【正文】 投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場(chǎng)租賃暢旺，會(huì)要求在商場(chǎng)配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，使物業(yè)不至于在很短的時(shí)間內(nèi)就被別的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越或取代。⑵經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者希望商業(yè)項(xiàng)目知名度、關(guān)注度高，能夠保持長(zhǎng)盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)利潤(rùn)，會(huì)要求在商業(yè)環(huán)境配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，停車位的數(shù)量夠不夠，綜合環(huán)境是否舒適，同時(shí)要求配套設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運(yùn)行等。第四章：項(xiàng)目可行性分析第一節(jié)：財(cái)務(wù)可行性分析為保障項(xiàng)目資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn),對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行深入分析現(xiàn)金流分析期別時(shí)間(月項(xiàng)目起始期前 期建設(shè)售房期后售房期累計(jì)03691215182124自籌資金1000投資金額（萬(wàn)元）投資比例%%5.%%%%%%%100%銷售金額14351435287014350售房比例5%10%10%20%35%15%5%100%貸款計(jì)劃（萬(wàn)元）5005005005002000還款計(jì)劃（萬(wàn)元）10005006502150現(xiàn)金流存量+++++++++分析:（1）本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有3個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金1000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金（先期支付土地3000萬(wàn)元），前期支付給指揮部用于拆遷安置500萬(wàn)元，后期一個(gè)月中投入500萬(wàn)元補(bǔ)足拆遷費(fèi)用和平整土地。另需向銀行貸款2000萬(wàn)元，分四次投入項(xiàng)目中。拆遷完畢投入500萬(wàn)元，商業(yè)門面房開(kāi)盤之前分兩次各投500萬(wàn)元，住宅開(kāi)盤前投入500萬(wàn)元，這樣完全有把握保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。（2）根據(jù)估算， 萬(wàn)元，由建筑商墊資到177。，開(kāi)發(fā)商將一層門面房以11880元/㎡的入市價(jià)銷售25%，再加上2000萬(wàn)元的銀行貸款作保證完全有能力跟上工程進(jìn)度款的支付，確保工程順利進(jìn)行。此后住宅房也會(huì)很快進(jìn)入預(yù)售期，而門面房逐步調(diào)高銷售價(jià)格，確保有計(jì)劃歸還銀行貸款本息。以本項(xiàng)目的建設(shè)周期和極具競(jìng)爭(zhēng)力的門面銷售價(jià)格，對(duì)償還銀行貸款不存在任何問(wèn)題。項(xiàng)目建設(shè)期投資及售房百分比和還貸計(jì)劃見(jiàn)上表。第二節(jié)：投資可行性分析一、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算開(kāi)發(fā)商從2010年7月1日起進(jìn)行商鋪的預(yù)訂，結(jié)合廣告宣傳，市場(chǎng)造勢(shì)后進(jìn)行充分預(yù)熱、強(qiáng)銷、收盤。從住宅房建安上至三層以后開(kāi)始進(jìn)行預(yù)訂，封頂后組織開(kāi)盤，和門面銷售一樣分3個(gè)進(jìn)程，預(yù)計(jì)用時(shí)8個(gè)月.在充分的市場(chǎng)調(diào)研后，參考北正街的資料及一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，經(jīng)測(cè)算市場(chǎng)容量是足夠的。保守估計(jì)門面房銷售均價(jià)可實(shí)現(xiàn)12000/㎡，住宅房均價(jià)實(shí)現(xiàn)1350元/㎡，總銷售額可實(shí)現(xiàn)14350萬(wàn)元。見(jiàn)下表。 面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）商鋪市場(chǎng)價(jià)部分1200012000*70003800*500010300還房補(bǔ)差部分住宅市場(chǎng)價(jià)部分3700013504050還房補(bǔ)差部分88*120銷售收入合計(jì)二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),。損益表與盈利分析見(jiàn)下表序號(hào)科目匯總前期建設(shè)售房期后售房期6912151821241銷售收入143501435143528702投入成本3銷售稅金1119．29%%所得稅33%4銷售利潤(rùn)5資金利潤(rùn)率%(1)住宅及商鋪投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額247。總投資額）100%=247。=%(2)住宅及商鋪部分投資的投資利稅率=（利稅總額247?？偼顿Y額）100%=（＋++）247。=%本項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較看出，本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值，稅前稅后的內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求，故本項(xiàng)目投資可行，能獲得得較高收益率。評(píng)價(jià)指標(biāo)稅 前稅 后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%上述指標(biāo)體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，從兩個(gè)表中看出，本項(xiàng)目住宅和商鋪銷售有盈余的資金，項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)率較低，具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力，故切實(shí)可行 。 第三節(jié)：項(xiàng)目不確定性分析 一、盈虧平衡分析 （1）住宅與商鋪盈虧平衡分析 ：假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅的銷售率為67%時(shí)，商鋪的銷售率為 67℅ 時(shí) ，本項(xiàng)目的全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于等于 70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目的 盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 67℅，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。此外,本項(xiàng)目的所得稅，營(yíng)業(yè)稅等經(jīng)政府給予優(yōu)惠政策，可給予減免，加上工商優(yōu)惠和其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。