【正文】 在整個項目的開發(fā)過程中，根據(jù)本報告所提供的理論依據(jù)和營銷模式，欲達到預(yù)期效果，在項目的營銷推廣費用上應(yīng)得到相應(yīng)的保障。在本報告的執(zhí)行過程中，本公司將根據(jù)市場的變化和需求，做出相應(yīng)的調(diào)整和變化。在本報告中所采用的數(shù)據(jù)——宏觀數(shù)據(jù)均采集自政府公開數(shù)據(jù)，計算數(shù)據(jù)均以國際通行標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國商業(yè)項目開發(fā)情況得出。報告編制說明本報告受金成公司委托，為其開發(fā)的新密大型商業(yè)項目而制定的定位42 / 42報告。鋪位租金的年遞增率鋪位租金的年遞增率是保障業(yè)主投資利益的指標(biāo)，只有購物中心的經(jīng)營管理保持高水準(zhǔn)，才能保證租金的高遞增。購物中心鋪位的出租率商鋪的出租率是反映購物中心經(jīng)營管理水平的重要指標(biāo)，通過商家對商鋪的承租狀況，反映購物中心的經(jīng)營狀況。經(jīng)營管理效果測評包括以下五個指標(biāo)：購物中心的人流量41 / 42人流量是購物中心對消費者吸引力重要指標(biāo)，也是購物中心經(jīng)營好壞的重要指標(biāo)。（四） 、經(jīng)營管理效果測評引入經(jīng)營管理工作的目的即使開發(fā)商、業(yè)主、商家和經(jīng)營管理公司四方共贏——開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)順利銷售，回收資金，取得利潤；業(yè)主能有長久、穩(wěn)定及不斷增長的租金收益，保證投資收益；商家經(jīng)營狀況良好，利潤不斷攀升；經(jīng)營管理公司有序、健康發(fā)展。? 聘請專業(yè)的購物中心管理公司進行管理。（三） 、經(jīng)營管理限制條件? 開發(fā)商保留部分購物中心核心位置商鋪的所有權(quán)，以確保項目整體形象。? 在本地區(qū)商業(yè)中建立標(biāo)志性商業(yè)的地位。（二） 、經(jīng)營管理目標(biāo)設(shè)計總體目標(biāo)是購物中心經(jīng)營管理良好，保證各方利益。分散經(jīng)營：在統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，各商家自主經(jīng)營，各自收銀，自負(fù)盈虧。38 / 4239 / 4經(jīng)營管理定位（一） 、經(jīng)營管理策略購物中心的商業(yè)定位決定了項目的經(jīng)營管理策略為：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理:統(tǒng)一形象，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務(wù)管理，統(tǒng)一營運管理等。（3） 、廣度營銷充分利用當(dāng)?shù)馗鞣N媒體的有機組合，采用戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張/海報） 、樓書、報紙、網(wǎng)絡(luò)、車體、廣播等方式，對目標(biāo)受眾進行立體轟炸。營銷組合定位（1） 、人脈營銷充分利用本地人注重口碑、重視人脈的風(fēng)俗傳統(tǒng)，以老客戶帶動新客戶，實現(xiàn)營銷效果的最大化和營銷成本的最小化。37 / 42（五） 、宣傳推廣定位宣傳推廣總體策略立體營銷 精確轟炸在新密地區(qū)引進世界上最新的商業(yè)模式——Shopping Mall，要順利實現(xiàn)受眾對項目的認(rèn)知、認(rèn)可和贊譽，全方位的立體營銷是必不可少的，真正做到讓項目深入人心、大快民意。? 