商業(yè)地產(chǎn)前期定位(參考版)
2025-07-01 12:56本頁(yè)面
【正文】 看重REITs上市之機(jī)遇發(fā)展REITs有利于提高地產(chǎn)企業(yè)之融資效率，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商將旗下之商業(yè)地產(chǎn)打包上市，可為其提供更靈活、更方便的融資方式選擇，因此愈發(fā)受到開(kāi)發(fā)商的重視，雖然目前中國(guó)大陸尚未正式開(kāi)通REITs，但境外上市的成功先例以及對(duì)政策放開(kāi)的樂(lè)觀預(yù)期，亦推動(dòng)了內(nèi)資發(fā)展商的投資熱情。收租型物業(yè)有助于提升開(kāi)發(fā)公司之抗風(fēng)險(xiǎn)能力作為進(jìn)行純粹物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)其現(xiàn)金流亦易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動(dòng)，而商業(yè)地產(chǎn)之租金收益則具備相對(duì)平穩(wěn)持續(xù)的特征；同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)亦是敏感受政策影響的行業(yè)，具有相對(duì)的不穩(wěn)定性。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)階段發(fā)展后，諸多內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)正在經(jīng)歷從弱到強(qiáng)的轉(zhuǎn)變過(guò)程，目前已出現(xiàn)了諸多年銷售額過(guò)百億的房產(chǎn)企業(yè)，隨著實(shí)力的增強(qiáng)，更多發(fā)展商已經(jīng)可以承受長(zhǎng)期回報(bào)的現(xiàn)實(shí)，并開(kāi)始追求收益總體的最大化，因此便有更多意愿介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如何看待實(shí)力內(nèi)資房企熱捧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行研究表明，在中國(guó)商業(yè)零售市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的良好背景下，業(yè)已完成階段資本積累的內(nèi)資發(fā)展商開(kāi)始踴躍介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以只租不售的模式進(jìn)行跨地域大量開(kāi)發(fā)，典型如華潤(rùn)、中糧、保利等地產(chǎn)企業(yè)，成為中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)階段發(fā)展的新特征。同樣，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操過(guò)程，也是關(guān)注細(xì)節(jié)的過(guò)程。所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。誠(chéng)然，商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。~2個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。這里還有幾個(gè)問(wèn)題須作說(shuō)明：第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡階段，在總建規(guī)模不大時(shí)（如2萬(wàn)余㎡），也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項(xiàng)目，制定合適的售價(jià)政策（首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低，但此時(shí)可適當(dāng)調(diào)高2F內(nèi)置步行街的售價(jià)。 其次，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段。首先，作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時(shí)，其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營(yíng)并重。需要強(qiáng)調(diào)指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，它僅僅是提供了若干思路：服務(wù)功能齊全，不僅滿足購(gòu)物需要，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。mall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地級(jí)市的mall實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大mall相提并論）。一般說(shuō)來(lái)，組合（4）至組合（7）的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)亍吧虡I(yè)航母”。組合（6）：1F為內(nèi)置步行街，2F為大型綜超，3F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)，其中，將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。三、在首層面積超過(guò)1萬(wàn)㎡，層數(shù)為3層，總建筑面積超過(guò)3萬(wàn)㎡時(shí)(如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮，或開(kāi)發(fā)商有較好的銀企關(guān)系，為今后融資“變現(xiàn)”考慮，也可建4層,總建超過(guò)4萬(wàn)㎡)，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，這時(shí)，組合方式建議為：組合（5）：1F為現(xiàn)代百貨公司，2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)，其中，3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少近2萬(wàn)㎡，且首層面積較大，利于項(xiàng)目推盤(pán)銷售。組合（4）：1F+2F3/4為內(nèi)置步行街，二、在首層面積為6000㎡~1萬(wàn)㎡，層數(shù)為3~4層時(shí)，其業(yè)態(tài)組合方式可考慮：但是，對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話，為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，作者還是建議開(kāi)發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，總建小，項(xiàng)目整體運(yùn)作所需投入的資金自然就少。對(duì)于組合（2）和組合（3），由于作為內(nèi)置步行街的可供銷售的商鋪面積太少，必須明確：大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售；首層面積一般應(yīng)不小于4000㎡；與組合（1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進(jìn)行銷售。組合（3）：1F+2F為現(xiàn)代百貨公司，3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店。組合（2）：1F+2F2/3為內(nèi)置步行街，2F1/3+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。必須強(qiáng)調(diào)指出，從定價(jià)策略和解決“租售”矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專賣(mài)集中經(jīng)營(yíng)，提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境，具有明顯的“扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的歡迎。之所以強(qiáng)調(diào)對(duì)3F、4F的分割銷售，是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小，可供銷售的面積最大也只有2萬(wàn)㎡，為提高開(kāi)發(fā)商的投資收益，必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。4F引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)，如3C賣(mài)場(chǎng)（家電、手機(jī)、電腦）或家居賣(mài)場(chǎng)或電玩、運(yùn)動(dòng)、書(shū)市、電影城之類專業(yè)賣(mài)場(chǎng)；將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位，并進(jìn)行分割銷售。組合（1）：1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。一、在首層面積為4000㎡~5000㎡，層數(shù)為4層，㎡~2萬(wàn)㎡時(shí)，業(yè)態(tài)組合方式有：根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議如下：大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做休閑、促銷場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。需要警惕的是，目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已然涌現(xiàn)許多“大盤(pán)英雄”，一些開(kāi)發(fā)商在地級(jí)市動(dòng)輒開(kāi)發(fā)5~6萬(wàn)㎡，甚至在只有40萬(wàn)城市人口的城市也蓋起多個(gè)10萬(wàn)㎡的商業(yè)巨盤(pán)！人們有理由擔(dān)心，我國(guó)上世紀(jì)90年代初期曾掀起“大商場(chǎng)熱”至90年代后期又引發(fā)大商場(chǎng)衰退潮的現(xiàn)象幾年后又將重演。6000從國(guó)外百貨店的一般規(guī)模來(lái)看，單店?duì)I業(yè)面積多為開(kāi)發(fā)商應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)項(xiàng)目總建過(guò)大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)便驟然放大。在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限制致使開(kāi)發(fā)面積過(guò)小，或當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)大、現(xiàn)有商圈十分繁榮的條件下也可建五層。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的?，F(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開(kāi)始配置，公攤面積最少40%。大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾；首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開(kāi)發(fā)資金；現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；盡可能引
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