【導讀】交通相對便利，故分布在一環(huán)路左右的寫字樓物業(yè)也占了相當?shù)谋壤?。施在未?年內(nèi)有175萬平方米的市場需求缺口。房僅占9%，商業(yè)、商務(wù)用房的發(fā)展?jié)摿艽?。業(yè)機構(gòu)將構(gòu)成未來寫字樓物業(yè)的主力客戶群；a、購置物業(yè)的首付壓力得到有效緩解；d、機構(gòu)的經(jīng)濟實力已能初步滿足投資意向；的需求動機將被大幅拉動。C、計劃購買寫字樓物業(yè)的比例已上升為%，寫字樓物業(yè)市場的交易行為，和地價較高之間矛盾的最佳辦法。市內(nèi)的土地的置換，成都市屬于小戶型的土地空間擴大，市場競爭隨之激烈，相信更具備市場細分的多元化第三代小戶型將在成都成熟登臺。低于７０萬平方米，市場競爭將進入爭奪市場容量的狀態(tài)。２、近兩年，城南科華路片區(qū)無疑將成為成都市小戶型項目競爭最為激烈的片區(qū)，于人性化的標準。８、小戶型房產(chǎn)項目正與邊緣行業(yè)相互整合而形成的新的、特定的物業(yè)產(chǎn)品。

　　

【正文】 中型西餐廳、洗浴中心、休閑俱樂部 等。強調(diào) 同質(zhì)人群 的 聚集 效應(yīng)，為新銳商務(wù)人士營造一個精神 交流的場所 ， 創(chuàng)造一個獨特的 人文商務(wù) 氛圍。 七、產(chǎn)品建筑建議 在建筑上，一層平面圖的 B B1 F1 L16 這幾處的支撐二層飄窗的隔墻，由于具有 米的寬度，將對人流產(chǎn)生很強的阻擋作用，同時大大降低了鄰近鋪面的可見性，人為地 降低了商鋪的價值。建議能否將隔墻改為承重柱，可使視線通透，減低對商鋪價值的損失。 第三部分 目標市場定位分析 一、商務(wù)公寓目標客戶定位 一 ）目標客戶選定 先鋒型成長中小公司（含 SOHO 辦公新銳一族）； 非成都本地的各大型企業(yè)、集團公司的駐蓉辦事機構(gòu)； 西雅圖項目 市場營銷定位報告 對個性化辦公有一定要求的小型公司； 小資金投資客。 二）目標客戶特征 先鋒型成長中小公司（新生代成長型） ： 這類公司一般的規(guī)模在 10 人以下，尚未形成強大的經(jīng)濟支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象。這類公司其中包含大量的 SOHO 辦公新 銳一族。此類公司一般為服務(wù)性行業(yè)，靠“腦力”經(jīng)營。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、文化傳播公司、文化傳播行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計（包括網(wǎng)頁設(shè)計）等新興行業(yè)。代表了時代潮流的先鋒。 異地公司的駐蓉機構(gòu)： 一些中型公司在蓉的辦事機構(gòu)、商務(wù)代表處等。這些辦事機構(gòu)主要為駐蓉的聯(lián)絡(luò)機構(gòu)或市場管理機構(gòu)，機構(gòu)人員構(gòu)成不會很多，但做為長期駐蓉機構(gòu)，也做為公司的形象展示，一般都需要選擇具備良好商務(wù)形象但又不必支付過于昂貴的辦公及物管費用的公寓式寫字樓。同時，由于辦事機構(gòu)的主要負責人員一 般都是由總公司委派，他們也希望辦事處在滿足辦公條件的同時具備居住的條件和比較成熟的周邊生活配套。 過渡投資型消費層 /中小公司： 此部分購買層通常是一些追求獨立空間，但目前又不具備終極置業(yè)能力的都市白領(lǐng)，他們一般都會考慮兩次置業(yè)，所以，很看重目前投資物業(yè)（小戶型）的增值潛力和良好的投資空間，他們很重視項目的周邊配套，希望項目處在交通便利、周邊具備較為成熟的商業(yè)及娛樂條件的市中心位置，以利于將來的出租或轉(zhuǎn)賣。