武漢長江廣場商業(yè)地產(chǎn)定位報告-資料下載頁
2025-04-14 04:08本頁面
【正文】 電信ADSL電 話電信閉路電視接口武漢有線（七）銷售價格建議、銷售方式建議銷售價格建議參考天瑞國際與圣淘沙兩大項目目前的銷售價格，取其權(quán)重初步確定本項目酒店式公寓部分的售價為7000元/㎡。銷售方式建議：項目銷售方式建議采用兩種模式相結(jié)合，第一為部分樓層作為酒店式公寓直接出售的模式，第二為部分樓層作為產(chǎn)權(quán)式酒店先出售再返租的模式。產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售過程中其價格等同于酒店式公寓，僅需支付物業(yè)總值20%或30%的投資款，然后將一定時段的使用權(quán)委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、期間酒店管理公司按月給予固定的回報，委托期滿后即可收回使用權(quán)，之后既可繼續(xù)委托管理公司經(jīng)營獲得經(jīng)營回報，也可以自行出租獲得租金回報，并可贈送每月2天左右的免費居住權(quán)。購買者一般15年后交完銀行按掲款即可取得房屋的產(chǎn)權(quán)。其客戶既可為外企白領(lǐng)、企業(yè)和機構(gòu)投資者，也可以是小有實力，可支付首期款的普通投資人，企業(yè)和機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假，公司年會和接待賓客使用。普通的私營企業(yè)主或個體戶（投資者）既是投資人又是消費者，一方面是賺錢，另一方面也可保障自已年老后經(jīng)濟無憂。不僅可逐年取得約定的回報，而且還有增值回收投資。 它是由一人買下一間客房的產(chǎn)權(quán)，并享有投資回報與一定時段的居住權(quán)的運營方式。本類型側(cè)重于投資，并不在于居住，其特點是投資小，回報率高。（八）、入市時機安排酒店式公寓部分入市節(jié)奏安排如下：2006年12月正式開始累積客戶，接收現(xiàn)場登記咨詢；2007年1月正式開盤，公開發(fā)售；2007年7月交房；2007年9月酒店正式投入使用。說明：l 酒店爭取趕在2007年10月“六城會”之前開業(yè)，屆時全國將有80個城市來武漢參賽，酒店需求量大。l 項目規(guī)劃設(shè)計完成即可對外登記，銷售與施工兩不誤。（九）各方投資分析從本項目的產(chǎn)品特色看，其目標消費者絕大部分有投資需求，因此針對投資客戶關(guān)心投資回報的心理特點，我們必須走在前面，為客戶們投資理財上好第一課，同時也為酒店管理公司作一個投資分析 l 酒店管理公司假設(shè)：◎可用于經(jīng)營的房間套數(shù)為300套，單套面積平均為45㎡，售價7000元/㎡?！蛟氯胱÷拾?0%計算◎酒店客房經(jīng)營成本按50%計算◎酒店客房經(jīng)營標準按200元/天◎酒店管理公司在精裝修基礎(chǔ)上，其他公用設(shè)備投資300萬◎酒店的投資回報率按10%計算◎每月可免費讓業(yè)主住二天按第一個五年經(jīng)營期計算（從交房時開始算起）則：酒店的年投資回報R為：5R/年 = 300萬（1+10%）5R/年 = 97萬平均每間房的年回報為：3221元/年房 月回報為：268元/月房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖200元/天間30天70%50%－268元〗12=21984元/年H客戶/月 = 1832元/月則：客戶的年投資回報R為：R/客1=21984/315000=%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=20024/315000=%%按第二個五年經(jīng)營期計算（隨著市價逐年提升，屆時酒店價格標準也將提高，故分兩個五年為經(jīng)營期計算）假定：◎其它條件不變，酒店房間標準按280元/天房計算◎酒店重新改造投資按900萬元計算 則根據(jù)以上計算則：酒店的年投資回報R為：5R/年 = 900萬（1+10%）5R/年 = 290萬平均每間房的年回報為：9663元/年房 月回報為：805元/月房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖280元/天間30天70%50%－805元〗12 =25620元/年H客戶/月 = 2135元/月則：客戶的年投資匯報R年為：R/客1=25620/315000=%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=28024/315000＝%%十年客戶綜合回報率R/年 =（219845＋256205）/10315000R/年=%另客戶每月可免費居住兩天，每年居住24天，則其產(chǎn)生的收益率R/年=〖（245200）＋（245280）〗/10315000R/年=%%按十五年經(jīng)營期計算假定：◎其它條件不變，酒店房間標準按前七年按220元/天房、后七年按300元/天房計算◎酒店首期投資300萬購置設(shè)備，7年重新改造投資按1000萬元計算則：前七年酒店的年投資匯報R年為：7 R/年 = 300萬（1+10%）7R/年 = 83萬平均每間房的年回報為：2783元/年房 月回報為：232元/月房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖220元/天間30天70%50%－232元〗12=24936元/年H客戶/月 = 2078元/月則：客戶的年投資回報R為：R/客1=24936/315000=%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=22024/315000=%%則：后七年酒店的年投資匯報R年為：7 R/年 = 1000萬（1+10%）7R/年 = 278萬平均每間房的年回報為：9186元/年房 月回報為：766元/月房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖300元/天間30天70%50%－766元〗12 =28608元/年H客戶/月 = 2384元/月則：客戶的年投資回報R為：R/客1=28608/315000=9%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=30024/315000=%%十五年客戶綜合回報率R/年 =（249367＋286087）/14315000R/年=%另客戶每月可免費居住兩天，每年居住24天，則其產(chǎn)生的收益率R/年=〖（247220）＋（247300）〗/14315000R/年=%% 通過以上計算分析，15年期酒店經(jīng)營的客戶收益率高于10年期客戶收益率，較高的回報率自然更能打動客戶，因此建議在銷售過程中推廣15年返租協(xié)議，在推廣過程中為了避免市場風(fēng)險，對客戶承諾回報率可為8％左右。酒店經(jīng)營公司方面，除了10％的年回報率收益之外，還可以通過良好的經(jīng)營將客房價格及入住率提升，從中賺取更多的差價。因此酒店式公寓部分對于客戶及酒店均有較好的投資前景。第三部分：結(jié)論本項目整體作為餐飲娛樂及酒店式公寓的定位具有足夠的市場支撐及良好的投資回報，是可行性較強的一組方案。在后期的進一步論證及實施過程中，將對餐飲娛樂及酒店式公寓作出更詳細的實施報告?！獢?shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！
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