（2）商鋪銷售對(duì)本項(xiàng)目的影響較大，原因主要是商鋪銷售周期較長(zhǎng)，資金回收較慢，但從目前汝城縣城戰(zhàn)略規(guī)劃和未來(lái)商業(yè)格局走勢(shì)分析，商鋪的銷售壓力不大，商鋪增值潛力巨大，只要注入足夠的資金，能獲得較高的投資收益。二、本項(xiàng)目的不確定因素建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)同期、貸款利率等。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安成本和售價(jià)水平。（1）本項(xiàng)目是汝城縣舊城改建的重點(diǎn)項(xiàng)目，拆遷量相當(dāng)大，能否快速拆平土地影響到項(xiàng)目建設(shè)成本。在這方面政府給予了大力支持，專門成立建設(shè)指揮部連同開(kāi)發(fā)商拆平土地后交給開(kāi)發(fā)商。（2）投入資金較大的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商自籌資金解決土地拆遷，好項(xiàng)目加上土地抵押，爭(zhēng)取銀行支持，政府給予先期銷售的政策，可以從部分預(yù)售房收入獲得一定的建設(shè)資金，在建安過(guò)程中分批次合理，科學(xué)使用，完全有能力規(guī)避投資高峰值。（3）同時(shí)，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，商業(yè)市場(chǎng)容量是核心問(wèn)題。此前我 們已對(duì)汝城縣作了詳盡調(diào)查。經(jīng)嚴(yán)格論證，科學(xué)測(cè)算，該項(xiàng)目完工以后，除返還面積外，銷售壓力不會(huì)太重。銷售額的近70℅在門面銷售上，這非常適合汝城縣人們想購(gòu)門面房作為投資、保值、養(yǎng)老、就業(yè)等。在居民存款中想用于投資的資金存量很大。若住宅在結(jié)構(gòu)開(kāi)間、布局環(huán)境等方面稍作加強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)最終的銷售不成問(wèn)題。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式?jīng)Q定市場(chǎng)增值潛力，項(xiàng)目城市商業(yè)中心的定位，打造縣級(jí)小康住宅群樣板的設(shè)計(jì)理念，使汝城縣3—5年內(nèi)購(gòu)房置業(yè)的熱潮不會(huì)減弱，房產(chǎn)增值空間無(wú)限，房產(chǎn)容量會(huì)很大。隨人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，縣城地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更會(huì)加速售價(jià)的攀升空間，給投資者較高的回報(bào)率。所以本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率較低，有極高的收益。三、風(fēng)險(xiǎn)控制（1）工期：開(kāi)發(fā)商有自己非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)設(shè)定科學(xué)的工程進(jìn)度表，能充分考慮到本地正常的雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受天氣環(huán)境影響。其次在施工過(guò)程中，運(yùn)用自己成熟的管理方法，嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目監(jiān)理，使建安成本降到最低。 （2）售價(jià)決策：售價(jià)是影響本項(xiàng)目收益的敏感性因素，受市場(chǎng)影響較大，開(kāi)發(fā)商會(huì)做好各階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)工作，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。第四節(jié)：綜合效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目是汝城縣舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心帶的構(gòu)建成功起著提升城市整體形象，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重大作用，具有良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益。具體表現(xiàn)在：（1）每年為國(guó)家提供幾百上千個(gè)就業(yè)的崗位，為緩和社會(huì)失業(yè)率作出巨大貢獻(xiàn)；（2）本項(xiàng)目住宅商鋪銷售部分為 國(guó)家上繳幾千萬(wàn)元的稅金，為政府提供較大的財(cái)政收入；（3）項(xiàng)目的建成為社會(huì)展示一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的商業(yè)核心新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而由點(diǎn)帶面，推動(dòng)本地段及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。（4）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，有效的美化了市容，為人們創(chuàng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，“以人為本，注重生態(tài)”的規(guī)劃原則，開(kāi)闊方便的公共活動(dòng)環(huán)境，創(chuàng)造一種寧?kù)o、安全的居住氛圍，具有環(huán)境效益；（5）同時(shí)項(xiàng)目的建成對(duì)開(kāi)發(fā)商也給予了較大的回報(bào)，對(duì)下一步政府的進(jìn)一步招商引資，促進(jìn)城市品牌建設(shè)起到了樣板作用。第五節(jié)：結(jié)論與建議（一）通過(guò)上述項(xiàng)目分析可知，本項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益的內(nèi)部收益率，具有較高的投資價(jià)值，且風(fēng)險(xiǎn)程度較低。從項(xiàng)目的敏感性分析看出，本項(xiàng)目住宅商鋪銷售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在合理水平內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想。（二）建議：本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察本項(xiàng)目所處地段市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定其銷售價(jià)格的，售價(jià)將是最為敏感的因素之一，政府的大力支持，開(kāi)發(fā)商應(yīng)選擇合理的市場(chǎng)策略，密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以抓住機(jī)會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，投資總額較高，需要得到銀行的大力支持，落實(shí)資金計(jì)劃，以確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。HDCE 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