【正文】 高于全市居民平均收入水平810元）。按照《渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出的目標(biāo)，“十一五”期全市城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入年均增長9%以上。到2010年，中心城市城區(qū)居民人均可支配收入為11650元（高于全市居民平均收入水平1250元）。即城區(qū)居民收入年均增長800元左右，居民月均收入增長在60～70元。依據(jù)國家公務(wù)員管理和工資改革政策、渭南市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢等預(yù)測，城區(qū)居民收入年均增長800元左右是可以實(shí)現(xiàn)的。　供求關(guān)系預(yù)測渭南市城居民人均住房約12m2，測算其城市住宅面積約400萬m2左右，近年建成各類小區(qū)約70余萬m2，由城市可供土地資源量所決定。2010年房產(chǎn)開發(fā)面積需增450多萬m2左右，而城區(qū)住房需求隨著收入的增長和城市人口的增加在不斷擴(kuò)大，以2010年前各年平均測算，年需求在80～90萬m2之間。從供給情況看，2006年及以后若干年，城市房地產(chǎn)市場供給穩(wěn)中趨緊，市場需求較大，供求矛盾較為突出，居民住房市場價(jià)格必然呈逐步攀升趨勢。而隨著國家宏觀調(diào)控的深入和能源建設(shè)的加快，受能源影響造成的建材價(jià)格過高的情況將逐步緩解。剔除能源、建材價(jià)格因素以外，住房價(jià)格平均增幅將略低于地方國民經(jīng)濟(jì)增長速度，基本與居民收入增長幅度保持一致，即預(yù)測價(jià)格升幅在8%以上。近年來，渭南城市商品房價(jià)格持續(xù)上升，由2000年的800－900元/平方米上升到目前的1500－1700元/平方米，年均增長15%左右。但與西安、咸陽、寶雞以及河南的三門峽等周邊城市相比，渭南房產(chǎn)價(jià)格偏低，僅為西安的1/2，咸陽的2/3左右。隨著渭南市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快和城鎮(zhèn)人口的不斷增加，房地產(chǎn)市場化水平的快速提高，房產(chǎn)價(jià)格與升值空間較大。　產(chǎn)業(yè)趨勢分析經(jīng)過近年來的積累發(fā)展，渭南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)范化運(yùn)作水平明顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理、科學(xué)決策和市場化運(yùn)營、理性化競爭、人文化發(fā)展的理念進(jìn)一步加強(qiáng)，這為今后渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。渭南市委、市政府明確提出，在“十一五”時(shí)期要加快渭南市中心城市建設(shè)步伐，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)，這為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的空間。在政策與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)上，提出要圍繞舊城改造和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房，完善多層次的住房市場體系，規(guī)范房地產(chǎn)二級交易市場，鼓勵(lì)發(fā)展住房消費(fèi)信貸，提高居民購房能力，這為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境支持?！〗Y(jié)論從近年來渭南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和今后五年的發(fā)展趨勢分析，立足土地供應(yīng)、居民收入增長、市場供求關(guān)系，經(jīng)過房地產(chǎn)市場需求量和房地產(chǎn)市場價(jià)格分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展是比較健康的，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入是比較接軌的?？紤]到廣大企業(yè)職工收入水平及家庭承受能力，建設(shè)戶型合理、面積適中、價(jià)位較低的商業(yè)住宅區(qū)是科學(xué)的，是符合廣大居民和企業(yè)職工需求和愿望的。高新區(qū)天時(shí)商業(yè)街項(xiàng)目是商品住宅和臨街商業(yè)用房綜合開發(fā)項(xiàng)目，商品住宅開發(fā)大中小戶型兼顧，以中小戶型為主，臨街商業(yè)用房地處高新區(qū)商業(yè)中心，市場前景樂觀。因此項(xiàng)目是可行的，也是必要的。第五章　項(xiàng)目建設(shè)單位情況　　　企業(yè)簡介渭南高新區(qū)天時(shí)置業(yè)有限責(zé)任公司成立于2003年6月，注冊資金1000萬元，于2006年11月擴(kuò)資變更后注冊資本金達(dá)到1630萬元。2005年4月經(jīng)陜西省建設(shè)廳批準(zhǔn)為具有四級開發(fā)資質(zhì)的股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證書編號為陜建等（2006）145號。天時(shí)公司位于渭南高新區(qū)東風(fēng)街西段46號，公司經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾工程及建筑銷售等?，F(xiàn)有在冊員工31人，其中具有專業(yè)技術(shù)職稱人員18人，其中中級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員12人。天時(shí)置業(yè)公司近三年來主要開發(fā)并完成了白水臨馨園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。，總建筑面積53568平方米，綠化率38%，截止2006年底實(shí)現(xiàn)小區(qū)商品房銷售73%，其余基本預(yù)售完畢。今年，經(jīng)過多方考察論證，天時(shí)公司擬與渭南高新區(qū)周家村聯(lián)合開發(fā)35251住宅小區(qū)，各項(xiàng)工程項(xiàng)目手續(xù)正在辦理之中，計(jì)劃于年底前開工建設(shè)?！　　№?xiàng)目法人簡介渭南天時(shí)置業(yè)有限責(zé)任公司法人代表孫萬噸，男，漢族，1960年2月出生，銅川耀縣人。1979年12月參加工作，1988年～1990年于渭南市委學(xué)校經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)畢業(yè)，大學(xué)學(xué)歷，工程師。