優(yōu)美的購物環(huán)境：無可比擬的內(nèi)部購物環(huán)境，噴泉、座椅、綠地、相互交錯布置在高低起伏的層面上，并以柔和的曲線、素雅的材料、綠色的草坪構(gòu)成廣場步行空間，和項目對面的青屏廣場遙相呼應(yīng)。? 超前的規(guī)劃設(shè)計理念：人流車流的自然導(dǎo)入營造出流暢的購物空間。? 絕佳的地理位置：項目正處在新密未來的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。? 低廉的價格：SHOPPING MALL 實行統(tǒng)一采購，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以降低成本，因此，本項目銷售的商品在價格上同樣也具有很大的優(yōu)勢。? 超大規(guī)模：新密首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型SHOPPING MALL，總建筑面積約 65000 平方米，投資巨大、規(guī)模專業(yè)性強、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富有持久旺盛的生命力，引領(lǐng)新密商業(yè)走勢。摩爾購物公園新密人將體驗一種前所未有的全新購物方式，購物的同時消費者也會體驗逛公園的那份休閑。新型理財工具2022年，個人投資理財市場除去傳統(tǒng)的國債、基金、股市、儲蓄等理財方式外，商鋪投資穩(wěn)定的收益模式將越來越受到人們的青睞和追捧。相反，會隨著項目周邊商業(yè)的不斷發(fā)展成熟而不斷升值。34 / 42（三） 、營銷主題定位發(fā)財致富,一鋪養(yǎng)三代? 投資商鋪具有穩(wěn)定性。有效直銷策略為避免招商廣告浪費，集中強勢營銷積蓄力量。同時，發(fā)展商下大力培育市場，必將形成租金良好的遞增態(tài)勢。為了保證經(jīng)營定位思路的正確執(zhí)行，避免無原則性對商場規(guī)劃布局的任意調(diào)整（否則無法保證早期預(yù)計經(jīng)營效果） ，需要堅持早期經(jīng)營策劃思路下的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。減少主力商家招商工作帶來的市場風(fēng)險。而且，主力商家的租金水平和進駐條件苛刻，招商難度比較大。青屏購物中心（15） 、中原新光 MALL（16） 、中原新城（17） 、嘉年華購物公園(18)、中原第一 MALL33 / 42（二） 、營銷策略定位招商策略同時執(zhí)行主力商家招商和散戶招商計劃。備選案名（1） 、金色年華購物中心（2） 、金色年華購物公園（3） 、新時代購物中心（4） 、曼哈時代廣場（5） 、大世界購物中心（6） 、馨蜜/新地購物休閑中心（7） 、金仕/金士領(lǐng)空（8） 、翡翠天堂購物中心32 / 42（9） 、歡樂園（10） 、星光同樂（11） 、新天美地購物中心（12） 、捷樂福購物中心（13） 、金成我們還注意到，鄭州和新密所形成的互動關(guān)系，將吸引少量的來自鄭州的投資客和經(jīng)營者。（三） 、投資者新密本地投資客比例約占 80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比例約占15%；鄭州市比例約占 5%。（二） 、經(jīng)營者經(jīng)營者分為主力店經(jīng)營者、次主力店經(jīng)營者和一般品牌散戶經(jīng)營者。第三集團：工薪階層、服務(wù)行業(yè)員工和其他。第一集團：私營礦業(yè)主、其他私營企業(yè)主。相反，他們對品位、舒適更加看中。（3） 、31—50 歲之間的人群是時尚的穩(wěn)定追隨者，時尚購物休閑消費支出降低，但仍然保持一種消費熱度。年齡構(gòu)成（1） 、18 歲以下的人群受支付能力的限制。29 / 4目標(biāo)客戶群定位對于商業(yè)項目來講，目標(biāo)客戶群一般分為三個部分：消費者、經(jīng)營者和投資者。