【正文】 松。商丘市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、國內(nèi)貿(mào)易、對外貿(mào)易到社會保障事業(yè)都得當(dāng)了長足發(fā)展與進(jìn)步，從“十五”規(guī)劃到現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)總量不斷飆升。2006年上半年，商丘市完成生產(chǎn)總值290億元；；城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成90億元；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值64億元；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額98億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)4630元；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1231元……商丘市持續(xù)膨脹發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢鍛造了一個不斷供商業(yè)項(xiàng)目良性發(fā)展的軟環(huán)境，越來越多項(xiàng)目開發(fā)、外資、各地投資群體涌入本地。綜合街區(qū)環(huán)境及特點(diǎn)此次調(diào)研的內(nèi)容事項(xiàng)還將涉及商丘市各個主要街區(qū)環(huán)境及特點(diǎn)的數(shù)據(jù)采樣與基本分析。針對 商丘道南及道北兩大區(qū)域商圈的主要商街與交通主干道，并尤其針對本項(xiàng)目周邊各條關(guān)系密切的商業(yè)街與消費(fèi)聚集點(diǎn)，我們將從各條街道的商業(yè)或交通狀況、門面基本數(shù)據(jù)、業(yè)態(tài)構(gòu)成、業(yè)態(tài)特點(diǎn)、租售價關(guān)系、人流或車流量測算以及重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的觀察分析數(shù)據(jù)等等各個方面入手，研究并分析出區(qū)域商業(yè)環(huán)境及業(yè)態(tài)分布和消費(fèi)特點(diǎn)，以及項(xiàng)目周邊的消費(fèi)潛力與業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)劣勢，從而對本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)引進(jìn)、租售價制定以及項(xiàng)目的營銷推廣等各方面帶來最基本的一手市場數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)的科學(xué)依據(jù)。（——相關(guān)主要商街詳細(xì)商業(yè)環(huán)境研究將在后頁表現(xiàn)。）項(xiàng)目周邊配套環(huán)境商丘新天地步行街（暫名）項(xiàng)目位處商丘梁園區(qū)中心廣場東北角，正對廣場主席雕像。項(xiàng)目東側(cè)對接向陽路，與商丘目前最高檔的商業(yè)街——步行接的延伸段首尾相連；南側(cè)依鄰繁華民主路，珠寶首飾貴金屬一條街分布左右；西側(cè)緊靠寬闊擁簇的凱旋路，通信、家電等專賣市場日益聚集商機(jī)人氣，每天逾十萬次的人行與車次的通過項(xiàng)目案場，直達(dá)道北主商圈；北側(cè)是聞名商丘的歐亞服裝城（服裝街與食品街），日益繁華的服裝街與本項(xiàng)目相鄰而立，……與此同時，本項(xiàng)目近距商丘火車站（不到1公里），近鄰商丘中心汽車站與長途汽車站，……項(xiàng)目正好位處商丘老中心——中心廣場上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地，周邊政府公建、金融銀行、郵政通信、酒店賓館、學(xué)校醫(yī)院及成熟社區(qū)林立，商居繁華，交通往來十分便利！