【正文】 由于本項目規(guī)模較大，投資總額較高，需要得到銀行的大力支持，落實(shí)資金計劃，以確保經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。從項目的敏感性分析看出，本項目住宅商鋪銷售部分的抗風(fēng)險能力在合理水平內(nèi)，整個項目的經(jīng)濟(jì)評價比較理想。第五節(jié)：結(jié)論與建議（一）通過上述項目分析可知，本項目的社會效益與市場前景是很好的。具體表現(xiàn)在：（1）每年為國家提供幾百上千個就業(yè)的崗位，為緩和社會失業(yè)率作出巨大貢獻(xiàn)；（2）本項目住宅商鋪銷售部分為 國家上繳幾千萬元的稅金，為政府提供較大的財政收入；（3）項目的建成為社會展示一個具有超前性和導(dǎo)向性的商業(yè)核心新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而由點(diǎn)帶面，推動本地段及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生巨大的社會效益。 （2）售價決策：售價是影響本項目收益的敏感性因素，受市場影響較大，開發(fā)商會做好各階段的市場預(yù)測工作，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必要的損失。三、風(fēng)險控制（1）工期：開發(fā)商有自己非常專業(yè)的團(tuán)隊來設(shè)定科學(xué)的工程進(jìn)度表，能充分考慮到本地正常的雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受天氣環(huán)境影響。隨人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，縣城地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更會加速售價的攀升空間，給投資者較高的回報率。若住宅在結(jié)構(gòu)開間、布局環(huán)境等方面稍作加強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)最終的銷售不成問題。銷售額的近70℅在門面銷售上，這非常適合汝城縣人們想購門面房作為投資、保值、養(yǎng)老、就業(yè)等。此前我 們已對汝城縣作了詳盡調(diào)查。（2）投入資金較大的問題，開發(fā)商自籌資金解決土地拆遷，好項目加上土地抵押，爭取銀行支持，政府給予先期銷售的政策，可以從部分預(yù)售房收入獲得一定的建設(shè)資金，在建安過程中分批次合理，科學(xué)使用，完全有能力規(guī)避投資高峰值。（1）本項目是汝城縣舊城改建的重點(diǎn)項目，拆遷量相當(dāng)大，能否快速拆平土地影響到項目建設(shè)成本。二、本項目的不確定因素建造成本、售價、開發(fā)同期、貸款利率等。此外,本項目的所得稅，營業(yè)稅等經(jīng)政府給予優(yōu)惠政策，可給予減免，加上工商優(yōu)惠和其他購房優(yōu)惠，項目風(fēng)險進(jìn)一步降低。 第三節(jié)：項目不確定性分析 一、盈虧平衡分析 （1）住宅與商鋪盈虧平衡分析 ：假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)住宅的銷售率為67%時，商鋪的銷售率為 67℅ 時 ，本項目的全部投資利潤率為零，也即投資剛能保一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于等于 70%時，項目風(fēng)險較低。=%本項目評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較看出，本項目全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值，稅前稅后的內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%，投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求，故本項目投資可行，能獲得得較高收益率。=%(2)住宅及商鋪部分投資的投資利稅率=（利稅總額247。損益表與盈利分析見下表序號科目匯總前期建設(shè)售房期后售房期6912151821241銷售收入143501435143528702投入成本3銷售稅金1119．29%%所得稅33%4銷售利潤5資金利潤率%(1)住宅及商鋪投資的投資利潤率=利潤總額247。見下表。從住宅房建安上至三層以后開始進(jìn)行預(yù)訂，封頂后組織開盤，和門面銷售一樣分3個進(jìn)程，預(yù)計用時8個月.在充分的市場調(diào)研后，參考北正街的資料及一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，經(jīng)測算市場容量是足夠的。項目建設(shè)期投資及售房百分比和還貸計劃見上表。此后住宅房也會很快進(jìn)入預(yù)售期，而門面房逐步調(diào)高銷售價格，確保有計劃歸還銀行貸款本息。（2）根據(jù)估算， 萬元，由建筑商墊資到177。另需向銀行貸款2000萬元，分四次投入項目中。第四章：項目可行性分析第一節(jié)：財務(wù)可行性分析為保障項目資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn),對項目的現(xiàn)金流進(jìn)行深入分析現(xiàn)金流分析期別時間(月項目起始期前 期建設(shè)售房期后售房期累計03691215182124自籌資金1000投資金額（萬元）投資比例%%5.%%%%%%%100%銷售金額14351435287014350售房比例5%10%10%20%35%15%5%100%貸款計劃（萬元）5005005005002000還款計劃（萬元）10005006502150現(xiàn)金流存量+++++++++分析:（1）本項目開發(fā)投資的資金來源有3個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。