他們對投資物業(yè)的規(guī)劃方向定位為：目前自用→將來出租（或出售）。 中小投資者： 西雅圖的商務(wù)公寓 的主力戶型都在 40 平米左右，總價值在 15 萬左右，如果按首付三成、二十年按揭計算，首付 5 萬，月供 700 元左右，（而目前西安路的寫字樓租金都在 30 元 /平米 /月左右）也就是說，除過首付，租金在支付月供款之余還有盈利，這種小型投資，對項目周邊的中小投資者會有很強的吸引力。 西雅圖項目 市場營銷定位報告 三）目標客戶特點及需求分析 新生代成長型中小企業(yè)： ◆ 規(guī)模不大，但成熟度比較高的企業(yè)。 ◆ 發(fā)展已進入了一個穩(wěn)定時期，在本行業(yè)的經(jīng)營非常優(yōu)秀和成熟，具有相當購買實力的知識型、先導型企業(yè)。 ◆ 特點是小而強，規(guī)模不大，但生命力旺盛，素質(zhì)高。 ◆ 需 求是：功能齊全、交通順暢、有充分的自由度。 駐蓉辦事機構(gòu)或代表處： ◆特點是居家與辦公可以集中，但是其中商務(wù)辦公的成分居多。 ◆對辦公設(shè)備的要求是齊全而使用時間不多，但是時間自由。 ◆代表處多為私人代理或企業(yè)異地派出機構(gòu)，員一般在 25 人左右，注重形象和辦公環(huán)境。 ◆要求：位置處于亞商圈，可辦公可居住，可以滿足來自總部的接待能力。 個性化與過渡型的小型公司： ◆比如廣告公司、咨詢顧問類公司、禮品服務(wù)公司、旅行社、心理咨詢等等。 ◆特點是區(qū)別于規(guī)范化管理的公司，突出創(chuàng)意和個性。對辦公物業(yè)的要求體現(xiàn)在人性化、人情化。 ◆位置選擇在亞商圈，可以滿足隨時投入到高度集中的工作氛圍中，又要求有呼之欲出可供放松的休閑環(huán)境里。此類公司主要為過渡型的中小公司，不愿長期為別人交房租，而希望用房租的錢代月供，并能最后擁有自己的物業(yè)。 ◆喜歡上網(wǎng)，追求個性，追求品味，經(jīng)常去的場所有茶坊、酒吧、咖啡館等，喜歡追尋時尚。 投資客： ◆特點是準備投入的資金不多，但是這個群體巨大。 ◆最關(guān)注的是有效的投資回報和資金安全。 四）目標客戶心理特征分析 新生代成長型中小企業(yè)： 西雅圖項目 市場營銷定位報告 ◆注重辦公環(huán)境給企業(yè)帶來的的形象； ◆從性價比的考慮 出發(fā)更愿意選擇亞 CBD 區(qū)域； ◆年齡處于 25— 40 歲之間； ◆受過大學及以上的教育； ◆行業(yè)涉及律師、信息咨詢、顧問、旅游、貿(mào)易、商業(yè)藝術(shù)、文化傳播、攝影、漫畫、音樂、廣告設(shè)計（包括網(wǎng)頁設(shè)計）等新興行業(yè)。 ◆具有實干精神。即使在休閑時也要對工作的進度和狀況有最及時的了解和掌控； ◆休閑的時間是由工作的間隙安排的，具有零散不固定的特點； ◆休閑娛樂的方式含有很高的文化特質(zhì)； 駐蓉辦事機構(gòu)： ◆早期只能選擇在高檔的住宅小區(qū)里； ◆具有展示企業(yè)形象的一個窗口； ◆可以起到接待企業(yè)總部來人和接待客戶的功能； ◆ 決策層的年齡多在 35— 50 歲之間。行事作風多有穩(wěn)重和內(nèi)斂的特征； ◆對于所選地點，更多的不是出于價格，而是其辦公的便利性和成熟的商業(yè)環(huán)境，滿足他們的企業(yè)需求； 個性化的小型公司： ◆年齡在 25— 35 的居多，受過大學以上的教育； ◆屬于創(chuàng)業(yè)階段，所處行業(yè)多為廣告、設(shè)計等為主； ◆愛好突顯個人性格，涉及旅游、電影、音樂，是屬于新一代的財智精英，推崇金錢的力量，重視生命的價值，善于享受生活； ◆具有自身的行業(yè)特點，但都有一個共同點，即其辦公環(huán)境不同與一般的寫字樓。