn)開發(fā)主要成本分析（小高層粗算）項(xiàng)目成本名稱單價(jià)成本（元/㎡）項(xiàng)目成本名稱單價(jià)成本（元/㎡） 規(guī)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)130建安成本前期三通一平15人防工程30樁基130勘探設(shè)計(jì)費(fèi)45省教育附加10基坑支護(hù)40白蟻防治費(fèi)2．5土方挖運(yùn)35消防審查費(fèi)4地下室135自來水管網(wǎng)集資費(fèi)26土建830煤氣集資費(fèi)28節(jié)能建筑增加費(fèi)50表、灶具、管線費(fèi)15水、衛(wèi)、消防、外管線70水電增容22通風(fēng)10總計(jì)267．5電氣、配電、高低壓電纜、配電房150環(huán)境綠化80備注：以上費(fèi)用為市內(nèi)小高層的建設(shè)成本，算法較為寬松?！　? “六個(gè)片區(qū)”的改造既涉及到全區(qū)廣大人民群眾的切身利益，也是改變城區(qū)面貌，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的重要舉措，因此政府已將其納入了中心發(fā)展戰(zhàn)略的整體規(guī)劃。在朝天宮博物館西側(cè)的莫愁路一條街進(jìn)行拓寬改造和商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整，變經(jīng)營生產(chǎn)資料為飲食、文化、娛樂等特色商業(yè)街。具體講就是在朝天宮博物館東側(cè)王府大街一線，新建長達(dá)一公里的融餐飲業(yè)、廣告業(yè)等為一 體的特色街。下一步我們的主要任務(wù)是配合市有關(guān)部門對這些旅游資源進(jìn)行合理的開發(fā)利用，增強(qiáng)其吸引力，以次帶動(dòng)和促進(jìn)這一地區(qū)的興旺繁榮。朝天宮博物館有江南故宮之美譽(yù)，甘熙故居是全國面積最大、保存最完好的晚清民宅。經(jīng)過充分的研究論證，政府對朝天宮中心發(fā)展戰(zhàn)略總的規(guī)劃構(gòu)想已明確： 　 “一中心”即以朝天宮這一著名古建筑為中心，以其輻射作用，帶動(dòng)周圍如冶山、 吳王冶劍處遺址等歷史勝跡以及現(xiàn)代商貿(mào)、旅游、餐飲業(yè)的連動(dòng)開發(fā)。 南京政府對朝天宮的規(guī)劃建鄴區(qū)朝天宮地區(qū)位于新街口西南角的中心地區(qū)，交通便利，發(fā)展商貿(mào)、文化、旅游經(jīng)濟(jì)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，是一塊有待規(guī)劃開發(fā)、產(chǎn)生更大經(jīng)濟(jì)效益的黃金寶地?！　? 六十年代初南京市博物館遷至朝天宮，朝天宮逐漸成為研究南京古代歷史文化的一個(gè)重要窗口?！　? 東晉時(shí)期，這里曾是丞相王導(dǎo)的別墅，因其風(fēng)景秀麗，王導(dǎo)常于此召集文人雅會(huì)。早在春秋時(shí)期，朝天宮所在的冶山上就出現(xiàn)了南京最早的城邑——冶城。隨著王府大街美食一條街的改造和發(fā)展，結(jié)合朝天宮、冶山公園的改造工程及市民廣場的修建，將有力地促進(jìn)步行街與新街口商圈的聯(lián)系并導(dǎo)入客源，使這一地區(qū)更具人流聚集力。其中，步行街南北全長350米，東西寬110200米，西抵莫愁路，南至升州路，北接建鄴路。住宅/商務(wù)樓廣告投入前十名分析表名次住宅金額商務(wù)/商住樓金額1百家湖花園商茂世紀(jì)廣場2金色家園華泰證券大廈3星葉品牌樓盤隆盛大廈4香格里拉花園同曦鳴城5南方花園金輪大廈6瑞景不同區(qū)域住宅廣告投放分析表住宅區(qū)域合計(jì)頻次住宅區(qū)域合計(jì)頻次江寧區(qū)1318秦淮區(qū)118鼓樓區(qū)405玄武區(qū)121棲霞(包括亞東)126下關(guān)區(qū)113建鄴區(qū)215雨花區(qū)73白下區(qū)213從各個(gè)樓盤來看，百家湖花園是住宅廣告投入最多的樓盤，是唯一一個(gè)廣告金額超過200萬元的樓盤，同時(shí)它也是上半年南京房地產(chǎn)市場廣告投入最多的樓盤；商茂世紀(jì)廣場是商務(wù)/商住樓中投入廣告最多的樓盤，投入廣告較多的商務(wù)樓多位于新街口周圍。B、 不同區(qū)域樓盤廣告投入分析由于江寧區(qū)的樓盤眾多，每月投入廣告的樓盤約在30個(gè)左右，因此江寧區(qū)的住宅廣告最多，廣告頻次達(dá)1318條。另外。2002年上半年南京房地產(chǎn)廣告分析A、 總量分析2002年上半年每月投放廣告的樓盤/房地產(chǎn)公司平均約126個(gè)/月，,廣告頻次為3340條。、商貿(mào)、國貿(mào)、金輪、天時(shí)等商住樓，但其入住構(gòu)成主要是國內(nèi)外中小企業(yè)以及外地企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)，外資和國內(nèi)大型企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)較少。但隨著南京城市街區(qū)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，和南京十年計(jì)劃建設(shè)的加快，中心城區(qū)、門面街區(qū)沿線的商住樓也悄然熱起來，商住樓價(jià)格大致在52009300元/㎡之間。超過4000元/%的消費(fèi)者會(huì)購買，超過5000元/%的消費(fèi)者會(huì)考慮，因此，如果單價(jià)超過4000/平米將會(huì)把多數(shù)潛在購房者排除在外，5000元/平米以上住宅則少有人問津。 2130萬元之間的總價(jià)水平是潛在顧客承受能力最強(qiáng)的區(qū)間段，%，因此2040萬元是開發(fā)商制定購房總價(jià)的最佳區(qū)間。G、價(jià)格需求分析——60萬元是購房總價(jià)消費(fèi)臨界點(diǎn)，5000元/平米則成為多數(shù)購房者的單價(jià)承受極限。 從消費(fèi)者對“室”的選擇來看，三室型住宅市場需求程度最高，一室、二室、三室、四室的需求比例為：1：38：55：6； 三室二廳住宅有最大的市場空間，%的消費(fèi)者有意向購買該套型。F、套型需求形式呈明顯的多元化、個(gè)性化，多層消費(fèi)格局已經(jīng)形成，但三室二廳住宅有最大的市場空間。經(jīng)過分析可知，把“增值潛力”作為購房影響因素的消費(fèi)者，%%。 另外，學(xué)區(qū)劃分、物業(yè)管理也是影響消費(fèi)者購房的重要因素。（具體變化原因?qū)⒃凇敖Y(jié)論與建議”中有所闡述，在此不再詳加論證。D、交通條件、價(jià)格與樓盤質(zhì)量是左右消費(fèi)者購房的三項(xiàng)主要因素 河西、江寧的多數(shù)市民仍然打算在本區(qū)域買房，%、%市民有意向到城東購房； 城東市民對自己居住區(qū)域的滿意度最高，外流率最低，%。C、城東居民外流率最低，城中居民外流率最高。城東板塊的城東干道與中山門之間片區(qū)、河西南片對消費(fèi)者也構(gòu)成較大的吸引力，%%的潛在消費(fèi)者打算到此購房。后面