目標(biāo)客戶群的需求分析⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內(nèi)就被別的競爭對手超越或取代。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷商，此類客戶是面對消費(fèi)市場的終端，并且往往對經(jīng)營面積有較大的需求，同時注重自身品牌建設(shè)和品牌價值，通常屬于主力店類型。在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤。⑵自用商家指購置物業(yè)并由自己經(jīng)營，通過經(jīng)營的收入獲利。投資者的最終目標(biāo)都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。第六節(jié)：客戶群體分析目標(biāo)客戶群體針對商用物業(yè)的消費(fèi)特性，本案的目標(biāo)客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場主流，他們購置商鋪主要是考慮一個商業(yè)項目是否興旺，投資回報是否高，發(fā)展的空間有多大。⑶消費(fèi)者的購物考慮因素目的性消費(fèi)以外，大部分消費(fèi)者在購買商品時，價格占消費(fèi)者決定是否購買的首要因素，其次是商品對應(yīng)的檔次和個人喜好，對購物環(huán)境等無太多要求。⑵消費(fèi)者的購買商品 在消費(fèi)者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。 而200元左右是目的性購物與隨機(jī)性購物的分界點(diǎn)，在200元以下，隨機(jī)性購買占較大比例，200元以上則主要集中在城中區(qū)消費(fèi)。[3]消費(fèi)者的購物方式購物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例%%%就汝城當(dāng)前的商業(yè)消費(fèi)中，“目的性購物”仍占較高的比重，“隨機(jī)性購物”尚缺少相應(yīng)的家庭經(jīng)濟(jì)支持和消費(fèi)習(xí)慣培養(yǎng)，根據(jù)前文的調(diào)研判斷，汝城也缺少良好的“隨機(jī)性購物”的商業(yè)環(huán)境。城中區(qū)在汝城縣具有無可代替的商業(yè)吸引力。人口變化趨勢隨著縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行業(yè)的容納能力增強(qiáng)，外來人口增加，外出打工人員開始回流，農(nóng)村涌向縣城的人口不斷增加。　　在各行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)中，高中及以下學(xué)歷占60%以上的主要有：采礦業(yè)占94%，制造業(yè)占95%，電力及水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)占79%，建筑業(yè)占87%，交通運(yùn)輸占94%，批零貿(mào)易業(yè)占71%，餐飲業(yè)占92%，房地產(chǎn)業(yè)占79%，物業(yè)管理為100%，水利管理業(yè)為85%，文化娛樂業(yè)占76%，基層自治組織占99%。職業(yè)分布從行業(yè)分布上看，農(nóng)村人口中：第一產(chǎn)業(yè)占25萬左右，全縣近6萬外出打工者；城鎮(zhèn)人口中：低學(xué)歷者主要集中于第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)、個體行業(yè)上。文化水平農(nóng)村人口有31萬左右，基本是初中及以下文化程度；城鎮(zhèn)人口中，初中及以下文化程度者占39%高中占31%，二者相加占了7成有多?？h城人口4萬人左右。目前受城中區(qū)商鋪產(chǎn)品供需落差影響，不少客戶均表達(dá)出購買愿望，商鋪價格將步入一個穩(wěn)中有漲的市場局面。B、整體房地產(chǎn)市場面臨市場旺盛的局面，且當(dāng)前市場環(huán)境下，城中區(qū)缺少能消化汝城縣投資需求的投資項目，未來的商鋪銷售將很可能獲得一個明顯的漲價過程。商業(yè)發(fā)展趨勢分析A．城市規(guī)劃與經(jīng)營的成功。購買商鋪的投資者最愿意將資金投入的地段仍然是舊有的商業(yè)中心區(qū)域——北正街；其次是西正街、文化路和新建西路。如果投資者購買了商鋪進(jìn)行出租，他所希望的價格將對租戶產(chǎn)生影響，在現(xiàn)階段，商業(yè)街的商鋪投資者希望租到2500元/間或60元/平米。近一半的被訪問經(jīng)營者愿意給20003000元/月的月供還款。3040平米之間的小型店鋪?zhàn)钅芪壳暗纳虡I(yè)投資者D、商鋪首付款與月供款。在現(xiàn)階段,購鋪投資2030萬元占有最高的比例，其次是3040萬元也有較多的份額，因為投資多少不但取決于資金,還取決于地段、面積、商業(yè)氛圍等等。根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，現(xiàn)有商業(yè)的業(yè)主自行經(jīng)營的比例相對較低，市調(diào)走訪顯示不到20%，%，%,通過與經(jīng)營者的走訪了解到，大部分經(jīng)營者無法購買商鋪的原因是沒有足夠的資金，這一點(diǎn)和我們在前面看到的阻礙購買住宅的因素相同，但無論是購買住宅還是投資商業(yè)，汝城市民對汝城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景還是認(rèn)同的；“只要能夠買得起，當(dāng)然是自己買下來經(jīng)營或出租比較好”是走訪調(diào)查中的普遍態(tài)度。其中，品牌服裝商鋪?zhàn)钔ň拍镣?，以純，紅太陽，太平洋服飾，安踏，皮爾卡丹，361度，富貴鳥等）3040平方米的租金都