【導(dǎo)讀】交通相對(duì)便利，故分布在一環(huán)路左右的寫字樓物業(yè)也占了相當(dāng)?shù)谋壤?。施在未?年內(nèi)有175萬平方米的市場(chǎng)需求缺口。房僅占9%，商業(yè)、商務(wù)用房的發(fā)展?jié)摿艽蟆I(yè)機(jī)構(gòu)將構(gòu)成未來寫字樓物業(yè)的主力客戶群；a、購置物業(yè)的首付壓力得到有效緩解；d、機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已能初步滿足投資意向；的需求動(dòng)機(jī)將被大幅拉動(dòng)。C、計(jì)劃購買寫字樓物業(yè)的比例已上升為%，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)的交易行為，和地價(jià)較高之間矛盾的最佳辦法。市內(nèi)的土地的置換，成都市屬于小戶型的土地空間擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)隨之激烈，相信更具備市場(chǎng)細(xì)分的多元化第三代小戶型將在成都成熟登臺(tái)。低于７０萬平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入爭(zhēng)奪市場(chǎng)容量的狀態(tài)。２、近兩年，城南科華路片區(qū)無疑將成為成都市小戶型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的片區(qū)，于人性化的標(biāo)準(zhǔn)。８、小戶型房產(chǎn)項(xiàng)目正與邊緣行業(yè)相互整合而形成的新的、特定的物業(yè)產(chǎn)品。

　　

【正文】 中型西餐廳、洗浴中心、休閑俱樂部 等。強(qiáng)調(diào) 同質(zhì)人群 的 聚集 效應(yīng)，為新銳商務(wù)人士營造一個(gè)精神 交流的場(chǎng)所 ， 創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)特的 人文商務(wù) 氛圍。 七、產(chǎn)品建筑建議 在建筑上，一層平面圖的 B B1 F1 L16 這幾處的支撐二層飄窗的隔墻，由于具有 米的寬度，將對(duì)人流產(chǎn)生很強(qiáng)的阻擋作用，同時(shí)大大降低了鄰近鋪面的可見性，人為地 降低了商鋪的價(jià)值。建議能否將隔墻改為承重柱，可使視線通透，減低對(duì)商鋪價(jià)值的損失。 第三部分 目標(biāo)市場(chǎng)定位分析 一、商務(wù)公寓目標(biāo)客戶定位 一 ）目標(biāo)客戶選定 先鋒型成長中小公司（含 SOHO 辦公新銳一族）； 非成都本地的各大型企業(yè)、集團(tuán)公司的駐蓉辦事機(jī)構(gòu)； 西雅圖項(xiàng)目 市場(chǎng)營銷定位報(bào)告 對(duì)個(gè)性化辦公有一定要求的小型公司； 小資金投資客。 二）目標(biāo)客戶特征 先鋒型成長中小公司（新生代成長型） ： 這類公司一般的規(guī)模在 10 人以下，尚未形成強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象。這類公司其中包含大量的 SOHO 辦公新 銳一族。此類公司一般為服務(wù)性行業(yè)，靠“腦力”經(jīng)營。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、文化傳播公司、文化傳播行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)（包括網(wǎng)頁設(shè)計(jì)）等新興行業(yè)。代表了時(shí)代潮流的先鋒。 異地公司的駐蓉機(jī)構(gòu)： 一些中型公司在蓉的辦事機(jī)構(gòu)、商務(wù)代表處等。