【正文】 域中，各鋪位及商家由于位置、承租面積、經(jīng)營(yíng)行業(yè)和物業(yè)狀況等因素造成租金差異較大，在商圈的核心地帶，如武廣周邊，新民眾樂(lè)園一樓及其周邊，萬(wàn)商白馬一樓的租金均能夠達(dá)到400元以上?！饨鹎闆r列表————商業(yè)售價(jià)情況————住宅群樓售價(jià)列表——項(xiàng)目名稱地址售價(jià)是否臨街萬(wàn)豪國(guó)際西北湖路3－85號(hào)1022340臨支路同成廣場(chǎng)江漢區(qū)建設(shè)大道538號(hào)1008667臨街航天星苑硚口路135號(hào)9166（叫價(jià)）臨街(三) 商業(yè)項(xiàng)目案例研究——北京金佰瀚商務(wù)會(huì)館本部分我們將選取一個(gè)對(duì)項(xiàng)目有借鑒意義的特色案例進(jìn)行分析,其主要目的在于通過(guò)對(duì)在區(qū)位條件、市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)因素、項(xiàng)目自身?xiàng)l件等方面與本案具有相似性、可比性與可借鑒性的其他項(xiàng)目的研究，來(lái)論證本項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性與可行性，為本案的詳細(xì)定位提供參考和借鑒。案例的選取原則是：l 在區(qū)位條件、市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目自身?xiàng)l件、產(chǎn)品類(lèi)型、以及操作模式等方面與本項(xiàng)目有類(lèi)似性或可比性；l 在類(lèi)似的條件及資源的前提下，在物業(yè)類(lèi)型、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比等方面尋找對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)性；l 案例項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有較高的知名度及較好的市場(chǎng)表現(xiàn)，為當(dāng)?shù)氐某晒?xiàng)目。 項(xiàng)目介紹北京金渤瀚國(guó)際商務(wù)會(huì)館（原金佰瀚國(guó)際商務(wù)會(huì)館新館），近臨頤和園西門(mén)，遙望風(fēng)景秀麗的香山，是集客房、會(huì)議、餐飲、洗浴、休閑、娛樂(lè)、健身為一體的五星級(jí)商務(wù)會(huì)館，擁有各式客房298間，東北菜、粵菜、湘菜、海鮮餐飲包房50余間，大小會(huì)議室10間，KTV包房數(shù)十間，保齡球、乒乓球、臺(tái)球、大型電玩、獵日射箭、激光靶場(chǎng)、游泳池等娛樂(lè)設(shè)施應(yīng)有盡有，擁有洗浴項(xiàng)目20余種，可同時(shí)容納數(shù)千人共同沐浴，堪稱亞洲洗浴界超級(jí)航母。金渤瀚國(guó)際商務(wù)會(huì)館以五星級(jí)的管理模式，充分體現(xiàn)綠色的經(jīng)營(yíng)，綠色的服務(wù)，開(kāi)創(chuàng)了京城水文化大觀園的先河。 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的啟示l 金佰瀚項(xiàng)目處在景觀秀麗的城市邊緣，商業(yè)氛圍淡，但通過(guò)自身的特色經(jīng)營(yíng)及超大容量，項(xiàng)目贏得了市場(chǎng)的關(guān)注，并實(shí)現(xiàn)了日營(yíng)業(yè)額30萬(wàn)的佳績(jī)。相比較本項(xiàng)目來(lái)講，同樣是風(fēng)景秀麗的地方，同樣是商業(yè)氛圍淡，同樣有超大的體量和特色經(jīng)營(yíng)的潛質(zhì)，因此可以說(shuō)，金佰瀚給予本項(xiàng)目的是一個(gè)完美的范本。l 、經(jīng)營(yíng)不濟(jì)的現(xiàn)象，這突破了餐飲、娛樂(lè)一貫獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面，再次成功展示了商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。（四）本項(xiàng)目商業(yè)主題、檔次定位、形態(tài)定位 商業(yè)主題定位：武漢第一餐飲娛樂(lè)會(huì)館說(shuō)明：“武漢第一”指明了項(xiàng)目的規(guī)模和品質(zhì)為武漢第一；“餐飲娛樂(lè)”為功能說(shuō)明；“會(huì)館”原為同鄉(xiāng)聚集地方，后被演變?yōu)橹就篮险呦嗑鄣膱?chǎng)所，包含了同鄉(xiāng)情、友情、親情，是一個(gè)專屬性很強(qiáng)的名詞，具有同盟歸屬感及尊貴感。商業(yè)檔次定位：中高檔商業(yè)形態(tài)定位：餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)會(huì)議四種商業(yè)形態(tài)。(五) 本項(xiàng)目商業(yè)需求特征l 建設(shè)大道、發(fā)展大道、中山大道沿線及漢陽(yáng)片區(qū)廣泛的商務(wù)人群需要便捷的一站式餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所；l 家庭及個(gè)體消費(fèi)群是餐飲娛樂(lè)消費(fèi)的活躍因子，需求旺盛。其消費(fèi)周期一般為假日消費(fèi)。l 目標(biāo)消費(fèi)者均具有較高的文化程度，這主要表現(xiàn)在消費(fèi)者比較看重消費(fèi)的環(huán)境，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的檔次和服務(wù)水平有更高要求等方面；l 餐飲娛樂(lè)消費(fèi)已成為武漢市消費(fèi)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭軍，且由于是多循環(huán)消費(fèi)特征，因此，客源相對(duì)穩(wěn)定并且擴(kuò)張力強(qiáng)。