武漢長江廣場商業(yè)地產(chǎn)定位報告(參考版)
2025-04-17 04:08本頁面
【正文】 在后期的進一步論證及實施過程中，將對餐飲娛樂及酒店式公寓作出更詳細的實施報告。因此酒店式公寓部分對于客戶及酒店均有較好的投資前景。間30天70%50%－766元〗12 =28608元/年H客戶/月 = 2384元/月則：客戶的年投資回報R為：R/客1=28608/315000=9%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=30024/315000=%%十五年客戶綜合回報率R/年 =（249367＋286087）/14315000R/年=%另客戶每月可免費居住兩天，每年居住24天，則其產(chǎn)生的收益率R/年=〖（247220）＋（247300）〗/14315000R/年=%% 通過以上計算分析，15年期酒店經(jīng)營的客戶收益率高于10年期客戶收益率，較高的回報率自然更能打動客戶，因此建議在銷售過程中推廣15年返租協(xié)議，在推廣過程中為了避免市場風險，對客戶承諾回報率可為8％左右。房 月回報為：766元/月房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖220元/天房計算◎酒店首期投資300萬購置設備，7年重新改造投資按1000萬元計算則：前七年酒店的年投資匯報R年為：7 R/年 = 300萬（1+10%）7R/年 = 83萬平均每間房的年回報為：2783元/年間30天70%50%－805元〗12 =25620元/年H客戶/月 = 2135元/月則：客戶的年投資匯報R年為：R/客1=25620/315000=%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=28024/315000＝%%十年客戶綜合回報率R/年 =（219845＋256205）/10315000R/年=%另客戶每月可免費居住兩天，每年居住24天，則其產(chǎn)生的收益率R/年=〖（245200）＋（245280）〗/10315000R/年=%%按十五年經(jīng)營期計算假定：◎其它條件不變，酒店房間標準按前七年按220元/天房 月回報為：805元/月間30天70%50%－268元〗12=21984元/年H客戶/月 = 1832元/月則：客戶的年投資回報R為：R/客1=21984/315000=%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=20024/315000=%%按第二個五年經(jīng)營期計算（隨著市價逐年提升，屆時酒店價格標準也將提高，故分兩個五年為經(jīng)營期計算）假定：◎其它條件不變，酒店房間標準按280元/天房 月回報為：268元/月（九）各方投資分析從本項目的產(chǎn)品特色看，其目標消費者絕大部分有投資需求，因此針對投資客戶關心投資回報的心理特點，我們必須走在前面，為客戶們投資理財上好第一課，同時也為酒店管理公司作一個投資分析 l 酒店管理公司假設：◎可用于經(jīng)營的房間套數(shù)為300套，單套面積平均為45㎡，售價7000元/㎡。說明：l 酒店爭取趕在2007年10月“六城會”之前開業(yè)，屆時全國將有80個城市來武漢參賽，酒店需求量大。本類型側重于投資，并不在于居住，其特點是投資小，回報率高。不僅可逐年取得約定的回報，而且還有增值回收投資。其客戶既可為外企白領、企業(yè)和機構投資者，也可以是小有實力，可支付首期款的普通投資人，企業(yè)和機構投資者購買產(chǎn)權酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假，公司年會和接待賓客使用。產(chǎn)權式酒店在銷售過程中其價格等同于酒店式公寓，僅需支付物業(yè)總值20%或30%的投資款，然后將一定時段的使用權委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、期間酒店管理公司按月給予固定的回報，委托期滿后即可收回使用權，之后既可繼續(xù)委托管理公司經(jīng)營獲得經(jīng)營回報，也可以自行出租獲得租金回報，并可贈送每月2天左右的免費居住權。套內(nèi)門黑胡桃木實木門夢天牌實木門，含門套陽臺頂 棚乳膠漆與內(nèi)墻涂料統(tǒng)一墻 面乳膠漆與內(nèi)墻涂料統(tǒng)一地 面地磚門定制鋁合金玻璃梭拉門美觀、防水衛(wèi)生間頂 棚塑鋼扣板墻 面瓷磚地 面地磚面 盆大理石面臺盆，并配置浴鏡、鏡前燈廁 具抽水馬桶物 架不銹鋼管毛巾架熱水器選擇品牌產(chǎn)品美的、阿里斯頓等浴 霸快熱直照式淋浴頭廚房頂 棚塑鋼扣板墻 面瓷磚地 面地磚櫥 柜整體櫥柜一新防潮板櫥柜水 槽用方槽抽油煙機（包括灶）選擇品牌產(chǎn)品方太牌燈 飾室廳廚衛(wèi)廳室各一個客廳吊燈，廚衛(wèi)為吸頂燈水 閥水電材料空 調(diào)LG牌或格力牌電磁爐賽格立（2）電器配置標準名 稱建議品牌建議規(guī)格空 調(diào)美的、海爾、格力、LG抽油煙機方太B2老 板700500400（165W）林 內(nèi)750568400（180W）電磁爐賽格立3533 （1200W～1800W）熱水器意先660440（1500W、臥式、60升）阿里斯頓667450（2500W、臥式、65升）浴 霸莆田3636寬 帶電信ADSL電 話電信閉路電視接口武漢有線（七）銷售價格建議、銷售方式建議銷售價格建議參考天瑞國際與圣淘沙兩大項目目前的銷售價格，取其權重初步確定本項目酒店式公寓部分的售價為7000元/㎡。美得麗室內(nèi)漆墻 面高級乳膠漆建議用立邦小戶型的住戶一般居住年限不長，具有一定的流動性，住戶一般對自身舒適度要求較高，而對社交功能的要求則相對薄弱，所以小戶型的布置應該以簡潔實用、舒適大方為主，同時注意留出足夠多的余地使主人有展示自身個性的條件。因此，辦公、會客、進餐與睡眠、學習就應該在空間上有硬性或軟性的分隔。對于性質(zhì)類似的活動空間可進行統(tǒng)一布置，對性質(zhì)不同或相反的活動空間進行分離。小戶型還可以用外飄窗和擴大采光面來擴大視野，如加大窗戶的尺寸或采用具有通透性或玻璃材質(zhì)家具和桌椅等，將空間變得明亮又寬敞。當整個空間有很多相對不同的色調(diào)安排時，房間的視覺效果將大大提高。進行色彩設計酒店式公寓的居室如果設計不合理，會讓房間顯得更昏暗狹小，因此色彩設計在結合自己愛好的同時，一般可選擇淺色調(diào)、中間色作為辦公、居家家具及沙發(fā)、窗簾的基調(diào)。怎樣合理地使用有限的空間，是極富挑戰(zhàn)性與現(xiàn)實意義的。酒店式公寓的物業(yè)管理較一般公寓更完善，服務內(nèi)容更多，為其獨特的消費群體提供所需的服務和物業(yè)管理。 配套建議以“溫馨空間，寫意生活”為主題，提升住宅科技含量，從人性化、智能化
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