這些辦事機(jī)構(gòu)主要為駐蓉的聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成不會(huì)很多，但做為長期駐蓉機(jī)構(gòu)，也做為公司的形象展示，一般都需要選擇具備良好商務(wù)形象但又不必支付過于昂貴的辦公及物管費(fèi)用的公寓式寫字樓。同時(shí)，由于辦事機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人員一 般都是由總公司委派，他們也希望辦事處在滿足辦公條件的同時(shí)具備居住的條件和比較成熟的周邊生活配套。 過渡投資型消費(fèi)層 /中小公司： 此部分購買層通常是一些追求獨(dú)立空間，但目前又不具備終極置業(yè)能力的都市白領(lǐng)，他們一般都會(huì)考慮兩次置業(yè)，所以，很看重目前投資物業(yè)（小戶型）的增值潛力和良好的投資空間，他們很重視項(xiàng)目的周邊配套，希望項(xiàng)目處在交通便利、周邊具備較為成熟的商業(yè)及娛樂條件的市中心位置，以利于將來的出租或轉(zhuǎn)賣。他們對(duì)投資物業(yè)的規(guī)劃方向定位為：目前自用→將來出租（或出售）。 中小投資者： 西雅圖的商務(wù)公寓 的主力戶型都在 40 平米左右，總價(jià)值在 15 萬左右，如果按首付三成、二十年按揭計(jì)算，首付 5 萬，月供 700 元左右，（而目前西安路的寫字樓租金都在 30 元 /平米 /月左右）也就是說，除過首付，租金在支付月供款之余還有盈利，這種小型投資，對(duì)項(xiàng)目周邊的中小投資者會(huì)有很強(qiáng)的吸引力。 西雅圖項(xiàng)目 市場(chǎng)營銷定位報(bào)告 三）目標(biāo)客戶特點(diǎn)及需求分析 新生代成長型中小企業(yè)： ◆ 規(guī)模不大，但成熟度比較高的企業(yè)。 ◆ 發(fā)展已進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定時(shí)期，在本行業(yè)的經(jīng)營非常優(yōu)秀和成熟，具有相當(dāng)購買實(shí)力的知識(shí)型、先導(dǎo)型企業(yè)。 ◆ 特點(diǎn)是小而強(qiáng)，規(guī)模不大，但生命力旺盛，素質(zhì)高。 ◆ 需 求是：功能齊全、交通順暢、有充分的自由度。 駐蓉辦事機(jī)構(gòu)或代表處： ◆特點(diǎn)是居家與辦公可以集中，但是其中商務(wù)辦公的成分居多。 ◆對(duì)辦公設(shè)備的要求是齊全而使用時(shí)間不多，但是時(shí)間自由。 ◆代表處多為私人代理或企業(yè)異地派出機(jī)構(gòu)，員一般在 25 人左右，注重形象和辦公環(huán)境。 ◆要求：位置處于亞商圈，可辦公可居住，可以滿足來自總部的接待能力。 個(gè)性化與過渡型的小型公司： ◆比如廣告公司、咨詢顧問類公司、禮品服務(wù)公司、旅行社、心理咨詢等等。 ◆特點(diǎn)是區(qū)別于規(guī)范化管理的公司，突出創(chuàng)意和個(gè)性。對(duì)辦公物業(yè)的要求體現(xiàn)在人性化、人情化。 ◆位置選擇在亞商圈，可以滿足隨時(shí)投入到高度集中的工作氛圍中，又要求有呼之欲出可供放松的休閑環(huán)境里。此類公司主要為過渡型的中小公司，不愿長期為別人交房租，而希望用房租的錢代月供，并能最后擁有自己的物業(yè)。 ◆喜歡上網(wǎng)，追求個(gè)性，追求品味，經(jīng)常去的場(chǎng)所有茶坊、酒吧、咖啡館等，喜歡追尋時(shí)尚。 投資客： ◆特點(diǎn)是準(zhǔn)備投入的資金不多，但是這個(gè)群體巨大。 ◆最關(guān)注的是有效的投資回報(bào)和資金安全。 四）目標(biāo)客戶心理特征分析 新生代成長型中小企業(yè)： 西雅圖項(xiàng)目 市場(chǎng)營銷定位報(bào)告 ◆注重辦公環(huán)境給企業(yè)帶來的的形象； ◆從性價(jià)比的考慮 出發(fā)更愿意選擇亞 CBD 區(qū)域； ◆年齡處于 25— 40 歲之間； ◆受過大學(xué)及以上的教育； ◆行業(yè)涉及律師、信息咨詢、顧問、旅游、貿(mào)易、商業(yè)藝術(shù)、文化傳播、攝影、漫畫、音樂、廣告設(shè)計(jì)（包括網(wǎng)頁設(shè)計(jì)）等新興行業(yè)。 ◆具有實(shí)干精神。即使在休閑時(shí)也要對(duì)工作的進(jìn)度和狀況有最及時(shí)的了解和掌控； ◆休閑的時(shí)間是由工作的間隙安排的，具有零散不固定的特點(diǎn)； ◆休閑娛樂的方式含有很高的文化特質(zhì)； 駐蓉辦事機(jī)構(gòu)： ◆早期只能選擇在高檔的住宅小區(qū)里； ◆具有展示企業(yè)形象的一個(gè)窗口； ◆可以起到接待企業(yè)總部來人和接待客戶的功能； ◆ 決策層的年齡多在 35— 50 歲之間。行事作風(fēng)多有穩(wěn)重和內(nèi)斂的特征； ◆對(duì)于所選地點(diǎn)，更多的不是出于價(jià)格，而是其辦公的便利性和成熟的商業(yè)環(huán)境，滿足他們的企業(yè)需求； 個(gè)性化的小型公司： ◆年齡在 25— 35 的居多，受過大學(xué)以上的教育； ◆屬于創(chuàng)業(yè)階段，所處行業(yè)多為廣告、設(shè)計(jì)等為主； ◆愛好突顯個(gè)人性格，涉及旅游、電影、音樂，是屬于新一代的財(cái)智精英，推崇金錢的力量，重視生命的價(jià)值，善于享受生活； ◆具有自身的行業(yè)特點(diǎn)，但都有一個(gè)共同點(diǎn)，即其辦公環(huán)境不同與一般的寫字樓。同時(shí)由于這類公司無需大規(guī)模及規(guī)模管理，因此他們 愿意選擇的是有商務(wù)功能的小戶型； ◆追求張揚(yáng)個(gè)性具有創(chuàng)意的辦公環(huán)境設(shè)計(jì)。又要不失舒適和人性化； ◆公司的核心人員個(gè)人素質(zhì)非常高，愛好涉及面廣，形成了獨(dú)特的品味和氣質(zhì)； ◆善于處理大量信息和及時(shí)收集信息。熟悉市場(chǎng)上尖端的商務(wù)設(shè)備，追求高效率和高質(zhì)量； ◆理性規(guī)劃公司成本。多功能的綜合性商務(wù)中心深受歡迎； 西雅圖項(xiàng)目 市場(chǎng)營銷定位報(bào)告 ◆習(xí)慣非常規(guī)的工作方式。工作與休閑可以自由切換，并且不受時(shí)間的限制。 投資客： ◆資金?？捎糜谕顿Y的總金額不多。因此對(duì)于投資項(xiàng)目的選擇有限； ◆意識(shí)。這是一個(gè)比較大的群體。投資意向很濃； ◆要求。特別注重 長期性和安全性。 ◆背景。雖然非常謹(jǐn)慎但并不理性，容易跟風(fēng)是他們的特點(diǎn)。 ◆心態(tài)。對(duì)于市場(chǎng)上蜂擁出現(xiàn)的小戶型，他們又相信媒體的分析而持觀望態(tài)度。 二、商業(yè)部分目標(biāo)客戶分析 一）目標(biāo)客戶群定位 投資客； 自用經(jīng)營的小業(yè)主； 品牌連鎖店。 二）目標(biāo)客戶特點(diǎn)及需求分析 投資客： ◆有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多為二次置業(yè)或三次置業(yè)； ◆有敏感的投資意識(shí)，有過投資經(jīng)驗(yàn)，能對(duì)市場(chǎng)做出正確的判斷，果斷是一大特點(diǎn)； ◆要求是物業(yè)有市場(chǎng)先機(jī)或者是類似具有后期經(jīng)營保障的安全性； ◆對(duì)地段價(jià)值較多關(guān)注，對(duì)區(qū)域未來 的升值潛力有自己的認(rèn)識(shí)； 自用經(jīng)營的小業(yè)主： ◆處于業(yè)務(wù)經(jīng)營的上升期，或者是轉(zhuǎn)向期。 ◆能夠在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中看到空白點(diǎn)。特點(diǎn)是謹(jǐn)慎和猶豫。 ◆要求是所選擇物業(yè)要有足夠的優(yōu)勢(shì)。 ◆對(duì)區(qū)域人口素質(zhì)和人口總量較為關(guān)注，喜歡在 CBD 或接近 CBD 區(qū)域經(jīng)營； 品牌連鎖店： 西雅圖項(xiàng)目 市場(chǎng)營銷定位報(bào)告 ◆有著極其嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)作和規(guī)范的管理，特點(diǎn)是科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)； ◆需求是在符合自身的那一套標(biāo)準(zhǔn)的前提下有著市場(chǎng)先機(jī)或空白； ◆對(duì)地段發(fā)展?jié)摿椭苓吷虡I(yè)環(huán)境最為關(guān)注。 三）目標(biāo)客戶心理特征分析 投資客： ◆對(duì)投資房地產(chǎn)有信心； ◆對(duì)市場(chǎng)有著自己的判 斷使他們行動(dòng)果斷，下決心的速度最為有力地是來自于物業(yè)本身的優(yōu)勢(shì)； ◆不排除他們也有片面和武斷的一面； ◆一般都有著令人羨慕的優(yōu)越環(huán)境或者職業(yè)，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ◆善于分析物業(yè)的升值空間； ◆經(jīng)常閱讀投資、金融類相關(guān)雜志和收看電視，也愛與朋友談?wù)摚? 自用經(jīng)營的小業(yè)主： ◆有直接經(jīng)營鋪面的經(jīng)驗(yàn)； ◆有著敏銳的市場(chǎng)嗅覺和活躍的思想，但是行動(dòng)遲疑； ◆對(duì)物業(yè)有極高的性價(jià)比抱有幻想； ◆頭腦靈活，對(duì)市場(chǎng)脈搏把握到位。不善于積累理論經(jīng)驗(yàn)，信息來源全靠他們對(duì)市場(chǎng)的敏銳直覺； ◆對(duì)于新事物和時(shí)尚類有著極深厚的興趣； ◆注重 物業(yè)形象的選擇，對(duì)口岸的人流量有一定要求，看重人流量的年齡比重，趨向于年輕人多的地方； ◆善于運(yùn)用和布置小面積的營業(yè)房。排除特殊的餐飲類行業(yè)， 40 平方米以下的鋪面深受他們的歡迎。 品牌連鎖店： ◆自身有一整套運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)。因此對(duì)物業(yè)的要求有自已的判斷； ◆如果出現(xiàn)的物業(yè)不能達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)，就放棄； ◆不拘泥對(duì)一兩個(gè)選址的考查； ◆同時(shí)，在離標(biāo)準(zhǔn)不太遠(yuǎn)的尺度上愿意通過商談來達(dá)成合作。但是有著很強(qiáng)的優(yōu)越西雅圖項(xiàng)目 市場(chǎng)營銷定位報(bào)告 感地位； 第四部分 市場(chǎng)營銷定位與主題概念 項(xiàng)目的形象策略反映了 產(chǎn)品定位、市場(chǎng)開發(fā)方向、規(guī)模功能及生活模式等，結(jié)合項(xiàng)目地塊特征和市場(chǎng)狀態(tài)，決定了項(xiàng)目的定位必須具有區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)性和前瞻性，對(duì)投資者需求和消費(fèi)者需求須具有引導(dǎo)性和說服力?；谶@一點(diǎn)，尺度有充分理由將項(xiàng)目品質(zhì)和形象進(jìn)行個(gè)性化定位，打造西安路片區(qū)商務(wù)新地標(biāo)，塑造亞 CBD 區(qū)域西雅圖項(xiàng)目 市場(chǎng)營銷定位報(bào)告 新銳商務(wù)的強(qiáng)勢(shì)品牌。 一、項(xiàng)目發(fā)展思路思考 必須是差異化的創(chuàng)新個(gè)性產(chǎn)品 ? 