(六)本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模及規(guī)劃初步確定u 商業(yè)由餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議四部分組成，總規(guī)模為4萬(wàn)平方米。u 餐飲設(shè)置在一層西部；休閑、娛樂(lè)設(shè)置在2－5層中部；商務(wù)會(huì)議設(shè)置在6層中部。（注：餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議的具體面積待進(jìn)一步測(cè)算。）（七）本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式l 本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)建議先租后售，即先招商經(jīng)營(yíng)，待商業(yè)條件成熟后，再分區(qū)出售；l 各物業(yè)形態(tài)同期開(kāi)展招商工作，以相互促進(jìn)，并利于合理劃分功能區(qū)域。l 本項(xiàng)目招商對(duì)象為：中高檔品牌餐飲商家，具有10000㎡以上承租能力的餐飲企業(yè)，招商范圍為以武漢為重點(diǎn)向全國(guó)擴(kuò)散。有經(jīng)營(yíng)能力及實(shí)力的休閑場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)企業(yè)，承租面積在5000㎡左右，包括洗浴、按摩等業(yè)務(wù)范圍，服務(wù)水平要高。娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)企業(yè)承租面積應(yīng)在10000㎡左右，經(jīng)營(yíng)方向?yàn)榭蛻魠⑴c性強(qiáng)的游樂(lè)性項(xiàng)目，注重健康、娛樂(lè)相結(jié)合。商務(wù)會(huì)議室可委托給酒店式公寓部分的酒店管理公司統(tǒng)一管理，經(jīng)營(yíng)面積控制在5000㎡左右。（八） 本項(xiàng)目租金售價(jià)建議參考漢口區(qū)域商業(yè)租金及售價(jià)情況，取與本項(xiàng)目位置最接近的航天星苑為參考案例。通過(guò)比較本項(xiàng)目與航天星苑的地段、景觀、配套、布局等綜合價(jià)值，并通過(guò)權(quán)重分析計(jì)算，預(yù)估本項(xiàng)目商業(yè)的平均售價(jià)為7000元/㎡，按照年回報(bào)率10％計(jì)算，則平均租金約為58元/㎡。估算建議：一層商業(yè)售價(jià)為13000元/㎡，租金為108元/㎡； 二層商業(yè)售價(jià)為11000元/㎡，租金為92元/㎡； 三層商業(yè)售價(jià)為5800元/㎡，租金為48元/㎡； 四層商業(yè)售價(jià)為5000元/㎡，租金為42元/㎡； 五層商業(yè)售價(jià)為4000元/㎡，租金為33元/㎡； 六層商業(yè)售價(jià)為3500元/㎡，租金為29元/㎡。以上僅為初步估價(jià)，數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步評(píng)估并細(xì)化，不作為最終定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（九）本項(xiàng)目商業(yè)入市時(shí)機(jī)安排商業(yè)部分主要工作就在招商階段，因此，只要確定了招商方向即可展開(kāi)工作，整個(gè)招商周期自2006年11月開(kāi)始，爭(zhēng)取在2007年4－5月招商完成，讓商家能趕在2007年8月左右開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。說(shuō)明：一方面緊抓“六城會(huì)”的商業(yè)時(shí)機(jī)，另一方面把握年底大量集中的節(jié)日消費(fèi)。三、酒店式公寓定位條件和規(guī)模分析（一）酒店式公寓概念詮釋酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是指位于大型商圈或中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓。它既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價(jià)格相對(duì)住酒店又較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，除餐飲、洗衣、室內(nèi)清潔等之外，甚至包括商務(wù)服務(wù)。一般酒店式公寓的公共設(shè)施和建筑外觀參考于酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時(shí)與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級(jí)酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來(lái)應(yīng)該更趨向個(gè)性化的服務(wù)，因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國(guó)際化人士，無(wú)論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場(chǎng)中的其他樓盤(pán)，突出自我個(gè)性，只有這樣才是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的重要因素。 酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的