【正文】 投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內(nèi)就被別的競爭對手超越或取代。⑵經(jīng)營者經(jīng)營者希望商業(yè)項目知名度、關(guān)注度高，能夠保持長盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營者的商業(yè)利潤，會要求在商業(yè)環(huán)境配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，停車位的數(shù)量夠不夠，綜合環(huán)境是否舒適，同時要求配套設(shè)備的維護(hù)費用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運行等。第四章：項目可行性分析第一節(jié)：財務(wù)可行性分析為保障項目資金的正常運轉(zhuǎn),對項目的現(xiàn)金流進(jìn)行深入分析現(xiàn)金流分析期別時間(月項目起始期前 期建設(shè)售房期后售房期累計03691215182124自籌資金1000投資金額（萬元）投資比例%%5.%%%%%%%100%銷售金額14351435287014350售房比例5%10%10%20%35%15%5%100%貸款計劃（萬元）5005005005002000還款計劃（萬元）10005006502150現(xiàn)金流存量+++++++++分析:（1）本項目開發(fā)投資的資金來源有3個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金1000萬元作為啟動資金（先期支付土地3000萬元），前期支付給指揮部用于拆遷安置500萬元，后期一個月中投入500萬元補(bǔ)足拆遷費用和平整土地。另需向銀行貸款2000萬元，分四次投入項目中。拆遷完畢投入500萬元，商業(yè)門面房開盤之前分兩次各投500萬元，住宅開盤前投入500萬元，這樣完全有把握保證項目建設(shè)的順利進(jìn)行。（2）根據(jù)估算， 萬元，由建筑商墊資到177。，開發(fā)商將一層門面房以11880元/㎡的入市價銷售25%，再加上2000萬元的銀行貸款作保證完全有能力跟上工程進(jìn)度款的支付，確保工程順利進(jìn)行。此后住宅房也會很快進(jìn)入預(yù)售期，而門面房逐步調(diào)高銷售價格，確保有計劃歸還銀行貸款本息。以本項目的建設(shè)周期和極具競爭力的門面銷售價格，對償還銀行貸款不存在任何問題。項目建設(shè)期投資及售房百分比和還貸計劃見上表。第二節(jié)：投資可行性分析一、項目銷售收入測算開發(fā)商從2010年7月1日起進(jìn)行商鋪的預(yù)訂，結(jié)合廣告宣傳，市場造勢后進(jìn)行充分預(yù)熱、強(qiáng)銷、收盤。從住宅房建安上至三層以后開始進(jìn)行預(yù)訂，封頂后組織開盤，和門面銷售一樣分3個進(jìn)程，預(yù)計用時8個月.在充分的市場調(diào)研后，參考北正街的資料及一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，經(jīng)測算市場容量是足夠的。保守估計門面房銷售均價可實現(xiàn)12000/㎡，住宅房均價實現(xiàn)1350元/㎡，總銷售額可實現(xiàn)14350萬元。見下表。 面積（㎡）售價（元/㎡）銷售收入（萬元）商鋪市場價部分1200012000*70003800*500010300還房補(bǔ)差部分住宅市場價部分3700013504050還房補(bǔ)差部分88*120銷售收入合計二、財務(wù)評價,。損益表與盈利分析見下表序號科目匯總前期建設(shè)售房期后售房期6912151821241銷售收入143501435143528702投入成本3銷售稅金1119．29%%所得稅33%4銷售利潤5資金利潤率%(1)住宅及商鋪投資的投資利潤率=利潤總額247?？偼顿Y額）100%=247。=%(2)住宅及商鋪部分投資的投資利稅率=（利稅總額247?？偼顿Y額）100%=（＋++）247。=%本項目評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較看出，本項目全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值，稅前稅后的內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%，投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求，故本項目投資可行，能獲得得較高收益率。評價指標(biāo)稅 前稅 后財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)內(nèi)部收益率%%上述指標(biāo)體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)，從兩個表中看出，本項目住宅和商鋪銷售有盈余的資金，項目本身的風(fēng)險率較低，具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力，故切實可行 。 第三節(jié)：項目不確定性分析 一、盈虧平衡分析 （1）住宅與商鋪盈虧平衡分析 ：假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)住宅的銷售率為67%時，商鋪的銷售率為 67℅ 時 ，本項目的全部投資利潤率為零，也即投資剛能保一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點的銷售率小于等于 70%時，項目風(fēng)險較低。本項目的 盈虧平衡點的銷售率為 67℅，可見其風(fēng)險程度較低。