基于成都目前小戶型商務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，為避免項(xiàng)目淹沒于市場(chǎng)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)之中，從區(qū)域市場(chǎng)中迅速脫穎而出，因此產(chǎn)品必須具備足夠的個(gè)性和差異化，必須是全新的創(chuàng)作，具備獨(dú) 一無二的個(gè)性品質(zhì)。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的方向：目標(biāo)客戶群更細(xì)分，避免泛化；市場(chǎng)定位差異化，產(chǎn)品硬環(huán)境要?jiǎng)?chuàng)新化設(shè)計(jì)，滿足商務(wù)的個(gè)性化需求。 商業(yè)業(yè)態(tài)要體現(xiàn)與商務(wù)環(huán)境的協(xié)調(diào)和相互提升 ? 項(xiàng)目二樓商業(yè)和臨街商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃都要體現(xiàn)商務(wù)環(huán)境的協(xié)調(diào)和相互提升， 在招商策略上要有明確的取舍，避免有損項(xiàng)目商務(wù)品質(zhì)的業(yè)態(tài) 。 ? 同時(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)還要兼顧區(qū)域社區(qū)型商業(yè)與校園商業(yè)的相關(guān)需求，提升其文化的品味和氣質(zhì)的整體性。 跳出西安路看項(xiàng)目 ? 從項(xiàng)目未來發(fā)展看，本案需要跳出西安路片區(qū)來審視，不僅是西安路片區(qū)商務(wù)公寓的 升級(jí)版，甚至是終結(jié)版。一方面要通過特殊人群的定位吸引一部分城區(qū)客戶，另一方面文化的類聚效應(yīng)又會(huì)把西安路其它商務(wù)樓的客戶吸引過來， 打造西安路片區(qū)個(gè)性商務(wù)的目的地和一環(huán)內(nèi)亞 CBD 區(qū)域的新一代商務(wù)領(lǐng)導(dǎo)形象。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)總體定位 一）項(xiàng)目品質(zhì)定位 亞 CBD 新生代類甲級(jí)純商務(wù)公寓 ? “亞 CBD”是對(duì)本案位置的界定和未來潛力的肯定。 CBD 區(qū)域昂貴的租金和較高西雅圖項(xiàng)目 市場(chǎng)營銷定位報(bào)告 的商務(wù)成本讓眾多成長型、先導(dǎo)型、知識(shí)型的中小企業(yè)望而卻步，因此 CBD 邊緣和亞 CBD 區(qū)域的具有個(gè)性化的，能迎合他們要求的商務(wù)公寓將成為首選。 ? “新生代” 是對(duì)區(qū)域商務(wù)公寓物業(yè)現(xiàn)狀的刷新，代表了本案市場(chǎng)定位的方向，也是對(duì)目標(biāo)客戶的身份確認(rèn)和密碼對(duì)接。 ? “類甲級(jí)” 是對(duì)本案硬件配套的指標(biāo)規(guī)定，包括智能系統(tǒng)和數(shù)碼通訊系統(tǒng)、科技含量運(yùn)用等。即從本質(zhì)上說不論硬環(huán)境還是軟環(huán)境都與甲級(jí)寫字樓全面類似，這是從本案產(chǎn)品品質(zhì)高度來定位的。 ? “純商務(wù)公寓”是指本案的市場(chǎng)定位，有別于商住混用，在概念上明確提出純商務(wù)，有助于提高市場(chǎng)鑒別力和含金量。暗含本案是真正的小戶型純商務(wù)公寓。 二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 24H 新銳商務(wù)館 定位語：亞 CBD 新銳商務(wù)文化策源地 ? “ 24H”即 24 小時(shí)的， 指該物業(yè)所提供的商務(wù)配套是 24 小時(shí)全天候的，滿足入駐企業(yè)在任何時(shí)段辦公的需求。以創(chuàng)導(dǎo)全天候的新一代商務(wù)生活，充分尊重知識(shí)型成長型