正北：繁華的歐亞服裝城、服裝街，通信家電賣場形成的商業(yè)圈東北：距火車站不到1公里，歐亞服裝城、向陽路食品街人流擁簇、商機(jī)頓集正東：依鄰向陽路食品街，承接商丘高檔步行街的延伸段東南：與民主路、向陽路交相互應(yīng)，賓館、工行及便利店集中正南：南側(cè)民主路車馬人流、商機(jī)涌動，珠寶街、九龍家具城引領(lǐng)商街主流西南：正對主席雕像，繁華中心廣場車來車往，聚氣納財之地正西：寬闊凱旋路，是直通道北的主要商街干道，往西成熟社區(qū)集聚，商機(jī)繁榮西北：商丘文化大市場及成熟社區(qū)集聚，通信家電市場營造成熟商圈商業(yè)狀況及價值簡述：商丘新天地步行街（暫名）項(xiàng)目所處地段為商丘老中心廣場的上選之地，在當(dāng)?shù)厣糖鹈癖娦闹芯哂胁豢纱娴牡匚弧ｋS著歐亞服裝城、向陽路商街的經(jīng)營成功，周邊商街的繁榮商業(yè)氛圍迅即提升了地塊的價值。服裝街與食品街的日夜繁榮主導(dǎo)了區(qū)域地段價值的提升，而民主路與凱旋路兩大交通主干道的交錯又成就了中心廣場的關(guān)鍵地段，無可比擬的位置聚集了租金及售價都較高的鋪面生意，大量眼鏡、珠寶、黃金、通信、家具城以及服裝生意在此頓集，租金價值年年翻漲，帶動周遭其他物業(yè)價值同時提升。而對于項(xiàng)目西邊，每天逾十萬次的人行與車次的通過凱旋路，面對連接道北道南商業(yè)圈的主要干道，每天的商業(yè)消費(fèi)及其隨之帶來的潛在商業(yè)機(jī)會都不可估量！現(xiàn)階段，項(xiàng)目周邊商業(yè)形態(tài)及商業(yè)氛圍偏低端，主要交易發(fā)生在街面鋪與移動攤位之內(nèi)，這主要是由于商丘當(dāng)?shù)厣虡I(yè)消費(fèi)習(xí)慣及業(yè)態(tài)分布（或構(gòu)成）有關(guān)，食品街的錯綜雜亂以及服裝街的低檔都是其原因。項(xiàng)目周邊的商丘文化大市場以及通信、家電等專賣店也構(gòu)成第二線商圈，嘈雜、忙亂。再往項(xiàng)目東北靠，就接近了站前商圈，業(yè)態(tài)走向更加低端化。四、交通運(yùn)輸區(qū)域交通運(yùn)輸商丘市位于河南省最東部，商丘地理位置優(yōu)越，東臨沿海，西扼中原，北接齊魯，南襟江淮，素有豫東門戶之稱，是重要的物資集散中心和中國東西部地區(qū)的銜接處。商丘東望江蘇名城徐州，西鄰七朝古都開封，南襟曹操故里亳州，北接牡丹之鄉(xiāng)菏澤。商丘東距連云港300公里，是內(nèi)陸走向沿海，沿海伸進(jìn)內(nèi)陸的橋頭堡。處于中國東部工業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)與西部資源富庶區(qū)的銜接點(diǎn)上，占據(jù)明顯的地理優(yōu)勢和物資集散優(yōu)勢，是商家必爭之地。商丘具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢。東起連云港西至荷蘭鹿特丹的亞歐大陸橋——隴海鐵路橫貫全市，亞歐大陸橋隴海鐵路(連云港－蘭州)與中國最長的南北大動脈(北)京九(龍)鐵路，北京至珠海的105國道與連云港至新疆霍爾果斯的310國道，雙雙在此交匯，形成了全國矚目的黃金交通樞紐。華東第二通道商丘至杭州鐵路的開通，連霍高速公路的開通使用，使商丘成為我國集鐵路、公路為一體的重要交通樞紐。本案區(qū)域交通條件l 主要交通設(shè)施本項(xiàng)目為商丘商業(yè)中心——中心廣場所在區(qū)域，周圍商業(yè)氛圍濃郁，民主路與凱旋路兩大主干道縱橫交錯，歐亞服裝街、食品街、向陽路步行街與團(tuán)結(jié)路商圈近在咫尺，量步可及；本項(xiàng)目距離火車站不到1公里，步行5分鐘之內(nèi)到達(dá)；－1公里之內(nèi)，步行5分鐘之內(nèi)到達(dá)；本項(xiàng)目商丘汽車總站不到2公里，步行15分鐘之內(nèi)到達(dá)；本項(xiàng)目這邊民主路及凱旋路上設(shè)立多個公交站?？奎c(diǎn)，車次可環(huán)繞全程；凱旋路段公交線路直達(dá)道北主商圈與居住圈；本項(xiàng)目周邊高速路建設(shè)：商丘高速公路通車?yán)锍桃延?00公里，是河南省高速公路通車?yán)锍套疃嗟囊粋€地市。商亳高速、商菏高速、商周高速、永（永城）淮（淮北）亳（亳州）高速、商（商丘）濟(jì)（濟(jì)南）高速公路陸續(xù)開設(shè)，并投入使用；正在建設(shè)中的軍民聯(lián)航機(jī)場，距城區(qū)中心（本項(xiàng)目）１５公里左右，可以越降各種類型客、貨飛機(jī)。（——內(nèi)河運(yùn)輸?shù)荣Y源此處省略）區(qū)域交通運(yùn)輸優(yōu)劣勢簡析優(yōu)勢：由于地處中原城市，地勢地形及特殊地理位置決定了商都的過往繁華，區(qū)域內(nèi)交通規(guī)劃成熟，交通條件逐漸呈現(xiàn)“運(yùn)輸工具多種化、運(yùn)輸方式多樣化、運(yùn)輸站點(diǎn)便利化、運(yùn)輸成本低位化”的態(tài)勢，適應(yīng)了各方式不同需要，形成了一個區(qū)域性的交通樞紐。