為 此 ， 我 們 建 議 設(shè) 置 兩 個 停 車 場 ， 滿 足 有 私 密 性 要 求 的 高 端 客 戶 的 停 車 需 要 ，并 在 青 屏 路 和 長 樂 路 各 設(shè) 置 一 個 車 流 的 出 入 口 以 方 便 車 輛 的 出 入 。 車 流 動 線 規(guī) 劃 建 議車 流 動 線 設(shè) 計 有 兩 個 設(shè) 計 原 則 ：一 是 便 捷 性 ， 此 點 涵 蓋 交 通 和 停 車 的 便 捷 。 這 樣 既 可 避免 人 流 車 流 的 交 叉 ， 同 時 也 強 化 了 高 端 消 費 群 的 停 車 私 密 性 。為 此 ， 我 們 盡 量 形 成 人 流 的 回 流 組 織 系 統(tǒng) （ 如 圖 所 示 ） ， 即 ：主 入 口 ——內(nèi) 部 共 享 空 間 ——主 力 店 ——專 業(yè) 市 場 ——休 閑 中 心 ——餐 飲——娛 樂 城 ——品 牌 精 品 服 飾 ——主 入 口（ 3） 、 避 免 人 車 流 交 叉 舉 措 ：? 此 舉 主 要 針 對 項 目 內(nèi) 部 的 人 流 和 車 流 組 織 。一 般 來 說 ， 承 租 戶 銷 售 額 與 經(jīng) 過 商 店 門 口 的 人 流 數(shù) 量 成 正 比 關(guān) 系 。28 / 42? 保 證 多 個 樓 層 直 接 導(dǎo) 入 外 部 人 流 ， 使 較 多 的 樓 層 感 覺 像 地 面 層 ；? 配 備 充 足 數(shù) 量 的 停 車 位 ， 方 便 駕 車 人 士 抵 達 ；? 設(shè) 計 醒 目 的 主 入 口 ， 并 在 主 入 口 處 配 備 入 口 廣 場 和 大 型 電 視 屏 幕 ；? 利 用 中 部 的 景 觀 廣 場 ， 形 成 入 口 廣 場 和 內(nèi) 部 廣 場 之 間 景 觀 的 有 效 滲透 ， 從 而 吸 引 人 流 。規(guī) 劃 建 議 如 下 ：（ 1） 人 流 導(dǎo) 入 建 議 ：? 入 口 直 接 臨 近 公 交 車 站 和 人 流 集 中 處 。27 / 42（八） 、交通系統(tǒng)定位 人 流 動 線 規(guī) 劃 建 議由 于 本 項 目 的 人 氣 較 淡 ， 如 何 有 效 地 聚 集 人 氣 、 提 升 項 目 的 知 名 度 ， 是 本 項目 贏 得 市 場 的 關(guān) 鍵 所 在 。（5） 、水平引導(dǎo)利用地面或頂棚的形式差異、材料對比、色彩變化以及照明設(shè)計、彎曲的墻面、標(biāo)志牌、序列組織等，對顧客起水平引導(dǎo)的作用。（4） 、空間序列：從動態(tài)的角度出發(fā)，將相關(guān)的空間有序地串接起來，組織良好的空間序列。（2） 、凹凸變化：在出入口的設(shè)計上，可以做成凹入處理，目的是突出其位置或留出過渡空間；在室內(nèi)，凹與凸的變化能產(chǎn)生一種“陰角”空間，可用作休息、綠化或分隔之用。（1） 、高差組織：利用地面和不同標(biāo)高，組織不同類型的商業(yè)子空間，26 / 42以形成多層次的變化。建筑內(nèi)部空間設(shè)計內(nèi)部空間的組織，是商業(yè)建筑設(shè)計的一項重要內(nèi)容。在東側(cè)的“特色滋味街” ，可適量采用部分石材和木材等，既節(jié)約建筑成本，又可以建筑外形上突出河南本土文化特色。25 / 42建筑外立面設(shè)計（1） 、講究明快、新穎，各建筑元素組織簡潔，構(gòu)件細(xì)部簡明完整，有明確的特征和一貫性；（2） 、注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡潔，反對多余裝飾；（3） 、崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果；（4） 、以功能布局為依據(jù)采用不對稱構(gòu)圖手法