【正文】 域中，各鋪位及商家由于位置、承租面積、經(jīng)營行業(yè)和物業(yè)狀況等因素造成租金差異較大，在商圈的核心地帶，如武廣周邊，新民眾樂園一樓及其周邊，萬商白馬一樓的租金均能夠達(dá)到400元以上?！饨鹎闆r列表————商業(yè)售價情況————住宅群樓售價列表——項目名稱地址售價是否臨街萬豪國際西北湖路3－85號1022340臨支路同成廣場江漢區(qū)建設(shè)大道538號1008667臨街航天星苑硚口路135號9166（叫價）臨街(三) 商業(yè)項目案例研究——北京金佰瀚商務(wù)會館本部分我們將選取一個對項目有借鑒意義的特色案例進(jìn)行分析,其主要目的在于通過對在區(qū)位條件、市場環(huán)境及競爭因素、項目自身條件等方面與本案具有相似性、可比性與可借鑒性的其他項目的研究，來論證本項目定位的準(zhǔn)確性與可行性，為本案的詳細(xì)定位提供參考和借鑒。案例的選取原則是：l 在區(qū)位條件、市場環(huán)境及市場競爭、項目自身條件、產(chǎn)品類型、以及操作模式等方面與本項目有類似性或可比性；l 在類似的條件及資源的前提下，在物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)配比等方面尋找對本項目的啟發(fā)性；l 案例項目在當(dāng)?shù)厥袌鲇休^高的知名度及較好的市場表現(xiàn)，為當(dāng)?shù)氐某晒椖俊?項目介紹北京金渤瀚國際商務(wù)會館（原金佰瀚國際商務(wù)會館新館），近臨頤和園西門，遙望風(fēng)景秀麗的香山，是集客房、會議、餐飲、洗浴、休閑、娛樂、健身為一體的五星級商務(wù)會館，擁有各式客房298間，東北菜、粵菜、湘菜、海鮮餐飲包房50余間，大小會議室10間，KTV包房數(shù)十間，保齡球、乒乓球、臺球、大型電玩、獵日射箭、激光靶場、游泳池等娛樂設(shè)施應(yīng)有盡有，擁有洗浴項目20余種，可同時容納數(shù)千人共同沐浴，堪稱亞洲洗浴界超級航母。金渤瀚國際商務(wù)會館以五星級的管理模式，充分體現(xiàn)綠色的經(jīng)營，綠色的服務(wù)，開創(chuàng)了京城水文化大觀園的先河。 對本項目商業(yè)的啟示l 金佰瀚項目處在景觀秀麗的城市邊緣，商業(yè)氛圍淡，但通過自身的特色經(jīng)營及超大容量，項目贏得了市場的關(guān)注，并實現(xiàn)了日營業(yè)額30萬的佳績。相比較本項目來講，同樣是風(fēng)景秀麗的地方，同樣是商業(yè)氛圍淡，同樣有超大的體量和特色經(jīng)營的潛質(zhì)，因此可以說，金佰瀚給予本項目的是一個完美的范本。l 、經(jīng)營不濟(jì)的現(xiàn)象，這突破了餐飲、娛樂一貫獨立經(jīng)營的局面，再次成功展示了商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。（四）本項目商業(yè)主題、檔次定位、形態(tài)定位 商業(yè)主題定位：武漢第一餐飲娛樂會館說明：“武漢第一”指明了項目的規(guī)模和品質(zhì)為武漢第一；“餐飲娛樂”為功能說明；“會館”原為同鄉(xiāng)聚集地方，后被演變?yōu)橹就篮险呦嗑鄣膱鏊?，包含了同鄉(xiāng)情、友情、親情，是一個專屬性很強的名詞，具有同盟歸屬感及尊貴感。商業(yè)檔次定位：中高檔商業(yè)形態(tài)定位：餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)會議四種商業(yè)形態(tài)。(五) 本項目商業(yè)需求特征l 建設(shè)大道、發(fā)展大道、中山大道沿線及漢陽片區(qū)廣泛的商務(wù)人群需要便捷的一站式餐飲娛樂場所；l 家庭及個體消費群是餐飲娛樂消費的活躍因子，需求旺盛。其消費周期一般為假日消費。l 目標(biāo)消費者均具有較高的文化程度，這主要表現(xiàn)在消費者比較看重消費的環(huán)境，對商業(yè)項目的檔次和服務(wù)水平有更高要求等方面；l 餐飲娛樂消費已成為武漢市消費增長的領(lǐng)頭軍，且由于是多循環(huán)消費特征，因此，客源相對穩(wěn)定并且擴(kuò)張力強。