此外,本項目的所得稅，營業(yè)稅等經(jīng)政府給予優(yōu)惠政策，可給予減免，加上工商優(yōu)惠和其他購房優(yōu)惠，項目風(fēng)險進(jìn)一步降低。（2）商鋪銷售對本項目的影響較大，原因主要是商鋪銷售周期較長，資金回收較慢，但從目前汝城縣城戰(zhàn)略規(guī)劃和未來商業(yè)格局走勢分析，商鋪的銷售壓力不大，商鋪增值潛力巨大，只要注入足夠的資金，能獲得較高的投資收益。二、本項目的不確定因素建造成本、售價、開發(fā)同期、貸款利率等。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安成本和售價水平。（1）本項目是汝城縣舊城改建的重點項目，拆遷量相當(dāng)大，能否快速拆平土地影響到項目建設(shè)成本。在這方面政府給予了大力支持，專門成立建設(shè)指揮部連同開發(fā)商拆平土地后交給開發(fā)商。（2）投入資金較大的問題，開發(fā)商自籌資金解決土地拆遷，好項目加上土地抵押，爭取銀行支持，政府給予先期銷售的政策，可以從部分預(yù)售房收入獲得一定的建設(shè)資金，在建安過程中分批次合理，科學(xué)使用，完全有能力規(guī)避投資高峰值。（3）同時，由于本項目規(guī)模較大，商業(yè)市場容量是核心問題。此前我 們已對汝城縣作了詳盡調(diào)查。經(jīng)嚴(yán)格論證，科學(xué)測算，該項目完工以后，除返還面積外，銷售壓力不會太重。銷售額的近70℅在門面銷售上，這非常適合汝城縣人們想購門面房作為投資、保值、養(yǎng)老、就業(yè)等。在居民存款中想用于投資的資金存量很大。若住宅在結(jié)構(gòu)開間、布局環(huán)境等方面稍作加強(qiáng)，實現(xiàn)最終的銷售不成問題。市場結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)運行方式?jīng)Q定市場增值潛力，項目城市商業(yè)中心的定位，打造縣級小康住宅群樣板的設(shè)計理念，使汝城縣3—5年內(nèi)購房置業(yè)的熱潮不會減弱，房產(chǎn)增值空間無限，房產(chǎn)容量會很大。隨人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，縣城地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更會加速售價的攀升空間，給投資者較高的回報率。所以本項目的風(fēng)險率較低，有極高的收益。三、風(fēng)險控制（1）工期：開發(fā)商有自己非常專業(yè)的團(tuán)隊來設(shè)定科學(xué)的工程進(jìn)度表，能充分考慮到本地正常的雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受天氣環(huán)境影響。其次在施工過程中，運用自己成熟的管理方法，嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目監(jiān)理，使建安成本降到最低。 （2）售價決策：售價是影響本項目收益的敏感性因素，受市場影響較大，開發(fā)商會做好各階段的市場預(yù)測工作，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必要的損失。第四節(jié)：綜合效益評價項目是汝城縣舊城改造的重點項目，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心帶的構(gòu)建成功起著提升城市整體形象，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重大作用，具有良好的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益。具體表現(xiàn)在：（1）每年為國家提供幾百上千個就業(yè)的崗位，為緩和社會失業(yè)率作出巨大貢獻(xiàn)；（2）本項目住宅商鋪銷售部分為 國家上繳幾千萬元的稅金，為政府提供較大的財政收入；（3）項目的建成為社會展示一個具有超前性和導(dǎo)向性的商業(yè)核心新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而由點帶面，推動本地段及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生巨大的社會效益。（4）項目的開發(fā)，有效的美化了市容，為人們創(chuàng)造了一個良好的生活環(huán)境，“以人為本，注重生態(tài)”的規(guī)劃原則，開闊方便的公共活動環(huán)境，創(chuàng)造一種寧靜、安全的居住氛圍，具有環(huán)境效益；（5）同時項目的建成對開發(fā)商也給予了較大的回報，對下一步政府的進(jìn)一步招商引資，促進(jìn)城市品牌建設(shè)起到了樣板作用。第五節(jié)：結(jié)論與建議（一）通過上述項目分析可知，本項目的社會效益與市場前景是很好的。同時從項目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益的內(nèi)部收益率，具有較高的投資價值，且風(fēng)險程度較低。從項目的敏感性分析看出，本項目住宅商鋪銷售部分的抗風(fēng)險能力在合理水平內(nèi)，整個項目的經(jīng)濟(jì)評價比較理想。（二）建議：本報告的測算是在多方考察本項目所處地段市場的基礎(chǔ)上確定其銷售價格的，售價將是最為敏感的因素之一，政府的大力支持，開發(fā)商應(yīng)選擇合理的市場策略，密切注意市場動態(tài)，以抓住機(jī)會減少風(fēng)險，達(dá)到項目的盈利目標(biāo)。由于本項目規(guī)模較大，投資總額較高，需要得到銀行的大力支持，落實資金計劃，以確保經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。HDCE 46 END