同時由于這類公司無需大規(guī)模及規(guī)模管理，因此他們 愿意選擇的是有商務(wù)功能的小戶型； ◆追求張揚個性具有創(chuàng)意的辦公環(huán)境設(shè)計。又要不失舒適和人性化； ◆公司的核心人員個人素質(zhì)非常高，愛好涉及面廣，形成了獨特的品味和氣質(zhì)； ◆善于處理大量信息和及時收集信息。熟悉市場上尖端的商務(wù)設(shè)備，追求高效率和高質(zhì)量； ◆理性規(guī)劃公司成本。多功能的綜合性商務(wù)中心深受歡迎； 西雅圖項目 市場營銷定位報告 ◆習慣非常規(guī)的工作方式。工作與休閑可以自由切換，并且不受時間的限制。 投資客： ◆資金。可用于投資的總金額不多。因此對于投資項目的選擇有限； ◆意識。這是一個比較大的群體。投資意向很濃； ◆要求。特別注重 長期性和安全性。 ◆背景。雖然非常謹慎但并不理性，容易跟風是他們的特點。 ◆心態(tài)。對于市場上蜂擁出現(xiàn)的小戶型，他們又相信媒體的分析而持觀望態(tài)度。 二、商業(yè)部分目標客戶分析 一）目標客戶群定位 投資客； 自用經(jīng)營的小業(yè)主； 品牌連鎖店。 二）目標客戶特點及需求分析 投資客： ◆有一定經(jīng)濟實力，多為二次置業(yè)或三次置業(yè)； ◆有敏感的投資意識，有過投資經(jīng)驗，能對市場做出正確的判斷，果斷是一大特點； ◆要求是物業(yè)有市場先機或者是類似具有后期經(jīng)營保障的安全性； ◆對地段價值較多關(guān)注，對區(qū)域未來 的升值潛力有自己的認識； 自用經(jīng)營的小業(yè)主： ◆處于業(yè)務(wù)經(jīng)營的上升期，或者是轉(zhuǎn)向期。 ◆能夠在市場結(jié)構(gòu)中看到空白點。特點是謹慎和猶豫。 ◆要求是所選擇物業(yè)要有足夠的優(yōu)勢。 ◆對區(qū)域人口素質(zhì)和人口總量較為關(guān)注，喜歡在 CBD 或接近 CBD 區(qū)域經(jīng)營； 品牌連鎖店： 西雅圖項目 市場營銷定位報告 ◆有著極其嚴謹?shù)倪\作和規(guī)范的管理，特點是科學，嚴謹； ◆需求是在符合自身的那一套標準的前提下有著市場先機或空白； ◆對地段發(fā)展?jié)摿椭苓吷虡I(yè)環(huán)境最為關(guān)注。 三）目標客戶心理特征分析 投資客： ◆對投資房地產(chǎn)有信心； ◆對市場有著自己的判 斷使他們行動果斷，下決心的速度最為有力地是來自于物業(yè)本身的優(yōu)勢； ◆不排除他們也有片面和武斷的一面； ◆一般都有著令人羨慕的優(yōu)越環(huán)境或者職業(yè)，有經(jīng)濟實力； ◆善于分析物業(yè)的升值空間； ◆經(jīng)常閱讀投資、金融類相關(guān)雜志和收看電視，也愛與朋友談?wù)摚? 自用經(jīng)營的小業(yè)主： ◆有直接經(jīng)營鋪面的經(jīng)驗； ◆有著敏銳的市場嗅覺和活躍的思想，但是行動遲疑； ◆對物業(yè)有極高的性價比抱有幻想； ◆頭腦靈活，對市場脈搏把握到位。不善于積累理論經(jīng)驗，信息來源全靠他們對市場的敏銳直覺； ◆對于新事物和時尚類有著極深厚的興趣； ◆注重 物業(yè)形象的選擇，對口岸的人流量有一定要求，看重人流量的年齡比重，趨向于年輕人多的地方； ◆善于運用和布置小面積的營業(yè)房。排除特殊的餐飲類行業(yè)， 40 平方米以下的鋪面深受他們的歡迎。 品牌連鎖店： ◆自身有一整套運作標準。因此對物業(yè)的要求有自已的判斷； ◆如果出現(xiàn)的物業(yè)不能達到該標準，就放棄； ◆不拘泥對一兩個選址的考查； ◆同時，在離標準不太遠的尺度上愿意通過商談來達成合作。但是有著很強的優(yōu)越西雅圖項目 市場營銷定位報告 感地位； 第四部分 市場營銷定位與主題概念 項目的形象策略反映了 產(chǎn)品定位、市場開發(fā)方向、規(guī)模功能及生活模式等，結(jié)合項目地塊特征和市場狀態(tài)，決定了項目的定位必須具有區(qū)域市場領(lǐng)導性和前瞻性，對投資者需求和消費者需求須具有引導性和說服力?