【正文】 三、供應(yīng)發(fā)展 97 一、商業(yè)市場供應(yīng)特征 巢湖歷年商業(yè)累計供應(yīng)量及增長率預(yù)測050100150200250萬平方米4 . 0 0 %4 . 2 0 %4 . 4 0 %4 . 6 0 %4 . 8 0 %5 . 0 0 %5 . 2 0 %5 . 4 0 %累計供應(yīng)量 增長比例累計供應(yīng)量 88 9 2 . 4 97 102 107 113 119 125 131 137 143 149 156 163 170 178 186 194增長比例 5 . 3 0 4 . 9 0 5 . 2 0 5 . 2 4 5 . 2 2 5 . 2 1 5 . 1 6 5 . 2 3 4 . 4 5 4 . 5 0 4 . 5 3 4 . 4 6 4 . 5 1 4 . 5 0 4 . 5 1 4 . 5 0 4 . 5 2 4 . 5 32023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 98 潛在商業(yè)供給 從政府土地批租可以看出 ， 巢湖市 20232023年商業(yè)項目供應(yīng)大致規(guī)模在 97萬平方米左右 ， 屆時 ， 巢湖市總商業(yè)規(guī)模大致在 194萬平方米左右； 根據(jù) 《 巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 20232023》 規(guī)劃原則 ， 商業(yè)經(jīng)營場所未來供給分為八個層面 ， 分別為超市 、 百貨商場 、 商業(yè)街 、 市場 （ 農(nóng)貿(mào)市場 、 專業(yè)市場 ） 、 物流 、 餐飲 、 休閑娛樂 、 賓館 。 三、供應(yīng)發(fā)展 99 四、大型零售業(yè) ? 百貨商場數(shù)量少 ， 處于轉(zhuǎn)型期 ? 百貨業(yè)競爭激烈 ， 市場經(jīng)營狀況參差不齊 ? 百貨商場經(jīng)營檔次單一 ， 無主題商場 百貨業(yè) 100 百貨業(yè)目前市場供應(yīng)量與未來供應(yīng)情況 時期 數(shù)量 名稱 區(qū)域位置 營業(yè)面積㎡ 功能設(shè)置 目前現(xiàn)狀 2 商之都 人民路－團結(jié)路 11000 1F金銀玉器飾品、眼鏡、箱包、化妝品、鞋 2F男裝 3F女裝 4F童裝、家居用品 安德利 東風(fēng)路－巢湖中 路 8000 1F化妝品、金銀飾品、超市 2F童裝、女裝、針織、 3F男裝 4F家用電器 共計 2 —— —— 19000 —— 未來供應(yīng) 《巢湖 20232023年商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》中表明未來該階段的不增加百貨商場的市場供應(yīng)量 表：巢湖百貨業(yè)目前市場供應(yīng)量與未來供應(yīng)情況 四、大型零售業(yè) 101 大中型超市 ? 超市外擴趨勢明顯 ? 外地品牌超市進駐 ， 中大型超市間競爭不斷激化 ? 超市運營狀況參差不齊 四、大型零售業(yè) 102 巢湖超市歷年市場累計供應(yīng)量2023270042405540654073401515002023400060008000100001202314000160002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平方米市場累計供應(yīng)量四、大型零售業(yè) 注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動。 103 發(fā)展階段 ? 2023年之前 ， 1500平方米以上的中大型超市發(fā)展空白 。 ? 20232023年 ， 便利型超市大量涌現(xiàn) ， 社區(qū)型超市逐步布點 。 ? 20232023年 ， 當(dāng)?shù)乇就辽鐓^(qū)型超市在主要社區(qū)及人流量較大區(qū)域大量開店 ， 區(qū)域內(nèi)的中小規(guī)模品牌店市場競爭格局形成 ， 大樂購進駐市場 ， 分占市場份額 。 ? 2023年以后 ， 外地品牌中大型超市簽約巢湖項目 。 四、大型零售業(yè) 104 巢湖 20232023年超市未來市場供應(yīng) 業(yè)態(tài) 數(shù)量 區(qū)域位置 建筑面積㎡ 功能設(shè)置巢湖飯店－商干校區(qū)域 27000半湯新區(qū)紫微路－姥山路交叉 25000半湯新區(qū)合浦路南側(cè) 10000望城區(qū)域巢無路西側(cè) 10000巢湖飯店區(qū)域 20230半湯新區(qū)紫微路－華陽路交叉 4000光明社區(qū) 1000巢湖閘社區(qū) 600城南社區(qū) 1000巢湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院社區(qū) 800世紀(jì)大道－健康東路 800世紀(jì)大道－向陽路 600湖光社區(qū) 1000賈塘圩片區(qū)西壩路 800銀屏路－健康西路 1000健康路－團結(jié)路 2600便利店 80 100 8000 每 3000 人或 300 米半徑配置一個共計 114200超市業(yè)未來市場供應(yīng)情況（ 2023 2023 ）購物中心 2由百貨店或超級市場為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。