(六)本項目商業(yè)規(guī)模及規(guī)劃初步確定u 商業(yè)由餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)會議四部分組成，總規(guī)模為4萬平方米。u 餐飲設(shè)置在一層西部；休閑、娛樂設(shè)置在2－5層中部；商務(wù)會議設(shè)置在6層中部。（注：餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)會議的具體面積待進(jìn)一步測算。）（七）本項目商業(yè)經(jīng)營模式l 本項目商業(yè)經(jīng)營建議先租后售，即先招商經(jīng)營，待商業(yè)條件成熟后，再分區(qū)出售；l 各物業(yè)形態(tài)同期開展招商工作，以相互促進(jìn)，并利于合理劃分功能區(qū)域。l 本項目招商對象為：中高檔品牌餐飲商家，具有10000㎡以上承租能力的餐飲企業(yè)，招商范圍為以武漢為重點向全國擴(kuò)散。有經(jīng)營能力及實力的休閑場所經(jīng)營企業(yè)，承租面積在5000㎡左右，包括洗浴、按摩等業(yè)務(wù)范圍，服務(wù)水平要高。娛樂場所經(jīng)營企業(yè)承租面積應(yīng)在10000㎡左右，經(jīng)營方向為客戶參與性強的游樂性項目，注重健康、娛樂相結(jié)合。商務(wù)會議室可委托給酒店式公寓部分的酒店管理公司統(tǒng)一管理，經(jīng)營面積控制在5000㎡左右。（八） 本項目租金售價建議參考漢口區(qū)域商業(yè)租金及售價情況，取與本項目位置最接近的航天星苑為參考案例。通過比較本項目與航天星苑的地段、景觀、配套、布局等綜合價值，并通過權(quán)重分析計算，預(yù)估本項目商業(yè)的平均售價為7000元/㎡，按照年回報率10％計算，則平均租金約為58元/㎡。估算建議：一層商業(yè)售價為13000元/㎡，租金為108元/㎡； 二層商業(yè)售價為11000元/㎡，租金為92元/㎡； 三層商業(yè)售價為5800元/㎡，租金為48元/㎡； 四層商業(yè)售價為5000元/㎡，租金為42元/㎡； 五層商業(yè)售價為4000元/㎡，租金為33元/㎡； 六層商業(yè)售價為3500元/㎡，租金為29元/㎡。以上僅為初步估價，數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步評估并細(xì)化，不作為最終定價標(biāo)準(zhǔn)。（九）本項目商業(yè)入市時機安排商業(yè)部分主要工作就在招商階段，因此，只要確定了招商方向即可展開工作，整個招商周期自2006年11月開始，爭取在2007年4－5月招商完成，讓商家能趕在2007年8月左右開始運營。說明：一方面緊抓“六城會”的商業(yè)時機，另一方面把握年底大量集中的節(jié)日消費。三、酒店式公寓定位條件和規(guī)模分析（一）酒店式公寓概念詮釋酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是指位于大型商圈或中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓。它既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價格相對住酒店又較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，除餐飲、洗衣、室內(nèi)清潔等之外，甚至包括商務(wù)服務(wù)。一般酒店式公寓的公共設(shè)施和建筑外觀參考于酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來應(yīng)該更趨向個性化的服務(wù)，因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場中的其他樓盤，突出自我個性，只有這樣才是實現(xiàn)投資回報的重要因素。 酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的