劣勢：更由于地理位置與建設(shè)的關(guān)系，航空航運(yùn)及海運(yùn)交通較為匱乏（或尚在建設(shè)規(guī)劃中）。區(qū)域內(nèi)交通管理多位混亂嘈雜，人行車流多位擁簇?zé)o秩序，造成商業(yè)氛圍的缺失和眾多不安全因素潛在。五、市政配套地方政府梁園區(qū)政府坐落于新安南路，離本案400米之內(nèi)；金融通信金融：項(xiàng)目近周最近金融系統(tǒng)分別分布在民主路與凱旋路上，民主路過中心廣場往東，近距本案地塊50米內(nèi)即有中國工商銀行；凱旋路過中心廣場往北，近鄰歐亞服裝城附近的梁園區(qū)農(nóng)村信用社近在咫尺。另外凱旋路往南，民主路往西均分布工行、中國銀行、中國信合（商丘農(nóng)村信用合作社）等金融系統(tǒng)。通信：凱旋路過中心廣場往北分布著商丘最大最龐雜的通信及家電市場專賣店。中國移動、中國聯(lián)通、迪信通連鎖、中國電信、國美電器、八方名品電器……民主路往西，商丘梁園區(qū)內(nèi)的電信大樓、網(wǎng)通中國服務(wù)點(diǎn)等通信設(shè)施林立。郵政本項(xiàng)目地塊周邊最近郵政設(shè)施分布在北面凱旋路上，離歐亞服裝城咫尺之遙，離項(xiàng)目300米范圍之內(nèi)。教育設(shè)施項(xiàng)目近周成熟社區(qū)遍布，往西北燈光胡同內(nèi)分布一座實(shí)驗(yàn)小學(xué)（距本案200米內(nèi)）；凱旋路往南，縱深至團(tuán)結(jié)路、歸德路商圈，眾多幼兒園、重點(diǎn)小學(xué)、中學(xué)分布。醫(yī)療設(shè)施凱旋路向陽醫(yī)院緊鄰本項(xiàng)目北側(cè)，50米之距；民主路往西200米距離內(nèi)，醫(yī)療急癥站近在咫尺；春天大藥方（凱旋路，距本案300米內(nèi)）、人民大藥方（民主路，距本案200米內(nèi)）、中心大藥方（民主路）、援生大藥方（民主路）分布左右。第三部分 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境研究『商丘商業(yè)環(huán)境初步研究』一、主街業(yè)態(tài)/業(yè)種規(guī)劃及分布研究民主路統(tǒng)計范圍：由長征路至歸德路段。①表格化數(shù)據(jù)統(tǒng)計路段商戶分類統(tǒng)計表 民主路(長征路段－歸德路段)類別細(xì)項(xiàng)數(shù)量所占比例代表品牌類別細(xì)項(xiàng)數(shù)量所占比例代表品牌娛樂休閑游戲城1%美食中式快餐18%布衣蔬小廚，大清花餃子網(wǎng)吧6%電信、網(wǎng)通西餐美容美發(fā)19%蛋糕坊2%歌舞3%小吃百貨/便利店/專賣店/食品百貨6%各類服務(wù)郵政電信3%郵局，電信，網(wǎng)通超市2%安奇銀行7%中行，工行，建行，城市信用社機(jī)電42%德力西/正泰/飛利浦照明勞保1%糖煙酒6%車行3%水果店5%小家電/手機(jī)13%迪信通，諾基亞……家具1%九龍家具城中介代理4%中意，鼎盛精品書店1%藥店15%人民大藥房文具蜂制品保健品維修電腦廚具攝影沖印7%服飾/鞋帽珠寶金飾17%石頭記/老鳳祥/金伯利/戴夢得影音器材電腦相機(jī)時裝19%波斯登/千家惠音像品3%鐘表2%賓館賓館7%三秋賓館其他醫(yī)療診所2%眼鏡店9%吳良才，明視，亨得利總224②圓餅圖顯示216。 重要業(yè)態(tài)特點(diǎn)剖析餐飲代表布衣蔬小廚:特級飯店,區(qū)域內(nèi)飲食店裝修檔次較正規(guī)的場所,生意相對比較不錯,綜合素質(zhì)有一定專業(yè)性。金華火鍋城:區(qū)域內(nèi)不多的特色餐飲一種,店面狹小，上二樓就餐。門面裝璜差，生意較為冷清；美國加州牛肉面：外裝修色調(diào)顯眼，但內(nèi)裝修欠缺檔次與格調(diào)，缺乏專業(yè)服務(wù)性，店門口狀況較差，停行車雜亂及路況欠佳，影響生意。午時生意冷清。大清花餃子與胡,家老酒：位于三秋賓館西側(cè)，工人文化宮附近。屬于區(qū)域內(nèi)不多見的特色餐飲之一，以古派裝修風(fēng)格為主，木結(jié)構(gòu)門面精飾，門口廣場頗大，內(nèi)空間約200平米左右營業(yè)面積，午時生意欠佳。商場/超市代表Q安奇量販：面寬：每個鋪間約3米（總14個鋪面），進(jìn)深：約30米，層高：，柱距：3米、6米、8米，總面積約1200平方米。經(jīng)營品種：食品、日用品、煙酒、服裝、蔬菜、小家電、CD等，少 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流