配置相應(yīng)規(guī)模的停車場購買頻次高的商品、提供一定面積的停車場地超市 10倉儲式商場2食品（含生鮮）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主。設(shè)有較大規(guī)模的停車場大型綜合超市2 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，一定面積的停車場四、大型零售業(yè) 105 ? 月均消費支出基本上呈正態(tài)分布 ， 以 5011000元居多； ? 從消費結(jié)構(gòu)來看 ， 購物：餐飲：休閑娛樂 ≈ ： ： 1； ? 巢湖居民消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級 ， 實物型消費比重減少 ， 文化 、 餐飲 、 旅游等享受型消費逐步增加 。 消費特征研究 購物48%餐飲38%休閑娛樂14%0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %500 元以下 5 0 0 1 0 0 0 元 1 0 0 0 1 5 0 0元1 5 0 0 2 0 0 0元2 0 0 0 3 0 0 0元3000 元以下月均消費支出 消費結(jié)構(gòu) 四、大型零售業(yè) 106 朋友57%家人30%同事9%獨自4%購物消費伙伴 消費頻次(次/月)超市 大型百貨 商業(yè)街 專業(yè)市場四、大型零售業(yè) 107 前往購物愿意花費的時間%%%%%5分鐘101 5分鐘152 0分鐘203 0分鐘30分鐘以上四、大型零售業(yè) 108 前往消費場所考慮的因素商品價格31%商品品質(zhì)17%商家服務(wù)12%其他2%商品多樣性6%交通便捷10%購物環(huán)境22%四、大型零售業(yè) 109 不同收入階層對百貨商場需求度調(diào)查%%%%%%%%%%%%%%%8 0 0 元以下 8011200元 12002023元 20233000元 3 0 0 0 元以上四、大型零售業(yè) 110 居民對百貨商場的需求%%%%%%%%%%%%%%服務(wù)專業(yè)化 商品種類齊全 品牌多 購物環(huán)境優(yōu)越四、大型零售業(yè) 111 ? 外出購物消費中 ， 與朋友一同前往消費比例最高 ， 達樣本總量的 57%； ? 其次為與家人同往消費 ， 約占總樣本量的 30%； ? 購物消費之中 ， 商業(yè)街消費頻次最高 ， 平均達 /月 ， 平均每周 2次 ， 這也說明巢湖本地消費過程中 “ 逛 ” 的因素較多 ， 這也從一個側(cè)面表明巢湖居民業(yè)余生活較為單一 。 ? 對于超市 ， 平均消費頻率為 /月 ， 表明巢湖居民消費整體上還是以日常生活用品為首位； 四、大型零售業(yè) 112 大多數(shù)被訪者對本區(qū)域發(fā)展高檔百貨持謹(jǐn)慎看好態(tài)度 。 由于本區(qū)域獨特的地理條件 ， 本案可嘗試以百貨商場為龍頭 ， 帶動如電影院 、 電器商場 、 IT市場 、 手機城等多項商用多功能物業(yè)協(xié)同發(fā)展 。 同時根據(jù)調(diào)研顯示 ， 部分消費者希望增強購物后用于休憩服務(wù)的餐飲 、 休閑娛樂等配套設(shè)施 。 百貨業(yè)小結(jié)： 四、大型零售業(yè) 113 大中型超市小結(jié) ? 巢湖超市以社區(qū)型超市為主 ， 市場沒有商業(yè)輻射能力范圍大 、 吸引消費能力強的綜合型購物中心 。 ? 現(xiàn)有超市在一定程度上改變了巢湖中心城商業(yè)網(wǎng)點疏密不均等現(xiàn)象 ， 但大多數(shù)超市設(shè)施陳舊 ， 功能不配套 ， 更新較慢 ， 不能滿足城市生活需求 。 ? 人民路商業(yè)區(qū)內(nèi)人口密度高 、 總量大 ， 對應(yīng)零售市場空間也較大 ， 該區(qū)域不但超市網(wǎng)點密度低 、 數(shù)量少 ， 更缺乏商品種類齊全 、 規(guī)模大的大型超市 。 ? 人民路商業(yè)區(qū)作為城市標(biāo)志性商業(yè)中心 ， 該區(qū)域現(xiàn)有社區(qū)型與便利型超市以不能滿足城市經(jīng)濟的發(fā)展與居民消費需求水平的提高 。 四、大型零售業(yè) 114 五、專業(yè)市場 專業(yè)市場發(fā)展概況 ? 多數(shù)分布在城市次級區(qū)域 ， 中心區(qū)域內(nèi)服裝服飾類專業(yè)市場 （ 天湖商城 、南巢商業(yè)街 ） 占據(jù)主流； ? 