1979年～1988年在渭南市糧食局工業(yè)科工作。1989年～1998年任渭南市糧油食品廠副廠長。1999年以來從事房地產(chǎn)開發(fā)工作。2007年10月當(dāng)選為臨渭區(qū)政協(xié)會(huì)員。第六章　項(xiàng)目建設(shè)條件分析　　　項(xiàng)目建設(shè)地址渭南高新區(qū)天時(shí)商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目位于渭南高新區(qū)新盛路中段麻李村段東西兩側(cè)，道路東側(cè)北起渭河醫(yī)院南界，南止金牛商場北界，道路西側(cè)北起麻李村商場用地南界，南止渭化廠區(qū)東門北界。項(xiàng)目總占地面積　畝，其中：項(xiàng)目建設(shè)用地　畝，代征道路　畝（具體界限以規(guī)劃定點(diǎn)實(shí)測數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）?！№?xiàng)目建設(shè)條件　氣候氣象條件項(xiàng)目區(qū)區(qū)內(nèi)氣候?yàn)榕瘻貛О霛駶櫞箨懠撅L(fēng)氣候，春季溫暖，夏季炎熱，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。據(jù)渭南氣象站1953年～2000年資料，℃，最高42℃，℃，，最小年降水量301mm；，年內(nèi)降雨量主要集中在9月份?！」こ痰刭|(zhì)條件渭南市區(qū)座落在渭河南岸的Ⅰ—Ⅲ級階地上，南依坡原，北瀕渭河，沋河南北穿越而過。海拔在338—405米之間，地勢較為平坦，由南向北傾斜，—5‰之間，平均坡降3‰，土壤承載力為12—22T/m2，屬Ⅰ—Ⅲ級非自重濕陷性黃土和Ⅲ級自重濕陷性黃土。渭南市城區(qū)屬汾渭地區(qū)渭河小區(qū)東部。其地質(zhì)構(gòu)造是汾渭內(nèi)陸斷陷西段的渭河地塹。南深北淺，箕狀拗陷。地塹上充填著深厚的第四系地層，充填物皆由渭河及兩岸支流沖積洪積經(jīng)多次侵蝕和堆積的回旋，形成廣闊階地的平原格局。擬建地址處在二級階地,地層上部為中更新世沖積黃土、亞粘土、砂礫石夾1～2層古土壤層，下部為亞粘土和卵石層，基座為三門系細(xì)砂到亞粘土。該區(qū)屬鄂爾多斯塊體南緣渭河新生代斷陷盆地，為汾渭地震的西南部分，查《陜西省地震烈度區(qū)劃圖》為8176。區(qū)，應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)防，建構(gòu)筑物應(yīng)按基本烈度采取抗震措施?！〗o排水條件高新區(qū)天時(shí)商業(yè)街用水類型主要為公建用水、生活用水及澆灑用水。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)供水結(jié)合城市供水系統(tǒng)，由新盛路供水干管接入，接入管徑DN400mm即可滿足給水需要。高新區(qū)天時(shí)商業(yè)街排水體制按照《渭南市城市總體規(guī)劃》，采取雨污分流制排水體制。項(xiàng)目區(qū)生活污水排入新盛路城市污水管網(wǎng)即可；雨水按照地形采取管線最短就近排放的原則，匯集后排入城市新盛路雨水管網(wǎng)即可?！」╇姉l件項(xiàng)目用電由高新區(qū)　　變電站供應(yīng)，新盛路城市公網(wǎng)布線合理，接線方便，可滿足項(xiàng)目建成后用電需求?！⊥ㄐ艞l件項(xiàng)目所在的渭南高新區(qū)是渭南市“十一五”發(fā)展的重點(diǎn)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)通信事業(yè)十分發(fā)達(dá)，目前固定電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到50萬門以上，移動(dòng)電話容量達(dá)20萬部以上，寬帶網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施配備齊全。通信設(shè)備和能力完全可滿足項(xiàng)目需要，并對項(xiàng)目的實(shí)施與運(yùn)行具有極大的促進(jìn)作用。　燃?xì)夤?yīng)條件項(xiàng)目區(qū)采取天然氣供應(yīng)。新盛路天然氣管道已敷設(shè)，可滿足項(xiàng)目需要?！№?xiàng)目建設(shè)環(huán)境渭南市委、市政府將實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略作為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要抓手，把優(yōu)化投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境作為生命線工程給予高度關(guān)注。經(jīng)過連續(xù)開展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)和近三年的實(shí)踐，保障項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境，促進(jìn)項(xiàng)目加快建設(shè)的意識已經(jīng)深入人心。加快中心城市建設(shè)是市委、市政府確定的五項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，完善城市功能，對于高新區(qū)天時(shí)商業(yè)街項(xiàng)目的實(shí)施，高新區(qū)管委會(huì)和有關(guān)部門給予高度重視和大力支持。因此，只要該項(xiàng)目的建設(shè)過程和程序符合城市規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，無論是在政策環(huán)境、資金環(huán)境、行政執(zhí)法環(huán)境、施工環(huán)境等方面均是有保障的?！〗Y(jié)　論高新區(qū)天時(shí)商業(yè)街地處高新區(qū)黃金地塊，南、北均為高新區(qū)主干道東風(fēng)大街和朝陽大街，位于高新區(qū)主干道新盛路中段兩側(cè)，給排水、供電、供熱、通信等外部設(shè)施系統(tǒng)齊全，距離近，保障性可靠，均可滿足項(xiàng)目區(qū)建設(shè)需要。該項(xiàng)目的建設(shè)符合渭南市國民經(jīng)濟(jì)“十一五”發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃、渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)中西部控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)的外部環(huán)境有保障。39 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