xxxx臺州商業(yè)地產(chǎn)定位報告(參考版)
2025-01-25 19:49本頁面
【正文】 鑒于臺州商業(yè)市場狀況，建議降低零售業(yè)態(tài)比例，提高兒童、休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例，以保證商場所需人流。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 6. 估算結(jié)果分析 現(xiàn)階段投資收益測算是在假設商家經(jīng)營情況良好，商場人氣旺盛的前提下進行的，但確保商場及商家運行良好的一個重要條件是充足的人流。 2. 收支說明 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 本項目預計開發(fā)成本約 102709萬元 ， 具體構(gòu)成如下 : （數(shù)據(jù)更新時間： 2023年 9月 11日） 鏈接：臺州玉蘭廣場購物中心經(jīng)濟測算 項目 金額（萬元） 土地成本 28158 前期費用 2410 工程成本 65057 財務費用 1349 管理費用 5734 合計 102709 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 （數(shù)據(jù)更新時間： 2023年 9月 11日） 根據(jù)臺州城市規(guī)模 、 人均可支配收入 、 消費水平 、 社會零售水平及同等城市水平 ， 對臺州當?shù)厣虡I(yè)項目的租金價格調(diào)查 ， 并對選定各類業(yè)態(tài)的市場營業(yè)額調(diào)查 ， 暫得本項目各樓層租金如下 （ 按承租面積加權(quán)平均數(shù)計算 ） ： 樓層 B1 F1 F2 F3 F4 F5 租金 （元 /㎡ /天） 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 5. 收益增長模型 假設： a) 購物中心開業(yè)第一年招商率為 80%， 次年 85%， 第三年 90%， 第四年以后95%； b) 按 2023年 10月 1日開業(yè)計算 ， 至 2051年 ， 計算期為 36年； c) 購物中心整體租金遞增幅設定如下 ， 設定前兩年租金保持不變 ， 第 4年在第 2年基礎上遞增 15%， 第 5年在第四年基礎上遞增 10%， 第 6年起每年遞增 5%； 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 （數(shù)據(jù)更新時間： 2023年 9月 11日） 鏈接：臺州玉蘭廣場購物中心經(jīng)濟測算 6. 估算結(jié)果 項目至開業(yè)全投資約為 ；首年租金 （ 按可租賃面積 ） 約為3149萬元 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 其中 ， 開發(fā)成本數(shù)據(jù)部分來自于項目公司 ， 另一部分根據(jù)對標項目估算；預期租金以及其他列支項目 ， 根據(jù)購物中心近兩年行業(yè)平均水平與臺州當?shù)厥袌稣{(diào)研數(shù)據(jù)預估 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 五、 經(jīng)濟測算 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 按完全自持開發(fā)模式 ， 測算購物中心自身的投資收益能力 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 總體業(yè)態(tài)占比 業(yè)態(tài) 店鋪數(shù) 可租賃店鋪面積 （㎡） 冰場（主力店） 1 3285 影院（主力店） 1 3572 超市（主力店） 1 16470 快牌（次主力店） 1 2023 快牌 /運動（次主力店） 1 2627 主題零售集合店（次主力店） 1 2717 零售 72 10056 珠寶旗艦店（配套） 1 2717 兒童娛樂場（娛樂） 1 601 KTV（娛樂） 1 2023 電玩（娛樂） 2 2717 餐飲 22 10083 美容美發(fā)（配套） 1 379 會所 /個人護理（配套） 1 845 總計 107 60103 通過各樓層店鋪面積與數(shù)量統(tǒng)計 ， 本項目業(yè)態(tài)以超市 、 零售 、 餐飲為主導 ， 突出家庭主題消費 ， 與前文“ 家庭休閑生活中心 ” 主題定位吻合 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 59%41%各業(yè)態(tài)面積占比商務餐飲會所 / 個人護理11各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比商務餐飲會所 / 個人護理F5業(yè)態(tài)占比 業(yè)態(tài) 店鋪數(shù) 店鋪面積（㎡） 商務餐飲 1 1200 會所 /個人護理 1 845 總計 2 2045 主題詮釋： 考慮私密性，將以商務為特色的高端餐飲及配套消費放在較高樓層，體現(xiàn)尊貴品質(zhì)。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 25%7%63%5%各業(yè)態(tài)面積占比K T V 零售店餐飲美容美發(fā)17121各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比K T V 零售店餐飲美容美發(fā)F4業(yè)態(tài)占比 業(yè)態(tài) 店鋪數(shù) 店鋪面積（㎡） KTV 1 2023 零售店 7 572 美容美發(fā) 1 379 餐飲 12 5011 總計 21 7979 主題詮釋 :以 KTV為帶動，結(jié)合美容美發(fā)、特色餐飲突出“夜場文化”，實現(xiàn)項目全天候消費。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 26%25%12%22%15%各業(yè)態(tài)面積占比冰場影院零售店電玩餐飲111132各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比冰場影院零售店餐飲電玩F3業(yè)態(tài)占比 業(yè)態(tài) 店鋪數(shù) 店鋪面積（㎡） 冰場 1 3285 影院 1 3572 零售店 11 1445 電玩 2 2717 餐飲 3 1763 總計 18 12782 主題詮釋： 以浙南首個標準真冰場為標桿，配合影院、電玩等生活娛樂設施，充分拉動臺州家庭娛樂消費人群，提升項目人氣。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 A123 影院 (保利 ) 冰場 (冠軍 ) 電玩 零售 餐飲 悅 主題 業(yè)態(tài) 鋪位數(shù) 落位品牌方案 主力店 2 保利影院 /冠軍冰場 零售 11 杰克瓊斯 /SELECTED/ONLY/VERO MODA/李維斯 /LEE/速寫 /Jasonwood/Jack Wolfskin/HOTWIND/蘋果直營店 電
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