東部世紀(jì)大道與三中路交界處以建材家居為主 ， 如巢湖大市場 、 世紀(jì)新都沿街商鋪； ? 長江東路以汽車交易類的專業(yè)市場居多； ? 巢湖中路一帶以汽配為主要特色的街道 ， 但隨著城市的發(fā)展 ， 該地段的汽配將轉(zhuǎn)移到城市外環(huán)地帶； ? 朝陽門市場以日用百貨零售批發(fā)為主； 115 市場名稱 市場位置 占地面積㎡ 建筑面積㎡ 年交易額（萬元）巢湖大市場 三中路－世紀(jì)大道 68000 72023 35000天湖商城 人民路南端 28000 30000 12565南巢商業(yè)街 團結(jié)路－東風(fēng)路 51000 57000 5475朝陽門市場 團結(jié)路 19400 25673 2920南峰汽車貿(mào)易市場 長江東路 2300 100 3600北方汽車貿(mào)易市場 長江東路 500 40 2200巢湖機動車交易中心 半湯路 600 160 2500大地汽車貿(mào)易市場 長江東路 700 80 2023金三角工業(yè)品批發(fā)市場 11795 9521 790城南竹木市場 南門轉(zhuǎn)盤 5000 300 3600總計 187295 194874 70650巢湖市主要專業(yè)市場供應(yīng)情況（ 20 04 20 20 ）資料來源：《巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（ 2023－ 2023）》 五、專業(yè)市場 116 資料來源：《巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（ 2023－ 2023）》 序號 專業(yè)市場 位置 占地㎡ 建筑㎡1 巢湖市汽貿(mào)市場 半湯路東 300000 700002 電子電器商貿(mào)中心新區(qū)文化休閑街內(nèi) 4000 60003 城南竹木市場 外環(huán)路南 30000 9004巢湖市廢舊物資交易市場 長江東路南 45000 100005 巢湖市花鳥蟲魚市場城北菜市場西側(cè) 10000 60006 巢湖市水果批發(fā)市場 金湖大道 20230 70007 望城奇石市場 巢無路 10000 20238巢湖市水產(chǎn)品漁具市場亞父路－裕溪路 20230 80009 東塘路水果批發(fā)市場 東塘路 3000 2400小計 442023 112300巢湖市專業(yè)市場規(guī)劃一覽表五、專業(yè)市場 注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動。 117 ? 巢湖市現(xiàn)有專業(yè)市場總計 15個 ， 其中影響力較大的有 10個 ， 總規(guī)模在； ? 中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場吸引力 ， 專業(yè)市場承租能力較低 ， 一般選址在城市邊緣區(qū)域 ， 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場 ， 以滿足特定消費人群需求 ， 且該類市場具備較高承租能力與購買力 。 ? 市區(qū)中部專業(yè)市場較少 ， 人民路拆遷改造在一定程度上促進商貿(mào)活動繁榮 ，滿足居民生活性的專業(yè)市場 （ 如服飾類 ） 有一定上升發(fā)展空間； ? 租金價格與道路交通是專業(yè)市場選址考慮的主要評價指標(biāo)與因素； 五、專業(yè)市場 118 五、專業(yè)市場 專業(yè)市場研究標(biāo)準(zhǔn)的確定 從專業(yè)市場分析的角度來研究，我們做了以下一個系統(tǒng)性的分類，專業(yè)市場分為 生產(chǎn)類專業(yè)市場 與 生活消費品類專業(yè)市場 ，結(jié)合項目客觀情況，我們所定 生活消費品類 專業(yè)市場為研究方向。并依據(jù)巢湖當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場特征確定劃分標(biāo)準(zhǔn)。 類別 主要內(nèi)容家居類家具、家用電器、裝飾材料、家紡布藝、裝飾用品等服飾化妝類服飾、鞋類、皮具箱包、飾品、化妝品等日用百貨塑料用品、陶瓷品、玻璃制品、家用洗滌用品等食品（農(nóng)貿(mào)）糧油、蔬菜水果、肉類、水產(chǎn)、加工食品等文化體育娛樂類文具、辦公設(shè)備、體育用品、玩具電訊類商品 電話、IT產(chǎn)品等交通工具類 自行車、電動車、汽車等注 1：以上分類為市場分類標(biāo)準(zhǔn)之一，不同分類標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r確定邊界。 注 2：該分類標(biāo)準(zhǔn)不考慮單一類別批發(fā)市場與物流中心這兩種商業(yè)模式。 119 五、專業(yè)市場 專項市場現(xiàn)狀及需求研究 市場調(diào)研中 ， 由于某