；谶@一點，尺度有充分理由將項目品質(zhì)和形象進行個性化定位，打造西安路片區(qū)商務(wù)新地標，塑造亞 CBD 區(qū)域西雅圖項目 市場營銷定位報告 新銳商務(wù)的強勢品牌。 一、項目發(fā)展思路思考 必須是差異化的創(chuàng)新個性產(chǎn)品 ? 基于成都目前小戶型商務(wù)公寓競爭現(xiàn)狀，為避免項目淹沒于市場的白熱化競爭之中，從區(qū)域市場中迅速脫穎而出，因此產(chǎn)品必須具備足夠的個性和差異化，必須是全新的創(chuàng)作，具備獨 一無二的個性品質(zhì)。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的方向：目標客戶群更細分，避免泛化；市場定位差異化，產(chǎn)品硬環(huán)境要創(chuàng)新化設(shè)計，滿足商務(wù)的個性化需求。 商業(yè)業(yè)態(tài)要體現(xiàn)與商務(wù)環(huán)境的協(xié)調(diào)和相互提升 ? 項目二樓商業(yè)和臨街商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃都要體現(xiàn)商務(wù)環(huán)境的協(xié)調(diào)和相互提升， 在招商策略上要有明確的取舍，避免有損項目商務(wù)品質(zhì)的業(yè)態(tài) 。 ? 同時商業(yè)業(yè)態(tài)還要兼顧區(qū)域社區(qū)型商業(yè)與校園商業(yè)的相關(guān)需求，提升其文化的品味和氣質(zhì)的整體性。 跳出西安路看項目 ? 從項目未來發(fā)展看，本案需要跳出西安路片區(qū)來審視，不僅是西安路片區(qū)商務(wù)公寓的 升級版，甚至是終結(jié)版。一方面要通過特殊人群的定位吸引一部分城區(qū)客戶，另一方面文化的類聚效應(yīng)又會把西安路其它商務(wù)樓的客戶吸引過來， 打造西安路片區(qū)個性商務(wù)的目的地和一環(huán)內(nèi)亞 CBD 區(qū)域的新一代商務(wù)領(lǐng)導形象。 二、項目市場總體定位 一）項目品質(zhì)定位 亞 CBD 新生代類甲級純商務(wù)公寓 ? “亞 CBD”是對本案位置的界定和未來潛力的肯定。 CBD 區(qū)域昂貴的租金和較高西雅圖項目 市場營銷定位報告 的商務(wù)成本讓眾多成長型、先導型、知識型的中小企業(yè)望而卻步，因此 CBD 邊緣和亞 CBD 區(qū)域的具有個性化的，能迎合他們要求的商務(wù)公寓將成為首選。 ? “新生代” 是對區(qū)域商務(wù)公寓物業(yè)現(xiàn)狀的刷新，代表了本案市場定位的方向，也是對目標客戶的身份確認和密碼對接。 ? “類甲級” 是對本案硬件配套的指標規(guī)定，包括智能系統(tǒng)和數(shù)碼通訊系統(tǒng)、科技含量運用等。即從本質(zhì)上說不論硬環(huán)境還是軟環(huán)境都與甲級寫字樓全面類似，這是從本案產(chǎn)品品質(zhì)高度來定位的。 ? “純商務(wù)公寓”是指本案的市場定位，有別于商住混用，在概念上明確提出純商務(wù)，有助于提高市場鑒別力和含金量。暗含本案是真正的小戶型純商務(wù)公寓。 二）項目市場定位 24H 新銳商務(wù)館 定位語：亞 CBD 新銳商務(wù)文化策源地 ? “ 24H”即 24 小時的， 指該物業(yè)所提供的商務(wù)配套是 24 小時全天候的，滿足入駐企業(yè)在任何時段辦公的需求。以創(chuàng)導全天候的新一代商務(wù)生活，充分尊重知識型成長型